Kaupunginvaltuusto, kokous 12.12.2022

Perustelut

Kaupunkiympäristön palvelualue on valmistellut 10.2.2020 päivätyn ja 29.3.2021 tarkistetun asemakaavan ja asemakaavamuutoksen nro 8707. Asian hyväksyminen kuuluu kaupunginvaltuuston toimivaltaan.

Lisätietoja osoitteessa: 

Diaarinumero: TRE: 1208/10.02.01/2019

Kaavan laatija

Tampereen kaupunki, kaupunkiympäristön suunnittelu, asemakaavoitus

Projektiarkkitehti Minna Kiviluoto, toimistoarkkitehti Heidi Sumkin, yhdyskuntasuunnittelupäällikkö Hanna Montonen

Kaava-alueen luonne ja sijainti

Suunnittelualue sijaitsee Raholan kaupunginosassa n. 6 km länteen Tampereen keskustasta rajoittuen pohjoisessa päärataan, lännessä Tesoman valtatiehen sekä etelässä ja idässä Risuharjunpuistoon. Suunnittelualue on laajuudeltaan n. 13 ha ja käsittää korttelin 3072 ja katu- ja viheraluetta sekä lämpövoimalan kortteleiden eteläpuolella.

Suunnittelun haasteena liikenneväylien välissä sijaitsevalla alueella on ratamelu pohjoispuolella, Tesoman valtatien ajoneuvoliikenteen melu etelässä ja junaliikenteen aiheuttama tärinä koko suunnittelualueella. Pääosa suunnittelualueesta on veden hankintaa varten tärkeää pohjavesialuetta. Ennen asuinrakentamista alueella olevien teollisuusrakennusten alla mahdollisesti olevat pilaantuneet maa-ainekset tulee selvittää tarkemmin. Suunnittelualueen keskellä on pohjois-eteläsuuntainen liito-oravan kulkuyhteys.

Asemakaavan tavoitteet

Tavoitteena on kantakaupungin yleiskaavan 2040 mukainen kaupunkimainen alue.

Teollisuustontit on tarkoitus osoittaa kerrostalovaltaisen asumisen ja työpaikka- ja liiketilojen korttelialueeksi, jonne osoitetaan varaus myös päivittäistavarakaupalle, paloasemalle, päiväkodille, seurakuntarakennukselle sekä polttoaineenjakelun kylmäasemalle. Lämpövoimalan on toistaiseksi tarkoitus säilyä nykyisellä paikallaan.

Kaavamuutoksen tavoitteena on Tesoman aluekeskuksen vahvistaminen. Hankkeessa pyritään vahvistamaan yhteyksiä Tesomalta Tohlopin suuntaan Mediapolikseen ja Hiedanrantaan.

Kaavan avulla pyritään luomaan alueelle uusia asumisen mahdollisuuksia, ympäristöhäiriötä tuottamatonta työpaikkatilaa, monipuolisia toimintoja, kävelyn ja pyöräilyn yhteyksiä, sekä turvaamaan ekologisia yhteyksiä ja laadukasta viherympäristöä.

Kaavoitusohjelmaan vuosille 2020-2024 merkittynä tavoitteena oli suunnittelualueelle n. 50 000 k-m² asuinkerrosalaa ja n. 15 000 k-m² muuta kerrosalaa.

Valmisteluvaiheessa alueen maankäyttöä tutkittiin yleissuunnitelman avulla. Yleissuunnitelmassa esitettiin asemakaava-alueelle rakennusoikeutta noin 95 000 k-m2, josta asuinkerrostalojen korttelialueelle noin 85 000 k-m2. Lisäksi yleissuunnitelmassa esitettiin liikerakennusten korttelialueelle kerrosalaa 2 000 k-m2 päivittäistavarakauppaa varten, yleisten rakennusten korttelialueelle mm. paloasemaa, työpaikka- ja liikuntatilaa varten n. 5 000 k-m2 sekä päiväkotia varten noin 2 600 k-m2.

Asemakaavan vaiheet

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä 13.6. — 9.8.2019.

Valmisteluvaiheessa tutkittiin osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatu palaute ja tehtiin lisäselvityksiä.

Asemakaavan valmisteluaineisto oli nähtävillä osallistumis- ja arviointisuunnitelman tarkistetun version kanssa 13.2.-12.3.2020 ja nähtävillä oloaikana järjestettiin yleisötilaisuus.

Valmisteluaineistosta saatiin 6 viranomaiskommenttia ja 1 mielipide.

