Perustelut
TA-Asumisoikeus Oy ja Hartela Pirkanmaa Oy ovat pyytäneet tontin 837-65-7134-14 vuokraamista pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella siten, että vuokralaisina ovat TA-Asumisoikeus Oy ja perustettu, mutta vielä rekisteröimätön Kiinteistö Oy Hervannan Parkki 1.
Kyseinen tontti sijaitsee Hervannassa asemakaavamuutoksen nro 8603 mukaisella alueella, joka sijoittuu Hervannan pohjoisosaan Hervannan valtaväylän molemmin puolin seitsemän kilometriä Tampereen keskustasta etelään. Alueella on ollut polttoaineen jakeluasemia ja pysäköintialueita, joille sijoittui lähiympäristön asuinkortteleiden autopaikkoja.
Tampereen kaupunki järjesti alueen suunnittelusta ideakilpailun vuonna 2017. Tarkoitus oli ratkaista maankäytön yleiset suuntaviivat asemakaavoituksen pohjaksi ja löytää yhteenliittymiä, jotka pystyvät jatkamaan korttelien kehittämistä laadukkaaseen toteutukseen asti yhteistyössä kaupungin kanssa.
Ideakilpailun painopiste oli kaupunkisuunnittelussa ja korttelitasoisessa suunnittelussa sekä asumisen monimuotoisuuden varmistamisessa. Tavoitteena oli myös uudistaa asuinkerrostaloasumisen konsepteja sekä luoda raikkaita ideoita ja toteutuksia erikokoisten kotitalouksien ja perheiden asumiselle.
Asunto- ja kiinteistölautakunta päätti 12.9.2017 § 29, että yhteistyökumppaneiksi valitaan "Keinutaan" ja "Pons-Hervannan sillat" -töiden tekijäryhmät. Päätöksen mukaan kaupunki tulee luovuttamaan rakennusoikeutta suunnittelualueelta ”Keinutaan”- työn pohjalta Hartela Länsi-Suomi Oy:lle tai sen osoittamille yhtiöille ja ”Pons-Hervannan sillat” -työn pohjalta Skanska Talonrakennus Oy:lle ja Setlementtiasunnot Oy:lle tai niiden osoittamille yhtiöille, kun Hervannan pohjoisakselin suunnittelualueelle yhteistyössä laadittu asemakaavamuutos on saanut lainvoiman ja asemakaavamuutoksen mukaiset tontit on muodostettu ja rekisteröity.
Asemakaavamuutoksen nro 8603 yhteydessä laadittiin toteutussopimus, jonka mukaan Hartela Länsi-Suomi Oy:lle tai sen osoittamille yhtiöille tullaan luovuttamaa AL-tontit 837-65-7134-8, 837-65-7134-9, 837-65-7134-11 ja LPA-tontti 837-65-7134-7.
Mainittakoon, että Hartela Länsi-Suomi Oy:ssä on toteutettu osittaisjakautuminen, jonka seurauksena Pirkanmaalla rakennusliiketoiminta on siirretty Hartela Pirkanmaa Oy:öön.
Toteutussopimuksen mukaan tonttien 837-65-7134-8, 837-65-7134-9 ja 837-65-7134-11 asuinrakennusoikeudesta noin 30 % on toteutettava MAL4-sopimuksen mukaisena kohtuuhintaisena asuntotuotantona.
Kaavatontti 837-65-7134-8 on jaettu erillisellä tonttijaolla tonteiksi 13 ja 14. Tontti 13 on jo aiemmin vuokrattu Hartela Pirkanmaa Oy:n perustamille yhtiöille Asunto Oy Tampereen Hervannan Novelli ja Asunto Oy Tampereen Hervannan Lyriikka.
Tontille tulisi tässä vaiheessa vahvistaa luovutusehdot asunto- ja maapolitiikan linjausten mukaisesti ja vuokrata tontti hakemuksen mukaisesti TA-Asumisoikeus Oy:lle (2909/2910) ja perustetulle, mutta vielä rekisteröimättömälle yhtiölle Kiinteistö Oy Hervannan Parkki 1 (1/2910) 1.11.2023 alkaen.
Asuinkerrostalojen korttelialuetta olevan tontin 837-65-7134-14, Aasianpiha 3/Hervannan valtaväylä 64, pinta-ala on 1 363 m2 ja rakennusoikeus 2 910 k-m2. Tontille tulee kaavan mukaan rakentaa viisi- ja kuusikerroksisia asuinrakennuksia.
Ottaen huomioon tontin sijainti, pinta-ala, rakennusoikeus ja muut hinnoitteluun vaikuttavat tekijät tulisi vapaarahoitteisen tuotannon osalta hinnoittelussa käyttää 440 euron kerrosneliömetrihintaa.
Hervanta sijaitsee Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen, ARA, aluejakokartassa ns. kolmosvyöhykkeellä, jossa ARA:n 9.6.2022 hyväksymä (Akila 17.8.2022 § 115) AK-tontin kerrosneliömetrihinta on 285 euroa.
