Kaupunginhallitus, kokous 17.2.2020

§ 79 Hiedanranta Ky:n maa-alueiden apporttia koskeva verottajan ennakkoratkaisu varainsiirtoverosta 

TRE:1093/02.03.01/2020

Valmistelija

  • Rantanen Teppo, Johtaja

Valmistelijan yhteystiedot

Hankejohtaja Tero Tenhunen, puh. 050 540 2860, etunimi.sukunimi@tampere.fi

Lisätietoja päätöksestä

Kaupunginlakimies Jouko Aarnio, puh. 040 514 4884, etunimi.sukunimi@tampere.fi

Perustelut

Verohallinto on antanut 10.1.2020 ennakkoratkaisun (saapunut 28.1.2020) Hiedanranta Ky:lle koskien varainsiirtoveroa.

Hiedanrannan yhtiöittämisen yhteydessä on pyritty vähentämään päätöksiin liittyviä epävarmuuksia. Verottajan ennakkoratkaisupyynnöt ovat olleet osa tätä prosessia. Ratkaisuja on pyydetty kolmesta verolajista: arvonlisävero, varainsiirtovero ja tulovero. Arvonlisäveron ja tuloveron osalta päätökset saatiin syyskuussa 2019.

Tammikuussa saadun varainsiirtoveron ennakkoratkaisun mukaan veron peruste on käypä arvo, jossa otetaan huomioon luovutettavan alueen kaavoituksesta seuraava odotusarvo. Ennakkoratkaisussa todetaan, ettei verottaja annetun selvityksen mukaan voinut ottaa kantaa apporttina luovutettavan määräalan käypään arvoon ja siten tarkasti veron perusteeseen. Tämän seurauksena apportista aiheutuvan varainsiirtoveron määrää ei pystytä tarkasti ennakoimaan.

Varainsiirtoveron maksaa Hiedanranta Ky. Parhaillaan tutkitaan tarkemmin ennakkoratkaisun perusteluja käyvän arvon määrittämiseksi. Luovutuskirjassa apportin arvo on noin 12,9 milj. euroa. Kiinteistöjen luovutuksessa varainsiirtovero on 4 % ja arviona veron suuruudesta on ollut noin 0,5 milj. euroa.

Lopullinen varainsiirtovero varmistuu vasta, kun verottaja tekee päätöksen varainsiirtoveron määrästä alueiden luovutuksen jälkeen. Kaupunki pitää perusteltuna sitä, että varainsiirtoveron määräytymisen perusteena on luovutettavan maan käypä arvo luovutushetkellä. Ennakkoratkaisussa verottajan keskeiset linjaukset ovat, että määräalan luovutuksesta on maksettava varainsiirtoveroa ja että laskentaperusteena käytettäväksi käyväksi arvoksi ei katsota esitettyä tasoa, vaan varainsiirtoveron perusteena käytetään käyvää arvoa, jonka määrittämisessä otetaan huomioon määräalaan liittyvät odotukset kaavoitusarvoista.

Verottaja viittaa kannassaan odotusarvojen huomioimista luovutettavan määräalan käyvän arvon määrittelyssä perintö- ja lahjaverotuksen arvostamisohjeeseen, jota verottaja käyttää myös varainsiirtoverotuksessa. Verottajan mukaan käsiteltäessä rakennusmaan arvostamista huomioon otettavia tekijöitä ovat alueen koko ja rakennusoikeus, alueen keskustaetäisyys ja liikenneyhteydet, alueen kaavoitusvaihe, alueen pinnanmuodostus, alueen käyttötarkoitus, alueen kunnallistekniikka ja kunnan maapolitiikka. Verotuksessa arvostamisessa pyritään johdonmukaisiin arvostusperusteisiin.

Verottaja tunnistaa, että kaavoitukseen sinänsä aina liittyy riskejä sen suhteen, toteutuvatko kaavoituksen odotusarvot kokonaisuudessaan, osittain vai eivätkö ne toteudu miltään osin. Odotusarvon suuruuteen tai realisoitumiseen liittyvä epävarmuus ei kuitenkaan verottajan mukaan tarkoita sitä, että kaavoitukseen liittyviä odotusarvoja ei oteta lainkaan huomioon verotuksessa. Verottaja ottaa kaavoitusprosessille ominaisen maan arvon vaiheittaisen kasvun huomioon käyvän arvon määrityksessä.

Verottaja katsoo myös, että kaupungin luovuttaessa maata omalle yhtiölleen, olisi kaavoitusarvon toteutumatta jääminen epätodennäköisempää kuin yksityisen kehittäessä ja kaavoittaessa omaa maataan, koska kaupunki käyttää kaavoitusmonopolia. Verohallinto katsoo, ettei varainsiirtoveron perusteena voida pitää hakemuksessa esitettyä määräalan nykyiseen kaavoitukseen perustuvaa arvoa, vaan lopullisessa arvostuksessa määräalaan kohdistuvat kaavoitukseen liittyvät odotusarvot sekä luovutuksensaajalle kaavoituksesta aiheutuvat kustannukset ja velvoitteet on otettava huomioon.

Verottajan ratkaisu on annetuilla ennakkotiedoilla oletetun kaltainen. Varainsiirtoveron laskentaperuste muuttuu ajan hetkessä ja siten apportin toteutumishetkellä käypä arvo oletettavasti poikkeaakin hakemuksen hetkellä määritetystä arvosta. Verottajan ennakkoratkaisu on ymmärrettävä, koska sillä ei ole ollut mahdollista muodostaa käytössä olevillaan tiedoilla käsitystä apporttihetken käyvästä arvosta.    

Kaupunki on käyttänyt ennakkoratkaisupyynnössä hinnoitteluperusteita, joita se käyttää yleisesti maa-alueiden hinnoittelussa. Vaihtoehtoisissa tarkasteluissa odotusarvojen rinnalla pitää ottaa huomioon kehittämisen pitkä aikajänne, kehittämiseen liittyvät riskit ja epävarmuustekijät sekä tässä tapauksessa kommandiittiyhtiölle, sekä Hiedanrannan muille maanomistajille asetetut ja asetettavat kehittämisvelvoitteet.

Kaupunki valmistelee kattavan aineiston käyvän arvon perusteluiksi verottajan ennakkoratkaisussa tuomien näkökulmien huomioimiseksi. Aineistolla voidaan taata, että verottajan käytössä on riittävä ja ajantasainen aineisto ja tiedot arvon muodostukseen vaikuttavista riskeistä, epävarmuustekijöistä ja aikajänteestä. Tämän lisäksi tilataan riippumaton arviokirja luovutettavien alueiden arvosta.    

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Yli-Rajala Juha, Konsernijohtaja

Hiedanranta Ky:n maa-alueiden apporttia koskeva verottajan ennakkoratkaisu varainsiirtoverosta merkitään tiedoksi.

Tiedoksi

Tero Tenhunen, Juha Kaivonen