Päätöksen perustelut
Tampereen kaupungin Hankintapalvelut pyysi tarjouksia Tampereen kaupungin toimeksiannosta kiinteistöasiantuntijapalveluiden hankinnasta. Hankittava palvelu sisältää tilaajan omistamien rakennusten ja maa- alueiden myynti- ja vuokraustoimeksiantoja, arviointipalveluita sekä kiinteistökehittämisen asiantuntijapalveluita. Hankinta kilpailutettiin 36 kuukauden sopimuskaudelle. Hankintasopimusta on mahdollista jatkaa 12 kuukauden optiokaudella.
Hankinta oli jaettu osiin seuraavasti:
Osa-alue 1: Kiinteistöjen myynti
Osa-alue 2: Kiinteistöjen vuokraus
Osa-alue 3: Kiinteistöarviointipalvelut
Osa-alue 4: Kiinteistökehittämisen asiantuntijapalvelut
Hankinnassa perustetaan osa-aluekohtaisesti viiden (5) palveluntuottajan puitejärjestely, jonka sisäiset hankinnat tehdään puitejärjestelyssä vahvistettujen ehtojen mukaisesti.
Hankinnan arvonlisäveroton kokonaisarvo on sitoumuksetta noin 1 600 000 euroa sisältäen mahdollisen optiokauden. Hankinnan arvonlisäveroton vuosiarvo on sitoumuksetta noin 400 000 euroa/vuosi.
Hankintamenettelynä on hankintalain (1397/2016) 32 §:n mukainen avoin menettely. Kyseessä on EU-kynnysarvon ylittävä palveluhankinta. Hankinnasta lähetettiin hankintailmoitus julkaistavaksi HILMA-palveluun 24.08.2025.
Tarjouksia jätettiin määräaikaan 22.9.2025 klo 12.00 mennessä osa- alueittain seuraavasti.
Osa-alueeseen 1 saapui viisi (5) tarjousta. Tarjousvertailua ei suoritettu tämän osa-alueen osalta. Hankintayksikkö on todennut tarjouspyynnön olleen epäselvä hinnoittelun osalta. Hankinnan osa-alueen keskeyttämiselle on näin ollen todellinen ja perusteltu syy ja osa-alue esitetään keskeytettäväksi. Ratkaisu ei vaaranna tarjoajien tasapuolista ja syrjimätöntä kohtelua. Hankintayksikkö esittää, että osa-alue 1 keskeytetään ja uudelleen kilpailutetaan. Asiakirjojen julkisuudesta annetun lain (621/1999) 24 §:n 1 momentin 17 kohdan perusteella tarjousasiakirjat ovat salaisia siihen saakka, kunnes hankintayksikkö on tehnyt uuden hankintamenettelyn.
Osa-alue 2: Kiinteistö-Tahkola Oy (2154961–7), Ryhmittymä; Conmer Oy (3221287–6) ja Suomen JYA Oy (0998631–2), Tuloskiinteistöt Tampere Oy (3450341–5), Catella Property Oy (2214835–6), Toteco Oy (2955268–5).
Osa-alue 3: GEM Valuation Oy (2917036–1), Reagle Oy (2825600–8), Colliers Finland Oy (0420052–8), Ryhmittymä; Conmer Oy (3221287–6) ja Suomen JYA Oy (0998631–2), Axiom Advisors Oy (3017660–5), Newsec Advisory Finland Oy (2259752–2), Welado Oy (2168039–1), Catella Property Oy (2214835–6), Retta Oy (3434128–4), CBRE Finland Oy (2197069–8), Jones Lang Lasalle Finland Oy (1961620–0).
Osa-alue 4: Rapp Oy (0779955-6), Realidea Oy (2889927-3), Saxcon Oy (2639714-9), Newsec Advisory Finland Oy (2259752-2), Citiyy Oy (3475156-6), GSP Group Oy (2092299-3).
