Päätöksen perustelut
Elinvoiman ja kilpailukyvyn palvelualueen johtajan 25.09.2023 § 117 tekemällä päätöksellä on päätetty varata asuntotontti 837-233-3072-32 Kiinteistö Oy Kissantassulle. Päätösponnesta on epähuomiossa jäänyt pois luovutusehtojen vahvistamista koskeva kohta, minkä lisäksi perustelutekstistä puuttuu markkinahinnan ja arahinnan väliseen, ns. SGEI-tukeen liittyvä kohta.
Näin ollen 25.9.2023 § 117 tehty päätös tulee poistaa ja tehdä asiasta uusi päätös.
Tampereen kaupungin kiinteistötoimi järjesti 1. – 30.6.2023 tonttihaun, missä oli haettavana asuinkerros- ja rivitalotontteja yhtiömuotoiseen asuinrakentamiseen.
Haussa oli yhteensä 15 asuntotonttia, joista kaksi sijaitsee Haukiluomassa, yksi Kalevassa, yksi Linnainmaalla, yksi Multisillassa, yksi Niemenrannassa, kolme Ojalassa, yksi Raholassa, yksi Ranta-Tampellassa ja neljä Vuoreksessa.
Hakumateriaalissa oli kerrottu, mitkä tonteista olivat haettavissa vapaarahoitteiseen ja mitkä kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon: aran pitkä/lyhyt korkotuki, asumisoikeus, kuntakonsernin oma ARA-vuokratasoa vastaava vuokra-asuntotuotanto. Kaksi tonteista oli haettavissa ensisijaisesti ryhmä- tai osuuskuntarakennuttamiseen.
Multisillan ja yhden Vuoreksen tontin osalta hakemuksen liitteeksi tuli laittaa konseptikuvaus sekä Kalevan tontin osalta täyttää Excel-taulukko: laadukkaat, joustavat ja toimivat kodit.
Asuntojakaumatavoite oli kirjattu erikseen kunkin kaupunginosan kohdalle.
Hakuaikana jätettiin yhteensä 27 hakemusta. Kolmeen tonttiin: toinen Haukiluoman tontti, yksi Ojalan tontti ja Multisillan tontti, ei kohdistunut yhtään hakemusta.
Tontin saajien valinnassa on arvioitu yhdenvertaisesti ja tasapuolisesti asunto- ja maapolitiikan linjausten mukaisesti seuraavia seikkoja: hakijalla mahdollisesti oleva toteuttamaton tonttivaranto, kaupungin hakijalle aiemmin luovuttamat tontit, alueiden monimuotoisuus ja asuntopoliittisten tavoitteiden toteutuminen, rakentamisen nopean aloituksen mahdollistaminen sekä kilpailun edistäminen.
Näiden kriteerien perusteella on arvioitu kukin hakemus. Kun samaa tonttia on hakenut useampi toimija, on pyritty valitsemaan toimija, joka kokonaisuudessaan täyttää parhaiten asetetut kriteerit. Todettakoon kuitenkin, että tonttihakuja järjestetään vähintään kaksi kertaa vuodessa, joten nyt mahdollisesti ilman varauspäätöstä jäävät hakijat, ovat seuraavassa haussa taas uudessa asemassa.
Raholassa oli haettavana yksi tontti. Asemakaavan muutoksella nro 8707 mahdollistetaan uuden kaupunkimaisen asuinalueen sekä työpaikka- ja palvelutilojen rakentaminen Raholan kaupunginosaan, Tesoman valtatien varteen, nykyisen teollisuusalueen tilalle. Vanhat teollisuustontit on asemakaavalla muutettu kerrostalovaltaisen asumisen ja työpaikka- ja liiketilojen korttelialueeksi, jonne on osoitettu varaus myös päivittäistavarakaupalle, paloasemalle, päiväkodille, seurakuntarakennukselle sekä polttoaineenjakelun kylmäasemalle.
Alue on pääosin yksityisessä omistuksessa. Kaavoituksen yhteydessä tehtyjen sopimusten perusteella kaupungin luovutukseen on tullut joitakin asuntotontteja.
Kesäkuun haussa oli haettavana tontti 837-233-3072-32 valtion tukemaan asuntotuotantoon (ara pitkä/lyhyt korkotuki).
Tonttiin 837-233-3072-32, Kolismaankatu 51, kohdistui neljä hakemusta. Kiinteistötoimi esittää tontin varaamista Kiinteistö Oy Kissantassulle 1.10.2023 alkaen hankkeen suunnittelua varten. Yhtiö on ilmoittanut toteuttavansa tontille vuokra-asuntoja valtion pitkällä korkotuella.
Kyseinen tontti on asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK) oleva tontti, jonka pinta-ala on 994 m2 ja asuinrakennusoikeus 1 500 k-m2. Tontille voi kaavan mukaan rakentaa nelikerroksisia asuinrakennuksia.
Tontille tulisi vahvistaa luovutusehdot asunto- ja maapolitiikan linjausten mukaisesti.
Rahola sijaitsee Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) aluejakokartassa ns. nelosvyöhykkeellä, joten tontin vuokran hinnoittelussa tulisi käyttää ARA:n 9.6.2022 (Akila 17.8.2022 § 115) ko. vyöhykkeelle asuinkerrostalotonteille hyväksymää 200 euron kerrosneliömetrihintaa.
