Perustelut
As. Oy Ruotulan Lukko -nimiselle yhtiölle on ollut vuokrattuna tontti 837-4-4885-3.
Tontin 837-4-4885-3, Laalahdenkatu 28, pinta-ala on 6 276 m² ja asemakaavasta tulkittu rakennusoikeus 3 249 k-m². Tontin vuokra vuonna 2024 on 8 063,52 euroa.
Sopimuksen mukainen vuokra-aika päättyy 31.1.2025. Vuokralainen on ilmoittanut olevansa halukas uusimaan vuokrasuhteen.
Tontti 837-4-4885-3 on voimassa olevan asemakaavan mukainen asuinrakennusten korttelialuetta (A) oleva tontti, joten vuokrasuhteen uusimiselle ei ole estettä. Vuokrasuhdetta tulisi jatkaa uudella vuokrasopimuksella uusituin vuokraehdoin asunto- ja maapolitiikan linjauksia noudattaen ja asunto- ja kiinteistölautakunnan 12.10.2022 § 144 hyväksymät uudet sopimusehdot huomioiden.
Ottaen huomioon tontin sijainti, pinta-ala, rakennusoikeus sekä vastaavanlaisten tonttien aiempi hinnoittelu saadaan tontin vuoden 2025 vuokraksi 48 085 euroa (pääoma-arvo 1 202 130 euroa) ja elinkustannusindeksiin sidotuksi indeksilukua 100 vastaavaksi perusvuokraksi 2 059,32 euroa vuodessa. Hinnoittelussa on käytetty 370 euron kerrosneliömetriarvoa ja 4 %:n vuokranmääräytymiskorkoa (heinäkuun indeksiluku 2335 pistettä/v. 2024).
Vuokran perusteena oleva tontin pääoma-arvo tarkistetaan vuokra-aikana 20 vuoden ja 40 vuoden kohdalla Tilastokeskuksen ylläpitämällä Pirkanmaan vanhojen osakeasuntojen hintaindeksillä (ent. Pirkanmaan asuntohintaindeksi).
Tampereen kaupunginvaltuuston 13.6.2022 § 93 hyväksymien asunto- ja maapolitiikan linjausten mukaan asuntotonttien maanvuokrasopimusten uusimisen yhteydessä vuokrankorotus porrastetaan, kun tontin vuokralainen ei toimi markkinoilla. Uusi maanvuokra tulee voimaan asteittain seuraavasti: 1. vuosi 60 %, 2. vuosi 80 % ja 3. vuosi 100 %. Porrastettu maanvuokra on kuitenkin vähintään tontin maanvuokra ennen sopimuksen uusimista. Vuokralainen on velvollinen maksamaan kaupungille käyvän vuokran ja perityn vuokran välisen erotuksen takautuvasti, mikäli ilmenee, että vuokralainen on kilpailutilanteessa markkinoilla toimiva taho tai takaisinperintään on muu valtiontukisäännöksistä johtuva syy.
As. Oy Ruotulan Lukko on ilmoittanut, ettei yhtiö toimi markkinoilla.
Vuokrasuhteen voimassaoloaikaa tulisi jatkaa 60 vuodella 31.1.2085 asti.
As. Oy Ruotulan Lukko on jättänyt tontin vuokraa koskevan kohtuullistamishakemuksen 14.3.2024. Hakemusta on täydennetty 28.6.2024 saapuneella sähköpostilla.
Tampereen kaupungin asunto- ja maapolitiikan linjauksissa 2022-2025 on mahdollistettu kohtuullistamisen hakeminen maanvuokraan jos tietyt asiat täyttyvät. Maanvuokran kohtuullistamista on mahdollista hakea asuntotontille, jonka asemakaavan mahdollistamasta rakennusoikeudesta on käytetty vähemmän kuin 80 %. Vuokralaisen tulee kustannuksellaan esittää asiantuntijalausunto, miksi rakennusoikeuden hyödyntäminen ei ole mahdollista johtuen esimerkiksi:
- rakennusteknisistä
- suojelullisista
- kaupunkikuvallisista
- RKY-arvioista johtuvista syistä (RKY = rakennettu kulttuuriympäristö).
