Päätöksen perustelut
Poikkeamispäätös RakL 57 §:n nojalla AKL § 53:n mukaisesta rakennuskiellosta sekä AKL 58 § 1 momentin säännöksestä, jonka mukaan rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa.
Tyhjälle tontille rakennetaan kolme erillispientaloa sekä kuusi autopaikkaa.
HAKIJA ON ANTANUT ERITYISET SYYT POIKKEAMISELLE
”Haetaan poikkeamista rakennuskiellosta ja rakennusalasta kolmen asuinrakennuksen rakentamiselle. Kyseiselle tontille on myönnetty poikkeaminen 21.12.2022 joka on vanhentunut 9.1.2025.
Suunnitelmat poikkeaa vain vähäisesti voimassa olevasta asemakaavan rakennusaloista, jota pidetään vähäisenä poikkeamana.
Suunnitelmat noudattavat myös pääosin ehdotusvaiheessa olevaa kaavamuutosta. Poikkeama ehdotusvaiheen asemakaavaan koskevat rakennusalan rajoja. Asuinrakennus B ylittää rakennuksen länsilaidalta rakennusalueen rajan ja meluaita rakennetaan rajaan kiinni. Kyseiset poikkeamia pidetään vähäisinä poikkeamina.
Tonttia koskeva asemakaava on parhaillaan ehdotusvaiheessa, eikä kaavan voimaantulon ajankohta ole tiedossa. Esitetty rakennushanke noudattaa kaavaehdotuksen sekä siihen liittyvän rakentamistapaohjeen keskeisiä periaatteita, minkä vuoksi hankkeen ei voida katsoa vaikeuttavan tulevan asemakaavan toteutumista.
Poikkeamisen erityisenä syynä voidaan lisäksi pitää sitä, että esitetty ratkaisu edistää alueelle asetettuja kaupunkikuvallisia tavoitteita sekä mahdollistaa tontin tarkoituksenmukaisen käytön, kun kyseessä on tällä hetkellä rakentamaton tontti.
Markkinakatu 6 suunniteltavat uudisrakennukset noudattavat mittasuhteiltaan, jäsentelyltään, materiaaleiltaan ja väritykseltään alueen perinteistä rakennustapaa ja tontin uudisrakentaminen suunnitelmat soveltuvat hyvin jo rakennettuun miljööseen.
Hulevedet pääosin imeytetään tontilla ja viivytetään painanteissa sekä piha-alueella käytetään vain vettä läpäisevää hiekkaa. Sokkelien korkeudet on nostettu riittävän ylös, että rakennuksista poispäin saadaan riittävät kaadot eikä myöskään Pöllimetsän valumavedet aiheuta rakentamisriskiä. Ajotie piha-alueelle, nousu on noin 30 cm. myös tämä on turvallinen käyttää, varsinkin talviliukkailla.”
KUULEMINEN
Naapurit on kuultu hakijan toimesta. Naapureilla ei ollut huomautettavaa hankkeesta.
POIKKEAMINEN
Tontti 1075-15 on asetettu rakennuskieltoon 15.2.2028 asti asemakaavan laatimista varten. Siitä poiketen asuinrakennuksille halutaan hakea lupaa ennen rakennuskiellon päättymistä. Uudisrakennukset sijoittuvat osin tai kokonaan voimassa olevan asemakaavan rakennusalan ulkopuolelle.
Poikkeaminen voidaan erityisestä syystä myöntää, mikäli se ei RakL 57 §:n mukaisesti
1) aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
2) vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
3) vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai
4) johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
ASEMAKAAVOITUS
Tontti sijaitsee Ala Pispalan pientaloalueen keskellä. Se rajautuu pohjoisessa ja idässä puistoon, etelässä Markkinakatuun sekä lännessä omakotitonttiin. Tontti on rakentamaton ja kuuluu Museoviraston määrittelemään valtakunnallisesti arvokkaaseen rakennettuun kulttuuriympäristöön (RKY).
Tontilla voimassa olevassa asemakaavassa tontti on osoitettu asuinrakennusten korttelialueeksi. Rakennusoikeus on tonttitehokkuuden e=0,40 mukaan 392 k-m2 ja autopaikkoja tulee rakentaa 1 ap/150 k-m2.
Tontille on vireillä asemakaavan muutos nro 8309, joka on ehdotusvaiheessa ja etenee arvioiden mukaan hyväksymiskäsittelyyn kesällä 2026. Kaavaehdotuksessa tontille on osoitettu rakennusala, joka kiertää tontin pohjois-, itä- ja eteläreunaa. Kokonaisrakennusoikeus on 295 k-m², mikä vastaa tonttitehokkuutta e=0,30. Suunnitelman mukainen rakennusoikeudellinen kerrosala on kaavaehdotuksen mukainen.
