Kaupunginhallitus, kokous 4.2.2020

§ 53 Kiinteistö Oy Tampereen Monitoimiareenalle myönnettävä lainarahoitus 

TRE:553/02.04.00/2020

Valmistelija

  • Vuojolainen Arto, Liiketoiminta- ja rahoitusjohtaja

Valmistelijan yhteystiedot

Liiketoiminta- ja rahoitusjohtaja Arto Vuojolainen, puh. 050 345 1397 ja hankekehityspäällikkö Juha Kaivonen, puh. 040 680 0179, etunimi. sukunimi@tampere.fi

Lisätietoja päätöksestä

Kaupunginlakimies Jouko Aarnio, puh. 040 514 4884, etunimi. sukunimi@tampere.fi

Perustelut

Kiinteistö Oy Tampereen Monitoimiareena (yhtiö) rakennuttaa Tampereen aseman kupeeseen rautatien päälle rakennetulle kannelle uutta monipuolista vapaa-ajan ja kulttuurin käyttöön tulevaa areenakohdetta, joka valmistuu 2021 ja mahdollistaa jopa 15 000 katsojapaikkaa. Tampereen kaupunki omistaa yhtiöstä 40 prosenttia ja sijoittajakumppaneina toimivat SRV, OP-ryhmä, Ilmarinen ja LähiTapiola-ryhmä yhteensä loput 60 prosenttia. Hankkeen rahoitus rakentui seuraavista osista: osakepääomasijoitus 10 milj. euroa, osakkaiden lainat 44,0 milj. euroa, pankkilaina 40,0 milj. euroa ja valtion investointituki 18,0 milj. euroa, yhteensä 112,0 milj euroa. Pankkilainan myöntää rahoittajakonsortio, johon kuuluvat Nordea, TSOP, Handelsbanken ja LähiTapiola.

Valtuusto hyväksyi Tampereen Kansi ja Areenan hankkeen hankintapäätöksen ja toteutussopimuksen kokouksessaan 2.5.2016. Kantavana ajatuksena on ollut kaupungin rooli tasavertaisena sijoittajana ja rahoittajana yhdessä muiden sijoittajakumppaneiden kanssa. Kaupunginhallitus hyväksyi yhtiön osakassopimuksen, kaupungin osakepääomasijoituksen ja antolainan kokouksessaan 15.5.2017. Konsernijohtaja on päätöksillään 20.6.2018 ja 18.2.2019 hyväksynyt kaupungin antolainan velkakirjan ja lainalle tulevan vakuuden.

Yhtiön toiminta ja areenan rakennuttaminen on edennyt nykyiseen vaiheeseen osakkaiden osakepääomasijoituksen ja lainarahoituksen turvin. Nämä varat tullaan arvion mukaan käyttämään kokonaisuudessaan loppukesään mennessä, jolloin ensimmäisen pankkilainan nosto tulee ajankohtaiseksi.

Pankkirahoituksen ehtojen mukaan pankit edellyttävät ennen ensimmäistä lainannostoa, että sijoittajien tulee vielä hankkia 4,0 milj. euron suuruinen lisärahoituspuskuri hankkeen odottamattomien kustannusten varalle. Tämän puskurin tarkoituksena on toimia ensisijaisena rahoituksena pankkeihin päin, mikäli hankkeessa ilmenisi jotain odottamatonta, eikä pankkien tarvitsisi ensimmäisenä myöntää hankkeelle lisää lainaa. Lisärahoituspuskurista Tampereen kaupungin osuus olisi 40 prosenttia eli 1,6 milj. euroa. Mikäli rahoitusta tultaisiin tarvitsemaan, myönnettäisiin sekin junior-ehtoisena lainana, kuten jo päätetty kaupungin 22,0 milj. euron suuruinen laina. Kyseessä ei siis ole avustus, eikä tällaiselle lainalle ole tällä hetkellä tiedossa olevaa käyttöä, vaan hanke etenee odotetusti. Asiaa ei ollut mahdollista päättää aikaisempien valtuuston ja kaupunginhallituksen päätösten yhteydessä, koska mainittua pankkirahoituksen ehtoa ei silloin ollut vielä tiedossa. Tarkoituksena oli ensin myös, että tälle puskurille haetaan rahoitus muualta, mutta siitä käytyjen selvitysten ja neuvotteluiden jälkeen todettiin, että tällainen ratkaisu ei joko ollut mahdollinen tai se olisi muodostunut ehdoiltaan epäedulliseksi osakkeenomistajien näkökulmasta. 

Pankkilainan ehtojen mukaan puskurista voidaan edellyttää rahoitusta tietyissä tilanteissa. Näitä tilanteita voisivat olla mm. areenan kaupallisten sopimusten jääminen ehdoissa sovittujen tasojen alle, areenan rakentamisen kustannusylitys, jota ei ole muutoin osakkaiden toimesta rahoitettu, tai lainan eräännyttämisehdoista jonkun toteutuminen. Myös areenan tilojen vuokrauksen, kaupallisten sopimusten tai valmiusasteen mukaisten ehtojen täyttymättä jääminen tarkasteluhetkellä voisi edellyttää lisärahoitusta. Rahoituskokonaisuuden ehtojen mukaan osakkaiden myöntämien lainojen korko pääomitetaan eikä lainaa lähtökohtaisesti saa lyhentää sinä aikana, kun nykyisen pankkilainan pääomaa on maksamatta. Lisäksi laina on esimerkiksi konkurssissa etusijajärjestykseltään pankkilainoja heikommalla etusijalla. 

