Perustelut
Asian taustaa
Asianajaja edustaen yksityishenkilöä on lähettänyt 3.6.2021 Tampereen kaupungin rakennusvalvontaan kirjeen ”Asia: Rakennusluvan mukaiset autopaikat” (Liite 1 Yrja). Asianaja edustaa As Oy Tampereen Tuomenkukan (jäljempänä Asunto-osakeyhtiö) osakkeenomistajaa, yksityishenkilöä.
Kirjeessä todetaan muun ohessa, että Asunto-osakeyhtiön isännöitsijäntodistuksen mukaan yhtiöllä on kaavoitettuja autopaikkoja 40 kappaletta. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä ei kuitenkaan autopaikoista puhuta mitään. Kiinteistö Oy Tykkitien Parkin yhtiöjärjestyksen mukaan osakkeenomistajilla on omistamiensa osakkeiden suhteessa ensisijainen oikeus ja yhtiöllä toissijainen oikeus lunastaa osakkeet, jotka siirtyvät sellaiselle siirronsaajalle, joka ei ole yhtiön osakas. Tästä on seurannut ja seuraa edelleen se, että kaavan ja rakennusluvan mukaisista As Oy Tampereen Tuomenkukan autopaikoista enää osa kohdistuu kyseiseen tonttiin ja osa sen alkuperäisistä autopaikoista ei ole enää asunto-osakeyhtiön, sen asukkaiden ja osakkaiden hallinnassa. Tästä seuraa se, että autopaikat keskittyvät pois As Oy Tuomenkukan käytöstä, josta seuraa se, että ostaja saa asunto-osakkeet mutta ei autopaikkaa. Kirjeessä kysytään Tampereen kaupungin rakennusvalvonnan kantaa siihen, onko tämä järjestely hyväksyttävissä.
Rakennusvalvonnan viranhaltijat ovat lähettäneet 18.6.2021 selvityspyynnön Asunto Oy Tampereen Tuomenkukalle pyytäen selvitystä autopaikkojen sijoittumisesta (Liite 2 Yrja).
Asunto-osakeyhtiön puolesta isännöitsijä on vastannut sähköpostilla 8.7.2021, että Tykkitien parkissa sijaitsee pääosa alueen taloyhtiöiden kaavapaikoista. As Oy Tampereen Tuomenkukan osakkeenomistajille paikat on tarjottu ja pääosin myytykin [osakkeina] huoneistojen siirryttyä rakentajalta ensimmäisille osakkaille. Vastauksen mukaan tuolloin 8.7.2021 32 kpl osakkeista (=autopaikoista) oli As Oy Tuomenkukan osakkeenomistajien omistuksessa ja 1 kpl Tuomenkukan entisen omistajan omistuksessa (Liite 3 Yrja).
Saatuaan vastauksen, rakennusvalvonnan tarkastusinsinööri kehotti kirjeellä 4.10.2021 Asunto-osakeyhtiötä palauttamaan kiinteistölle asemakaavan velvoittamat ajoneuvopaikat määräaikaan mennessä, viitaten kirjeessä mahdollisiin maankäyttö- ja rakennuslain 182 §:n tarkoittamiin pakkotoimiin (Liite 4 Yrja).
Rakennusvalvonnan nykyisillä viranhaltijoilla ei ole ollut käsitystä siitä, miten tarkastusinsinöörin näkemyksen mukaan Asunto-osakeyhtiön olisi ollut mahdollista ”palauttaa kiinteistölle asemakaavan velvoittamat ajoneuvopaikat”.
Isännöitsijän vastauksen (Liite 3 Yrja) mukaan Kiinteistö Oy Tykkitien parkin autopaikat on muodostettu osakkeiksi. Autopaikkojen hallintaan oikeuttavia osakkeita oli myyty rakentajalta Asunto-osakeyhtiön ensimmäisille osakkaille.