Massoittelumääräyksen rt-2 mukaan rakennusalalle saa sijoittaa rakennuksen, jossa pääkerroksen yläpuolella sallitaan ainoastaan ullakko tai osakerros. Kattokulman tulee olla 1:2–1:1,5, ja rakennuksen korkeus julkisivun ja vesikaton leikkauspisteestä ensimmäisen täysin maanpäällisen kerroksen lattiapintaan saa olla enintään 5,0 metriä. Massoittelumääräyksen rt-3 mukaan rakennus saa olla enintään kaksikerroksinen eikä ylimmän kerroksen yläpuolelle saa sijoittaa ullakkoa. Kattokulman tulee tällöin olla 1:2,5–1:2.
Rakennus C:n korkeusasema on pääosin perusteltu, mutta eteläpuolista maastoa ei tule korottaa siten, että rakennus sijoittuu tasaiselle täyttökorokkeelle. Sokkelin tulee jäädä kadun puolella näkyvämmäksi, jotta rakennus asettuu luontevasti suhteessa länsipuolella sijaitsevaan suojeltuun rakennukseen. Vireillä olevan kaavaehdotuksen kaavamääräysten mukaan rakennukset tulee sovittaa maastoon ilman merkittäviä täyttöjä tai leikkauksia, ja tontin lopullisen maanpinnan on vastattava alkuperäistä.
Rakennus C:n kuistin päälle esitetyn kattamattoman parvekkeen leveys voi olla enintään kolmannes julkisivun pituudesta, joten sekä parveketta että sen alapuolella olevaa kuistia tulee pienentää esitetystä. Lisäksi katujulkisivun aukotusta on syytä kehittää, sillä nykyisellään vaikutelma on melko sulkeutunut. Vireillä olevan kaavaehdotuksen kaavamääräysten mukaan pääkerroksen katujulkisivuun tulee sijoittaa asuinhuoneiden ikkunoita, jotta julkisivu ei muodostu suljetuksi.
Tontille sijoitetaan kolme erillispientaloa, jotka ryhmittyvät yhteisen keskuspihan ympärille. Koillisrajalle ja osin itärajalle rakennetaan 2,5 metriä korkea meluaita. Suunnitelmat noudattavat pääosin vireillä olevan asemakaavan rakentamistapaohjeita sekä kaavaehdotuksessa esitettyä rakennusalaa, eikä hanke siten vaikeuta tulevaa kaavoitusta.
Autopaikkavaatimuksen (1 ap / 150 k-m² ja 1 ap / asunto) perusteella tontille tulee toteuttaa kolme autopaikkaa. Suunnitelman mukaisesti autopaikkoja rakennetaan kuusi, joten vaatimus täyttyy. Asemakaavaehdotuksen mukaisesti autopaikat tulee sijoittaa hajautetusti siten, etteivät ne hallitse katunäkymää, piha-aluetta tai maisemanäkymiä. Suunnitelmassa autopaikat on sijoitettu tontin eteläkulmaan kahteen ryhmään ajoväylän molemmin puolin. Katoksia ei rakenneta, joten näkymät säilyvät. Yhteinen oleskelupiha sijoittuu pysäköintialueesta erilleen sen luoteispuolelle.
Kohde sijaitsee vedenhankinnalle tärkeällä pohjavesialueella, mikä on huomioitava suunnittelussa ja rakentamisessa. Rakentamislupavaiheessa tulee esittää sade- ja pintavesien johtamissuunnitelma, hulevesien hallintamenetelmät sekä pohjaveden hallinta- ja suojaussuunnitelma asemakaavaehdotuksen nro 8309 määräykset huomioiden. Suunnitelmissa on suositeltavaa osoittaa olemassa oleva puusto, poistettavat puut sekä korvaavat istutukset. Olemassa olevaa puustoa tulee säilyttää mahdollisuuksien mukaan.