Markkinahinnan ja ARA-hinnan välinen erotus on korvausta yleistä taloudellista etua koskevan palvelun toteuttamisesta (ns. SGEI-tukea, Komission päätös Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 106 artiklan 2 kohdan määräysten soveltamisesta tietyille yleisiin taloudellisiin tarkoituksiin liittyviä palveluja tuottaville yrityksille korvauksena julkisista palveluista myönnettävään valtiontukeen, 2012/21/EU, EUVL L7/2012). Vuokrauksen kohteena olevalle osuudelle ei saa rakentaa muuta kuin ARA-asuntotuotantoa. Mikäli osuudelle rakennetaan muuta kuin ARA-tuotantoa, on vuokralainen velvollinen maksamaan kaupungille käyvän markkinahinnan (440 euroa/k-m2) ja ARA-hinnan välisen erotuksen.
Näin ollen tontille saadaan tämänhetkinen vuosivuokra ja elinkustannusindeksiin sidottu indeksilukua 100 vastaava perusvuokra seuraavasti:
| |
Vuosivuokra/euroa |
Perusvuokra/euroa |
Pääoma-arvo/euroa |
| Vapaarahoitteinen (yksi k-m2) |
17,60 |
0,81 |
440 |
| ARA, pitkä korkotuki (2 909) k-m2 |
33 162,60 |
1 534,60 |
829 065 |
Vuokranmääräytymiskorko on neljä prosenttia (keski-indeksi 2161 pistettä/v. 2022). Vuokra-ajan tulisi olla 60 vuotta.
Toteutussopimuksen mukaan tonteille 837-65-7134-8, 837-65-7134-9 ja 837-65-7134-11 rakennettavien asuntojen lukumäärästä enintään 40 % saa olla yksiöitä ja vähintään 20 % asuntojen lukumäärästä tulee olla vähintään kahden makuuhuoneen perheasuntoja. Asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 40 m2. Asuntokokojakauman ja keskipinta-alan toteutuminen pitää osoittaa mainittujen tonttien yhteisen tontinkäyttösuunnitelman yhteydessä. Tontinkäyttösuunnitelma tontin 837-65-7134-14 osalta on esitetty ja hyväksytty kaupunkikuvatoimikunnassa.
Pysäköinnin toteutuksesta on sovittu toteutussopimuksissa ja osakassopimuksessa. Pysäköinnin järjestämiseksi on perustettu pysäköintiyhtiö, joka vuokraa korttelin 7134 LPA-tontin 7 sekä asemakaavamuutoksen mukaisten tonttien 8-11 maanalaiset alueet, toteuttaa pysäköintiä varten tarvittavan rakentamisen ja jää omistamaan ja hallinnoimaan pysäköintiyhtiötä yhtiöjärjestyksen mukaisesti.
Korttelin 7134 vuokralaisten tulee laatia tarvittavat yhteisjärjestely- ja rasitesopimukset.
Mainittakoon lisäksi, että tontin alueelle sijoittuu jalankululle ja polkupyöräilylle varattu alueen osa, jolla huoltoajo on sallittu. Perustetun kulkuoikeusrasitteen suunnittelu-, rakentamis- ja kunnossapitovastuista on sovittu 23.1.2023 allekirjoitetulla rasitesopimuksella (kiinteistöjohtajan päätös 30.1.2023 § 164).
Päätösehdotus oli
Esittelijä
Tontille 837-65-7134-14 vahvistetaan vapaarahoitteisen tuotannon (yksi k-m2) osalta elinkustannusindeksiin (lokakuu 1951=100) sidotuksi, indeksilukua 100 vastaavaksi perusvuokraksi 0,81 euroa vuodessa (tämänhetkinen vuosivuokra 17,60 euroa).
Valtion tukemaan asuntotuotantoon (ARA, pitkä korkotuki) luovutettavan rakennusoikeuden (2 909 k-m2) osalta elinkustannusindeksiin (lokakuu 1951=100) sidotuksi, indeksilukua 100 vastaavaksi perusvuokraksi vahvistetaan 1 534,60 euroa vuodessa (tämänhetkinen vuosivuokra 33 162,60 euroa).
Valtion pitkän korkotuen osalta vuokra perustuu Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) hyväksymään 285 euron kerrosneliömetrihintaan. Markkinahinnan ja ARA-hinnan välinen erotus on korvausta yleistä taloudellista etua koskevan palvelun toteuttamisesta (ns. SGEI-tukea, Komission päätös Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 106 artiklan 2 kohdan määräysten soveltamisesta tietyille yleisiin taloudellisiin tarkoituksiin liittyviä palveluja tuottaville yrityksille korvauksena julkisista palveluista myönnettävään valtiontukeen, 2012/21 /EU, EUVL L7/2012). Vuokrauksen kohteena olevalle osuudelle ei saa rakentaa muuta kuin ARA-asuntotuotantoa. Mikäli osuudelle rakennetaan muuta kuin ARA-tuotantoa, on vuokralainen velvollinen maksamaan kaupungille käyvän markkinahinnan (440 euroa/k-m2) ja ARA-hinnan välisen erotuksen.
Vuokra-ajaksi vahvistetaan 60 vuotta (1.11.2023 – 31.10.2083).
Tontti 837-65-7134-14 vuokrataan TA-Asumisoikeus Oy:lle (Y-tunnus 0813688-5) (2909/2910) ja perustetulle, mutta vielä rekisteröimättömälle yhtiölle Kiinteistö Oy Hervannan Parkki 1 (Y-tunnus 3397995-6) (1/2910).
Kiinteistöjohtaja oikeutetaan allekirjoittamaan vuokrasopimukset.
Päätös
Päätösehdotus hyväksyttiin.