Mikäänhän ei estä osakkeenomistajaa myymästä osakettaan (=autopaikkaa) toiselle. Kyseinen tarkastusinsinööri ei ole enää rakennusvalvonnan palveluksessa. Kyseisen kehotuskirjeen vaatimuksen toteuttamiskelpoisuutta ja sen laillisuuden perustetta ei ole siten voitu selvittää asianomaiselta tarkastusinsinööriltä.
Yksityishenkilön asiamiehenä asianajaja lähetti 29.5.2023 kirjeen nykyiselle rakennusvalvontapäällikkö Juha Henttoselle (Liite 5 Yrja). Kirjeessä hän tiedustelee rakennusvalvonnan suhtautumista asiaan. Kirjeessä hän viittaa rakennusvalvonnan 4.10.2021 antamaan kehotukseen (edellä mainittu liite 4 Yrja), jota kehotusta asianajajan tietojen mukaan ei ole noudatettu. Kirjeessään asianajaja kertoo, että ei ole saanut vastausta siihen mitä rakennusvalvonta aikoo asialle tehdä. Kirjeessä asianajaja mainitsee myös, että: ”Asiasta on olemassa yhteisjärjestelysopimus, joka on allekirjoitettu Tampereen kaupungin toimesta 21.2.2019. As Oy Tampereen Tuomenkukan yhtiöjärjestyksessä ei puhuta autopaikoista mitään.” (Liite 5 Yrja)
Rakennusvalvontapäällikkö Juha Henttonen oli ensin vastannut asianajajan viestiin sähköpostilla 2.6.2024. Henttonen vastasi asianajajalle uudelleen sähköpostilla 4.8.2023 (Liite 6 Yrja). Henttonen on todennut viestissä, että asiaa on tutkittu tarkemmin ja kysymykseen vastataan uudelleen. Rakennusvalvontapäällikkö Henttonen on kirjoittanut sähköpostissa seuraavasti:
”Kiinteistörekisterissä on edelleen yhteisjärjestelysopimuksen mukaiset autopaikat kirjattuna alkuperäisen rakennusluvan mukaisesti. Yhteisjärjestelyä ei ole siis muutettu. Tältä osin tilanne on edelleen rakennusluvan mukainen. Nähdäkseni As Oy Tuomenkukan ongelmallinen tilanne johtuu siitä, että Kiinteistö Oy Tykkitien Parkin osakkeita (jotka rakennusluvassa on osoitettu ko. yhtiön rakennusluvan mukaisiksi paikoiksi) ei ole tullut lainkaan As Oy Tuomenkukan omistukseen vaan perustajaurakoitsija on myynyt ne erillisinä Kiinteistö Oy Tykkitien osakkeina suoraan ostajille. Lunastuslauseke suojaa siis vain Kiinteistö Oy Tykkitien Parkin alkuperäisiä osakkeenomistajia, ei lainkaan As Oy Tuomenkukkaa tai sen osakkeenomistajia.
Tilanne on harmillinen. Tilanne perustuu asunto-osakeyhtiön ja kiinteistöosakeyhtiön perustajaurakoitsijan tekemiin ratkaisuihin ja sen mukaisiin, vahvistettuihin yhtiöjärjestyksiin. Ongelmallinen tilanne on sopimusoikeudellinen/yhtiöoikeudellinen eikä sen ratkaiseminen kuulu rakennusvalvontaviranomaisen toimivaltaan eikä ole rakennusvalvontaviranomaisen toimesta ratkaistavissa.