Viranomaiskommenttien pääsisältö:

Tavoiteltu maankäytön muutos edellyttää riittävän kattavaa maaperä-, pohja- ja hulevesivaikutusten selvittämistä.

Alueella tehdyissä pohjavesitutkimuksissa on havaittu kohonneita öljyhiilivety- ja raskasmetallipitoisuuksia sekä kloorattujen hiilivety-yhdisteiden pitoisuuksia. Haitta-aineet ovat kulkeutuneet pohjaveteen alueella pitkään harjoitetun pilaavan toiminnan seurauksena. Kaava-alue sijaitsee Epilänharju-Villilä B-pohjavesialueella, joten pohjaveden haitta-ainepitoisuuksien seurantaa alueella tulee jatkaa.

Koko kaava-alueelle on laadittava käyttöhistoriaselvitys, jotta sekä maaperän että pohjaveden mahdollista pilaantuneisuutta aiheuttaneista toiminnoista saadaan alueelta kokonaiskuva.

Pohjaveden likaantuminen on estettävä ensisijaisesti käsittelemällä likaiset hulevedet ennen imeytystä ja toissijaisesti johtamalla pois pohjavesialueelta. Pilaantuneeseen maaperään ei tule imeyttää hulevesiä.

Melun ja tärinän torjunta, lähijunaliikenne ja mahdollinen lisäraide on huomioitava selvityksissä.

Jatkosuunnittelussa tulee varmistaa, etteivät asunnot avaudu pelkästään meluisan julkisivun puolelle. Alue tulkitaan uudeksi alueeksi, jolloin yömelu on mitoittava tekijä. Julkisivun keskiäänitason ylittäessä 60 dB ei parvekkeita tule sijoittaa tällaiselle julkisivulle lainkaan.

Liito-oravan kulkuyhteydet on huomioitava.

Pirkanmaan pelastuslaitos on kartoittanut pelastustoiminnan toimintavalmiuden parantamiseksi Tampereen länsiosissa sijoituspaikkaa uudelle läntiselle tukikohdalle. Toinen potentiaalisista sijoituspaikoista sijaitsee alueella ja tulee huomioida kaavassa.

Alueen jatkosuunnittelussa ja toteutuksessa tulee varmistaa, ettei luvaton liikkuminen rautatiealueella ja siitä aiheutuvat vaaratilanteet lisäänny. Asemakaavassa suunnittelualueen rautatiealueen puoleinen raja tulee osoittaa varustettavaksi luvattoman rautatiealueella liikkumisen estävällä suoja-aidalla tai muulla rakenteella.

Mielipiteessä todettiin suunnittelualueen olevan tärkeä jalankulku- ja pyöräilyreitistön osa, läntisimpään kortteliin sopivan esitettyä korkeampaakin rakentamista sekä toivottiin suojatiejärjestelyjen kehittämistä Kolismaankadun liittymän tuntumassa.

Tiivistelmä palautteesta ja siihen annetut kaavoittajan vastineet on koottu palauteraportiksi kaavan liiteasiakirjoihin.

Asemakaavaehdotukseen tehdyt muutokset

Ehdotusvaiheessa kaavaratkaisua on tarkistettu valmisteluvaiheen palautteen ja tarkentuneen suunnittelun myötä. Aluetta koskevia selvityksiä on täydennetty ja päivitetty. Kaavaratkaisua ja viitesuunnitelmaa käsiteltiin myös kaupunkikuvatoimikunnassa, joka korosti suunnittelussa tavoiteltavaa asuinalueen monimuotoisuutta, omaa identiteettiä ja laadukasta kaupunkikuvaa sekä alueen itä- ja länsipäiden erilaista luonnetta.

Ehdotusvaiheessa on tarkistettu asuinkorttelien mitoitusta, pysäköintijärjestelyjä, lännen palvelukorttelin toimintojen sijoittelua, pyrkimyksenä korostaa alueen länsiosan urbaania luonnetta ja koko alueen kaupunkikuvallista laatua. Lisäksi kaavaan on merkitty keskeiset kaavamääräykset mm. ympäristöhäiriöiden osalta. Asuinkorttelien ja niiden välisten istutettavien alueiden suhde on tarkemmin jäsennelty. Rakentamisen tapaa koskevia kaavamääräyksiä ja ohjeita on tarkennettu.

