Valmistelija
Rantanen Teppo, Johtaja, Teppo.Rantanen@tampere.fi
Perustelut
Tampereen kaupunki on neuvotellut eräiden sosiaali- ja terveyspalvelujen käytössä olevien kiinteistöjen myynnistä ja tilojen takaisinvuokrauksesta Tampereen Palvelukiinteistöt Oy:n kanssa. Neuvotteluiden tuloksena on päädytty esittämään seitsemän kiinteistön ja niillä sijaitsevien rakennusten myyntiä Tampereen Palvelukiinteistöt Oy:lle ja tilojen takaisinvuokrausta kaupungille. Myynnin tarkoitus on vapauttaa kaupungin taseesta varoja uusille palvelurakennusinvestoinneille ja käynnistää valmistautuminen hallituksen valmisteleman sosiaali- ja terveyspalveluiden uudistuksen myötä järjestämisvastuun siirtymiseen kunnilta hyvinvointialueille.
Hallituksen esityksen 241/2020 vp 4 luku 22 §: Kunnan järjestämän perusterveydenhuollon, erikoissairaanhoidon, sosiaalitoimen ja pelastustoimen toimitiloista esitetään säädettäväksi kunnan järjestämän perusterveydenhuollon, erikoissairaanhoidon, sosiaalitoimen ja pelastustoimen käytössä olevien toimitilojen siirtymisestä hyvinvointialueen hallintaan. Pykälän 1 momentin mukaan toimitilat siirtyisivät hyvinvointialueen hallintaan 1.1.2023 lukien. Jos kunta ei itse omistaisi tiloja, vaan ne olisivat sen hallinnassa toimitilojen hallintaan oikeuttavan sopimuksen perusteella, kunta siirtäisi sopimuksen hyvinvointialueelle 25 § mukaisesti. Jos hyvinvointialueen järjestämisvastuulle kuuluvaa toimintaa ja kunnan muuta toimintaa olisi järjestetty samoissa toimitiloissa, kunnan ja hyvinvointialueen tulisi sopia tilojen kustannusvastuun jakautumisesta esimerkiksi käytettävien tilojen suhteessa.
Hallituksen esityksen 25 §:ssä kuntaa sitovien sopimusten ja vastuiden siirtyminen hyvinvointialueelle todetaan, että kunta siirtäisi hyvinvointialueelle sellaiset sosiaali- ja terveydenhuollon tai pelastustoimen toimitiloihin liittyvät vuokrasopimukset, joissa kunta itse on vuokralaisena, riippumatta siitä, mikä taho on vuokranantajana. Vuokranantaja voi siis edelleen olla esimerkiksi kunnan tytäryhteisö. Hyvinvointialueelle siirtyisivät kaikki sellaiset toimitilojen hallintaa koskevat sopimukset, joissa tosiasiallisesti on kyse toimitilan vuokra- tai muuta käyttöoikeutta koskevasta sopimuksesta ja joissa kunta itse ei omista sopimuksen nojalla hallinnoimaansa tilaa.
Laki kuntien ja kuntayhtymien eräiden oikeustoimien väliaikaisesta rajoittamisesta sosiaali- ja terveydenhuollosta (29.6.2016/548, voimassa 31.12.2025 saakka) edellyttää, että lain voimaantulon jälkeen tehtäviin ja vuoden 2023 jälkeen voimassa oleviin sopimuksiin yksityisen palvelun tuottajan kanssa ja rakennusten ja toimitilojen vuokra- tai muuta käyttöoikeutta koskeviin sopimuksiin tulee sisällyttää sopimusehto, jonka mukaan sosiaali- ja terveydenhuollon lakisääteisessä järjestämisvastuussa olevalla on oikeus irtisanoa sopimus vuoden 2024 tai 2025 aikana päättymään kahdentoista kuukauden kuluttua irtisanomisesta ilman, että irtisanomisesta syntyy korvausvelvollisuutta.