Kirjeessäsi liitteenä ollut tarkastusinsinöörin 4.10.2021 antama kehotus on nähdäkseni aiheeton. Tarkastusinsinööri ei enää ole palveluksessamme, joten en voi hänen ajatustaan asiasta enää keskustelemalla varmistaa. [Tampereen kaupungin] Kiinteistöjohtaja Virpi Ekholmilta sain tiedon, että maapohjaa maanvuokrasopimuksen nojalla hallinnoivien yhtiöiden osakkeenomistajien keskinäiset hallintasuhteet ja yhtiöjärjestysten sisällöt eivät myöskään ole maanomistajan toimivallassa olevia asioita. Vaikka kaupunki päätöksellään hyväksyy maanvuokralaistensa yhteisjärjestelyn, ei kaupunki ole näissä osapuolena. Onpas harmillinen tilanne, mutta uskon, että ammattitaidollasi saatte asiat järjestykseen molemmissa osakeyhtiöissä, yhtiöjärjestyksien muuttamisesta sopien ja muutokset rekisteröiden. Käsittääkseni yhtiöjärjestyksien muuttamiset tapahtuvat vain asunto-osakeyhtiölain ja osakeyhtiölain mukaisesti, ei maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti.”
Rakennusvalvontapäällikkö Juha Henttosen sähköpostikirjeen 4.8.2023 jälkeen yksityishenkilön asiamiehenä asianajaja lähetti 10.1.2024 kirjeen rakennusvalvontapäällikkö Juha Henttoselle (Liite 7 Yrja). Kirjeessä asianajaja toteaa muun ohessa näkemyksenään, että tilanne ei ole enää rakennusluvan mukainen. Hänen mukaansa asia tulisi saattaa ensitilassa ympäristö- ja rakennusjaoston käsiteltäväksi maankäyttö- ja rakennuslain 182 §:n tarkoittamia pakkotoimia varten. Kirjeessä asianajaja toteaa myös yllättävästi, viitaten kirjeeseensä 29.5.2023 ja saamaansa vastaukseen 2.6.2023, että: ”Tämän jälkeen en ole kuullut asiasta mitään.”
Asianajaja ilmoittaa siis kirjeessään tammikuussa 2024, (Liite 7 Yrja) Juha Henttoselle ettei ole kuullut asiasta mitään kesäkuun 2023 jälkeen. Juha Henttonen lähetti 15.1.2024 asianajajalle sähköpostilla vastauksen, jossa toteaa, että: ” Hei, Viittaatte kirjeessänne 29.5.2023 päivättyyn kirjeeseenne, johon saitte vastaukseni 2.6.2023. Olen lähettänyt tarkennuksen tuohon vastaukseeni samaan asiaan liittyen 4.8.2023. Sähköpostiosoitteenne ei ilmeisesti ole muuttunut. Jos ette enää löydä vastaustani niin pyydättehän sen uudelleen.” (Liite 8 Yrja)
Näiden tapahtumien ja kirjeenvaihdon jälkeen Tampereen kaupungin kirjaamoon saapui Länsi- ja Sisä-Suomen aluehallintoviraston (jäljempänä Aluehallintovirasto) selvitys- ja lausuntopyyntö 17.4.2024, jossa on yksityishenkilön asiamiehenä toimivan asianajajan 19.3.2024 laatima kantelu liitteineen Aluehallintovirastolle.
Rakennusvalvontapäällikkö antoi asiassa 7.6.2024 viranhaltijapäätöksellä selvityksen Aluehallintovirastolle.
Aluehallintovirasto antoi päätöksen kanteluun 18.3.2025. Aluehallintoviraston päätöksessä on todettu muun ohessa seuraavaa:
”Aluehallintovirasto saattaa Tampereen kaupungin rakennusvalvontaviranomaisen tietoon käsityksensä maankäyttö- ja rakennuslain 182 §:n mukaisen hallintopakkoasian vireilletulosta rakennusvalvontaviranomaiselle tehdyn ilmoituksen perusteella sekä viranomaisen hallintolain 23 §:n mukaisesta velvollisuudesta käsitellä vireille laitettu asia ilman aiheetonta viivytystä ja antaa asiassa hallintolain 43 §:n mukainen kirjallinen päätös. (Maankäyttö- ja rakennuslain 182 § on kumottu 31.12.2024. Kunnan rakennusvalvontaviranomaisen oikeudesta velvoittaa niskoittelija oikaisemaan sen, mitä on tehty tai lyöty laimin, säädetään 1.1.2025 voimaan tulleen rakentamislain 147 §:ssä.)”
