Kaupunginhallituksen konsernijaosto, kokous 27.3.2019

Lataa  Kuuntele 

§ 28 Hiedanrannan kehitysohjelman yhtiöittäminen 

TRE:1178/14.02.00/2019

Valmistelija

  • Vuojolainen Arto, Liiketoiminta- ja rahoitusjohtaja
  • Rantanen Teppo, Johtaja

Valmistelijan yhteystiedot

Hankejohtaja Tero Tenhunen, puh. 050 540 2860 ja rahoituspäällikkö Janne Salonen, puh. 040 560 0702, etunimi.sukunimi@tampere.fi

Lisätietoja päätöksestä

Kaupunginlakimies Jouko Aarnio, puh. 040 514 4884, etunimi.sukunimi@tampere.fi

Perustelut

Kaupunki osti Hiedanrannan eli entisen Lielahden teollisuusalueen ja siihen liittyvät vesialueet vuonna 2014, jotta kasvavan kaupungin asunto-, maa- ja elinkeinopolitiikan tarpeisiin olisi kehitettäviä maa-alueita eri puolilta Tamperetta. Lielahden merkitys aluekeskuksena sekä raitiotien suunniteltu linjaus mahdollisuuksineen antavat alueelle erityisen painon. Hiedanrannan kehittäminen on edennyt nyt siihen vaiheeseen, että on mahdollista hakea alueen toteutukselle paras mahdollinen toteuttamistapa.

Hiedanranta on otettu heti alusta asti kaupunkilaisten käyttöön. Alueelle onkin syntynyt aktiivista kulttuuritoimintaa, joka on jo nyt luonut alueelle omaleimaisen ja vetovoimaisen imagon. Hiedanranta on jo muutamassa vuodessa kehittynyt alustaksi erilaisille kestävän kaupunkiympäristön kokeiluhankkeille. Alueella toimii jo joukko yrityksiä ja käynnissä on myös neuvotteluja uusien toimintojen sijoittumisesta Hiedanrantaan.

Kehitysohjelman tehtävänä on alueen kehityksen koordinointi ja uudenlaisten ratkaisujen tuottaminen  älykkäälle kaupunkikehitykselle, resurssitehokkuudelle sekä kiertotaloudelle.  Tavoitteena on kehittää  25 000 asukkaan tulevaisuuden kaupunkimaisen tiivis, muuntautumiskykyinen, vihreä ja vähähiilinen asuinalue sekä merkittävä työpaikkakeskittymä. Älykkään ja kestävän kaupunginosan kehittäminen vaatii merkittävän osaamisen ja teknologian yhteistyöverkoston ja parhaan kansainvälisen huippuosaamisen hyödyntämistä sekä laajaa yritysten ja maanomistajien kanssa tehtävää yhteistyötä.

Alueen kehittäminen käynnistettiin suunnittelukilpailulla, jonka voittaneiden töiden pohjalta käynnistettiin yleissuunnitelman laadinta vuoden 2017 alussa. Yleissuunnitelman ensimmäinen vaihe eli rakennesuunnitelma hyväksyttiin kaupunginhallituksessa joulukuussa 2017. Vuoden 2018 alussa kaupunginhallitus päätti raitiotien linjausratkaisusta Santalahden ja Hiedanrannan välillä. Yleissuunnittelu on tavoitteena saattaa päätökseen vuoden 2019 loppuun mennessä. Lisääntyvä maankäyttö tuo seudulle runsaasti lisää liikennettä. Hiedanrannan kehittäminen liittyy vahvasti julkisen liikenteen ja muun ajoneuvoliikenteen yhteyksien kehittymiseen.

Kaupungin omistukseen siirtyi Hiedanrannan alueen kiinteistökaupassa huomattava määrä teollisuusrakennuksia. Niiden käyttömahdollisuudet ovat rajalliset ilman merkittäviä korjaustoimenpiteitä. Rakennusten talotekniset järjestelmät ovat olleet osa tuotantolaitosten toimintaa ja uusien käyttötarkoitusten tarpeisiin ne on käytännössä uusittava kokonaan. Rakennusten ylläpito on tappiollista ja ilman merkittäviä panostuksia rakennukset vähitellen rapautuvat.

Keväällä 2018 yhtenä kaupungin talouden tasapainotustoimenpiteenä esitettiin Hiedanrannan kehitysohjelman toiminnan muuttamista yhtiömuotoon. Kaupunginhallitus käsitteli 14.5.2018 Hiedanrannan kehitysohjelman tilannekatsauksen ja hyväksyi ohjelmasuunnitelman päivityksen. Lisäksi kaupunginhallitus päätti, että Hiedanrannan kehitysyhtiöstä laaditaan selvitys.

