Asunto- ja kiinteistölautakunta, kokous 25.3.2020

Lataa  Kuuntele 

§ 35 Keskusvirastotalon laajennuksen ja perusparannuksen tarveselvitys 

TRE:620/10.03.07/2019

Valmistelija

  • Ekholm Virpi, Kiinteistöjohtaja

Valmistelijan yhteystiedot

Hankearkkitehti Kirsti Hankela, puh. 0400 970 629, etunimi.sukunimi@tampere.fi

Lisätietoja päätöksestä

Hallintosihteeri Hanna Sandström, puh. 040 750 1876, etunimi.sukunimi@tampere.fi

Perustelut

Kaupunginhallituksen 6.3.2017 § 127 linjaamien hallintorakennusten tilankäytön periaatteiden mukaisesti on kaupungin hallinnon toimintoja keskitetty Frenckellin ja keskusvirastotalon tiloihin vuosien 2017-2019 aikana. Voimakatu 11 ja Naulakatu 2 kiinteistöjen käytöstä on tilajärjestelyiden ansiosta onnistuttu pääosin luopumaan ja näiltä osin tehostamistavoitteet on pääosin saavutettu. Lisäksi keväällä 2019 on käynnistetty Frenckellin myyntiprosessi. Hallintorakennusten tilankäytön tavoitteena jatkossa on keskittää nykyisen keskusvirastotalon ja Frenckellin henkilöstö keskusvirastotaloon.

Keskusvirastotalolle on laadittu tarveselvitys, jossa on tutkittu virastotalon uudistamismahdollisuuksia sekä toiminnallisten tavoitteiden että teknisten perusparannustarpeiden osalta. Tavoitteena on kasvattaa työpaikkamäärää niin, että jatkossa keskusvirastotalo olisi yli 800 työntekijän monitilatoimisto ja kaupunkilaisten eri kulkumuodoin helposti tavoittama palvelupiste.

Hankkeen valmistuttua on tavoitteena keskittää kaupungin hallinto kokonaan virastokortteliin. Tarveselvityksessä esitetään laajennusta ja perusparannusta. Virastotalon perusparannus on pakollista, mutta myös kannattavaa, koska perusparannuksen investointikustannus on noin 2.300 euroa/brutto-m2 ja vastaavankokoisen uudisrakennuksen noin 3.200 euroa/brutto-m2.

Rakennushistoriallisesti arvokas keskusvirastotalo valtuustosaleineen sijaitsee Tampereen keskustassa hyvien liikenneyhteyksien varrella vahvistaen olemassaolollaan ja työpaikoillaan elinvoimaista keskustaa. Tarveselvityksessä esitetty tilaratkaisu edistää hyvää asiakaspalvelua kaupunkilaisille, viihtymistä, virkistäytymistä ja työhyvinvointia sekä työn tehokkuutta antaen mahdollisuuden yhteisöllisyyteen ja eristäytymiseen työn sitä vaatiessa. Tarkoituksena on avata keskusvirastotalon katutaso laajasti kaikkien kaupunkilaisten käyttöön sekä kasvattaa tilankäytön tehokkuutta myös ajallisesti. Tiloihin suunnitellaan asiakaspalvelupiste, ravintola, näyttelytilat sekä koulutus- ja kokouskeskus.

Virastotalo on rakennettu kahdessa vaiheessa, eteläpääty 1967 ja pohjoispääty 1975. Arkkitehtina toimi arkkitehti Aarne Ervi. Virastotaloa koskee asemakaava 8238 vuodelta 2009, jossa on sr-21 suojelumääräys. Rakennuksen laajuus on yhteensä 15.144 brm2 ja 13.000 htm2. Virastotalosta on vuoden 2018 aikana tehty kattavat talotekniset kuntoselvitykset. Virastotalon korkea osa täytyy perusparantaa, mutta huonokuntoinen matala osa purkaa.

Hankkeelle on asetettu seuraavat tavoitteet:

  • tilankäyttöä tehostetaan niin, että virastot yhdistetään, Frenckellin ja virastotalon toiminta keskitetään laajennettuun ja perusparannettuun virastotaloon (885 hlöä)
  • Frenckellistä (15.000 brm2) luovutaan ja se myydään keskustan elinvoimaisuutta lisäävään käyttöön
  • virastotalo (13.250 brm2) perusparannetaan ja laajennetaan (4.000 brm2). Henkilöstön työtilojen tilankäyttö tehostuu 28.250 brm2 > 19.000 brm2
  • mobiilit työpisteet, kaikille työntekijöille ei varata nimettyä työpistettä, työn tekemistä ja palveluprosesseja uudistetaan
  • ravintola, kokouskeskus ja kaupunkilaisille avoimet tilat sijoitetaan katutasoon
  • uudet turvallisuusratkaisut