Asemakaava

Asemakaavan muutoksella mahdollistetaan uuden kaupunkimaisen asuinalueen sekä työpaikka- ja palvelutilojen rakentaminen Raholan kaupunginosaan, Tesoman valtatien varteen, nykyisen teollisuusalueen tilalle. Alueelle muodostuu myös viheraluetta sekä uusia jalankulku- ja pyöräily-yhteyksiä mm. radan alitse Kohmankaareen ja virkistysyhteydet Risuharjunpuistoon ja Tohloppijärvelle.

Asemakaavan toteutumisen myötä alueelle syntyy kaupunkikuvallisesti ja toiminnallisesti uusi ajallinen kerrostuma, asuntotarjonta monipuolistuu ja asukasmäärä lisääntyy.

Asemakaavamuutoksella osoitetaan suunnittelualueelle rakennusoikeutta yhteensä n. 112 000 k-m2 . Asuinkerrostalojen korttelialueelle osoitetaan rakennusoikeutta yhteensä 102 000 k-m2. Liikerakennusten korttelialueelle osoitetaan 2 000 k-m2 päivittäistavarakauppaa varten, yleisten rakennusten korttelialueelle mm. paloasemaa, työpaikka- ja liikuntatiloja varten n. 5 000 k-m2 sekä alueen itäosaan päiväkotia varten 3 000 k-m2.

Asemakaavalla radanvarteen muodostuva uusi asuinalue koostuu umpikorttelien ketjusta, jonka välit ovat vehreitä ja puistomaisia. Alueen länsipää on kaupunkimaisen tiivis työpaikka- ja palvelutiloineen. Alueen keskellä taitekohdassa sijaitsee puistovyöhyke ja sen itäpuolella Risuharjun kupeessa astetta pienimittakaavaisemmat asuinkorttelit. Umpikorttelit muodostavat melusuojan rata-aluetta vasten. Autosäilytys keskitetään radan varren pysäköintilaitoksiin ja autokatoksiin, jolloin korttelien sisäpihat ovat autottomia yhteispihoja. Korttelialueen läpi kulkee itä-länsi-suuntainen alueen sisäinen jalankulun ja pyöräilyn reitti.

Toteuttaminen ja ajoitus

Kaavan toteutus voi alkaa sen saatua lainvoiman.  Asemakaavasuunnittelun rinnalla BST Arkkitehdit Oy on laatinut viitesuunnitelmia, jotka havainnollistavat alueen mahdollista toteuttamistapaa ja kaava-alueella tapahtuvaa muutosta.

Perustelut

Kaupunkiympäristön palvelualue on valmistellut 10.2.2020 päivätyn, 29.3.2021 ja 10.1.2022 tarkistetun asemakaavamuutoksen nro 8707. Asian hyväksyminen kuuluu kaupunginvaltuuston toimivaltaan.

Lisätietoja osoitteessa:

Diaarinumero: TRE: 1208/10.02.01/2019

Asemakaavaehdotus oli nähtävillä 15.4.–17.5.2021. Nähtävillä oloaikana saatiin neljä (4) viranomaislausuntoa ja kolme (3) muistutusta.

Muistutuksissa otettiin kantaa liikennejärjestelyihin, liito-oravan kulkureitteihin ja niiden turvaamiseen, maaperän puhdistustöihin ja hulevesien käsittelytoimenpiteisiin, Risuharjunpuiston luontoarvojen turvaamiseen sekä uuden rakennuskannan myötä lisääntyvään valosaasteeseen.

Viranomaislausuntoja saatiin Pirkanmaan liitolta, Pirkanmaan maakuntamuseolta, Väylävirastolta sekä Pirkanmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselta (ELY-keskus).

Pirkanmaan liitolla, Pirkanmaan maakuntamuseolla ja Väylävirastolla ei ollut huomautettavaa kaavaehdotuksen suhteen.

ELY-keskuksen lausunto koski melunhallintaa rata-alueen läheisyydessä, maaperän ja pohjaveden haitta-aineiden selvittämistä koskevia kaavamääräyksiä, hulevesien hallintaa pohjavesialueella, tavarajunista aiheutuvien riskien arviointia ja liito-oravan kulkuyhteyksiä.

Ehdotusvaiheen muistutuksista ja lausunnoista on laadittu palaute- ja vastineraportti sisältäen kaupungin vastineet saatuun palautteeseen. Palaute- ja vastineraportti on kaava-aineiston liitteenä.

Ehdotusvaiheen viranomaisneuvottelu järjestettiin 1.9.2022. Neuvottelumuistio on kaava-aineiston liitteenä.