Hiedanrannan toteuttaminen tavoitellussa aikataulussa ja siihen asetetuin odotuksin vaatii isoja taloudellisia panostuksia ja yhteistyötä yritysten kanssa. Yhteistyö voidaan toteuttaa erilaisten innovaatio-, rahoitus- ja investointikumppanuuksien kautta, joissa alueen kehitysyhtiö voisi olla luonteva ja ketterä kumppani yksityisille yrityksille. Alueelle joudutaan investoimaan aluksi paljon ja kehittämisestä syntyvät tulot saadaan myöhemmin. Toteutusmallia ja kehitysyhtiön roolia selvitettäessä tavoitteena ovat olleet rahoitusratkaisut, joilla kevennetään peruskaupungin käyttötalousmenoja ja investointipanostuksia sekä samalla nopeutetaan alueen rakentumista.

Yhtiömallin on oltava Tampereen kaupungin talouden kannalta perusteltu ja tehokas. Yhtiömallin pitää tarjota edellytys hyvälle yhteistyölle Lielahden ja Hiedanrannan alueen nykyisten kiinteistönomistajien ja toimijoiden kanssa. Yhtiössä on oltava asiantunteva ja yhteistyökykyinen organisaatio, joka koordinoi ja edistää alueen kehittämistä kehitysohjelman tavoitteiden mukaisesti yhteistyössä kaupungin ja muiden sidosryhmien kanssa.

Hiedanrannan kehittämisen organisointi esitetään toteutettavaksi yhtiöratkaisuna siten, että muodostetaan kaksi yhtiötä: Hiedanrannan Kehitys Oy ja Hiedanranta Ky. Hiedanrannan Kehitys Oy toimii projektinjohto-organisaationa ja Hiedanranta Ky rahoitusvälineenä.

Hiedanrannan Kehitys Oy vastaa Hiedanrannan kehittämisestä ja toteuttaa sille siirrettäviä julkiseen palveluun rinnastettavia tehtäviä. Hiedanrannan Kehitys Oy valmistelee etenemissuunnitelmat vuosittain kaupunginhallitukselle ja toimeenpanee Hiedanrannan kehitysohjelman. Yhtiö myös valmistelee, arvioi ja esittelee maanomistajayhteistyötä ja Hiedanranta Ky:tä koskevat hankkeet ja sopimukset asetettujen kriteereiden pohjalta.

Hiedanranta Ky on Tampereen kaupungin suoraan omistama yhtiö ilman omaa henkilökuntaa. Kaupunki siirtää vaiheittain osia Hiedanrannan maaomaisuudesta Hiedanranta Ky:lle ja samalla asettaa yhtiölle alueisiin liittyvät kehittämisvastuut etupainoisine kehittämiskustannuksineen. Yhtiömuotona kommandiittiyhtiön toiminta on lähellä kaupunkia ja yhtiö palauttaa kehittämisen tuloksena syntyneen alueen infran sekä taloudellisen hyödyn kaupungille.

Hiedanrannan kehitysohjelma säilyy osana Tampereen kaupungin johtamisjärjestelmää ja kaupunginhallituksen ohjauksessa. Hiedanrannan Kehitys Oy ei päätä alueen kehittämisen tavoitteista ja aikataulusta vaan toimeenpanee ohjelmasuunnitelmaa ja etenemissuunnitelmaa palvelusopimuksen mukaisesti. Ohjelmasuunnitelmaan sisältyy myös nollakuidun käsittelyyn liittyvien toimenpiteiden hankkeistaminen. Hiedanrannan Kehitys Oy ja sen sopimusohjausmalli voidaan rinnastaa Tampereen seudun elinkeino- ja kehitysyhtiö Tredea Oy:n ohjausmalliin.

Alueen kehittämisen edetessä syntyy useita hankkeita, ja resursseja tarvitaan joka tapauksessa enemmän riippumatta siitä, miten alueen kehittäminen on organisoitu. Alueen infrastruktuurin suunnittelu ja rakentaminen vaativat merkittäviä panostuksia. Yhtiömallissa on mahdollista siirtää infrastruktuurin suunnittelun ja rakentamisen investoinnit Hiedanranta Ky:n vastattavaksi. Yhtiö kattaa investoinnit valmiin tonttimaan tuotoilla.