Hulevesien käsittelyä Pispalan poikkeamisluvissa on ohjattu siten, että kiinteistön vettä läpäisemättömillä pinnoilla syntyvät hulevedet on ensisijaisesti imeytettävä tontilla. Mikäli imeyttäminen ei ole mahdollista, on vettä läpäisemättömiltä pinnoilta tulevia hulevesiä viivytettävä tontilla siten, että viivytysrakenteiden mitoitustilavuus on 1,5 kuutiometriä jokaista sataa vettä läpäisemätöntä pintaneliömetriä kohden. Viivytysrakenteiden on tyhjennyttävä 12 tunnin kuluessa täyttymisestään ja niissä on oltava suunniteltu ylivuoto. Pihojen päällysteiden on oltava pääosin vettä läpäiseviä. Pihoilla ei sallita suuria päällystettyjä alueita. Asfaltti sallitaan vain auton säilytyspaikalla ja kivituhka vain auton säilytyspaikalla ja kulkureiteillä.
Vuoden 2022 selvityksen mukaan tontilla esiintyy liikennemelua päivällä 55–60 dB ja yöllä 50–55 dB. Rakentamislupavaiheessa tulee meluntorjuntasuunnitelmalla osoittaa, että asuinrakennuksille ja piha-alueille asetetut ohjearvot alittuvat. Lisäksi ulkovaipan ääneneristys tulee mitoittaa huomioiden junaliikenteen aiheuttamat yöaikaiset enimmäisäänitasot (LA, max).
Rakennuspaikka sijaitsee rautatieliikenteen runkomelun riskivyöhykkeellä. Rakentamislupavaiheessa on esitettävä ajantasaisiin mittauksiin perustuvat selvitykset tärinän ja runkomelun hallinnasta siten, että tärinän tunnusluvun raja-arvo 0,60 mm/s ja runkomelun raja-arvo 35 dB alittuvat.
Tontti on aiemmin ollut asuinkäytössä, ja sillä sijainnut rakennus on tuhoutunut tulipalossa. Tontin reuna-alueiden puusto on kärsinyt palosta. Vuoden 2009 selvityksessä mainittua isokokoista vuorijalavaa ei vuoden 2026 maastokatselmuksessa enää havaittu; tontin pohjoisosassa kasvavat suuremmat puut ovat mäntyjä ja vaahteroita ja tontilla esiintyy runsaasti nuoria saarnia. Lounaiskulmassa on aiemmin havaittu keltamataraa, joka ei ole rauhoitettu laji. Koska tontilla ei ole arvokkaita luontokohteita, poikkeaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden toteutumista. Suunnitelmat perustuvat vireillä olevaan asemakaavaan ja sen rakentamistapaohjeisiin, joten hanke ei vaaranna rakennetun kulttuuriympäristön suojelutavoitteita.
Vaikutuksiltaan merkittävänä rakentamisena pidetään ympäristöönsä selvästi poikkeavaa rakentamista, kuten kerrostalon sijoittamista pientaloalueelle tai suuren päivittäistavarakaupan rakentamista. Tässä tapauksessa kyse on alueen mittakaavaan ja käyttötarkoitukseen sopivasta pientalorakentamisesta.
Ottaen huomioon hakijan selvityksen, saadut lausunnot sekä alueen asemakaavallisen tilanteen, asemakaavayksikkö toteaa, että ehtojen mukaan toteutettuna poikkeaminen rakennuskiellosta ja asemakaavan rakennusalasta ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä vaikeuta luonnon tai rakennetun ympäristön arvojen säilyttämistä koskevien tavoitteiden saavuttamista tai johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Poikkeamisluvan myöntämisellä ei ole merkittäviä vaikutuksia yritystalouteen.
LIITTEET:
Kartat: Kartassa on esitetty rakennuspaikan sijainti ja poikkeuslupatilanne. Tontti rajautuu pohjoisessa ja idässä puistoon, etelässä Markkinakatuun sekä idässä omakotitonttiin. Kohteen itäpuolella sijaitsee yksi myönteinen poikkeuslupapäätös vuodelta 2022. Lisäksi kohteen kaakkoispuolella sijaitsee yhdeksän myönteistä poikkeuslupapäätöstä. Nämä päätökset on annettu vuosina 2008, 2009, 2012, 2015, 2017, 2020 ja 2022. Kaksi päätöksistä on annettu vuonna 2014.
Asemakaavassa tontti on osoitettu asuinrakennusten korttelialueeksi. Rakennusoikeus on tonttitehokkuuden e=0,40 mukaan 392 k-m2. Autopaikkoja tulee rakentaa 1 ap/150 k-m2.
Lausunnot
Selvitys puustosta
Suunnitelmat: Tontilla on kolme erillistä asuinrakennusta, joiden keskelle jää yhteispiha. Autopaikat sijaitsevat tontin kaakkoiskulmassa. Rakennuksissa on kaksi asuinkerrosta. Kattomuoto on harjakatto. Julkisivumateriaali on puuta.