Perustelut
Rauhaniemen sauna on perusparannuksen tarpeessa ja korjauksen rahoitus on hyväksytty budjettivuosille 2026-2027. Perusparannus on suunniteltu tehtäväksi 04/2026-03/2027, eikä kohdetta voi käyttää korjauksen aikana. Nykyisen vuokralaisen vuokrasopimus on tullut voimaan 1.1.2018 ja päättyy 31.12.2027. Jotta perusparannus voidaan aloittaa hyväksytyn rahoituksen ja suunnitellun korjausaikataulun mukaisesti, on sovittu, että nykyinen sopimus päätetään perusparannuksen alkaessa ja uusi vuokrasopimus ehtoineen astuu voimaan perusparannuksen valmistuttua sopimuksessa sovitulla tavalla. Nykyinen vuokralainen TaTU Tampere ry (0155653-7) on perustanut täysin omistamansa TaTU Yhtiöt Oy (3577754-9), jonka nimiin uusi sopimus tehdään.
Kiinteistöjohtaja päätti 2.2.2026 § 59 nykyisen TaTU Tampere ry:n kanssa tehdyn vuokrasopimuksen päättämisestä peruskorjauksen alkaessa ja uuden vuokrasopimuksen solmimisesta TaTU Yhtiöt Oy:n kanssa peruskorjauksen valmistuttua alustavasti 1.4.2027. Päätöksestä on tehty oikaisuvaatimus 25.2.2026, jossa vaaditaan päätöksen kumoamista uudelleen vuokrausta koskevilta osin.
Oikaisuvaatimuksen perusteluna on esitetty kilpailuttamisen tarve, kiinteistöjohtajan päätösvallan ylittäminen, kiinteistöjohtajan ja johtajan esteellisyys päätöksenteossa ja se, ettei vuokrasopimus olisi markkinahintainen. Oikaisuvaatimus voidaan tehdä joko laillisuus- tai tarkoituksenmukaisuusperusteella.
Laillisuusperuste on olemassa, jos päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa tai päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä tai on muuten lainvastainen.
Toimivalta
Asunto- ja kiinteistölautakunnan delegointipäätöksen 18.12.2025 § 264 mukaisesti kiinteistöjohtaja päättää rakennusten, tilojen ja niihin liittyvien alueiden vuokraamisesta enintään 10 vuodeksi. Kyseinen vuokrasopimus on tehty 5 vuodeksi ja optiopäätös mukaan lukien enintään 10 vuodeksi, näin ollen kiinteistöjohtaja on ollut toimivaltainen päättämään oikaisuvaatimuksen kohteena olevasta vuokrasopimuksesta.
Esteellisyys
Oikaisuvaatimuksessa on vaadittu päätöksen kumoamista myös sillä perusteella, että kiinteistöjohtaja ja johtaja Pekka Salmi olisivat esteellisiä käsittelemään ja päättämään asiaa, koska ovat "henkilökohtaisesti kytköksissä päätöksentekoa koskevaan tahoon omien henkilökohtaisten osallistuvuuden kautta seuraa ja vuokrauksen kohteena olevaan kohteeseen".
Hallintolain 28 §:ssä säädetään esteellisyydestä. Oikaisuvaatimuksessa ei ole väitetty, että kiinteistöjohtaja tai johtaja olisivat tai heidän läheisensä olisivat asianosaisia. Kiinteistöjohtaja tai johtaja tai heidän läheisensä ei ole asianosaisen yhteisön tai yhdistyksen hallituksen, hallintoneuvoston tai niihin rinnastettavan toimielimen jäsenenä taikka toimitusjohtajana tai sitä vastaavassa asemassa eikä palvelussuhteessa tai toimeksiantosuhteessa päätöksen kohteena olevaan tahoon. Mainitut viranhaltijat tai heidän läheisensä eivät myöskään ole toimineet asiassa asianosaisen edustajana tai avustajana. Näin ollen arvioitavaksi voisi tulla hallintolain 28 §:n 7) kohdan mukainen yleislausekkeen mukainen esteellisyys. Säännöksen mukaan tämän esteellisyysperusteen soveltaminen edellyttää, että on olemassa ulkopuolisen objektiivisesti havaittava syy puolueettomuuden vaarantumiseen. Syyn puolueettomuuden vaarantumiseen on oltava suunnilleen samanasteinen kuin erikseen säädetyissä esteellisyysperusteissa. Yleislausekkeen mukaista esteellisyysperustetta voitaisiin käyttää esimerkiksi tilanteissa, joissa henkilö on toisessa asiassa asianosaisen vastapuoli tai julkinen vihamies, sekä tilanteissa, joissa henkilön ja asianosaisen välillä vallitsee kiinteä ystävyyssuhde tai yhtiökumppanuus. Oikaisuvaatimuksessa on viitattu osallistuvuuteen. Se, että päätöksentekijä olisi esimerkiksi käyttänyt tai käyttäisi joskus asianosaisen palveluita ei tee häntä esteelliseksi eikä mainittua seikkaa ole tarpeen erikseen selvittää. Kiinteistöjohtaja ja johtaja eivät ole olleet esteellisiä asian käsittelyssä.
