Perustelut
Asunto Oy Ristikukkula -nimiselle yhtiölle on ollut vuokrattuna tontti 837-240-3811-1.
Tontin 837-240-3811-1, Kohmankaari 2-28, pinta-ala on 66 670 m² ja asemakaavan mukainen rakennusoikeus 42 669 k-m². Tontin vuokra vuonna 2024 on 116 120,40 euroa.
Sopimuksen mukainen vuokra-aika päättyy 31.12.2024. Vuokralainen on ilmoittanut olevansa halukas uusimaan vuokrasuhteen.
Tontti 837-240-3811-1 on voimassa olevan asemakaavan mukainen asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK) oleva tontti, joten vuokrasuhteen uusimiselle ei ole estettä. Vuokrasuhdetta tulisi jatkaa uudella vuokrasopimuksella uusituin vuokraehdoin asunto- ja maapolitiikan linjauksia noudattaen ja asunto- ja kiinteistölautakunnan 12.10.2022 § 144 hyväksymät uudet sopimusehdot huomioiden.
Vuokralaiselle on ilmoitettu kirjeellä 20.10.2023, että uusi vuokra vuonna 2025 tulee olemaan 477 893 euroa.
Vuokran hinnoittelussa on otettu huomioon tontin sijainti, pinta-ala, rakennusoikeus sekä vastaavanlaisten tonttien aiempi hinnoittelu, jolloin tontin vuoden 2025 vuokraksi on saatu 477 893 euroa (pääoma-arvo 11 947 320 euroa) ja elinkustannusindeksiin sidotuksi indeksilukua 100 vastaavaksi perusvuokraksi 20 814,15 euroa vuodessa. Hinnoittelussa on käytetty 280 euron kerrosneliömetriarvoa ja 4 %:n vuokranmääräytymiskorkoa (keski-indeksi 2296 pistettä/v. 2023).
Asunto Oy Ristikukkula on jättänyt tontin vuokraa koskevan kohtuullistamishakemuksen 7.4.2024.
Tampereen kaupungin asunto- ja maapolitiikan linjauksissa 2022-2025 on mahdollistettu kohtuullistamisen hakeminen maanvuokraan, jos tietyt asiat täyttyvät. Maanvuokran kohtuullistamista on mahdollista hakea asuntotontille, jonka asemakaavan mahdollistamasta rakennusoikeudesta on käytetty vähemmän kuin 80 %. Vuokralaisen tulee kustannuksellaan esittää asiantuntijalausunto, miksi rakennusoikeuden hyödyntäminen ei ole mahdollista johtuen esimerkiksi:
- rakennusteknisistä
- suojelullisista
- kaupunkikuvallisista
- RKY-arvioista johtuvista syistä (RKY = rakennettu kulttuuriympäristö)
Vuokran kohtuullistamiseen vaikuttavia seikkoja eivät ole esimerkiksi vuokralaisen varallisuus tai tontin ominaisuudet, kuten tontin maaperä (pehmeä, kostea, kallioinen, rinne tms.). Mikäli kohtuullistamisen edellytykset täyttyvät, kohtuullistetaan vuokraa rakentamattoman rakennusoikeuden osalta. Kohtuullistaminen myönnetään päätöstä seuraavan vuoden vuosivuokrasta alkaen.
Asunto Oy Ristikukkulan hakemuksen ja sen liitteenä olleen asiantuntijalausunnon mukaan tontilla olevasta asemakaavan mukaisesta rakennusoikeudesta 42 669 k-m2 on käytetty 31 039 k-m2 eli 72,7 %. Asiantuntijalausunnon mukaan lisärakentaminen ei ole rakennusteknisesti, kaupunkikuvallisesti ja ympäristölliset erityisarvot huomioiden mahdollista ilman, että arkkitehtonisesti arvokkaiden alueiden korttelirakenne, viherympäristö ja rakennusten alkuperäiset ominaispiirteet vaarantuisi.