Edellä kerrottu huomioiden on valmisteltu kiinteistöjen myynti ja tilojen takaisinvuokraus. Takaisinvuokrasopimuksen pääomavuokra on muodostettu kaupungin kohteissaan käyttämän nk. sisäisen vuokran ja ostajan esittämän tavoitevuokran keskiarvona ja takaisinvuokrattavan kiinteistöportfolion vuosivuokra on 3 022 696 euroa/vuosi. Ostajan kohdekohtaisen kannattavuuslaskelman vuoksi kohdekohtaisissa vuosivuokrissa poiketaan keskiarvosta Linnainmaan hyvinvointikeskuksen ja Hervannan paloaseman osalta kiinteistöportfolion kokonaisvuokran pysyessä samana. Ylläpitokustannukset maksetaan toteumaperusteisesti. Myytäviin kohteisiin on ostajan toimesta laadittu kuntoarvioraportit, joissa kuvataan kohteiden pitkän tähtäimen investointitarpeita. Myyntihetkellä kohteissa oleva korjausvelka huomioidaan vuokrasopimuksessa siten, että vuokranantajan toteuttamat investoinnit pääomitetaan vuokraan vuokrasopimuksessa esitetyllä tavalla. Kiinteistöjen kauppahinta perustuu edellä kerrottujen pääomavuokrien perusteella riippumattoman arvioitsijan laatimiin kiinteistöarvioihin, joissa arviointilähestymistapana on käytetty tuottolähestymistapaa. Esitetty kohdekohtainen kauppahinta on muodostettu riippumattomien kiinteistöarvioiden keskiarvosta.
Myytäväksi esitettävät kohteet, niiden kauppahinta ja takaisinvuokrauksen pääomavuokra ovat kohteittain seuraavat:
- (837-133-879-2) Kissanomaan perhetukikeskus: kauppahinta 9 579 333 euroa ja pääomavuokra 516 288 euroa/vuosi, sidotaan elinkustannusindeksiin
- (837-116-291-2) Tammelakeskus: kauppahinta 12 116 667 euroa ja pääomavuokra 644 438 euroa/vuosi, sidotaan elinkustannusindeksiin
- (837-65-7136-1) Hervannan toimintakeskus: 11 313 333 euroa ja pääomavuokra 810 875 euroa/vuosi, sidotaan elinkustannusindeksiin
- (837-37-5672-3) Linnainmaan hyvinvointikeskus: kauppahinta 7 800 000 euroa ja pääomavuokra 464 844 euroa/vuosi, sidotaan elinkustannusindeksiin
- (837-65-7142-9) Hervannan paloasema: kauppahinta 3 110 000 euroa ja pääomavuokra 256 152 euroa/vuosi, sidotaan elinkustannusindeksiin
- (837-40-5650-1) Leinolan perhetukikeskus: kauppahinta 2 593 333 euroa ja pääomavuokra 158 244 euroa/vuosi, sidotaan elinkustannusindeksiin
- (837-132-888-5) Toimintakeskus Tuomikallio: kauppahinta 3 146 667 euroa ja pääomavuokra 171 855 euroa/vuosi, sidotaan elinkustannusindeksiin
Seitsemän kohteen kauppahinta on yhteensä 49 659 333 euroa ja pääomavuokra 3 022 696 euroa/vuosi. Yksityiskohtaiset kaupan ehdot liitteenä olevien kauppakirjojen mukaisesti.
Muiden kuin Hervannan toimintakeskuksen osalta kauppahinta maksetaan rahana. Hervannan toimintakeskuksen osalta kohteen arvosta viisimiljoonaa (5 000 000) euroa kaupunki luovuttaa ostajalle apporttisijoituksena ostajan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Loppuosan 6 313 333 euroa ostaja maksaa kaupungille rahana. Oman pääoman sijoituksella vahvistetaan Tampereen Palvelukiinteistöt Oy:n omavaraisuutta huomattavan kokoisen kaupan toteutuksessa sekä edesautetaan yhtiön lainarahoitusneuvotteluita.
Vuoden 2021 talousarviovalmistelussa on huomioitu kiinteistökaupan toteutuminen valmisteluhetken arvion mukaan. Apporttisijoitusta ei ole huomioitu talousarviossa, minkä vuoksi konsernihallinnon yhteisten erien osakkeisiin ja osuuksiin esitetään lisättäväksi 5 000 000 euron investointimääräraha.
Tammela-keskuksen osalta kaupungilla on valmistelussa toiminnallisen perusparannuksen tarveselvitys, jonka pohjalta on tarkoitus käynnistää neuvottelu tulevan omistajan kanssa perusparannuksen toteutuksen mahdollistamiseksi palvelutarpeen edellyttämällä tavalla.
Hervannan toimintakeskuksen osalta kaupunki vuokraa takaisin terveyskeskuksen ja kirjaston tilat sekä nuorisotilan.
