Perustelut
Asunto- ja kiinteistölautakunta on 26.3.2026 § 49 tekemällään päätöksellä hylännyt Asunto Oy Tampereen Karjalaistalo –nimisen yhtiön tontin 837-119-818-1 vuokraa koskevan kohtuullistamishakemuksen.
Asunto Oy Tampereen Karjalaistalo on jättänyt oikaisuvaatimuksen. Oikaisuvaatimuksessa on vaadittu asunto- ja kiinteistölautakunnan päätöksen (§ 49) oikaisemista ja tontin maanvuokran kohtuullistamista hakemuksessa esitetyllä tavalla. Toissijaisesti oikaisuvaatimuksessa on vaadittu asian palauttamista uudelleen valmisteltavaksi, koska asemakaavoituksen lausuntoa ei ole annettu yhtiölle tiedoksi eikä yhtiötä ole kuultu sen johdosta. Oikaisuvaatimuksen mukaan käyttämätöntä rakennusoikeutta ei voi kokonaisuudessaan käyttää ja sen osittainen hyödyntäminen perustuu käytännössä kiinteistötoimen konsultin esimerkinomaiseen ei-toteuttamiskelpoiseen ratkaisuun, eikä ratkaisun tosiasiallista toteuttamiskelpoisuutta ole tutkittu lainkaan. Oikaisuvaatimuksen mukaan rakennusoikeudesta ja käytetystä kerrosalasta ei ole virallista yksiselitteistä tulkintaa. Yhtiön mielestä sitä olisi pitänyt kuulla päätöksessä mainitun asemakaavoituksen lausunnon johdosta.
Tampereen kaupungin asunto- ja maapolitiikan linjauksissa 2022-2025 on mahdollistettu kohtuullistamisen hakeminen maanvuokraan, jos tietyt asiat täyttyvät. Maanvuokran kohtuullistamista on mahdollista hakea asuntotontille, jonka asemakaavan mahdollistamasta rakennusoikeudesta on käytetty vähemmän kuin 80 %. Vuokralaisen tulee kustannuksellaan esittää asiantuntijalausunto, miksi rakennusoikeuden hyödyntäminen ei ole mahdollista johtuen esimerkiksi:
- rakennusteknisistä
- suojelullisista
- kaupunkikuvallisista
- RKY- arvioista johtuvista syistä (RKY = rakennettu kulttuuriympäristö)
Vuokran kohtuullistamiseen vaikuttavia seikkoja eivät ole esimerkiksi vuokralaisen varallisuus tai tontin ominaisuudet, kuten tontin maaperä (pehmeä, kostea, kallioinen, rinne tms.). Mikäli kohtuullistamisen edellytykset täyttyvät, kohtuullistetaan vuokraa rakentamattoman rakennusoikeuden osalta. Kohtuullistaminen myönnetään päätöstä seuraavan vuoden vuosivuokrasta alkaen.
Asunto Oy Tampereen Karjalaistalon kohtuullistamishakemuksen mukaan tontin asemakaavasta tulkittu rakennusoikeus on 4 677 k-m2 ja käytetty rakennusoikeus 3 601 k-m2. Kiinteistötoimen tilaaman selvityksen mukaan asemakaavasta tulkittu rakennusoikeus on hakijan ilmoittama 4 677 k- m2 ja käytetty rakennusoikeus hieman suurempi eli noin 3 614 k- m2. Rakennusoikeudesta on näin ollen käytetty noin 77 %.
Asemakaava on vuodelta 1955 eikä siihen ole merkitty rakennusoikeutta suoraan luvulla tai kertoimella. Rakennusoikeus on laskettavissa kaavaan merkityn rakennusalan ja kerrosluvun perusteella. Käytetty rakennusoikeus on laskettavissa/tulkittavissa rakennuslupa-asiakirjoista. Taloyhtiön ja kiinteistötoimen konsultin tulkinnat ovat lähes yhteneväiset, joten rakennusoikeuksien voidaan katsoa olevan luotettavat.
Todettakoon, että vuokrasopimusta uudistettaessa vuonna 2020 on asemakaavan mukainen rakennusoikeus tulkittu virheellisesti hieman pienemmäksi eli 4 272 k-m2 ja vuokra on määritelty tämän mukaisesti. Vuokra peritään asunto- ja kiinteistölautakunnan 25.3.2020 § 38 tekemän päätöksen mukaisesti.
Kiinteistötoimen tilaaman selvityksen mukaan tontilla on käyttämätöntä rakennusoikeutta, ja sen hyödyntäminen voisi olla vähäisessä määrin mahdollista. Tontilla on kaksi kaksikerroksisen rakennuksen rakennusalaa, joista toiselle on toteutettu yksikerroksinen rakennus, mutta toinen on toteuttamatta. Selvityksessä on todettu, että asemakaava on vanha (1955) ja kiinteistö sijaitsee välittömästi valtakunnallisen RKY-alueen vieressä, minkä vuoksi täydennysrakentaminen edellyttää asemakaavan ajanmukaisuuden arviointia.
Kaavoitukselta saadun lausunnon mukaan vuoden 1955 asemakaava on pääosin toteutunut, joten lain mukaista tarvetta asemakaavan ajanmukaisuuden arvioinnille ei nouse. Tontti ei kuulu valtakunnallisesti tai maakunnallisesti merkittävään rakennettuun kulttuuriympäristöön. Tontilla on voimassa olevan asemakaavan mukaista rakennusoikeutta hyödynnettävissä.
Asian valmisteluun osallistuu kaupungilla kaikki tarvittavat yksiköt. Kaavoituksen lausunto on ollut osa tätä kaupungin sisäistä päätösvalmistelua. Kaavoituksen lausunto on kokonaisuudessaan kirjattu asunto- ja kiinteistölautakunnan päätökseen, ja on edellä olevan mukainen. Asemakaavan pääosin toteutumisella tarkoitetaan sitä, että koko kaava-alue on pääosin toteutunut, ei kyseisen tontin toteutusta.
Kohtuullistamisen edellytyksenä on, että rakennusoikeuden hyödyntäminen ei ole mahdollista. Jos hyödyntäminen on, edes osin, mahdollista, kohtuullistaminen ei tule kysymykseen. Kiinteistötoimen tilaaman selvityksen ja asemakaavoituksen kannanoton perusteella käyttämättömän rakennusoikeuden hyödyntäminen on mahdollista, joten vuokralainen ei ole oikeutettu vuokran kohtuullistamiseen.
Asunto- ja maapolitiikan linjausten mukaisesti vuokralaisen tulee kustannuksellaan selvittää, miksi rakennusoikeuden hyödyntäminen ei ole mahdollista. Toisin sanoen vuokralaisen velvollisuutena on todentaa kohtuullistamisen edellytysten täyttyminen. Oikaisuvaatimuksessa ja sen liitteissä ei ole esitetty mitään uutta tietoa/perustelua, miksei käyttämätöntä rakennusoikeutta voisi ainakin osin hyödyntää.
Oikaisuvaatimus tulisi hylätä.
Toimivalta: Kuntalaki § 134.
Päätösehdotus oli
Esittelijä
Oikaisuvaatimus hylätään.
Päätös
Päätösehdotus hyväksyttiin.