Lisäksi Aluehallintoviraston päätöksessä on todettu muun ohessa seuraavaa:
”Maankäyttö- ja rakennuslain 156 §:n 1 momentin mukaan kiinteistöä varten asemakaavassa ja rakennusluvassa määrätyt autopaikat tulee järjestää rakentamisen yhteydessä. Säännöksen esitöissä (HE 101/1998) korostetaan säännöksessä tarkoitettujen autopaikkojen sitomista juuri kyseisen kiinteistön tarpeisiin, jolloin niiden vapaa luovutus tai osoittaminen muuhun tarpeeseen ei kävisi päinsä.”
Asianomaisen yksityishenkilön asiamiehenä toimiva asianajaja lähetti 28.3.2025 ja 5.4.2025 sähköpostia rakennusvalvontapäällikkö Henttoselle ja Tampereen kaupungin kirjaamoon (Liite 9 Yrja). Viitaten Aluehallintoviraston päätökseen, hän kysyy, mihin toimenpiteisiin rakennusvalvonta ryhtyy nyt. Kirjeessä otetaan esiin Aluehallintoviraston maininta hallituksen esityksestä 101/1998.
Hallituksen esityksessä Eduskunnalle rakennuslainsäädännön uudistamiseksi 101/1998 yksityiskohtaisissa perusteluissa sivulla 109 on todettu seuraavaa:
”156 §. Autopaikkojen järjestäminen. Myös kiinteistöä varten tarvittavien autopaikkojen järjestäminen kuuluisi rakentamisen yhteyteen. Säännöksessä on tahdottu sitoa autopaikat juuri kyseisen kiinteistön tarpeisiin, jolloin niiden vapaa luovutus tai osoittaminen muuhun tarpeeseen ei kävisi päinsä.”
Asian oikeudellista arviointia
Maankäyttö- ja rakennuslain 156 §:n 1 momentin säännös kuului seuraavasti:
”Kiinteistöä varten asemakaavassa ja rakennusluvassa määrätyt autopaikat tulee järjestää rakentamisen yhteydessä.”
Rakennusluvassa (Liite 10 Yrja) todetaan, että rakennuspaikan tonttia (837-233-3080-0010) varten asemakaava määrää 40 autopaikkaa ja että tarvittavat autopaikat osoitetaan naapuritonteille Rahola-3080-1 ja 2 sijoitettavista autopaikoista.
Yhteisjärjestelysopimuksessa 21.2.2019 (viimeinen allekirjoitus) on sovittu autopaikkojen järjestämisestä ja sijoittumisesta. On sovittu, että pääosa korttelin autopaikoista sijoittuu paikoitustaloon ja että autopaikkojen rakentamisesta ja hallinnasta vastaa Kiinteistö Oy Tykkitien Parkki (Liite 11 Yrja).
Edellä on todettu, että As Oy Tampereen Tuomenkukan osakkeenomistajille Kiinteistö Oy Tykkien autopaikat on tarjottu ja pääosin myytykin [osakkeina] huoneistojen siirryttyä rakentajalta ensimmäisille osakkaille (Liite 4 Yrja).
Asunto Oy Tuomenkukka on osapuoli yhteisjärjestelysopimuksessa (Liite 11 Yrja). Yhteisjärjestelysopimuksen järjestelysuunnitelmasta on rakennusvalvontapäällikkö määrännyt viranhaltijapäätöksellä 12.4.2019 (Liite 12 Yrja). Yhteisjärjestely on rekisteröity 5.6.2019 kiinteistötietojärjestelmään, mistä se on edelleen todettavissa (Liite 13 Yrja). Asemakaavan ja rakennusluvan mukaiset autopaikat on siis järjestetty lain vaatimusten mukaisesti.