Kuntalain 129 §:n mukaan kunnan myöntämä laina ei saa vaarantaa sen kykyä suoriutua laissa määrätyistä tehtävistä. Lisäksi kunnan edut tulee turvata riittävillä vakuuksilla. Konsernijohtajan aiemmin tekemillä päätöksillä on hankittu pääomaltaan 50 prosenttia kattava vakuus alkuperäiselle 22,0 milj. euron lainalle. Nyt esitettävälle uudelle rahoitukselle ei edellytetä lisävakuutta, sillä lainan myöntäminen ei pääoman määrä huomioiden vaaranna Tampereen kaupungin vastuunkantokykyä eikä se oleellisesti lisää hankkeeseen sisältyvää riskiä. 

Areenan kaupalliset neuvottelut ovat edenneet hyvin. Areenan tilojen vuokrauksessa ja vuokralaisten valinnassa painotetaan sitä, että vuokralaiset ovat osa areenaan sopivaa yhtenäistä ja vetovoimaista palvelukokonaisuutta. Areenan vuokrasopimuksia neuvoteltaessa on sekä areenayhtiön ja vuokralaisten etu, että tilat palvelevat toimintaa mahdollisimman hyvin. Tämä saattaa vaatia tilojen muokkaamista paremmin tulevan käyttäjän toiminnan tarpeisiin sopiviksi. Aikaisemmin rahoituksesta ja urakkasopimuksista päätettäessä vuokrattavien tilojen käyttötarkoituksesta ja niiden edellyttämistä rakenteista, kiinteistötekniikasta sekä niiden tasosta on ollut sen hetken käsitys ja tavoite. Nämä ovat hankkeen edetessä ja kaupallisten neuvotteluiden yhteydessä muovautuneet tämän hetken tilannetta vastaaviksi. Tällaiset muutokset saattavat olla muutoksia areenan alkuperäiseen urakkasisältöön ja voivat edellyttää sijoittajilta lisärahoitusta. Lähtökohtana alalla on, että vuokralaiset hankkivat kaiken tarvitsemansa irtaimiston ja saattavat tehdä vähäisiä muutoksia tiloihin. Merkittävämmät muutokset tiloihin ja rakenteisiin voivat vaikuttaa tilan arvoon, jatkokäyttömahdollisuuksiin sekä turvallisuuteen. Tämän vuoksi on tärkeää, että vuokranantaja eli yhtiö huolehtii näistä muutoksista.

Hyvät vuokralaiset ovat areenakiinteistön omistajien etu ja sillä varmistetaan areenan kilpailukyky. Kun yhtiö investoi vuokralaisten laadukkaisiin toimintaedellytyksiin, varmistetaan tavoiteltu tuotto sekä maksukykyiset vuokralaiset. Alan tyypillinen käytäntö kiinteistökehityshankkeissa on, että kiinteistön omistajat sijoittavat muutoksiin, joilla on myönteinen vaikutus rakennuksen arvoon sekä tuottoon. Areenan sijoittajien kannattaa yhdessä varautua tällaisiin muutostarpeisiin 5 milj. euron lisärahoitusvarauksella. Yksityisten sijoittajien osuus on tästä 60 prosenttia ja kaupungin 40 prosenttia eli 2 milj. euroa. Tämä varaus varmistaa yhtiölle asiakasneuvotteluissa mahdollisesti ilmenevien käyttäjämuutostarpeiden ratkaisukyvyn.

Päätösehdotus oli

Esittelijä

  • Yli-Rajala Juha, Konsernijohtaja

Esitetään valtuuston päätettäväksi:

Kaupungin 1,6 milj. euron suuruinen sitoutuminen KOy Tampereen Monitoimiareenalle odottamattomien kustannusten varalle myönnettävään lainaan hyväksytään.

Kaupungin enintään 2,0 milj. euron suuruinen sitoutuminen KOy Tampereen Monitoimiareenalle vuokralaisista aiheutuvien muutostöiden rahoittamiseksi myönnettävään lainaan hyväksytään.

Konsernijohtaja oikeutetaan hyväksymään velkakirjojen ehdot.

Vuoden 2020 talousarviota muutetaan siten, että antolainoihin lisätään 3,6 milj euroa.

Päätös

Päätösehdotus hyväksyttiin.

Kokouskäsittely

Kaupunginhallitus myönsi läsnäolo- ja puheoikeuden liiketoiminta- ja rahoitusjohtaja Arto Vuojolaiselle. Hän oli asiantuntijana läsnä kokouksessa asian käsittelyn aikana.

Tiedoksi

Arto Vuojolainen, Juha Kaivonen

Muutoksenhaku

Oikaisuvaatimusta tai kunnallisvalitusta ei saa tehdä päätöksestä, joka koskee:

-vain valmistelua tai täytäntöönpanoa (KuntaL 136 §)
-virka- tai työehtosopimuksen tulkintaa tai soveltamista ja viranhaltija on jäsenenä viranhaltijayhdistyksessä, jolla on oikeus panna asia vireille työtuomioistuimessa (KVhl 50 § 2 mom.)
-etuosto-oikeuden käyttämättä jättämistä (EtuostoL 22 §)