Päätöksen perustelut
Asunto-Osakeyhtiö Soukanlahdenkatu 24 on 11.12.2023 saapuneessa sähköpostissa vaatinut, että Tampereen kaupungin 7.3.2017 tekemä hylkäyspäätös vuokran kohtuullistamisesta kumotaan, ja taloyhtiön esitys 250 euron/kerrosneliömetri hinnoittelusta otetaan vuokrasopimuksen pohjaksi. Lisäksi yhtiö vaatii, että kaupungin tulee hyvittää taloyhtiölle kuuden vuoden aikana 2017-2023 perimänsä ylimääräinen vuokra.
Yhtiölle on aiemmin vastattu samaan asiaan:
- elinvoima ja kilpailukyvyn palvelualueen johtajan päätös 7.3.2017 § 34
- kiinteistöjohtajan päätös 16.10.2017 § 566: selvityksen ja lausunnon antaminen eduskunnan apulaisoikeusasiamiehelle kantelun johdosta
- sähköposti Taura/Meskanen 21.12.2021
Edellä mainituissa päätöksissä ja sähköposteissa on kerrottu, että asunto- ja maapolitiikan linjausten mukaan ilman hintakilpailua luovutettavien kerros- ja rivitalotonttien hinnoittelussa tavoitteena on ollut kohtuullinen käypä hinta. Myös kuntalaki edellyttää, että kaupunki määrittää maanvuokran käyvän arvon mukaisesti.
Linjausten mukaan sopimuksia uusittaessa lähtökohtana on yhdenvertainen kohtelu. Uusittavien sopimusten ehdot määritetään vastaavin periaattein kuin uusissa sopimuksissa. Vuokran määrityksessä lähtökohtana on ollut markkinahintaa vastaava kohtuullinen käypä hinta.
Hintatason varmistamiseksi kaupunki teettää ja säännöllisesti päivittää ulkopuolisella auktorisoidulla kiinteistöarvioitsijalla vyöhykehinta-arvion asuintonttien hintatasosta. Vuodesta 2021 alkaen arviot on teetetty kahdella eri toimijalla.
Kaupunkikehitysryhmän johtajan 29.4.2016 §:ssä 48 tekemän päätöksen mukaan Asunto-Osakeyhtiö Soukanlahdenkatu 24:lle vuokrattujen tonttien 837-110-160-52 ja 53 vuokrasuhdetta uusittaessa on vuokraa määriteltäessä hinnoittelussa käytetty 430 euron kerrosneliömetriarvoa. Hinnoittelussa on otettu huomioon tontin sijainti keskusta-alueella, pinta-ala ja asemakaavan mukainen rakennusoikeus.
Kaupungin ulkopuolisella arvioitsijalla, Newsec Valuation Oy, vuonna 2014 teettämän markkinahinnan hintavyöhyketarkastelun mukaan keskustan hinnoittelun alaraja on ollut vuokraa määriteltäessä 700 e/k-m2, joten vuokrahinnoittelussa käytetyn 430 euron voidaan katsoa olevan varsin kohtuullinen.
Seuraavan vyöhykkeen, joka alkaa radan toiselta puolen, alaraja on samanaikaisesti ollut 420 euroa ja siitä seuraavan vyöhykkeen alaraja 300 euroa.
Kuten jo aiemmin on todettu, yksittäisten tonttien ominaisuudet kuten tontin maaperä, rakennettavuus, meluhaitat tms. tulee ratkoa rakennussuunnittelussa ja kiinteistön perusparannustoimin, maanvuokraan niillä ei ole vaikutusta.
Vuokrasopimuksessa sovittu vuokra ei sopimusta allekirjoitettaessa ole ollut kohtuuton eikä olosuhteissa sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen ole tapahtunut sellaisia muutoksia, joiden johdosta asiaa tulisi arvioida toisin. Voimassa olevassa maanvuokrasopimuksessa sovittua vuokran määrää ei ole perusteita muuttaa.
Asunto- ja kiinteistölautakunnan päätöksen 23.10.2019 § 144 mukaisesti asian päättää kiinteistöjohtaja, kun kyse on maa- ja vesialueiden vuokraamisesta enintään 10 vuodeksi ja pidemmäksikin ajaksi, jos vuokranmääräytymisperusteena käytetty pääoma-arvo on alle 200 000 euroa tai jos asunto- ja kiinteistölautakunta tai palvelualueen johtaja on vahvistanut vuokrauksessa ja muussa luovutuksessa noudatettavat perusteet.