§ 841 Päätös maanvuokran kohtuullistamisesta

Päätöksen perustelut

Vuokralaisella on ollut vuokrattuna tontti 837-61-6320-6. Tontin 837-61-6320-6 pinta-ala on 416 m² ja asemakaavan mukainen/asemakaavasta tulkittu rakennusoikeus 325 k-m².

Vuokrasopimuksen voimassaoloaika päättyi 31.7.2023. Vuokrasopimus on uusittu kiinteistöjohtajan päätöksellä § 439 jossa vuosivuokra 3034,63 euroa ja elinkustannusindeksiin sidottu, indeksilukua 100 vastaava perusvuokra 150,45 euroa vuodessa.

Vuokralainen on hakenut vuosivuokran kohtuullistamista.

Nykyisissä asunto- ja maapolitiikan linjauksissa on mahdollistettu kohtuullistamisen hakeminen maanvuokraan jos tietyt edellytykset täyttyvät. Maanvuokran kohtuullistamista on mahdollista hakea asuntotontille, jonka asemakaavan mahdollistamasta rakennusoikeudesta on käytetty vähemmän kuin 80 %. Vuokralaisen tulee kustannuksellaan esittää asiantuntijalausunto, miksi rakennusoikeuden hyödyntäminen ei ole mahdollista johtuen esimerkiksi:

• rakennusteknisistä 
• suojelullisista 
• kaupunkikuvallisista 
• RKY-arvioista johtuvista syistä (RKY = rakennettu kulttuuriympäristö)

Vuokran kohtuullistamiseen vaikuttavia seikkoja eivät ole esimerkiksi vuokralaisen varallisuus tai tontin ominaisuudet, kuten tontin maaperä (pehmeä, kostea, kallioinen, rinne tms.). Mikäli kohtuullistamisen edellytykset täyttyvät, kohtuullistetaan vuokraa rakentamattoman rakennusoikeuden osalta. Kohtuullistaminen myönnetään päätöstä seuraavan vuoden vuosivuokrasta alkaen.

Kiinteistötoimelle on esitetty asiantuntijalausunto miksi jäljellä olevan rakennusoikeuden käyttäminen ei olisi mahdollista. Asiantuntijalausunnossa hakemusta perustellaan lisärakentamisen aiheuttamilla rakennusteknisillä ongelmilla mm. eristykseen, etäisyyksiin, kaupunkikuvaan ja pihan käyttöön liittyen.

Asunto- ja kiinteistölautakunnan päätöksen 23.10.2019 § 144 mukaisesti asian päättää kiinteistöjohtaja, kun kyse on maa- ja vesialueiden vuokraamisesta enintään 10 vuodeksi ja pidemmäksikin ajaksi, jos vuokranmääräytymisperusteena käytetty pääoma-arvo on alle 200 000 euroa tai jos asunto- ja kiinteistölautakunta tai palvelualueen johtaja on vahvistanut vuokrauksessa ja muussa luovutuksessa noudatettavat perusteet.

Päätös

Kiinteistötoimen tilaaman selvityksen ja oman tulkinnan perusteella tontin 837-61-6320-6 rakennusoikeutta on mahdollista käyttää niin, että 80% rakennusoikeudesta täyttyy. Tontilla on käytettävissä olevaa rakennusoikeutta, joka on mahdollista hyödyntää rakentamalla esimerkiksi 2-kerroksinen lisärakennus tontin lounaisnurkkaan pihatilaa säilyttäen sekä rakentamalla osittainen korotus päärakennukseen. Tontin rakennusoikeus on 250 m2, jonka lisäksi rakennusalalle saa rakentaa maanpäällistä taloustilaa 75 m2. Hakemuksessa ilmoitettu käytetty rakennusoikeus on 179 m2. Tarkistuslaskennassa käytössä olleiden piirustusten perusteella käytetty rakennusoikeus on käytännössä sama, yhteensä 180 m2 eli 55 % tontin rakennusoikeudesta. 80 % tontin rakennusoikeudesta on 260 m2. Tontin lounaisnurkkaan rakennusalan sisälle on mahdollista rakentaa 2-kerroksinen lisärakennus sekä tehdä osittainen korotus siten, että käytetty rakennusoikeus ylittää 80 %.

Kohtuullistamisen edellytykset eivät tässä tapauksessa siis täyty.