Päätöksen perustelut
Invilla Yhtiöt Oy:lle on ollut vuokrattuna tontti 837-213-1321-1 toukokuun 1. päivä 1971 alkaneen vuokrasopimuksen ja maanmittauslaitoksella 25.3.2020 kirjatun vuokraoikeuden siirron perusteella. Tontin vuokrasuhde on uusittu kiinteistöjohtajan päätöksellä 2.3.2021 § 141 siten, että vuokra-ajaksi on vahvistettu 1.5.2021 – 30.4.2071 ja tontin elinkustannusindeksiin sidotuksi indeksilukua 100 vastaavaksi perusvuokraksi 502,13 euroa vuodessa (tämänhetkinen vuosivuokra 10 851,03 euroa). Hinnoittelussa on otettu huomioon, että tontti on yleisten rakennusten korttelialuetta oleva tontti ja käytetty näin ollen 200 euron kerrosneliömetriarvoa ja 6 %:n vuokranmääräytymiskorkoa.
Vuokralainen on allekirjoittanut seuraavansisältöisen sitoumuksen:
”SITOUMUS KOSKIEN TONTIN VUOKRASOPIMUKSEN TARKISTUSTA
VUOKRANANTAJA
Tampereen kaupunki (0211675-2)
PL 487, 33101 Tampere,
VUOKRALAINEN
Invilla Yhtiöt Oy (1553893-8),
jäljempänä vuokralainen
SOPIMUKSEN KOHDE
Kiinteistötunnus 837-213-1321-1
Tontin osoite Selininkatu 3/Hirvikatu 5
Tontin pinta-ala on 1 652 m2, rakennusoikeus 826 k-m2.
Vuokrasopimuksen voimassaoloaika 1.5.2021 - 30.4.2071.
Tontti 837-213-1321-1 on voimassa olevan asemakaavan mukainen yleisten rakennusten korttelialuetta (Y) oleva tontti.
Tontin vuokrasuhde on uusittu kiinteistöjohtajan päätöksellä 2.3.2021 § 141. Päätökseen on kirjattu: ”Tontti 837-213-1321-1 sijaitsee alueella, mihin aletaan laatia suojelukaavaa, ns. Pispalan III-vaiheen asemakaavaa. Mikäli tontin käyttötarkoitus ja rakennusoikeus muuttuvat nykyisestä, tullaan vuokrasopimus muuttamaan vastaamaan asemakaavaa. Tässä yhteydessä vuokra tarkistetaan muutoshetken käyvän markkinahinnan mukaisesti”.
Edellä mainitun päätöksenteon jälkeen ilmeni, että pormestariohjelman 2021-2025 mukaisesti uusien laajojen suojeluasemakaavojen käynnistämiseen suhtaudutaan kriittisesti tällä kaudella.
Invilla Oy haki 19.4.2021 päivätyllä kirjeellään poikkeamislupaa rakentaakseen tontille kaksi uutta asuinrakennusta. Kiinteistötoimi edellytti 17.11.2021 antamassaan lausunnossa, että ennen poikkeusluvan myöntämistä vuokralaisen tulee yhdessä maanomistajan kanssa jättää tonttia koskeva asemakaavamuutoshakemus käyttötarkoituksen muuttamiseksi. Lausunnon mukaan kaavamuutoksen tultua lainvoimaiseksi tontin vuokra tarkistetaan sen hetkisen käytännön mukaisesti.
Invilla Yhtiöt Oy jätti asemakaavamuutoshakemuksen 24.11.2021. Asemakaavamuutos nro 8922 on ehdotusvaiheessa ja menossa hyväksyntään.
Mikäli kyseinen asemakaavan muutos hyväksytään ja vahvistetaan, sitoudumme siihen, että vuokrasopimus ja vuokra tarkistetaan vastaamaan muuttunutta tilannetta.
Edellä mainittu muutos tulee voimaan ja tarkistettu vuokrasopimus allekirjoitetaan asemakaavan muutoksen nro 8922 vahvistuttua”.
Asemakaavamuutos nro 8922 on tullut lainvoimaiseksi 6.4.2023. Tontin vuokralainen on pyytänyt vuokrasopimuksen päivittämistä vastaamaan muuttunutta tilannetta.
Asemakaavamuutoksella tontin käyttötarkoitus on muuttunut yleisten rakennusten korttelialuetta (Y) olevasta tontista asuinrakennusten korttelialuetta olevaksi tontiksi (A). Tontin pinta-ala 1 652 m2 on pysynyt samana, rakennusoikeus on pienentynyt 510 k-m2:iin.
Tontille tulisi vahvistaa uusi perusvuokra ottamalla hinnoittelussa huomioon nykyinen käyttötarkoitus. Näin ollen tontin tämänhetkiseksi vuosivuokraksi saadaan 12 240 euroa (pääoma-arvo 306 000 euroa) ja elinkustannusindeksiin sidotuksi indeksilukua 100 vastaavaksi perusvuokraksi 566,40 euroa (tämänhetkinen vuosivuokra 12 240 euroa). Hinnoittelussa on käytetty 600 euron kerrosneliömetriarvoa ja neljän prosentin vuokranmääräytymiskorkoa (keski-indeksi 2161/v. 2022).
Tontin 837-213-1321-1 vuokrasopimusta tulisi muuttaa 1.5.2023 alkaen siten, että sopimuksen mukainen perusvuokra on 566,40 euroa vuokrauksen jatkuessa muuten entisin ehdoin.
Asunto- ja kiinteistölautakunnan päätöksen 23.10.2019 § 144 mukaisesti asian päättää Elinvoiman ja kilpailukyvyn palvelualueen johtaja, kun kyse on maa- ja vesialueiden vuokraamisesta yli 10 vuodeksi, jos vuokranmääräytymisperusteena käytetty pääoma-arvo on 200 000 ja 500 000 euron välillä tai jos asunto- ja kiinteistölautakunta on vahvistanut vuokrauksessa ja muussa luovutuksessa noudatettavat perusteet.