Tarjousten tarjouspyynnönmukaisuuden tarkastaminen
Hankintalain 74 §:n mukaisesti tarjouspyyntöä tai tarjousmenettelyn ehtoja vastaamattomat tarjoukset on suljettava tarjouskilpailusta. Osa-alue 2 osalta Toteco Oy:n (2955268–5) suljetaan pois tarjouskilpailusta tarjouspyynnön vastaisena. Toteco Oy:n antamasta tarjouksesta puuttui oleellisia tietoja, jolloin tarjousta ei ollut mahdollista ottaa mukaan tarjousvertailuun.
Muut tarjoukset olivat osa-alueella 2,3 ja 4 tarjouspyynnön mukaisia ja etenivät tarjousten vertailuvaiheeseen.
Tarjousten vertailu
OSA-ALUE 2 Kiinteistöjen vuokraus: Kokonaistaloudellisen edullisuuden perusteena käytetään parasta hinta-laatusuhdetta seuraavin painotuksin:
1. Hinta, max. 35 vertailupistettä
2. Laatu, max. 20 vertailupistettä
Hinnan kokonaisvertailupisteet lasketaan seuraavasti:
- Vuokravälitys Välityspalkkion kuukausien määrä kolmen desimaalin tarkkuudella (max. 15 vertailupistettä) - Välityspalkkio sisältäen kiinteän vuokran ja liikevaihtosidonnaisuuden. (Max 10 vertailupistettä). Välityspalkkioissa pyydetään ilmoittamaan yksi luku, joka toimii kyseisen osion vertailulukuna. Vertailuluvultaan pienin tarjous saa osion maksimispisteiden verran vertailupisteitä. Muiden tarjousten osion vertailupisteet lasketaan siten, että edullisimman tarjouksen vertailuluku (X) jaetaan kyseisen tarjouksen vertailuluvulla (Y) ja kerrotaan osion maksimipisteillä (X/Y*maksimipisteet). Vähimmäispalkkio (max 10 vertailupistettä). Edullisimman tarjouksen vertailuluku (X) jaetaan kyseisen tarjouksen vertailuluvulla (Y) ja kerrotaan osion maksimipisteillä (X/Y*maksimipisteet).
Laadun kokonaisvertailupisteet lasketaan seuraavasti: Vuokravälitykseen valittu henkilö (max. 20 vertailupistettä) Tarjoajaa pyydetään ilmoittamaan kussakin osiossa ilmoittamaan kokemusvuodet vähimmäisvaatimukset ylittävin osin. Kokemusvuosien lukumäärä toimii osion vertailulukuna. Kussakin osiossa, vertailuluvultaan suurin luku saa osion maksimipisteiden verran vertailupisteitä. Muiden tarjousten osion vertailupisteet lasketaan siten, että korkeimman tarjouksen vertailuluku (X) jaetaan kyseisen tarjouksen vertailuluvulla (Y) ja kerrotaan osion maksimipisteillä (X/Y*maksimipisteet). Pisteet ja vertailupisteet pyöristetään tarvittaessa kahden desimaalin tarkkuudella. Lopuksi hinnan ja laadun vertailupisteet lasketaan yhteen. Kokonaisvertailupisteiltään parhaat tarjoajat (korkeintaan 5) valitaan puitesopimuskumppaneiksi.
OSA-ALUE 3 Kiinteistöarviointipalvelut:
Kokonaistaloudellisen edullisuuden perusteena käytetään parasta hinta-laatusuhdetta seuraavin painotuksin:
1. Hinta, max. 70 vertailupistettä
2. Laatu, max. 30 vertailupistettä.
Hinnan kokonaisvertailupisteet jakautuvat osioihin seuraavasti:
- Vanhempi asiantuntija (max. 15 vertailupistettä)
- Nuorempi asiantuntija (max. 20 vertailupistettä)
- Suunnittelija (max. 20 vertailupistettä)
- Avustaja (max. 15 vertailupistettä).