Tavoite virastojen yhdistämisestä ja Frenckellistä luopumisesta edellyttää virastotalon laajentamista sekä vanhan osan rakennus- ja talotekniikan uudistamista tavoiteltua henkilöstämäärää vastaavaksi. Mikäli vain vanha virastotalo perusparannettaisiin, investointikustannukset perusparannuksen osalta olisivat samat eikä Frenckellin myyntiprosessia voitaisi jatkaa laajennusosan jäädessä pois. Lisäksi tulisivat virastotalon henkilöstön väistötilakustannukset perusparannuksen ajaksi.

Tarveselvitys

Virastotalo on arvokiinteistö ja asemakaavan mukainen suojelu asettaa rajoituksia ja vaatimuksia rakennushankkeelle. Tarveselvitys käynnistyi 2019 keväällä henkilöstön Työympäristön kehittäminen -työpajoissa. Työpajojen tuloksena on syntynyt visio ”The Paikka”, jolla tavoitellaan työn tekemisen ja toimintakulttuurin muutosta. Virastotalo on nykyisen laajuisena riittämätön ajateltuun käyttöön. Virastotaloa suunnitellaan laajennettavaksi matalan osan purkamisesta vapautuvalle tontin osalle voimassa olevan asemakaavan sallimassa määrin. Laajentamisen jälkeen nykyinen rakennus voidaan perusparantaa. Korkean osan kuntotutkimuksissa on todettu vakavia vaurioita rakennuksen eri osissa kellarissa mm. kaupunginarkisto, kerroksissa, julkisivuissa ja katolla. Talotekniikka on käyttöikänsä päässä. Hankesuunnittelun yhteydessä tutkitaan uudet toiminnalliset ratkaisut työn tekemisen kehittämiseksi ja uudenlaisten toimintatapojen käyttöönottamiseksi mm. asiakaspalvelussa, tilankäytön tehostamiseksi ja viihtyvyyden lisäämiseksi.

Tarveselvityksessä on kartoitettu etenemisvaihtoehdot, jonka perusteella esitetään virastotalon laajennus ja perusparannushankkeen käynnistämistä ja toteuttamista vuosina 2020-2025.

Tilan tarve

Virastotalo on nykyisellään liian pieni kaikille suunnitelluille toiminnoille ja henkilöstölle, mutta laajennuksen tuomat mahdollisuudet ja lisäkapasiteetti tutkitaan rakennusoikeuden puitteissa. Kahvila-aukiot, kohtaamistilat, taukotilat, kirjastot, varastot, vaatesäilytystilat ja sisäiset kokoustilat sijoitetaan kerroksittain soveltuviin paikkoihin yhteistä käyttöä varten. Työpisteet sijoitetaan avotilaan ja laajempiin huonetiloihin. Jokaiselle ei varata omaa työpistettä, vaan niitä toteutetaan enintään 80 % henkilöstön määrästä ja hyödynnetään tietoa, jonka mukaan koko henkilöstön samanaikaista läsnäoloa rakennuksessa ei ole. Kokoushuoneita, ryhmätyötiloja ja hiljaisen työn tiloja varataan varausjärjestelmällä tarpeen mukaan.

Virastotalon kellarissa sijaitsee Tampereen kaupunginarkisto, joka siirretään arkistomääräykset täyttäviin uusiin tiloihin ennen keskusvirastotalon perusparannusta. Kaupunginarkiston tarveselvitys on valmisteltu ja kaupunginhallitus käsitteli asiaa maaliskuussa 2020.

Hankkeen toteuttamiseen liittyvät tiedot

Virastotalon hanke toteutetaan pitkäaikaista käyttöä varten seuraavaksi 50 vuodeksi. Monitoimiset ja joustavat tilaratkaisut mahdollistavat toiminnan ja käytön muutokset sekä erilaiset toimintakokonaisuudet rakennuksessa. Rakennustyöt kohteessa tehdään yhtenä hankkeena kolmessa vaiheessa: ensin rakennetaan laajennus ja sitten perusparannus kahdessa osassa A ja B. A-osa väistää uuteen laajennukseen ja B-osa A-osaan sen valmistuttua. Kokonaisuus valmistuu alkuvuodesta 2025.