Yhtiöiden perustamisesta alkaa niiden tarkkojen palvelukuvausten määrittely. Yritysten toiminnan organisointi ja tarkempi tehtävänkuvaus tehdään vuoden 2019 aikana ja näiden pohjalta palvelusopimukset vuodesta 2020 alkaen. Palvelusopimukset taloudellisine perusteineen tuodaan kaupunginhallituksen hyväksyttäväksi syksyllä 2019.

Hiedanrannan Kehitys Oy on kaupungin sidosyksikkö, jolta kaupunki voi hankkia tarvitsemansa palvelut ilman erillistä kilpailutusta palvelusopimuksen mukaisesti. Yhtiö ei tästä syystä voi ottaa vastaan ulkopuolista liikevaihtoa kuten esimerkiksi tontinmyyntituloja, vaan ulkopuolisten tulojen määrä ja perusteet ovat tarkasti rajoitettu omistajan yhtiölle antaman tehtävän toteuttamiseen.

Hiedanranta Ky on julkisoikeudellinen laitos, jossa kaupungilla on määräysvalta ja yhtiö voi ottaa vastaan kaupungilta pääomitusta. Yhtiö ei ole kaupungin sidosyksikkö. Yhtiölle siirretään jatkossa tarkemmin määriteltävinä aluekokonaisuuksina kaupungin omistamia maa-alueita Hiedanrannassa. Kommandiittiyhtiö voi tehdä yhteistyötä yksityisten toimijoiden kanssa kun se noudattaa markkinaperusteisia ehtoja.

Kommandiittiyhtiötä verotetaan kuten muutakin yhtiömuotoista toimintaa. Kommandiittiyhtiö maksaa apporttina kaupungin sijoituksina saamistaan maa-alueista varainsiirtoveroa käyvän arvon mukaan. Alueen ostohinnan mukainen varainsiirtovero olisi yhteensä hieman yli miljoona euroa. Valmiin infran palauttaminen kaupungille puolestaan on vapaata varainsiirtoverosta. Tuloveron osalta verotus painottuu kaupungille suurimman yhtiöpääoman maksajana ja vastuullisena yhtiömiehenä, jolloin käytetään tällä hetkellä voimassa olevaa kunnan tuloveroprosenttia 6,26. Tällöin koko hankekauden tuloksesta 17,2 milj. euroa maksettaisiin tuloveroa noin 1,1 milj. euroa.

Arvonlisäverotuksen osalta taloudellinen vaikutus on merkittävämpi. Hiedanranta Ky:n ollessa rakentamiskustannusten lopullinen maksaja ennen tonttien myyntiä, jää arvonlisävero yhtiön kuluksi ja rahoitettavaksi. Arvioidun investointikustannuksen 66,2 milj. euroa perusteella maksimi arvonlisäverokustannus olisi 15,9 milj. euroa. Kaupungilla on kuitenkin mahdollista kuntapalautusoikeuden perusteella saada katujen ja kaupunkirakenteen rakentamisen osalta investointien arvonlisäverot vähennyksenä tai palautuksena, kun kadut ja kaupunkirakenteet tulevat kaupungin omistukseen.

Yhtiömalli aiheuttaa laskelmien perusteella noin 18 milj. euron lisäkustannuksen bruttona erilaisina veroina verrattuna kaupungin suoraan toteutukseen, mutta arvioitujen arvonlisäveropalautusten jälkeen nettovaikutus olisi noin 2-3 milj. euroa. Verottajalta pyydetään ennakkoratkaisua varainsiirtoveron ja arvonlisäveron osalta kustannustehokkaimman tavan löytämiseksi.

Palvelusopimuksen valmistelusta ja sopimisesta Hiedanrannan Kehitys Oy:n kanssa vastaa elinvoiman ja kilpailukyvyn palvelualueen kehitysohjelmien palveluryhmä. Palvelusopimuksen arvoksi arvioidaan vuodelle 2019 noin 830 000 euroa. Palvelusopimuksen toteuttaminen edellyttää muutoksia Hiedanrannan kehitysohjelman talousarvioon. Talousarvion muutokset on laadittu siitä lähtökohdasta, että kaupunkisuunnittelun palveluryhmä vastaa käynnissä olevan Hiedanrannan maankäytön yleissuunnitelman laatimisen kustannuksista sekä kiinteistöt, tilat ja asuntopolitiikka -palveluryhmä vastaa Hiedanrannan rakennusten ylläpidon kustannuksista. Palvelusopimuksen laatimiseksi esitetään, että elinvoima- ja osaamislautakunnan Hiedanrannan kehitysohjelman talousarvioon siirretään 480 000 euroa yhdyskuntalautakunnan sekä 350 000 euroa asunto- ja kiinteistölautakunnan Hiedanrannan kehitysohjelmalle kohdistettuja menoja. Muutos ei lisää eikä vähennä Hiedanrannan kehitysohjelman menoja vuoden 2019 talousarviossa, vaan kyseessä on menojen uudelleen kohdentamisesta.