Kussakin osiossa pyydetään yksi hinta, joka toimii kyseisen osion vertailuhintana. Kussakin osiossa, vertailuhinnaltaan edullisin tarjous saa osion maksimipisteiden verran vertailupisteitä. Muiden tarjousten osion vertailupisteet lasketaan siten, että edullisimman tarjouksen vertailuhinta (X) jaetaan kyseisen tarjouksen vertailuhinnalla (Y) ja kerrotaan osion maksimipisteillä (X/Y*maksimipisteet).
Laadun kokonaisvertailupisteet jakautuvat osioihin seuraavasti:
- Kokemus vähimmäisvaatimukset ylittäviltä osin Kiinteistöarviointiin valittu henkilö (max. 30 vertailupistettä). Tarjoajaa pyydetään kussakin osiossa ilmoittamaan kokemusvuodet vähimmäisvaatimukset ylittävin osin. Kokemusvuosien lukumäärä toimii osion vertailulukuna. Kussakin osiossa, vertailuluvultaan suurin luku saa osion maksimipisteiden verran vertailupisteitä. Muiden tarjousten osion vertailupisteet lasketaan siten, että korkeimman tarjouksen vertailuluku (X) jaetaan kyseisen tarjouksen vertailuluvulla (Y) ja kerrotaan osion maksimipisteillä (X/Y*maksimipisteet). Pisteet ja vertailupisteet pyöristetään tarvittaessa kahden desimaalin tarkkuudella. Lopuksi hinnan ja laadun vertailupisteet lasketaan yhteen. Kokonaisvertailupisteiltään parhaat tarjoajat (korkeintaan 5) valitaan puitesopimuskumppaneiksi.
OSA-ALUE 4 Kiinteistökehittämisen asiantuntijapalvelut: Kokonaistaloudellisen edullisuuden perusteena käytetään parasta hinta-laatusuhdetta seuraavin painotuksin:
1. Hinta, max. 70 vertailupistettä
2. Laatu, max. 30 vertailupistettä.
Hinnan kokonaisvertailupisteet jakautuvat osioihin seuraavasti:
- Vanhempi asiantuntija (max. 15 vertailupistettä)
- Nuorempi asiantuntija (max. 20 vertailupistettä)
- Suunnittelija (max 20 vertailupistettä)
- Avustaja (max. 15 vertailupistettä).
Kussakin osiossa pyydetään yksi hinta, joka toimii kyseisen osion vertailuhintana. Kussakin osiossa, vertailuhinnaltaan edullisin tarjous saa osion maksimipisteiden verran vertailupisteitä. Muiden tarjousten osion vertailupisteet lasketaan siten, että edullisimman tarjouksen vertailuhinta (X) jaetaan kyseisen tarjouksen vertailuhinnalla (Y) ja kerrotaan osion maksimipisteillä (X/Y*maksimipisteet).
Laadun kokonaisvertailupisteet jakautuvat osioihin seuraavasti:
- Kokemus vähimmäisvaatimukset ylittäviltä osin Kiinteistökehittämiseen valittu henkilö (max. 30 vertailupistettä). Tarjoajaa pyydetään ilmoittamaan kokemusvuodet vähimmäisvaatimukset ylittävin osin. Kokemusvuosien lukumäärä toimii osion vertailulukuna. Vertailuluvultaan suurin luku saa osion maksimipisteiden verran vertailupisteitä. Muiden tarjousten osion vertailupisteet lasketaan siten, että korkeimman tarjouksen vertailuluku (X) jaetaan kyseisen tarjouksen vertailuluvulla (Y) ja kerrotaan osion maksimipisteillä (X/Y*maksimipisteet). Pisteet ja vertailupisteet pyöristetään tarvittaessa kahden desimaalin tarkkuudella. Lopuksi hinnan ja laadun vertailupisteet lasketaan yhteen.
Kokonaisvertailupisteiltään parhaat tarjoajat (korkeintaan 5) valitaan puitesopimuskumppaneiksi.
Tarkempi osa-aluekohtainen vertailu on kuvattu päätöksen liitteellä 1 vertailutaulukko.