Tältä osin todetaan, että sekä rakennusvalvonnan viranomaiset että rakennusluvan hakija ja rakennuspaikan nykyinen haltija Asunto Oy Tuomenkukka ovat toimineet asiassa maankäyttö- ja rakennuslain 156 §:n 1 momentin vaatimusten mukaisesti. Kiinteistöä varten asemakaavassa ja rakennusluvassa määrätyt autopaikat on järjestetty rakentamisen yhteydessä.
On huomattava, että edellä selostettuun järjestelyyn As Oy Tampereen Tuomenkukka on sopimuksella sitoutunut. Kiinteistö Oy Tykkitien Parkissa sijaitsevia autopaikkoja eli niiden hallintaan oikeuttavia osakkeita ei ole koskaan tullut Asunto-osakeyhtiön eli kiinteistön haltijan omistukseen tai hallintaan. Perustajaurakoitsija on myynyt autopaikkaosakkeet suoraan ostajille. Ajatus tai vaatimus Kiinteistö Oy Tykkien Parkin autopaikkojen palauttamisesta kiinteistön eli Asunto-osakeyhtiön hallintaan (Liite 4 Yrja) on mahdoton koska ne eivät ole koskaan edes olleet sen hallinnassa.
Kuten edellä on kerrottu, sittemmin autopaikkoja eli niiden hallintaan oikeuttavia osakkeita on siirtynyt edelleen eteenpäin vapaaehtoisin kaupoin myyjiltä ostajille.
Suomen perustuslain omaisuuden suojaa koskevan säännöksen (15 §) mukaan jokaisen omaisuus on turvattu ja omaisuuden pakkolunastuksesta yleiseen tarpeeseen täyttä korvausta vastaan säädetään lailla. Ei olisi minkään lain mukaista ja olisi perustuslain omaisuuden suojan vastaista, että laillisin kaupoin myyjältä ostajalle siirtynyttä irtainta omaisuutta, autopaikkaosakkeita, jollain toimella tai jotenkin julkisen vallan käytöllä yritettäisiin ”palauttaa” kiinteistön eli Asunto-osakeyhtiön hallintaan tai sen asukkaiden tai osakkaiden käyttöön. Autopaikkaosakkeen ostajalla, riippumatta siitä, missä hän on asunut tai asuu, on ollut laillinen oikeus osakkeen ostamiseen, omistamiseen ja käyttöön eikä tätä omaisuutta häneltä voi mitenkään riistää.
Maankäyttö- ja rakennuslain 182 §:ssä todettiin niskoittelusta seuraavaa:
”Jos joku ryhtyy toimiin tämän lain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaisesti taikka lyö laimin niihin perustuvan velvollisuutensa, kunnan rakennusvalvontaviranomainen, kunnan määräämä monijäseninen toimielin 13 a luvun mukaisissa asioissa tai Turvallisuus- ja kemikaalivirasto markkinavalvontaviranomaisena voi päätöksellään velvoittaa niskoittelijan määräajassa oikaisemaan sen, mitä on tehty tai lyöty laimin.”
Viranomaisen antamaa kieltoa tai määräystä voidaan tehostaa uhkasakolla tai uhalla, että tekemättä jätetty toimenpide teetetään laiminlyöjän kustannuksella.
Uhkasakkoa ja teettämisuhkaa koskevassa asiassa sovelletaan muutoin, mitä uhkasakkolaissa (1113/1990) säädetään.”
Vastaava säännös on voimassa olevassa rakentamislain 147 §:ssä.
