Perustelut
Poikkeamispäätös MRL 171 §:n nojalla MRL § 53:n mukaisesta rakennuskiellosta sekä MRL 58 § 1 momentin säännöksestä, jonka mukaan rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa.
Tontilla sijaitsevaa teollisuus- ja varastorakennusta laajennetaan. Laajennus sijoittuu kahdelle tontille.
HAKIJA ON ANTANUT ERITYISET SYYT POIKKEAMISELLE
”Haetaan rakennuslupaa ja poikkeamispäätöstä olevan (2557 k-m2) teollisuus- ja varastorakennuksen laajennukselle (n. 5169 k-m2).
Kiinteistössä toimii Kuntokauppa.fi
Rakennus P2 paloluokan rakennus, toimistopääty 2-kerroksinen alle 9m korkea ja halliosa 1-kerroksinen n. 14m korkea.
Käyttötarkoitus: Teollisuus- ja varastorakennus mihin sijoittuu 500 k-m2 liiketila.
Tontin 837-243-3782-10 rakennusoikeus ylittyy n. 1151 k-m2 ja laajennusosan kulma sijoittuu osin kiinteistön 837-243-3782-4 puolelle jolle tontille myös osoitetaan tarvittevia pysäköintipaikkoja. Laajennusosaan sijoittuu ≤500 k-m2 myymälä, 1363 k-m2 toimistotilat sekä n. 3542 k-m2 tuotanto- ja varastotila. Laajennuksen vaatimat autopaikat eivät riitä tontin 10 osalla. Vaatimus 78 ap. ja toteutuu 52 ap.
Poikkeamispäätöksen jälkeen tontti numero 10 yhdistetään viereiseen tonttiin numero 4, jonka jälkeen rakennusoikeus ja toteutettavat autopaikat ovat riittävät. Tonttikauppa on valmistelussa kaupungin kanssa joka on ehdollinen tähän poikkeamislupapäätökseen.
Poikkeaminen koskee myös tonttia 4 jossa poiketaan rakennuskiellosta. Molempien tonttien 4 ja 10 osalta poiketaan rakennuksen rajaetäisyydestä tonttien välillä ennen tonttien yhdistämistä.
Istutettavaksi määrätylle alueelle toteutetaan henkilöauton ja peräkärryn lyhytaikaiseen pysähtymiseen varattu tila (noutoparkki), joka päällystetään vettä läpäisevällä nurmikivellä. Tila-ahtauden ja pihan liikennejärjestelyjen sujuvuuden kannalta kaavasta poikkeamista tältä osin tarvitaan.”
KUULEMINEN
Naapurit on kuultu kaupungin toimesta. Naapurit on kuultu myös rakennuslupaa varten. Naapureilla ei ollut huomautettavaa hankkeesta.
POIKKEAMINEN
Tontit 3782-4 ja 10 on asetettu rakennuskieltoon 15.2.2024 asti asemakaavan laatimista varten. Siitä poiketen laajennus halutaan toteuttaa ennen rakennuskiellon päättymistä.
Tontin 3782-10 rakennusoikeus on tonttitehokkuuden e=0,50 mukaan 6 576 k-m2. Siitä poiketen tontilla käytetään kerrosalaa laajennuksen myötä yhteensä 7 429 k-m2, jolloin rakennusoikeus ylittyy 1 150 k-m2 (17 %).
Asemakaavassa tontille 3782-10 ei ole osoitettu liike- ja toimistotilojen rakennusoikeutta. Siitä poiketen tontille rakennetaan liiketilaa 500 k-m2 ja toimistotilaa vanhan osan toimistotilojen kanssa yhteensä 1 364 k-m2.
Autopaikkamääräyksen mukaan tontille 3782-10 tulee toteuttaa yhteensä 78 kpl. Siitä poiketen tontille rakennetaan 44 autopaikkaa.
Tontin 3782-10 pohjoisrajalla on istutettava alueen osa, jolle on sijoitettu noutoparkki.
Asemakaavan mukaan rakennuksen etäisyyden toisen tontin rajasta on oltava vähintään puolet rakennuksen korkeudesta. Siitä poiketen laajennusosa sijoittuu osittain molemmille tonteille, 3782-4 ja 10, jolloin molemmilla tonteilla poiketaan rajaetäisyydestä.
Poikkeaminen voidaan erityisestä syystä myöntää, mikäli se ei MRL 171 § mukaisesti
- aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
- vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
- vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai
- johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
ASEMAKAAVOITUS
Tontit sijaitsevat Tesomajärven teollisuusalueella rajautuen pohjoisessa Tesomankatuun, idässä ja etelässä teollisuus- ja varastorakennusten tontteihin sekä lännessä Vesimyllynkatuun. Tontilla 3782-10 sijaitsee 2 557 k-m2 suuruinen, vuonna 2007 valmistunut teollisuus- ja varastorakennus. Tontti 3782-4 on pysäköintikäytössä.
