Perustelut
Vuokralaiselle on ollut vuokrattuna tontti 837-301-706-338. Tontin 837-301-706-338 pinta-ala on 756 m² ja asemakaavan mukainen/asemakaavasta tulkittu rakennusoikeus 292 k-m². Tontin vuosivuokra vuonna 2022 oli 461,36 euroa.
Vuokrasopimuksen voimassaoloaika päättyy 30.4.2023. Vuokralainen on pyytänyt, että vuokrasuhde uusittaisiin.
Tontti 837-301-706-338 on voimassa olevan asemakaavan ja tonttijaon mukainen rekisteritontti, joten vuokrasuhteen uusimiselle ei ole estettä. Kiinteistöjohtajan päätöksellä 17.2.2023 § 249 tontin 837-301-706-338 vuokrasuhdetta päätettiin jatkaa uudella vuokrasopimuksella 1.5.2023 - 30.4.2083. Tontin elinkustannusindeksiin (lokakuu 1951 = 100) sidotuksi, indeksilukua 100 vastaavaksi perusvuokraksi vahvistettiin 1.5.2023 alkaen 162,86 euroa vuodessa (tämänhetkinen vuosivuokra 3284,82 euroa).
Tontin vuokralainen on jättänyt oikaisuvaatimuksen koskien kiinteistöjohtajan päätöstä. Oikaisuvaatimuksen mukaan rakennusoikeus on virheellisesti tulkittu ja vuosivuokran tulisi olla vuoden 2018 arvion mukainen. Lisäksi pyydetään täsmennystä pääoma-arvon tarkistamisen indeksiehtoon ja vaaditaan sopimuspohjan korjaamista.
Omakotitonttien hinnoittelussa otetaan huomioon uusien tonttien hinnoittelu sekä aiemmin uusittujen sopimusten vuokrat. Määrittelyyn vaikuttavat tontin sijainti (etäisyys keskustasta) sekä tontin pinta-ala ja asemakaavan mukainen/asemakaavasta määritetty rakennusoikeus. Hinnoitteluun ei vaikuta yksittäisen tontin ominaisuudet esim. tontin maaperä (pehmeä, kostea, kallioinen, rinne tms.). Vuokrattavien tonttien vuosivuokra on 4 % tontin markkina-arvosta.
Vuoden 2018 arvio vuosivuokrasta ei ole vertailukelpoinen johtuen mm. ajasta, joka arviosta on kulunut, ja tarkistamattomasta rakennusoikeudesta. Kaupungin antamat arviot tulevaisuuden vuosivuokrasta ovat sitomattomia.
Rakennusoikeus tontilla on rakennusvalvontaviranomaisen tulkitsema asemakaavaan ja rakennusjärjestykseen perustuen. Tampereen kaupungin asunto- ja maapolitiikan linjausten 2022-2025 mukaisesti asuntotontin vuokralaisella on oikeus hakea maanvuokran kohtuullistamista, jos rakennusoikeudesta on käytetty vähemmän kuin 80 % ja vuokralainen esittää linjausten mukaiset perusteet vuokran kohtuullistamiselle.
Härmälän alueen hinnoittelussa on huomioitu, kuten muillakin alueilla, mm. aiempien vastaavien alueiden hinnoittelu, sekä seurattu kaupungin omien ja yksityisten markkinoiden tonttikauppoja. Eräänä esimerkkinä Ojalasta, joka on huomattavasti kauempana keskustasta, tontteja myytiin vuonna 2021 tarjousten perusteella 115 000 eurosta aina 145 000 euroon asti. Myös Härmälän lähialueilla tonttien hinnat ovat yksityisillä markkinoillakin viime vuosina olleet pääosin pitkälti yli 100 000 euroa.
Tontin uusi vuokra on määritelty kaupungin asunto- ja maapolitiikan linjausten mukaisesti. Asunto- ja maapolitiikan linjauksissa 2022-2025 on sanottu, että asuntotonttien uusittavien maanvuokrasopimusten vuosivuokra on noin 80 prosenttia kaupungin määrittelemästä uusien tonttien markkina-arvoa vastaavasta vuosivuokrasta. Tontin arvoksi ennen tätä huomiointia on siis katsottu noin 102 656 euroa, mikä johtaisi vuosivuokraan noin 4 106 euroa. Voidaan katsoa, että mahdollisissa alueella tehtävissä tonttikaupoissa hintataso olisi korkeampi. Tampereella tonttien hinnat ovat pääosin reilusti yli 100 000 euroa.
Viitaten oikaisuvaatimuksen tekijän täsmennys- ja korjausehdotuksiin sekä uusittavien sopimusten maanvuokrasopimusmalli että pääoma-arvon tarkistus perustuvat hyväksyttyihin asunto- ja maapolitiikan linjauksiin 2022-2025. Pääoma-arvon tarkistamisessa käytettävä Tilastokeskuksen Pirkanmaan asuntohintaindeksi on sittemmin korvautunut Tilastokeskuksen ylläpitämällä Pirkanmaan vanhojen osakeasuntojen hintaindeksillä. Tilastokeskuksen hintaindeksi-taulukko lisättiin kaupungin kotisivuille oikaisuvaatimuksen tekijän aloitteesta. Maanvuokrasopimusmalli löytyy kaupungin internetsivuilta, mistä on kerrottu lähetetyssä vuokrasuhteen uusimiskirjeessä. Oikaisuvaatimuksen tekijän kohdassa 3 esittämä Pirkanmaan asuntohintaindeksin lähtöarvo ja referenssivuosi (2020=100) lisätään sopimuspohjiin.
Päätösehdotus oli
Esittelijä
Oikaisuvaatimus hylätään.
Päätös
Päätösehdotus hyväksyttiin.