Todetaan, että tässä asiassa kukaan fyysinen tai juridinen henkilö ei ole toiminut vastoin maankäyttö- ja rakennuslakia tai sen nojalla annettuja määräyksiä eikä kukaan ole laiminlyönyt mitään näihin perustuvia velvollisuuksiaan. Tässä asiassa ei ole siis olemassa mitään niskoittelijaa, jota voitaisiin johonkin velvoittaa.
Uhkasakkolain 6 § 1 momentin mukaan uhkasakko asetetaan määräämällä päävelvoite asianosaisen noudatettavaksi sakon uhalla. Uhkasakkolain 7 § 1 momentin mukaan uhkasakko voidaan kohdistaa vain sellaiseen asianosaiseen, jolla on oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus noudattaa päävelvoitetta.
Tässä asiassa ei ole olemassa mitään laillista velvoitetta asetettavaksi eikä ole olemassa mitään asianosaista, jolla olisi oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus velvoitetta noudattaa, jos jokin velvoite tähän keksittäisiin.
Asiassa on viitattu hallituksen esityksen 101/1998 yksityiskohtaisiin perusteluihin, joissa on todettu seuraavaa:
”156 §. Autopaikkojen järjestäminen. Myös kiinteistöä varten tarvittavien autopaikkojen järjestäminen kuuluisi rakentamisen yhteyteen. Säännöksessä on tahdottu sitoa autopaikat juuri kyseisen kiinteistön tarpeisiin, jolloin niiden vapaa luovutus tai osoittaminen muuhun tarpeeseen ei kävisi päinsä.”
Ei hallituksen esityksessä, ei maankäyttö- ja rakennuslaissa eikä missään muussakaan laissa ole kuitenkaan minkäänlaisia säännöksiä, määräyksiä tai muita oikeusohjeita siitä, että miten voitaisiin estää osakkeiden, jotka oikeuttavat autopaikan hallintaan, vapaa luovuttaminen myyjältä ostajalle tavanomaisin, vapaaehtoisin kaupoin.
Todetaan vielä, että rakennusvalvonnan käsityksen mukaan Kiinteistö Oy Tykkien parkin autopaikat ovat kaikki rakennusluvan mukaisessa käytössä eli niitä käytetään autopaikkoina. Autopaikkojen omistukseen tai omistuksen siirtymiseen rakennusvalvonnalla ei ole mitään mahdollisuuksia tai velvollisuuksia vaikuttaa. Rakennusvalvonta on täyttänyt lain mukaisen (MRL 156 § 1 mom.) velvoitteensa sillä, että se on huolehtinut, että asemakaavassa ja rakennusluvassa määrätyt autopaikat on järjestetty rakentamisen yhteydessä.
Johtopäätös
Edellä esitetyn perusteella todetaan, että asianosaisen yhteydenotot rakennusvalvontaan eivät anna aihetta muihin toimenpiteisiin tämän päätöksen tekemisen lisäksi.
Rakennusvalvonnalla ei ole velvollisuutta eikä mahdollisuutta ryhtyä mihinkään toimenpiteisiin sen suhteen, että Asunto-osakeyhtiö Tampereen Tuomenkukasta asunto-osakkeen ostanut tai ostava voisi saada käyttöönsä autopaikan. Rakennusvalvonnalla ei ole lainmukaista mahdollisuutta tai velvoitetta käynnistää asiassa hallintopakkomenettelyä.
Tästä asianosaisen vireille laittamasta asiasta tulee tehdä hallintopäätös, josta on mahdollisuus hakea muutosta valittamalla hallinto-oikeuteen.
Hallintolain mukaan hallintoasiassa saa käyttää asiamiestä. Asianajajan tulee esittää valtakirja ainoastaan, jos viranomainen niin määrää. Valtakirjan esittämiseen ei ole tarvetta eikä perustetta. Päätös annetaan tiedoksi yksityishenkilön asiamiehenä toimivalle asianajajalle.
Liitteet sisältävät henkilötietoja, minkä johdosta niitä ei julkaista Tampereen kaupungin verkkosivuilla.