Edellä mainitun perusteella kokonaistaloudellisesti edullisimman tarjouksen tekivät osa-alueittain seuraavat tarjoajat, joita esitetään valittavan osa-aluekohtaisten puitejärjestelyiden sopimuskumppaneiksi:
Osa-alue 2: 1. Ryhmittymä; Conmer Oy ja Suomen JYA Oy, 2. Tuloskiinteistöt Tampere Oy, 3. Catella Property Oy, 4. Kiinteistö-Tahkola Oy
Osa-alue 3: 1. Gem Valutation Oy, 2. CBRE Finland Oy, 3. Catella Property Oy, 4. Colliers Finland Oy, 5. Welado Oy.
Osa-alue 4: 1. Newsec Advisory Finland Oy, 2. Saxcon Oy, 3. Citiyy Oy, 4. RAPP Oy, 5. Realidea Oy
Tarjoajien soveltuvuuden tarkastaminen
Hankintalain 79 §:n mukaan hankintayksikkö voi avoimessa menettelyssä tarkistaa tarjousten vaatimustenmukaisuuden ja vertailla tarjoukset ennen poissulkemisperusteisiin (hankintalain 80 § ja 81 §) tai soveltuvuusvaatimuksiin kohdistuvaa tarkistamista. Hankintalain 79 §:n 2 mom. mukaan sopimusta ei voi tehdä sellaisen tarjoajan kanssa, joka olisi tullut sulkea menettelystä 80 §:n nojalla tai joka ei täytä soveltuvuusvaatimuksia.
Hankintayksikkö on tarkastanut valittavaksi esitettyjen tarjoajien soveltuvuuden ennen hankintapäätöstä pois lukien hankintalain mukaiset rikosrekisteriotteet. Kaikki valittavaksi esitetyt tarjoajat täyttivät tarjouspyynnössä tarjoajien soveltuvuudelle asetetut vaatimukset. Valittavaksi esitettävien tarjoajien tilaajavastuulain (1233 /2006) 5 §:ssä mainitut selvitykset ja todistukset on tarkistettu Vastuu Groupista. Kyseisten tarjoajien on ennen hankintasopimuksen allekirjoitusta toimitettava rikosrekisteriote (hankintamenettelyote) ja yhteisösakko-ote. Asiakirjojen julkisuus Hankinta-asiakirjojen julkisuutta säätelee laki viranomaisten toiminnan julkisuudesta (621/1999). Päätösesitys perusteluineen tulee julkiseksi päätöksenteon jälkeen. Tarjoukset ja muut hankintaa koskevat asiakirjat tulevat julkisiksi asianosaisille hankintapäätöksen tekemisen jälkeen. Yleisesti julkisiksi tarjousasiakirjat tulevat, kun hankintaa koskeva sopimus on tehty. Asiakirjoja säilytetään kaupungin sähköisessä arkistossa ja asiakirjatiedustelut on osoitettava osoitteeseen kirjaamo@tampere.fi. Hankinnan valmistelijana toimi hankinta-asiantuntija Antti Mustalahti. Asiantuntijoina hankinnassa toimivat Ari Kilpi, Niko Suoniemi, Tanja Tiihonen ja Heli Toukoniemi. Sopimus voidaan tehdä aikaisintaan 14 päivän kuluttua hankintapäätöksen tiedoksisaannista, sillä edellytyksellä, että hankintapäätös on saanut lainvoiman.
Sopimuksen vastuuhenkilönä toimii kiinteistöjohtaja, jota vakanssia tällä hetkellä hoitaa Virpi Ekholm. Vakanssinhoitajan vaihtuessa vastuu sopimuksesta siirtyy kulloisellekin haltijalle. Vastuuhenkilö huolehtii tarvittaessa yhteyshenkilön nimeämisestä sopimukselle.
Hallintosäännön 34 § 4 kohdan mukaista palvelualueen johtajalle määrättyä päätösvaltaa on delegoitu kiinteistöjohtajalle (elinvoiman palvelualueen toimintasääntö 1.8.2025)