Asunto- ja kiinteistölautakunta, kokous 25.3.2020

Lataa  Kuuntele 

§ 42 Oikaisuvaatimus Asunto Oy Ahlmannintie 6 -nimiselle yhtiölle vuokratun tontin 837-123-530-41 vuokra-ajan jatkamisesta 

TRE:738/10.00.03/2020

Valmistelija

  • Ekholm Virpi, Kiinteistöjohtaja

Valmistelijan yhteystiedot

Tonttipäällikkö Aila Taura puh. 050 351 8256, etunimi.sukunimi@tampere.fi

Lisätietoja päätöksestä

Hallintosihteeri Hanna Sandström, puh. 040 750 1876, etunimi.sukunimi@tampere.fi

Perustelut

Kiinteistöjohtajan 6.2.2020 § 206 tekemällä päätöksellä on Asunto Oy Ahlmannintie 6 -nimiselle yhtiölle vuokratun tontin 837-123-530-41 vuokrasuhdetta jatkettu uudella vuokrasopimuksella 50 vuoden ajaksi (1.5.2020 - 30.4.2070). Tontin 837-123-530-41 elinkustannusindeksiin sidotuksi, indeksilukua 100 vastaavaksi perusvuokraksi on vahvistettu 1.5.2020 alkaen 310,52 euroa vuodessa (tämänhetkinen vuosivuokra 6.111 euroa). Hinnoittelussa oli käytetty 525 euron kerrosneliömetriarvoa. Päätöksen mukaan hinnoitteluun ovat vaikuttaneet tontin sijainti, pinta-ala, rakennusoikeus sekä vastaavanlaisten tonttien aiempi hinnoittelu.

Asunto Oy Ahlmannintie 6 on jättänyt oikaisuvaatimuksen, jossa pyydetään vuokrahinnoittelussa käytetyn kerrosneliömetriarvon kohtuullistamista vastaamaan yhtiölle vuokratun tontin läheisyydessä olevien tonttien 837-123-530-42 ja 837-123-531-50 vuokranmäärityksessä käytettyä kerrosneliömetriarvoa.

Viinikan-Nekalan alueella on useita eri aikoihin vahvistettuja kaavamuutoksia, joiden tärkeimpänä tavoitteena on ollut sekä seudullisesti että alueellisesti tärkeän kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja kaupunkikuvallisesti erittäin merkittäväksi koetun kaupunginosakokonaisuuden luonteen säilyttäminen. 

Kortteli 530 sijaitsee kaavan nro 7113 mukaisella alueella. Alueen tonteista suurin osa on kaavamerkinnältään asuinpientalojen korttelialuetta (AP), osa on merkinnällä A (asuinrakennusten korttelialue) ja osa AL (asuin- ja liikerakennusten korttelialue). Kaavaselostuksen mukaan merkintä AP on osoitettu tonteille, jotka tulisi säilyttää puhtaasti asuinalueina. Kaavaselostuksen mukaan kaavamerkintä A on osoitettu tonteille, joille on rakennettu pienkerrostalon tyyppisiä rakennuksia ja joilla saattaa olla myöskin liiketilaa. Joillakin kerrostalotonteilla ei liike- ja työtilan osuutta kokonaiskerrosalasta ole tarpeen rajoittaa. Ne on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi merkinnällä AL.
 
Kaikki AP eli asuinpientalotontit on hinnoiteltu omakotitonttien hinnoittelun mukaisesti, jolloin hinnoitteluun vaikuttaa sekä tontin pinta-ala että rakennusoikeus. Pääosa A ja AL merkinnällä olevista tonteista on hinnoiteltu yhtiömuotoisten tonttien hinnoittelun mukaisesti, jolloin rakennusoikeus on määräävä arvo ja rakennusoikeuden hinnoittelun markkinahinta on riippumattoman arvioitsijan laatimalla markkinahintaselvityksellä selvitetty. Osalla A ja AL merkinnällä olevista tonteista on vain yksi tai kaksiasuntoinen rakennus ja ne on hinnoiteltu samoin kun AP-tontit.

Ahlmannintie 6 sijaitsee korttelissa 530, jonka kaavamerkintä on A. Tontin rakennusoikeus on ilmaistu kertoimella 0,45, joka on korkeampi kuin suurimmalla osalla muista tonteista, kertoimen vaihdellessa alueella 0,30 - 0,50:een. Tontin pinta-ala on 646 m2 ja rakennusoikeus 291 k-m2. Tontilla sijaitsee pienkerrostalo, jossa on kuusi asuntoa.

Oikaisuvaatimuksessa mainitun samassa korttelissa olevan tontin 42 pinta-ala on 547 m2 ja rakennusoikeus kertoimen 0,35 mukaan 191 k-m2. Tontilla on yksiasuntoinen rakennus.

Oikaisuvaatimuksessa mainittu tontti 837-123-531-50 on vuonna 2015 hinnoiteltu samoin periaattein kun Ahlmannintie 6 tontin vuokra nyt, mutta hinnoittelussa käytetty kerrosneliömetriarvo on ollut silloin 240 euroa, mikä arvo on noussut huomattavasti.

Kaupunginvaltuuston hyväksymien asunto- ja maapolitiikan linjausten mukaan sopimuksia uusittaessa lähtökohtana on yhdenvertainen kohtelu. Uusittavien sopimusten ehdot määritetään vastaavin periaattein kuin uusissa sopimuksissa.

