Kaupunginvaltuusto, kokous 21.5.2018

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 105 Valtuustoaloite tontinvuokrien kertakorotusten rajaamiseksi - Tampereen Keskustan valtuustoryhmä

TRE:8466/10.00.01/2017

Aikaisempi käsittely

Perustelut

Tampereen Keskustan valtuustoryhmä on jättänyt valtuustoaloitteen, jossa se esittää, että vuosittainen korotus tontinvuokrassa tai vuosittainen korotus sopimusuudistuksen yhteydessä ei voisi missään olosuhteessa olla enempää kuin 50 % nykyisestä vuokratasosta. Mikäli tarvetta on tontinvuokrien markkinahintojen tarkistamiselle, se tulisi jaksottaa usean vuoden aikavälille.

Kuntalain 130 § edellyttää, että kaupungin tonttien hinnoittelu on markkinahintaista. Kunnan luovuttaessa tai antaessa vuokralle vähintään kymmeneksi vuodeksi omistamansa kiinteistön ilman 1 momentin mukaista tarjouskilpailua, puolueettoman arvioijan on arvioitava kiinteistön markkina-arvo tai markkinaperusteinen vuokrataso.

Markkinahinnan määrittely tulee Komission tiedonannosta - Julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista: Markkina-arvolla tarkoitetaan hintaa, jolla maa-alueet ja rakennukset voitaisiin arvostuspäivänä myydä halukkaan myyjän ja riippumattoman ostajan välisellä yksityisellä sopimuksella, kun on sovittu, että omaisuus on julkisesti tarjolla markkinoilla, että markkinaolot sallivat laillisen myynnin ja että myyntineuvotteluihin käytettävä aika on tavanomainen omaisuuden luonteen huomioon ottaen.

Tampereella maanvuokrasopimuksia tulee uusittavaksi vuosittain, toisin kuin esimerkiksi Helsingissä, jossa maanvuokrasopimuksia tulee uusittavaksi viiden vuoden välein. Vuoden 2018 aikana uusitaan 217 kpl pientalotonttien maanvuokrasopimusta ja 13 kpl yhtiömuotoisen asumisen tonttien maanvuokrasopimusta. Maanvuokratulo kasvaa esimerkiksi vuonna 2018 sopimusten uusimisen myötä noin 750 000 euroa ja vuokratuloa saadaan sopimuksen uusimisesta lähtien vuosittain elinkustannusindeksillä korjattuna.

Maanvuokratulo ja sen kasvu uusittavien sopimusten myötä on huomioitu kaupungin talouden suunnittelussa täysimääräisenä. Valtuustoaloitteen mukainen rajoitettu nousu vähentäisi suoraan kaupungin vuosittaista tuloa ja synnyttää siis kaupungin menojen vähentämistarpeen vastaavalla summalla.

Kaupunginvaltuuston 17.3.2014 hyväksymien maapolitiikan linjausten 2014–2017 ja nyt päätettäväksi esitettyjen asunto- ja maapolitiikan linjausten 2018–2021 mukaan maanvuokrasopimuksia uusittaessa lähtökohtana on yhdenvertainen kohtelu. Uusittavien sopimusten ehdot määritetään vastaavin periaattein kun uusissa sopimuksissa. Vuokran määrityksessä tavoitteena on markkinahintaa vastaava kohtuullinen käypä hinta. Pääoma-arvon määrityksessä hyödynnetään riippumattoman arvioitsijan laatimaa tietoa maan arvosta. Käytännössä tämä tarkoittaa, että yksittäiset kauppahintapiikit eivät nosta alueen kaikkien tonttien arvoja. Mahdollisissa alueella tehtävissä tonttikaupoissa hintataso saattaisi olla korkeampi kuin maanvuokrauksessa käytettävät pääoma-arvot.

Pientalotontin maanvuokran perusteena olevan pääoma-arvon määrityksessä otetaan huomioon tontin asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden lisäksi tontin sijainti (mm. etäisyys keskustasta) sekä pinta-ala.

Yhtiömuotoisten asumisen tonttien maanvuokran perusteena olevan pääoma-arvon määrityksessä otetaan huomioon asemakaavan mukainen rakennusoikeus ja tontin sijainti.

Vuokraan vaikuttava rakennusoikeuden määrä perustuu asemakaavan mahdollistamaan rakennusoikeuteen eikä siihen, miten suuri osa tontin rakennusoikeudesta on käytetty.

Kaupunginvaltuuston päätöksen mukaisesti asumisen tonttien vuosivuokra on neljä prosenttia tontin pääoma-arvosta. Tampereen kaupungin käyttämä neljän prosentin tuottovaatimus (vuokranmääräytymisprosentti) pääomasta on alinta tasoa Suomessa.

50 tai 60 vuotta voimassa olleiden pientalotonttien sopimusten mukaiset vuosivuokrat vaihtelevat sopimusten päättymishetkellä hieman vajaasta 200 eurosta hieman yli 1000 euroon. Suuri vaihtelu johtuu siitä, että tonttien pinta-alat ja rakennusoikeudet vaihtelevat eri kaupunginosissa ja jopa kaupunginosien sisällä. Vuosien mittaan vuokrien määräytymisperusteet ovat niin ikään muuttuneet. Keskimäärin pientalotonttien maanvuokrat ovat olleet noin 400 euroa vuodessa, mikä tarkoittaa sitä, että tontin pääoma-arvo on noin 10 000 euroa. Jos vuokraa korotettaisiin enimmillään vain 50 %, se tarkoittaisi sitä, että tontin pääoma-arvo olisi noin 15 000 euroa, joka ei vastaisi maapolitiikan linjausten mukaista kohtuullista käypää hintaa.