Hervannan paloasemaan kohdentuu Palosuojelurahastolta rakentamiseen 25.2.2004 päivätyllä päätöksellä (SM-2001-659/Tu-394) saatua avustusta 159 778 euroa, jonka viimeinen maksuajankohta on ollut 2.3.2004. Avustuspäätös sisältää luovutusrajoituksen 30 vuotta avustuksen viimeisen erän maksamisesta lukien. Päätöksen mukaan Palosuojelurahaston avustuksella hankittua tai perusparannettua omaisuutta ei saa käyttää pysyvästi muuhun kuin päätöksessä määrättyyn tarkoitukseen eikä omaisuuden omistus- tai hallintaoikeutta luovuttaa toiselle päätöksessä määrättynä avustuksen kohteena olevan omaisuuden käyttöaikana. Kaupunki sitoutuu ilmoittamaan Palosuojelurahaston hallitukselle kaupan kohteella sijaitsevan paloaseman omistusoikeuden luovutuksesta ja maksamaan avustuksesta mahdollisesti takaisin perittävän summan Palosuojelurahastolle.
Kaupunginhallituksen konsernijaosto on kokouksessaan 18.5.2021 § 48 käsitellyt konserniohjeen mukaisesti Tampereen Palvelukiinteistöt Oy:lle annettavaa omistajan ennakkokantaa kaupan toteutukselle. Jaosto antoi hankkeelle positiivisen ennakkokannan.
Tampereen Palvelukiinteistöt Oy ostajana, joka on Tampereen kaupungin konserniyhtiö, on varmistanut sosiaali- ja terveysministeriöltä sähköpostitse (18.5.2021), että kauppaan ei sovelleta investointien väliaikaisesta rajoittamisesta annettua lakia. Sosiaali- ja terveysministeriöltä saadun viestin mukaan, koska kysymys on kiinteistön myynnistä ja takaisinvuokrauksesta, sovelletaan rajoituslain 3 §:n mukaista velvoitetta sisällyttää kauppakirjojen liitteenä oleviin vuokrasopimuksiin lain edellyttämä irtisanomisehto.
Myyntineuvotteluita Tampereen Palvelukiinteistöt Oy:n kanssa on käyty 11 kohteesta, joita tässä myytäväksi esitettyjen lisäksi olivat Kaupin päiväsairaala, Kuusikon perhetukikeskus, Kämmenniemen toimintakeskus ja Korven koti. Lisäksi kaupunki on suunnitellut myyvänsä Hatanpään kantasairaalan ja puistosairaalan sosiaali- ja terveyspalveluiden uudistuksen toteutuessa. Valmistelua ja kiinteistökehittämistä edellä kerrottujen ja muidenkin pääasiassa sosiaali- ja terveyspalveluiden käytössä olevien kiinteistöjen myymiseksi ja ostajan löytämiseksi jatketaan.
Päätösehdotus oli
Esittelijä
Yli-Rajala Juha, Konsernijohtaja, Juha.Yli-Rajala@tampere.fi
Esitetään valtuuston päätettäväksi:
Tampereen Palvelukiinteistöt Oy:lle myydään yhteensä 49 659 333 euron kauppahintaan:
- tontti 837-37-5672-3 rakennuksineen. Kauppahinta on 7 800 000 euroa.
- tontti 837-116-291-2 rakennuksineen. Kauppahinta on 12 116 667 euroa.
- tontti 837-132-888-5 rakennuksineen. Kauppahinta on 3 146 667 euroa.
- tontti 837-133-879-2 rakennuksineen. Kauppahinta on 9 579 333 euroa.
- tontti 837-40-5650-1 rakennuksineen. Kauppahinta on 2 593 333 euroa.
- tontti 837-65-7142-9 rakennuksineen. Kauppahinta on 3 110 000 euroa.
- tontti 837-65-7136-1 rakennuksineen. Kohteen arvo on 11 313 333 euroa.
Kaupunki tekee 5 000 000 euron apporttisijoituksen Tampereen Palvelukiinteistöt Oy:n sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Vuoden 2021 talousarviota muutetaan niin, että konsernihallinnon yhteisten erien osakkeisiin ja osuuksiin lisätään 5 000 000 euron investointimääräraha.
Liitteenä olevat osapuolten väliset 25.5.2021 allekirjoitetut ehdolliset kauppakirjat ja ehdollinen kauppakirja/apporttiomaisuuden luovutuskirja hyväksytään.
Päätös
Päätösehdotus hyväksyttiin.
Kokouskäsittely
Kaupunginhallitus myönsi läsnäolo- ja puheoikeuden johtaja Teppo Rantaselle ja kiinteistöjohtaja Virpi Ekholmille. He olivat asiantuntijoina läsnä kokouksessa asian käsittelyn aikana.