Vuokran määrityksessä tavoitteena on markkinahintaa vastaava kohtuullinen käypä hinta. Kuntalain mukaan kunnan tulee tehdä pitkäaikaiset maanvuokrasopimukset markkinahintaisina.

Markkinahintaisuuden ehdon täyttämisen tarkistamiseksi kaupunki teettää säännöllisesti markkinahinnoista vyöhykehintaselvityksen. Viimeisimpiä asunto- ja maapolitiikan linjauksia hyväksyttäessä kaupunginhallitus edellytti markkinahintaselvityksen päivittämistä vuoden 2018 aikana.

Työ tilattiin ulkopuoliselta arvioitsijalta Newsec Valuation Oy:ltä, joka on aiemminkin selvityksen tehnyt.  Uusimman selvityksen mukaan osalla alueista markkinahinnan nousu on ollut nopeaa; etenkin keskustan läheisyydessä sekä raitiotien vaikutusalueella markkinahinnat ovat nousseet paikoin huomattavasti vuodesta 2016. Vuokranmäärittelyssä käytetään sopimuksen uusimishetken markkinahintatasoa, joka on todennettu markkinahintaselvityksellä.

Päätösehdotus oli

Esittelijä

  • Rantanen Teppo, Johtaja

Oikaisuvaatimus hylätään.

Päätös

Päätösehdotus hyväksyttiin.

Lausunnot

Lakimies Patricia Nikko:

Oikaisuvaatimus voidaan tehdä joko laillisuus- tai tarkoituksenmukaisuusperusteella. Laillisuusperuste on olemassa, jos päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa tai päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä tai on muuten lainvastainen.

Vuokra-ajan jatkamista ja vuosivuokran vahvistamista koskeva päätös ei ole ollut lain vastainen eikä sitä ole syytä muuttaa.

Tiedoksi

Oikaisuvaatimuksen tekijät, Patricia Nikko, kiinteistötoimi

Muutoksenhaku

Valitusosoitus

Tähän päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella.

Valitusoikeus

Oikaisuvaatimuksen johdosta annettuun päätökseen saa muutosta hakea se, joka on tehnyt oikaisuvaatimuksen. Jos päätös on oikaisuvaatimuksen johdosta muuttunut, saa päätökseen hakea muutosta myös se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen) sekä kunnan jäsen, kuntayhtymän jäsenkunta ja sen jäsen sekä kuntien yhteisen toimielimen osallinen kunta ja sen jäsen.

Valituksen saa tehdä sillä perusteella, että päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä, päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa tai päätös on muuten lainvastainen.

Valitusviranomainen

Valitus tehdään Hämeenlinnan hallinto-oikeudelle:

Hämeenlinnan hallinto-oikeus
Raatihuoneenkatu 1
13100 Hämeenlinna
faksi: 029 56 42269
sähköposti: hameenlinna.hao@oikeus.fi

Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet

Valitusaika

Valitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Tiedoksisaanti

Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa. Asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, 7 päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä, 3 päivän kuluttua sähköpostin lähettämisestä, saantitodistuksen osoittamana aikana tai erilliseen tiedoksisaantitodistukseen merkittynä aikana. Tiedoksisaantipäivää tai sitä päivää, jona päätös on asetettu nähtäväksi, ei lueta määräaikaan. Jos määräajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa tehtävän toimittaa ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valituskirjelmä

Valituskirjelmässä, joka on osoitettava valitusviranomaiselle, on ilmoitettava
 - valittajan nimi, kotikunta, postiosoite ja puhelinnumero
 - päätös, johon haetaan muutosta
 - miltä osin päätöksestä valitetaan ja mitä muutoksia siihen vaaditaan tehtäväksi
- vaatimuksen perusteet
- mihin valitusoikeus perustuu, jos valituksen kohteena oleva päätös ei kohdistu valittajaan

Valituskirjelmään on liitettävä
 - päätös, johon haetaan muutosta valittamalla, alkuperäisenä tai jäljennöksenä
 - todistus siitä, minä päivänä päätös on annettu tiedoksi, tai muu selvitys valitusajan alkamisen ajankohdasta
 - asiakirjat, joihin valittaja vetoaa vaatimuksensa tueksi, jollei niitä ole jo aikaisemmin toimitettu viranomaiselle.

Asiamiehen on liitettävä valituskirjelmään valtakirja, kuten oikeudenkäynnistä hallintoasioissa annetun lain (808/2019) 32 §:ssä säädetään.

Valituskirjelmän toimittaminen

Valituskirjelmä on toimitettava valitusajan kuluessa valitusviranomaiselle. Valituskirjelmän tulee olla perillä valitusajan viimeisenä päivänä ennen viraston aukiolon päättymistä. Valituskirjelmän lähettäminen postitse tai sähköisesti tapahtuu lähettäjän omalla vastuulla.

Oikeudenkäyntimaksu

Hallinto-oikeudessa valituksen käsittelystä perittävä oikeudenkäyntimaksu on 260 euroa. Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei peritä. Maksua ei myöskään peritä eräissä asiaryhmissä eikä myöskään mikäli asianosainen on muualla laissa vapautettu maksusta. Maksuvelvollinen on vireillepanija ja maksu on valituskirjelmäkohtainen.