Perustelut
Konserniohjeen mukaan tytäryhteisöillä on velvollisuus hankkia kaupungin kanta ennen merkittävien investointipäätösten tekoa. Tampereen Palvelukiinteistöt Oy:n hallitus on 5.5.2021 päivätyllä kirjeellä pyytänyt omistajalta ennakkokantaa yhtiön valmistelemaan merkittävään kiinteistökauppaan. Tampereen Palvelukiinteistöt Oy on kokonaan kaupungin omistama kiinteistökehittäjä ja -sijoittaja, jonka liikevaihto tilikaudella 2020 oli 6,4 milj. euroa ja nettotulos 0,4 milj. euroa. Yhtiön taseen loppusumma oli 41,2 milj. euroa ja omavaraisuusaste 26,6 prosenttia.
Tampereen Palvelukiinteistöt on tarjoutunut ostamaan kaupungin sote-kiinteistöomaisuuteen kuuluvat seitsemän kiinteistöä kaupassa, jonka on 44,7 - 52 milj. euroa. Lisäksi ostaja maksaa varainsiirtoveron. Sote-kiinteistöjen kauppa kaksinkertaistaisi yhtiön liikevaihdon, tuloksen ja taseen loppusumman. Kaupunki haluaa myydä kiinteistöt ennen sote-uudistusta ja on tarjonnut niitä Tampereen Palvelukiinteistöt Oy:n ostettavaksi.
Kokonaisuuteen kuuluvat Kissanmaan Perhetukikeskus, Leinolan Perhetukikeskus, Toimintakeskus Tuomikallio, Linnainmaan hyvinvointikeskus, Tammelakeskus, Hervannan toimintakeskus ja Hervannan paloasema. Kiinteistöjen ikähaarukka on suuri. Esimerkiksi Tammelakeskuksen vanhimmat osat on rakennettu vuonna 1939, kun taas Tuomiokallion toimintakeskus on vuodelta 2005.
Kiinteistöjen kauppahinnat perustuvat kohteista tehtyihin ulkopuolisen asiantuntijan (Newsec) arviokirjoihin. Kaupan kohteena oleviin kiinteistöihin sisältyy Raksystemsin selvityksen mukaan korkea, noin 12,2 milj. euron korjausvelka. Tampereen Palvelukiinteistö toteaa tehtäväkseen korjausvelan kasvun pysäyttämisen ja suunnitelmalliset investoinnit korjausvelan alentamiseksi. Tällä turvataan kiinteistöjen turvallinen käyttö pitkälle tulevaisuuteen.
Kiinteistöjen korjausvelka katetaan vuokravaikutteisesti kaupanteosta 100-prosenttisesti ensimmäiset viisi vuotta ja jyvitetään jäljellä olevalle vuokra-ajalle kuuden prosentin tuottovaateella. Vuosina 6-10 toteutettavat korjausinvestoinnit ovat 50-prosenttisesti vuokravaikutteisia.
Sote-investointien rajoituslain perusteella tulevalla hyvinvointialueella on mahdollisuus purkaa kiinteistöjen vuokrasopimus vuosina 2024 ja 2025 yhden vuoden irtisanomisajalla ilman korvausvelvoitetta. Näissä tilanteissa Palvelukiinteistöt kehittää kohteen uuteen käyttöön. Yhtiö arvioi taseen kierrättämisen olevan todennäköistä joidenkin kaupassa omistajaa vaihtavien kohteiden osalta.
Tampereen Palvelukiinteistöt Oy:llä itsellään ei ole kaupan vaatimia varoja, vaan se on neuvotellut rahoituksen pankin kanssa. Kaupan omarahoitusosuus olisi 20 prosenttia eli 9,3 milj. euroa. Omarahoitusosuutta varten Palvelukiinteistöt aikoo myydä Kangasalan paloaseman. Yhtiö on saanut paloaseman myynnistä indikatiivisen tarjouksen, jonka alustava myyntihinta olisi 9,24 milj. euroa. Sote-kiinteistökaupan pankkirahoituksen osuus olisi loput 80 prosenttia eli 37,2 milj. euroa. Lainan ensimmäinen vuosi olisi lyhennysvapaa.
Sote-kiinteistöjen kauppahinta, kohteiden vuokrasopimukset ja rahoituspaketti muodostavat taloudellisen kokonaisuuden, joka mahdollistaa Tampereen Palvelukiinteistöt Oy:lle tarkoituksenmukaisen ja kannattavan liiketoiminnan.
Omistajana kaupunki on asettanut yhdeksi Tampereen Palvelukiinteistöt Oy:n tavoitteeksi 50 prosentin osingon nettotuloksesta. Sote-kiinteistöjen kaupan jälkeen kaupunki todennäköisesti joutuu joustamaan osinkotavoitteistaan kohteisiin sisältyvän korjausvelan ja vuokrasopimusten jatkumiseen liittyvän riskin takia. Lisäksi rahoittajan lopulliset lainaehdot todennäköisesti rajoittavat osingonjakoa joksikin aikaa.
Kaupan rahoituksen varmistamiseksi kaupunki varautuu enintään neljän miljoonan euron sijoitukseen Tampereen Palvelukiinteistöt Oy:n sijoitutetun vapaan pääoman rahastoon (SVOP).
Asian liite on salassapidettävä viranomaisten toiminnan julkisuudesta annetun lain (621/1999) 24.1 §:n 20-kohdan mukaan.
Päätösehdotus oli
Esittelijä
-
Yli-Rajala Juha, Konsernijohtaja
Tampereen Palvelukiinteistöt Oy:n esittämälle seitsemän sote-kiinteistön ostamiselle annetaan puoltava omistajan ennakkokanta.
Esitetään kaupunginhallituksen ja edelleen valtuuston päätettäväksi:
Tampereen Palvelukiinteistöt Oy:n sijoitetun vapaan pääoman rahastoon tehdään enintään 4 000 000 euron pääomasijoitus.
Päätös
Tampereen Palvelukiinteistöt Oy:n esittämälle seitsemän sote-kiinteistön ostamiselle annetaan puoltava omistajan ennakkokanta.
Esitetään kaupunginhallituksen ja edelleen valtuuston päätettäväksi:
Tampereen Palvelukiinteistöt Oy:n sijoitetun vapaan pääoman rahastoon tehdään enintään 5 000 000 euron pääomasijoitus.