Hiedanrannan kehittämiseen liittyy epävarmuuksia, kuten aina vastaavaan toimintaan. Tuottoihin ja kustannuksiin vaikuttavat tavanomaiset markkinatekijät. Kaupungin yhtiiömuotoisessa kehittämistoiminnassa on otettava huomioon mm. kilpailulainsäädäntö. Keskeisimmät verotusta koskevat kysymykset liittyvät kommandiittiyhtiölle luovutettavan maaomaisuuden arvon määrityksen aiheuttamaan varainsiirtoverotukseen, kommandiittiyhtiön toteuttaman kaupunki-infran arvonlisäverotuksen täysimääräiseen toteutumiseen perustajaurakointipykälän mukaisesti sekä tuloverotukseen kommandiittiyhtiön kaupungille palauttamasta tulo-osuudesta. Verovaikutukset on otettu mukaan talouslaskelmiin asiantuntija-arvioiden mukaisesti. Verotukseen liittyviä riskejä pienennetään pyytämällä verottajalta ennakkolausuntoja. Jos verottajan ratkaisut poikkeavat merkittävästi asiantuntija-arvioinneista, tulee niiden merkitys arvioida tapauskohtaisesti ja toimia kaupungin kokonaisedun mukaisesti.

Hiedanrannan kehitysohjelman ohjelmasuunnitelman mukaisesti Hiedanrannan toteutuksessa pyritään merkittäviin muutoksiin erityisesti Hiedanrannan kaupunginosan kestävyyteen ja älykkyyteen liittyvissä ratkaisussa. Näiden ratkaisujen riskien hallinnan kannalta keskeisessä roolissa ovat kolmannen osapuolen asiantuntijalausuntojen käyttö ja vaikutusten arviointi sekä koerakenteiden ja erilaisten pilotointien toteuttaminen.

Yhtiömallin toteutukseen liittyvät riskit on mahdollista hallita yhtiön toimivan johdon ja kaupungin yhtiöiden toiminnasta vastaavien organisaatioiden asiantuntevalla toiminnalla ja ratkaisujen huolellisilla etukäteisarvioineilla. Jos yhtiömuotoisen toiminnan taloudellisiin tarkasteluihin liittyvät asiantuntija-arviot poikkeavat negatiivisella tavalla merkittävästi kielletyn valtiontuen tai verotuksen osalta, on kaupungilla aina mahdollisuus toteuttaa ko. toimenpiteet omana toimintana. Tämän keskeisin vaikutus on se, että yhtiömalli ei tuota kaikkia niitä säästöjä peruskaupungin talouteen, joita yhtiömallilla tavoitellaan. Yhtiömallin taloustarkastelut on laadittu siten, että ne vastaavat asiantuntijoiden arviointeja. Näihin asiantuntija-arviointeihin liittyy myös mahdollisuuksia positiivisten riskien toteutumiseen eli tällöin on mahdollisuus saavuttaa tehtyjä laskelmia parempia tuloksia.

Hiedanrannan kehitysohjelman toteuttaminen yhtiömallilla antaa kaupungille paremmat edellytykset toteuttaa kaupunkistrategiaa, kun taloudellisia ja henkilöresursseja voidaan kohdistaa muihin strategisesti tärkeisiin kohteisiin. Hiedanrannan kehitysohjelman kokonaisuuden poistuminen peruskaupungin taloussuunnittelusta vähentää siis priorisointitarvetta sekä käyttötalouden että investointien osalta, kun samoista resursseista on kilpailemassa yksi suuri kokonaisuus vähemmän. Esitetty yhtiömalli on käyttökelpoinen keino varmistaa alueen toteutuminen asetettujen kunnianhimoisten tavoitteiden mukaisesti aikataulussa ja samalla vapauttaa siihen tarvittavia resursseja kuitenkin kaupungin ohjauksen säilyttäen. Yhtiömalli tuottaa tarkasteluajanjakson alkupäässä merkittävän säästön investoinneissa ja käyttötaloudessa ja vapauttaa näin pääoman muuhun käyttöön. Tarkastelujaksolla 2019-2045 kannattavuus kaupungille sisäisellä tuotolla (IRR) mitattuna on tämän seurauksena yhtiömallilla 10,4 prosenttia ja omana toteutuksena tasolla 5,8 prosenttia.