Rakennuslupa haetaan koko hankkeelle samanaikaisesti. Ennen rakennuslupaa haetaan lupaa poiketa asemakaavan määräyksestä koskien matalan siiven purkamista suojelukohteessa ja kevennystä autopaikkamääräykseen (1 ap/100 kem2 > 1 ap/120 kem2 2019 normi). Velvoiteautopaikat hankitaan läheisistä pysäköintilaitoksista. Virastotalon tontti aidataan ja lukittavan aitauksen sisäpuolelle toteutetaan katettuja pyöräpysäköintipaikkoja 1 pp/100 kem2.

Rahoitus

Tarveselvitysvaiheen aikana kaupungin johto on selvittänyt eri rahoitus- ja toteutusmuotovaihtoehtoja. Hankkeen rahoitus- ja toteutusmuoto tulee ratkaista hankesuunnittelun aikana ennen varsinaista investointipäätöstä, jonka jälkeen siirrytään toteutusvaiheeseen. Vuoden 2020 talousarviovalmistelussa keskusvirastotalon laajennus- ja perusparannuksen suunnitteluun on varattu 1 milj. euroa. Hankesuunnittelu toteutetaan laajennuksen ja perusparannuksen kokonaisuudesta tämän määrärahan puitteissa. Varsinaisen laajennuksen ja perusparannuksen rahoitus sekä toteutusmuoto on ratkaistava viimeistään siirryttäessä toteutusvaiheeseen.

Keskusvirastotalon rahoitusvaihtoehtoja valmisteltaessa parhaimmaksi vaihtoehdoksi on osoittautunut Tampereen kaupungin perustaman kiinteistöosakeyhtiön muodostaminen. Kiinteistöosakeyhtiömallin etuna on hankkeen erilaisten tulevaisuuden vaihtoehtojen mahdollistaminen ja kehittäminen joustavasti paitsi hankkeen jatkovaiheissa, myös tilanteessa, jossa kaikkia tiloja ei tarvita kaupungin omassa käytössä. Hankesuunnittelun aikana rahoitusta valmistellaan ensisijaisesti kiinteistöosakeyhtiömallilla, mutta valmistelussa selvitetään myös muita mahdollisia malleja. Päätös rahoitusvaihtoehdosta tehdään ennen kuin hankesuunnittelusta siirrytään toteutusvaiheeseen.

Investointi- ja käyttökustannukset

Esiselvitysten perusteella tehdyissä laskelmissa on päädytty kustannusarvioon: laajennus 15,05 milj. euroa ja perusparannus 31,3 milj. euroa, matalan osan purku 0,23 milj. euroa, taidehankinta 0,2 milj. euroa, 115 velvoiteautopaikkaa 3,45 milj. euroa. Kaikki yhteensä on 50,25 milj. euroa. Hankesuunnittelu esitetään toteutettavaksi yhtenä kokonaisuutena vuoden 2020 aikana. Isojen investointien määrärahaa vuodelle 2020 on varattu 1 milj. euroa, josta arviolta 0,5 milj. euroa kuluu hankesuunnitteluun ja 0,5 milj. euroa yleissuunnitteluun.

Mikäli laajennus- ja perusparannusinvestointi toteutetaan kaupungin omaan taseeseen, on arvioitu sisäinen pääomavuokra 3.258.850 euroa/vuosi, kiinteistönhoito- ja kunnossapitovuokran 840.000 euroa/vuosi. Sisäinen vuokra olisi yhteensä 4.098.850 euroa/vuosi. Virastotalon ja Frenckellin nykyinen kokonaisvuokra on 3.743.000 euroa/vuosi.

Päätösehdotus oli

Esittelijä

  • Rantanen Teppo, Johtaja

Keskusvirastotalon laajennuksen ja perusparannuksen tarveselvitys merkitään tiedoksi.

Hanke toteutetaan ensisijaisesti kiinteistöosakeyhtiömallilla, mutta valmistelussa tutkitaan myös muita toteutusvaihtoehtoja.

Päätös

Päätösehdotus hyväksyttiin.

Kokouskäsittely

Riitta Lyytikäinen palasi kokoukseen asian käsittelyn aikana. 

Tiedoksi

Virpi Ekholm, Niko Suoniemi, Sami Uusitalo, Petri Mölsä, Jukka Kauppinen

Muutoksenhaku

Oikaisuvaatimusta tai kunnallisvalitusta ei saa tehdä päätöksestä, joka koskee:

-vain valmistelua tai täytäntöönpanoa (KuntaL 136 §)
-virka- tai työehtosopimuksen tulkintaa tai soveltamista ja viranhaltija on jäsenenä viranhaltijayhdistyksessä, jolla on oikeus panna asia vireille työtuomioistuimessa (KVhl 50 § 2 mom.)
-etuosto-oikeuden käyttämättä jättämistä (EtuostoL 22 §)