Tampereen kaupungin kanssa on alustavasti sovittu, että tontit 3782-10 ja 4 yhdistetään, mikäli poikkeamislupa myönnetään. Tonttien yhdistämisen jälkeen uuden muodostuvan tontin rakennusoikeus on riittävä, asemakaavan edellyttämät autopaikat mahtuvat samalle tontille eikä enää poiketa rakennuksen etäisyydestä naapuritontin rajasta.
Asemakaavassa tonteille ei ole osoitettu rakennusoikeutta liike- ja toimistotiloille. Asemakaava on vuodelta 1983, jonka laatimisen jälkeen 40 vuodessa alueen tilanne ja tarpeet ovat muuttuneet. Tulevassa asemakaavassa, jonka takia tontit ovat rakennuskiellossa, voidaan tarkastella tonttien pääkäyttötarkoituksia uudelleen sekä huomioida nyt myönnettävien liike- ja toimistotilojen kerrosala.
Voimassa olevan asemakaavan autopaikkamääräyksen mukaan tontille 3782-10 tulisi toteuttaa yhteensä 78 autopaikkaa. Tonttien yhdistämisen jälkeen uudelle tontille tulee yhteensä 191 autopaikkaa. Tontin itäosaan rakennettavat 139 autopaikkaa tulevat olemaan yhteiskäytössä viereisen liikuntahallin kanssa. Liikuntahallin toiminta painottuu ilta- ja viikonloppuaikoihin, joten päiväaikaan paikkoja on runsaasti uuden tontin käytettävissä.
Asemakaavan mukaan rakennuksen etäisyyden toisen tontin rajasta on oltava vähintään puolet rakennuksen korkeudesta. Laajennusosa sijoittuu osittain molemmille tonteille, 3782-4 ja 10, mutta tonttien yhdistämisen jälkeen rakennus ja sen laajennus sijaitsevat kokonaan samalla tontilla eikä rakennuksen etäisyydestä rajasta tarvitse enää poiketa.
Tonttien pohjoisrajalle on osoitettu istutettavan alueen osa, jolle tontin 3782-10 puolelle suunnitelman mukaan sijoittuu osittain noutoparkki. Kyseessä on lyhytaikaiseen pysäköintiin tarkoitettu alue, johon voi ajaa peräkärryn kanssa. Kyseiseen kohtaan on esitetty nurmikiveä, joka mahdollistaa nurmen kasvamisen sekä läpäisee hyvin vettä.
Poikkeamisen myöntämisellä ei ole vaikutuksia naapuritonttien käytölle eikä poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle.
Tampereen kaupungilla olevien tietojen mukaan tontilla ei ole arvokkaita luontokohteita.
Tontti sijaitsee Myllypuron Natura-alueen läheisyydessä. Maankäytön muutosten vaikutuksista Myllypuron Natura-alueen luonnonarvoihin on tehty Vihnusjärven valuma-alueen hydrologinen selvitys, jota on vielä täydennetty vuoden 2004 alussa valmistuneella lisäselvityksellä. Selvitysten mukaan tontti 3782-10 sijaitsee Myllypuron lähivaluma-alueella. Rakennettaessa ko. alueelle tulee huomioida luonnonsuojelulain Natura 2000 – verkostoa koskevat erityissäännökset. Sade- ja pintavesien johtamissuunnitelman laatiminen on Myllypuron rakennuskieltoalueella otettu yleiseksi käytännöksi poikkeamis- tai rakennuslupahakemuksen yhteydessä edellä mainituin perustein. Hulevesisuunnitelmaa noudatettaessa poikkeaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista.
Rakennuspaikalla tai sen välittömässä läheisyydessä ei ole arvokkaita rakennetun kulttuuriympäristön kohteita, joten poikkeaminen ei vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista.
Vaikutuksiltaan merkittävänä rakentamisena pidetään ympäristöstään täysin poikkeavaa rakentamista, kuten kerrostalon rakentamista omakotialueelle tai suuren päivittäistavarakaupan perustamista. Nyt on kyse teollisuus- ja varastorakennuksen laajentamisesta liike- ja toimistotiloja lukuun ottamatta kaavan mukaisella tavalla. Tonttien yhdistämisen, joka on päätöksen ehtona, jälkeen rakennusoikeus ei ylity, autopaikkoja on tarvittava määrä eikä rakennuksen etäisyydestä naapuritontin rajasta ole tarvetta poiketa. Poikkeaminen ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Ottaen huomioon hakijan selvityksen, saadut lausunnot sekä alueen asemakaavallisen tilanteen, asemakaavayksikkö toteaa, että ehtojen mukaan toteutettuna poikkeaminen rakennuskiellosta sekä asemakaavan liiketilan ja toimistotilan määrästä/osittain käyttötarkoituksesta, rakennusoikeudesta, autopaikkamääräyksestä, istutettavasta alueen osasta sekä rakennuksen etäisyydestä naapuritontin rajasta ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä vaikeuta luonnon tai rakennetun ympäristön arvojen säilyttämistä koskevien tavoitteiden saavuttamista tai johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Poikkeamisluvan myöntämisellä voidaan katsoa olevan positiivisia vaikutuksia yritystalouteen, mikäli yrityksen on mahdollista jatkaa toimintaansa nykyisellä paikallaan saatuaan tarvitsemansa lisätilat.