Päätösehdotus oli

Esittelijä

  • Yli-Rajala Juha, Konsernijohtaja

Hiedanrannan Kehitys Oy:n yhtiöjärjestys hyväksytään ehdolla, että kaupunginvaltuusto päättää yhtiön perustamisesta.

Esitetään kaupunginhallituksen ja edelleen valtuuston päätettäväksi:

Hiedanranta Ky perustetaan ja yhtiösopimus hyväksytään.

Tampereen kaupunki tekee 750 000 euron sijoituksen Hiedanranta Ky:n yhtiöpääomaan. 

Hiedanrannan Kehitys Oy perustetaan ja perustamissopimus hyväksytään.

Tampereen kaupunki merkitsee 50 kappaletta 1 000 euron arvoisia perustettavan yhtiön osakkeita, yhteensä 50 000 euroa.

Talousarvion kaupungin yhteisiin eriin osakkeisiin ja osuuksiin lisätään 800 000 euroa.

Talousarviota 2019 muutetaan siten, että elinvoima- ja osaamislautakunnan Hiedanrannan kehitysohjelman talousarvioon siirretään 480 000 euroa yhdyskuntalautakunnan sekä 350 000 euroa asunto- ja kiinteistölautakunnan Hiedanrannan kehitysohjelmalle kohdistettuja menoja.

Konsernijohtaja valtuutetaan tekemään yhtiön perustamisasiakirjoihin tarvittaessa vähäisiä ja teknisluonteisia korjauksia ja päivityksiä.

Päätös

Päätösehdotus hyväksyttiin.

Kokouskäsittely

Konsernijaosto myönsi läsnäolo- ja puheoikeuden johtaja Teppo Rantaselle, hankejohtaja Tero Tenhuselle ja hankekehtiyspäällikkö Juha Kaivoselle. He olivat asiantuntijoina läsnä asian käsittelyn aikana ja poistui ennen päätöksentekoa.

Lausunnot

Kaupungin lakiyksikkö on osallistunut yhtiöselvityksen valmisteluun ja tuonut esiin oikeudellisia riskejä, jotka tulee ottaa huomioon yhtiöiden toiminnassa.

Tiedoksi

Arto Vuojolainen, Tero Tenhunen, Janne Salonen, Teppo Rantanen, Mikko Nurminen, Jukka Männikkö, Juha Kaivonen, Reijo Väliharju, Sanna Kareinen, Jyri Nuojua, Olli Nurminen/Monetra Pirkanmaa Oy, Päivi Litmanen/Monetra Pirkanmaa Oy

Muutoksenhaku

Oikaisuvaatimusohje

Tähän päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen.

Oikaisuvaatimusoikeus

Oikaisuvaatimuksen saa tehdä se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen) sekä kunnan jäsen.

Kuntien yhteisen toimielimen päätökseen saa oikaisuvaatimuksen tehdä myös sopimukseen osallinen kunta ja sen jäsen.

Oikaisuviranomainen

Oikaisua haetaan päätösotteessa mainitulta muutoksenhakuviranomaiselta.

Oikaisuvaatimus tulee toimittaa osoitteella:

Tampereen kaupunki
Kirjaamo
Aleksis Kiven katu 14–16 C, PL 487
33101 Tampere

Oikaisun voi lähettää myös virallisen sähköisen asioinnin lomakkeella http://www.tampere.fi/asiointi/ tai sähköpostilla kirjaamo@tampere.fi. Tampereen kaupunki ei vastaa sähköpostilla lähetetyn oikaisuvaatimuksen tietoturvallisuudesta.

Oikaisuvaatimusaika

Oikaisuvaatimus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Tiedoksisaanti

Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa. Asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, 7 päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä, 3 päivän kuluttua sähköpostin lähettämisestä, saantitodistuksen osoittamana aikana tai erilliseen tiedoksisaantitodistukseen merkittynä aikana. Tiedoksisaantipäivää tai sitä päivää, jona päätös on asetettu nähtäväksi, ei lueta määräaikaan. Jos määräajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa tehtävän toimittaa ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimus

Oikaisuvaatimuksesta on käytävä ilmi vaatimus perusteineen ja se on tekijän allekirjoitettava.

Oikaisuvaatimus on toimitettava oikaisuvaatimusajan kuluessa oikaisuvaatimusviranomaiselle. Oikaisuvaatimuksen tulee olla perillä oikaisuvaatimusajan viimeisenä päivänä ennen viraston aukioloajan päättymistä klo 15.45 mennessä. Oikaisuvaatimuksen lähettäminen postitse tai sähköisesti tapahtuu lähettäjän omalla vastuulla.