Tonttien hinnoittelussa otetaan huomioon uusien tonttien hinnoittelu sekä aiemmin jatkettujen sopimusten vuokrat. Joillakin Tampereen alueilla kuten Lapin, Petsamon ja Viinikan alueelta ei ole ollut pientalotalotontteja myynnissä, mutta Nekalasta kaupunki myi tarjousten perusteella pientalotalotontteja joitakin vuosia sitten ja niiden myyntihinnat vaihtelivat 125 000–150 000 euroon. Toteutuneita kauppoja seuraamalla voi niin ikään todeta, että Tampereella pientalotalotonttien hinnat ovat pääosin yli 100 000 euroa. 

Pientalotonttien maanvuokrasopimuksia uusittaessa uudet vuokrat vaihtelevat hieman alle 2000 eurosta hieman yli 4000 euron, mikä tarkoittaa sitä, että suurimmallaan pääoma-arvot ovat hieman yli 100 000 euron. Tällaisia tontteja on lähellä keskustaa olevissa kaupunginosissa kuten Petsamossa ja Pyynikillä ja esim. Vuohenojalla, joka sekin on lähellä keskustaa ja jossa on sekä pinta-alaltaan että rakennusoikeudeltaan suuria tontteja.

Kohtuullisuutta ei verrata vanhaan vuokraan, vaan uusimishetken mukaiseen kohtuulliseen käypään hintaan, jolla myös uudet tontinvuokrasopimukset tehdään.

Vuokria ei ole missään sopimuksissa korotettu portaittain, vaan uusi sopimus tulee heti voimaan kaikkine ehtoineen. Portaittaisen vuokrankorotuksen käyttöön ottaminen ei ole yhdenvertaista kohtelua kuntalaisten näkökulmasta, sillä Tampereen kaupunki on uusinut sopimuksia joka vuosi.

Vuokralaisen velvollisuus on varautua valitsemallaan tavalla maanvuokrasopimuksen uusimisen tuomaan vuokrannousuun. Jokaisella maanvuokralaisella on tiedossa maanvuokrasopimuksensa päättymispäivä. Tampereen kaupungin kiinteistötoimi palvelee maanvuokralaisia mm. antamalla arvioita uudesta maanvuokran tasosta. Kaupunki lisää myös tontinvuokraukseen liittyvää tiedottamista ja edistää kaupunkilaisten tiedonsaantia aiheesta.

Päätösehdotus oli

Esittelijä

Teppo Rantanen, Johtaja, Teppo.Rantanen@tampere.fi

Esitetään kaupunginhallitukselle ja edelleen valtuuston päätettäväksi:

Tampereen Keskustan valtuustoryhmän valtuustoaloite ja siihen annettu lausunto merkitään tiedoksi.

Aloite ei anna aihetta muihin kuin lausunnossa esitettyihin toimenpiteisiin.

Päätös

Päätösehdotus hyväksyttiin.

Päätösehdotus oli

Esittelijä

Juha Yli-Rajala, Konsernijohtaja, Juha.Yli-Rajala@tampere.fi

Esitetään valtuuston päätettäväksi:

Tampereen Keskustan valtuustoryhmän valtuustoaloite ja siihen annettu lausunto merkitään tiedoksi.

Aloite ei anna aihetta muihin kuin lausunnossa esitettyihin toimenpiteisiin.

Päätös

Päätösehdotus hyväksyttiin.

Valmistelijan yhteystiedot

Maankäyttöpäällikkö Heli Toukoniemi, puh. 040 806 4007 ja tonttipäällikkö Aila Taura, puh. 050 351 8256, etunimi.sukunimi@tampere.fi

Lisätietoja päätöksestä

Kaupunginlakimies Jouko Aarnio, puh. 040 514 4884, etunimi.sukunimi@tampere.fi

Päätösehdotus oli

Tampereen Keskustan valtuustoryhmän valtuustoaloite ja siihen annettu lausunto merkitään tiedoksi.

Aloite ei anna aihetta muihin kuin lausunnossa esitettyihin toimenpiteisiin.

Päätös

Päätösehdotus hyväksyttiin.

Tiedoksi

Jouni Ovaska, Mikko Alatalo, Vilhartti Hanhilahti, Kalle Kiili, asumisen kehittäminen ja palvelutilaverkot, kiinteistötoimi

Muutoksenhaku

Oikaisuvaatimusta tai kunnallisvalitusta ei saa tehdä päätöksestä, joka koskee:

-vain valmistelua tai täytäntöönpanoa (KuntaL 136 §)
-virka- tai työehtosopimuksen tulkintaa tai soveltamista ja viranhaltija on jäsenenä viranhalti-jayhdistyksessä, jolla on oikeus panna asia vireille työtuomioistuimessa (KVhl 50 § 2 mom.)
-etuosto-oikeuden käyttämättä jättämistä (EtuostoL 22 §)

 

Käsitellyt asiat