Päätöksen perustelut
Vuokralaisella on ollut vuokrattuna tontti 837-301-728-2. Tontin 837-301-728-2 pinta-ala on 1137 m² ja asemakaavan mukainen/asemakaavasta tulkittu rakennusoikeus 216 k-m².
Vuokrasopimus on uusittu kiinteistöjohtajan päätöksellä 9.3.2018 § 210. Tontin vuosivuokra vuonna 2024 on 3518,16 euroa ja elinkustannusindeksiin sidottu, indeksilukua 100 vastaava perusvuokra 153,23 euroa vuodessa.
Vuokralainen on hakenut vuosivuokran kohtuullistamista.
Nykyisissä asunto- ja maapolitiikan linjauksissa on mahdollistettu kohtuullistamisen hakeminen maanvuokraan jos tietyt edellytykset täyttyvät. Maanvuokran kohtuullistamista on mahdollista hakea asuntotontille, jonka asemakaavan mahdollistamasta rakennusoikeudesta on käytetty vähemmän kuin 80 %. Vuokralaisen tulee kustannuksellaan esittää asiantuntijalausunto, miksi rakennusoikeuden hyödyntäminen ei ole mahdollista johtuen esimerkiksi:
- rakennusteknisistä
- suojelullisista
- kaupunkikuvallisista
- RKY-arvioista johtuvista syistä (RKY = rakennettu kulttuuriympäristö)
Vuokran kohtuullistamiseen vaikuttavia seikkoja eivät ole esimerkiksi vuokralaisen varallisuus tai tontin ominaisuudet, kuten tontin maaperä (pehmeä, kostea, kallioinen, rinne tms.). Mikäli kohtuullistamisen edellytykset täyttyvät, kohtuullistetaan vuokraa rakentamattoman rakennusoikeuden osalta. Kohtuullistaminen myönnetään päätöstä seuraavan vuoden vuosivuokrasta alkaen.
Kiinteistötoimelle on esitetty asiantuntijalausunto miksi jäljellä olevan rakennusoikeuden käyttäminen ei olisi mahdollista. Asiantuntijalausunnossa hakemusta perustellaan sillä että alue on suojeltua rakennettua kulttuuriympäristöä, rakennusteknisillä syillä (lisärakentamisen mahdottomuudella) ja sillä ettei tontin muuta kuin käytettyä rakennusoikeutta tulisi ottaa huomioon. Lisäksi hakemuksessa anotaan porrastusta tontinvuokraan.
Kiinteistötoimen tilaaman selvityksen ja oman tulkinnan perusteella tontin 837-301-728-2 rakennusoikeutta on mahdollista käyttää niin, että 80% rakennusoikeudesta täyttyy. Tontilla on käytettävissä olevaa rakennusoikeutta, joka on mahdollista hyödyntää rakentamalla 20m2 laajuinen piharakennus. Tontin rakennusoikeus on tehokkuusluvun 0.14 mukaisesti noin 159 m2, jonka lisäksi rakennusalalle saa rakentaa autosuojan 22 m2 sekä piharakennuksen 35 m2, jolloin koko rakennusoikeus on yhteensä 216 m2. Hakija ei ole omissa laskelmissaan huomioinut autotallirakennusta. Hakemuksessa ilmoitettu käytetty rakennusoikeus on 130 m2. Tarkistuslaskennassa käytössä olleiden piirustusten perusteella toteutunut kerrosala on päärakennuksessa 130m2 ja autotallirakennuksessa 37m2 eli yhteensä 167m2, joka on 77% tontin rakennusoikeudesta. Piharakennus rakentamalla ylittyy 80 % tontin rakennusoikeudesta.
Todettakoon, että maanvuokraan vaikuttaa asemakaavan mukainen rakennusoikeus, riippumatta siitä onko sitä käytetty. Asunto- ja maapolitiikan linjausten 2022-2025 mukaisesti maanvuokran porrastukset ovat tulleet voimaan 1.1.2023 ja sen jälkeen päättyvissä asuntotonttien maanvuokrasopimuksissa.
Asunto- ja kiinteistölautakunnan päätöksen 21.3.2024 § 36 mukaisesti asian päättää kiinteistöjohtaja kun kyse on maa- ja vesialueiden vuokraamisesta enintään 10 vuodeksi ja pidemmäksikin ajaksi, jos vuokranmääräytymisperusteena käytetty pääoma-arvo on alle 200 000 euroa tai jos asunto- ja kiinteistölautakunta tai palvelualueen johtaja on vahvistanut vuokrauksessa ja muussa luovutuksessa noudatettavat perusteet.