§ 768 Päätös maanvuokran kohtuullistamisesta

Päätöksen perustelut

Vuokralaisella on ollut vuokrattuna tontti 837-61-6320-6. Tontin 837-61-6320-6 pinta-ala on 416 m² ja asemakaavan mukainen/asemakaavasta tulkittu rakennusoikeus 325 k-m².

Vuokrasopimus on uusittu kiinteistöjohtajan päätöksellä 18.4.2023 § 439 jossa vuosivuokra 3034,63 euroa ja elinkustannusindeksiin sidottu, indeksilukua 100 vastaava perusvuokra 150,45 euroa vuodessa.

Vuokralainen on hakenut vuosivuokran kohtuullistamista. Aikaisempi hakemus on hylätty kiinteistöjohtajan päätöksellä 29.11.2023 § 841.

Nykyisissä asunto- ja maapolitiikan linjauksissa on mahdollistettu kohtuullistamisen hakeminen maanvuokraan jos tietyt edellytykset täyttyvät. Maanvuokran kohtuullistamista on mahdollista hakea asuntotontille, jonka asemakaavan mahdollistamasta rakennusoikeudesta on käytetty vähemmän kuin 80 %. Vuokralaisen tulee kustannuksellaan esittää asiantuntijalausunto, miksi rakennusoikeuden hyödyntäminen ei ole mahdollista johtuen esimerkiksi:

• rakennusteknisistä 
• suojelullisista 
• kaupunkikuvallisista 
• RKY-arvioista johtuvista syistä (RKY = rakennettu kulttuuriympäristö)

Vuokran kohtuullistamiseen vaikuttavia seikkoja eivät ole esimerkiksi vuokralaisen varallisuus tai tontin ominaisuudet, kuten tontin maaperä (pehmeä, kostea, kallioinen, rinne tms.). Mikäli kohtuullistamisen edellytykset täyttyvät, kohtuullistetaan vuokraa rakentamattoman rakennusoikeuden osalta. Kohtuullistaminen myönnetään päätöstä seuraavan vuoden vuosivuokrasta alkaen.

Kiinteistötoimelle on esitetty aiemman asiantuntijalausunnon ja liitteiden lisäksi kantavuuslaskelmia liittyen perustusten kantavuuteen.

Kiinteistötoimen tilaaman selvityksen ja oman tulkinnan perusteella tontin 837-61-6320-6 rakennusoikeutta on mahdollista käyttää niin, että 80% rakennusoikeudesta täyttyy. Tontilla on käytettävissä olevaa rakennusoikeutta, joka on mahdollista hyödyntää rakentamalla esimerkiksi 2-kerroksinen lisärakennus tontin lounaisnurkkaan pihatilaa säilyttäen sekä rakentamalla osittainen korotus päärakennukseen. Tontin rakennusoikeus on 250 m², jonka lisäksi rakennusalalle saa rakentaa maanpäällistä taloustilaa 75 m². Hakemuksessa ilmoitettu käytetty rakennusoikeus on 179 m². Tarkistuslaskennassa käytössä olleiden piirustusten perusteella käytetty rakennusoikeus on käytännössä sama, yhteensä 180 m² eli 55 % tontin rakennusoikeudesta. Todettakoon, että tällä 1m² ei ole merkitystä kohtuullistamisen kannalta ja onkin todettu, että on päädytty käytännössä samaan tulkintaan. 80 % tontin rakennusoikeudesta on 260 m². Tontin lounaisnurkkaan rakennusalan sisälle on mahdollista rakentaa 2-kerroksinen lisärakennus sekä tehdä esimerkiksi osittainen korotus siten, että käytetty rakennusoikeus ylittää 80 %. Toimitetuissa laskelmissa esitetään, että lisärakentaminen ilman perustusten vahvistamista ei olisi mahdollista tai olisi epävarmaa. Lisärakentamisen kustannukset joita mahdollinen perustusten vahvistaminen aiheuttaisi eivät ole syy maanvuokran kohtuullistamiselle. 80% rakennusoikeudesta voisi täyttyä myös ilman korotusratkaisua. Etäisyyden asuinhuoneen pääikkunan edessä samassa tai naapurikiinteistössä olevaan vastapäiseen rakennukseen on oltava vähintään yhtä suuri kuin vastapäisen rakennuksen korkeus huoneen lattiatasolta mitattuna. Pääikkunan edessä on kuitenkin oltava vähintään 8 metrin etäisyyteen asti rakentamatonta tilaa. Pientalossa voi mainittu etäisyys tontilla tai rakennuspaikalla olla viihtyisyyden vaatimukset huomioon ottaen pienempikin, kuitenkin siten, että 45 asteen valokulma huoneen lattiatasoon nähden täyttyy. Laajennus voidaan myös rakentaa mille etäisyydelle tahansa suhteessa autotalliin, seinien palo-osastoinnit huomioiden. Myöskään tontin sisäisille kulkuväylille ei ole minimimitoitusta.

Asunto-​ ja kiinteistölautakunnan päätöksen 21.3.2024 § 36 mukaisesti asian päättää kiinteistöjohtaja kun kyse on maa-​ ja vesialueiden vuokraamisesta enintään 10 vuodeksi ja pidemmäksikin ajaksi,​ jos vuokranmääräytymisperusteena käytetty pääoma-​arvo on alle 200 000 euroa tai jos asunto-​ ja kiinteistölautakunta tai palvelualueen johtaja on vahvistanut vuokrauksessa ja muussa luovutuksessa noudatettavat perusteet.

Päätös

Kohtuullistamisen edellytykset eivät täyty.