Kiinteistötoimen tilaaman selvityksen mukaan tontilla on käytettävissä olevaa rakennusoikeutta, mutta sen käyttömahdollisuudet ovat rajatut. Asuinkerrostalojen (AK) ohjeellisten rakennusalojen puitteissa käytettävissä olevaa rakennusoikeutta on n. 2900 kem2, mutta se jakautuu pieniin osiin, eikä siten ole hyödynnettävissä. Muu käyttämätön kerrosala sijaitsee autopysäköinnin alueella (AA). Kortteli on tunnistettu arkkitehtoniseksi kokonaisuudeksi ja siksi muutoksia ei suositella. Selvityksen mukaan rakennusoikeutta on käytetty 30 982 k-m2 eli 72,64 %, eikä jäljellä olevaa rakennusoikeutta pysty hyödyntämään.
Näin ollen tontin 837-240-3811-1 vuokra tulisi hinnoitella toteutuneen rakennusoikeuden eli 30 982 k-m2 mukaan, jolloin tontin vuoden 2025 vuokraksi saadaan 346 998 euroa (pääoma-arvo 8 674 960 euroa) ja elinkustannusindeksiin sidotuksi indeksilukua 100 vastaavaksi perusvuokraksi 15 113,15 euroa vuodessa.
Vuokran perusteena oleva tontin pääoma-arvo tarkistetaan vuokra-aikana 20 vuoden ja 40 vuoden kohdalla Tilastokeskuksen ylläpitämällä Pirkanmaan vanhojen osakeasuntojen hintaindeksillä (ent. Pirkanmaan asuntohintaindeksi).
Tampereen kaupunginvaltuuston 13.6.2022 § 93 hyväksymien asunto- ja maapolitiikan linjausten mukaan asuntotonttien maanvuokrasopimusten uusimisen yhteydessä vuokrankorotus porrastetaan, kun tontin vuokralainen ei toimi markkinoilla. Uusi maanvuokra tulee voimaan asteittain seuraavasti: 1. vuosi 60 %, 2. vuosi 80 % ja 3. vuosi 100 %. Porrastettu maanvuokra on kuitenkin vähintään tontin maanvuokra ennen sopimuksen uusimista. Vuokralainen on velvollinen maksamaan kaupungille käyvän vuokran ja perityn vuokran välisen erotuksen takautuvasti, mikäli ilmenee, että vuokralainen on kilpailutilanteessa markkinoilla toimiva taho tai takaisinperintään on muu valtiontukisäännöksistä johtuva syy.
Asunto Oy Ristikukkula on ilmoittanut, ettei yhtiö toimi markkinoilla.
Vuokrasuhteen voimassaoloaikaa tulisi jatkaa 60 vuodella 31.12.2084 asti.
Sopimuksen vastuuhenkilöksi nimetään kiinteistöt, tilat ja asuntopolitiikka -palveluryhmän kiinteistöjohtaja, jota vakanssia tällä hetkellä hoitaa Virpi Ekholm.
Päätösehdotus oli
Esittelijä
Asunto Oy Ristikukkula -nimiselle yhtiölle (Y-tunnus 0291527-1) vuokratun tontin 837-240-3811-1 vuokrasuhde uusitaan uudella vuokrasopimuksella 60 vuoden ajaksi (1.1.2025 – 31.12.2084).
Tontin 837-240-3811-1 elinkustannusindeksiin (lokakuu 1951=100) sidotuksi indeksilukua 100 vastaavaksi perusvuokraksi vahvistetaan 1.1.2025 alkaen 15 113,15 euroa vuodessa (vuoden 2025 vuosivuokra 346 998 euroa).
Muutoin vuokrauksessa noudatetaan tavanomaisia vuokraehtoja.
Kiinteistöjohtaja oikeutetaan allekirjoittamaan vuokrasopimukset.
Sopimuksen vastuuhenkilöksi nimetään kiinteistöt, tilat ja asuntopolitiikka -palveluryhmän kiinteistöjohtaja, jota vakanssia tällä hetkellä hoitaa Virpi Ekholm.
Päätös
Päätösehdotus hyväksyttiin.