Vuokran kohtuullistamiseen vaikuttavia seikkoja eivät ole esimerkiksi vuokralaisen varallisuus tai tontin ominaisuudet, kuten tontin maaperä (pehmeä, kostea, kallioinen, rinne tms.). Mikäli kohtuullistamisen edellytykset täyttyvät, kohtuullistetaan vuokraa rakentamattoman rakennusoikeuden osalta. Kohtuullistaminen myönnetään päätöstä seuraavan vuoden vuosivuokrasta alkaen.
As. Oy Ruotulan Lukon hakemuksen mukaan tontilla on rakennusoikeutta 3 249 k-m2 ja sitä olisi käytetty 1 438 k-m2. Asiantuntijalausunnon mukaan käyttämättömän rakennusoikeuden hyödyntäminen on mahdotonta, sillä nykyisten rakennusten korotus ei tule kyseeseen, koska nykyiset rakenteet eivät sitä kestäisi. Lausunnossa myös epäillään, ettei korotus liitteenä olleeseen maakuntamuseon lausuntoon viitaten saisi rakennuslupaa. Lisäksi tontin muoto ja maaston jyrkkyys estävät taloudellisen rakentamisen.
Kiinteistötoimen tilaaman selvityksen mukaan tontilla on käytettävissä olevaa rakennusoikeutta, mutta sen käyttömahdollisuudet ovat rajatut. Tontille olisi voinut alun perin rakentaa kaksikerroksisia asuinrakennuksia, mutta rakennukset on toteutettu yksikerroksisena, tämän takia rakennusoikeutta on jäänyt käyttämättä. Rakennusvalvonnasta saadun tiedon mukaan maakuntamuseon lausunnolla ei olisi vaikutusta mahdollisen rakennusluvan myöntämisen suhteen voimassa olevan asemakaavan mukaisesti, mikäli lupaa rakennusten korottamiselle kaksikerroksiseksi haettaisiin.
Selvityksen mukaan taloyhtiö on hakenut ja saanut rakennusluvan kahden asunnon laajentamiselle vuonna 1999. Laajennussuunnitelmassa on laajennettu keittiön ja autotallin väliselle piha-alueelle. Suunnitelma ei ole toteutunut, mutta osoittaa sen, että käyttämätön rakennusoikeus on ainakin osin hyödynnettävissä.
Esitettyjen selvitysten perusteella käyttämättömän rakennusoikeuden hyödyntäminen teknisesti on mahdollista, joten kohtuullistamishakemus tulisi hylätä.
Sopimuksen vastuuhenkilöksi nimetään kiinteistöt, tilat ja asuntopolitiikka -palveluryhmän kiinteistöjohtaja, jota vakanssia tällä hetkellä hoitaa Virpi Ekholm.
Päätösehdotus
Esittelijä
As. Oy Ruotulan Lukko -nimiselle yhtiölle (Y-tunnus 0211732-5) vuokratun tontin 837-4-4885-3 vuokrasuhde uusitaan uudella vuokrasopimuksella 60 vuoden ajaksi (1.2.2025 – 31.1.2085).
Tontin 837-4-4885-3 elinkustannusindeksiin (lokakuu 1951=100) sidotuksi indeksilukua 100 vastaavaksi perusvuokraksi vahvistetaan 1.2.2025 alkaen 2 059,32 euroa vuodessa.
Muutoin vuokrauksessa noudatetaan tavanomaisia vuokraehtoja.
Kiinteistöjohtaja oikeutetaan allekirjoittamaan vuokrasopimukset.
As. Oy Ruotulan Lukon kohtuullistamishakemus hylätään.
Sopimuksen vastuuhenkilöksi nimetään kiinteistöt, tilat ja asuntopolitiikka -palveluryhmän kiinteistöjohtaja, jota vakanssia tällä hetkellä hoitaa Virpi Ekholm.