Kaavakartan merkintöjä ja määräyksiä on tarkistettu ja täydennetty. Maaperän ja pohjaveden haitta-aineita koskevia kaavamääräyksiä on tarkistettu ja päivitetty viranomaispalautteen pohjalta. Kaavaselostusta on päivitetty. Selostukseen on lisätty tehtyjä uusia selvityksiä ja selvitysten täydennyksiä koskevat kohdat. Vaikutusten arviointia on täydennetty turvallisuusriskien, varjostusvaikutusten ja meluntorjunnan osalta.   

Kaava-aineistoon tehdyt muutokset ovat luonteeltaan teknisiä tarkastuksia, eivätkä edellytä kaava-aineiston uudelleen nähtäville asettamista.

Henkilötietoja sisältävien liitteiden verkkojulkisuutta on rajoitettu.

Perustelut

Asemakaavalla muodostuu Tesoman aluekeskuksen tuntumaan, Raholan kaupunginosaan, Tesoman valtatien varteen nykyisen teollisuusalueen tilalle uusi kaupunkimainen n. 2500 asukkaan asuinalue työpaikka- ja palvelutiloineen, sisältäen mm. päivittäistavarakaupan, päiväkodin ja paloaseman.

Alueelle muodostuu myös viheraluetta sekä uusia jalankulku- ja pyöräily-yhteyksiä mm. radan alitse Kohmankaareen ja virkistysyhteydet Risuharjunpuistoon ja Tohloppijärvelle.

Rakennusoikeutta osoitetaan yhteensä 122 109 k-m² (kerrosalaneliömetriä), josta asuinkerrostalojen korttelialueille (AK) 102 050 k-m2, liikerakennusten korttelialueelle (KL) 2250 k-m2 päivittäistavarakauppaa varten, yleisten rakennusten korttelialueelle (KL-11, Y, YL, YK) mm. paloasemaa, seurakuntataloa, pysäköintilaitosta, työpaikka- ja liikuntatiloja varten n. 12 700 k-m2 sekä alueen itäosaan päiväkotia (YL) varten 3000 k-m2.  

Asemakaavamuutokseen nro 8707 liittyvät maankäyttösopimukset (8 kpl) on hyväksytty asunto- ja kiinteistölautakunnan kokouksessa 12.10.2022, §:t 145 - 152. Muutettavassa asemakaavassa tonttien 3072-6, -7, -9, -12, -13, -14, -15 ja -18 pääkäyttötarkoitus ei ole lähtötilanteessa ollut asumista, joten niitä koskevissa maankäyttösopimuksissa ei sovellettu täydennysrakentamisen kannustimia.

Maankäyttösopimuksissa alueen maanomistajat osallistuvat yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin maksamalla maankäyttösopimuskorvauksia yhteensä 12.020.389,69 eurolla. Maankäyttösopimuskorvauksia maksetaan kaupungille osin rahakorvauksina ja osin rakennusoikeuden luovutuksina. Asuinrakennusoikeutta luovutetaan kaupungille yhteensä 13.550 k-m2 eli 6 asuinkerrostalojen tonttia. Kaupunki saa kaava-alueelta myös tontit päiväkodille ja paloasemalle. Kaupunki pyrkii tulevissa tontinluovutuksissaan osaltaan varmistamaan alueen monipuolisen asuintuotannon toteutumisen alueelle ja vastaamaan palveluverkon tarpeisiin.

Lisäksi laadituilla maankäyttösopimuksilla ohjataan alueen tulevaa asuntokokojakaumaa sopimuksiin perustuen myös yksityisten maanomistajien rakennushankkeissa. Ohjaus kohdistuu nk. perheasuntojen määrään ja pinta-aloihin sekä yksiöiden määrään kunkin kaavatontin alueella.

Asemakaavamuutokseen nro 8707 liittyvään laajaan sopimuskokonaisuuteen lukeutuvat myös maanomistajien ja kaupungin välillä laaditut luovutuskirjat, yhteensä 7 kpl. Kaupungille luovutetaan edellä mainittujen asuin-, päiväkoti- ja paloaseman tonttien lisäksi yleisiä katu- ja suojaviheralueita sekä yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevia tontteja. Luovutuskirjoista on tehty kiinteistöjohtajan päätökset §:t 502 ja 503, elinvoiman ja kilpailukyvyn palvelualueen johtajan päätös § 99 sekä asunto- ja kiinteistölautakunnan päätökset §:t 153 - 156.