LIITTEET:
Sijaintikartta: Kartassa on esitetty rakennuspaikan sijainti ja poikkeuslupatilanne. Rakennuspaikka rajautuu pohjoisessa Tesomankatuun, idässä ja etelässä teollisuus- ja varastorakennusten tontteihin sekä lännessä Vesimyllynkatuun. Kohteen itäpuolella on kaksi, vuosina 2012 ja 2017 myönnettyä poikkeamislupaa. Kohteen luoteispuolella on yksi, vuonna 2022 myönnetty poikkeamislupa.
Asemakaava: Tontin pääkäyttötarkoitus on teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue. Tontin 3782-10 rakennusoikeus on tonttitehokkuuden e=0,50 mukaan 6 576 k-m2. Suurin sallittu kerrosluku on kolme.
Pohjapiirrokset: Liite on salassa pidettävä JulkL 24 § 20 kohdan perusteella.
Poikkeamishakemus: Liitteessä on kerrottu hankkeen, rakennuspaikan ja hakijan tiedot.
Suunnitelmat: Rakennus on kahden kerroksen korkuinen, tasakattoinen ja pääväritykseltään harmaa.
Päätösehdotus oli
Esittelijä
Myönnetään tontille 837-243-3782-10 lupa saada poiketa rakennuskiellosta sekä asemakaavan liiketilan ja toimistotilan määrästä/osittain käyttötarkoituksesta, rakennusoikeudesta, autopaikkamääräyksestä, istutettavasta alueen osasta sekä rakennuksen etäisyydestä naapuritontin rajasta hakemuksen liitteenä olevien suunnitelmien periaatteiden mukaisesti Tesomajärven kaupunginosassa osoitteessa Vesimyllynkatu 1 sekä
tontille 837-243-3782-4 lupa saada poiketa rakennuskiellosta ja rakennuksen etäisyydestä naapuritontin rajasta hakemuksen liitteenä olevien suunnitelmien periaatteiden mukaisesti Tesomajärven kaupunginosassa osoitteessa Tesomankatu 35 sillä ehdolla,
että tontit 3782-10 ja 3782-4 yhdistetään,
että muodostuvan uuden tontin pysäköintipaikat ovat yhteiskäytössä tontilla 3782-2 sijaitsevan liikuntahallin käyttäjien kanssa,
että istutettavalla alueen osalla noutoparkin kohdalla käytetään nurmikiveä ja
että rakennusluvan yhteydessä tarkastetaan hulevesijärjestelmän toteutussuunnitelma ja rakentamisen aikaisten hulevesien hallintasuunnitelma, joissa on otettu huomioon viheralueet ja hulevedet -yksikön sekä ympäristönsuojelun lausunnoissa esiin nostetut seikat:
Viivytysrakenteiden mitoitustilavuus on linjauksen mukaisesti 1,5 kuutiometriä jokaista sataa vettäläpäisemätöntä pintaneliömetriä kohden. Edellä mainitun linjauksen mukaan tontilta tulevista hulevesistä, puhtaita kattovesiä lukuun ottamatta, on erotettava öljy ja hiekka. Öljyn- ja hiekanerotusjärjestelmä tulee varustaa näytteenottokaivolla ja niillä tulee olla hälytysjärjestelmät 24/7. Lisäksi pysäköintialueiden ja liikennöityjen alueiden hulevedet tulee käsitellä biosuodatusrakenteessa ennen huleveden johtamista tontilta. Suunnitelmaa on esitettävä myös mm. öljynerotuskaivojen sijainnit ja suodatettujen ja/tai viivytettyjen hulevesien purkupisteet tontin ulkopuolelle. Rakennuslupavaiheessa laaditaan rakentamisen (mukaan lukien mahdolliset tontin tasaukseen vaadittavat maanrakennustyöt) aikaisen huleveden hallintasuunnitelma ja suunnitelma liitetään rakennuslupahakemuksen liitteeksi.
Lupa on voimassa kaksi (2) vuotta siitä, kun tämä päätös on saanut lainvoiman. Päätöstä vastaavaa rakennuslupaa on haettava luvan voimassaoloaikana.