Näin ollen tontin tämänhetkiseksi vuosivuokraksi saadaan 12 000 euroa (pääoma-arvo 300 000 euroa) vuodessa ja elinkustannusindeksiin sidotuksi indeksilukua 100 vastaavaksi perusvuokraksi 555,30 euroa (keski-indeksi 2161 pistettä/v. 2022).
Markkinahinnan ja ARA-hinnan välinen erotus on korvausta yleistä taloudellista etua koskevan palvelun toteuttamisesta (ns. SGEI-tukea, Komission päätös Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 106 artiklan 2 kohdan määräysten soveltamisesta tietyille yleisiin taloudellisiin tarkoituksiin liittyviä palveluja tuottaville yrityksille korvauksena julkisista palveluista myönnettävään valtiontukeen, 2012/21/EU, EUVL L7/2012). Vuokrauksen kohteena olevalle osuudelle ei saa rakentaa muuta kuin ARA-asuntotuotantoa. Mikäli osuudelle rakennetaan muuta kuin ARA- tuotantoa, on vuokralainen velvollinen maksamaan kaupungille käyvän markkinahinnan (350 euroa/k-m2) ja ARA-hinnan välisen erotuksen.
Tässä vaiheessa tontti 837-233-3072-32 tulisi varata Kiinteistö Oy Kissantassulle 1.10.2023 alkaen toistaiseksi yhden kuukauden molemminpuolisin irtisanomisajoin 31.3.2024 asti. Varausta voidaan tarvittaessa jatkaa puolen vuoden jaksoilla, valtion tukeman tuotannon ollessa kyseessä maksimissaan kahdeksi vuodeksi eli 30.9.2025 asti. Viimeistään varausajan päättyessä tontista tehdään pitkäaikainen maanvuokrasopimus. Varausajalta peritään vuokraa puolet tämänhetkisestä tontinvuokrasta eli 500 euroa kuukaudessa.
Asuntojakauma
Tontinluovutuksen tavoitteena on monipuolinen asuntojakauma. Pienasuntoihin vahvasti painottuva asuntojakauma ei ole tavoitteiden mukainen. Kaupunki edellyttää, että kohteen asuntojen lukumäärästä vähintään 25 % toteutetaan vähintään kahden makuuhuoneen perheasuntoina, joiden keskipinta-alan tulee olla vähintään 60 m2. Asuntojakauman toivotaan sisältävän myös suuremmille perheille sopivia asuntoja (asunnossa vähintään 3 makuutilaa). Kaikkien asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 45 m2. Asuntojakauma tarkastellaan hankekohtaisesti. Asuntojakauma tulee esittää tontinkäyttösuunnitelman esittelyn yhteydessä, ennen tontin lopullista luovuttamista.
Asuntokokojakaumaa tarkasteltaessa jätetään huomioimatta tontille mahdollisesti rakentuvat opiskelija-asunnot tai ikääntyneille rakennettavat asunnot.
Yhteisjärjestelysopimus
Korttelin 3072 tonttien 24 ja 34 omistajat ovat laatineet luonnoksen yhteisjärjestelysopimukseksi koskien tontteja 837-233-3072-24, 32 ja 34. Sopimusluonnos oli hakumateriaalin liitteenä.
Toisin kun sopimusluonnoksessa mainitaan, kaupunki ei maksa rasitteista aiheutuvia kustannuksia, vaan ne peritään tontin 32 haltijalta sen jälkeen, kun tontti on vuokrattu pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella.
Pilaantunut maaperä
Jatke Pirkanmaa Oy on teettänyt alueelle ympäristöteknisen tutkimuksen (Maaperän pilaantuneisuusselvitys, Kolismaankatu 3, 12.12.2022, Geopalvelu Oy). Asemakaavaprosessin yhteydessä Arkta Rakennus Oy on teettänyt koko kaava-aluetta koskevan pilaantuneisuuden koontiraportin (Raholan radanvarsikortteli 8707, Pima-koontiraportti, 8.12.2020, Ramboll Finland Oy). Teetettyjen selvityksien perusteella luovutettavalla tontilla ei ole todettu pilaantunutta maata. Selvitykset olivat hakumateriaalin liitteenä.
Energiatehokkuus
Vuoden 2023 alusta yhtiömuotoisten kerrostalotonttien rakentamisessa edellytetään vähintään energiatodistusasetuksen (1048/2017) mukaista A-luokan energiatehokkuutta.
Hiilijalanjälki
Tontinsaajan tulee laskea ja raportoida rakennuksen elinkaaren hiilijalanjälki ja hiilikädenjälki. Ohjeistus laskentaan on päätöksen liitteenä.
Tontinkäyttösuunnitelma
Ennen pitkäaikaisen sopimuksen tekemistä tontin 837-233-3072-32 varaajan tulee esittää hyväksyttävät tontinkäyttösuunnitelmat, jonka yhteydessä tulee esittää myös asuntojakauma sekä hiilijalanjäljen laskenta.
Asunto- ja kiinteistölautakunnan päätöksen 23.10.2019 § 144 mukaisesti asian päättää Elinvoiman ja kilpailukyvyn palvelualueen johtaja, kun kyse on maa- ja vesialueiden vuokraamisesta yli 10 vuodeksi, jos vuokranmääräytymisperusteena käytetty pääoma-arvo on 200 000 ja 500 000 euron välillä tai jos asunto- ja kiinteistölautakunta on vahvistanut vuokrauksessa ja muussa luovutuksessa noudatettavat perusteet.