Kilpailuttamisvaade
Oikaisuvaatimuksessa esitetään, että vuokraus olisi tullut kilpailuttaa. Julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetun lain 1. luvun 9 §:n 1) kohdan mukaan mainittua lakia ei sovelleta maan, olemassa olevien rakennusten tai muun kiinteän omaisuuden hankintaan tai vuokraukseen millä tahansa rahoitusmuodolla taikka näihin liittyvien oikeuksien hankintaan. Näin ollen kilpailutusvelvoitetta hankintalain nojalla ei ole. Kuntalain hallituksen esityksen (268/2014) mukaan "kunnalla on lähtökohtaisesti itsehallintoonsa perustuva harkintavalta omistamansa kiinteistön luovutuksen ja vuokrauksen suhteen." Kunnalla ei ole velvoitetta kilpailuttaa omistamiensa rakennusten vuokraamista. Kunnan harkintavaltaa luonnollisesti rajoittavat hallintolain hyvän hallinnon periaatteet. Nyt käsillä olevassa tilanteessa vuokralaisen vuokrasopimus päättyy ennenaikaisesti peruskorjauksen johdosta eikä vuokralainen ole vaatinut korvausta vuokrasuhteen ennenaikaisesta päättymisestä. Uuteen alkavaan vuokrasopimukseen voidaan katsoa kuuluvan osa ennen aikaisesti päättyvästä vuokrasopimuksesta. Vuokrasopimus on tehty asiallisesti samalle taholle, eli alkuperäisen vuokralaisen perustamalle yhteisölle. Rakennuksen käyttöaste on kasvanut viime vuosina ja lisännyt peruskorjaustarvetta kulumisen lisääntymisen myötä. Peruskorjauksen ajankohtaa on määritellyt myös kaupungin investointiohjelman tiukkuus ja määrärahojen hyväksyminen vuosille 2026-2028 ja tästä syystä vuokrasopimus on tullut päättää ennenaikaisesti. Kaupunki ei ole käyttänyt harkintavaltaansa väärin tehdessä vuokrasopimuksen.
Vuokrakohteen hinta
Oikaisuvaatimuksen tekijä katsoo, että vuokrakohteen pääomaperusteinen hinta ei ole käypä hinta ja sitä ei voida pitää markkinaehtoisena, koska siinä ei ole huomioitu kaupungille syntyviä muita korkomenoja ja kuluja.
Vuokrakohde peruskorjataan täysin ja rakennus on suojeltu, mikä nostaa kohteen korjauskustannuksia. Vuokran määrittely vastaa kaupungin sisäisen vuokrauksen mallia, jossa vuosivuokra on 6 % investoinnin määrästä ja ylläpitokulut toteutumien mukaan. Kuuden prosentin tuottovaade sisältää kaupungille aiheutuvat sisäiset ja ulkoiset korkomenot sekä investoinnista tehtävät poistot. Kaupungin teettämän markkinavuokra-arvion mukaan vuokrasopimus on ehdoiltaan ja arvioidulta vuokratasoltaan (62,64-73,08 €/m2/kk) markkinoita vastaava kun huomioidaan suojellun peruskorjattavan kohteen investointikustannukset. Vastaavan tyyppisen uudisrakennuksen markkinavuokratason on arvioitu olevan 28-37 €/m2/kk. Kohteen vuokra on markkinaehtoinen eikä vuokraus siten sisällä tukea tai muuta hyvän hallinnon vastaisia elementtejä.
Edellä todetuin perustein kiinteistöjohtajan päätös ei ole ollut lainvastainen eikä päätöstä ole syytä muuttaa myöskään tarkoituksenmukaisuusperusteella. Näin ollen oikaisuvaatimus on hylättävä.
Päätöksen liitteet sisältävät henkilötietoja, minkä johdosta niiden verkkojulkisuutta on rajoitettu.
Toimivalta: Kuntalaki § 134.
Päätösehdotus oli
Esittelijä
Oikaisuvaatimus hylätään.
Päätös
Päätösehdotus hyväksyttiin.