Perustelut
Peltolammin keskustan alueelle on laadittu kaavamuutos nro 8628, joka on hyväksytty yhdyskuntalautakunnassa 28.5.2024 § 145. Asemakaava nro 8628 on ensimmäinen osa kantakaupungin yleiskaavan 2040 mukaista uutta aluekeskusta. Maankäytön muutoksen tavoitteena on toteuttaa yleiskaavaa kehittämällä kokonaisratkaisu Lakalaivan aluekeskuksen rakenteelle. Maankäytön muutoksella sovitetaan yhteen alueen palvelu-, toimitila- ja asuinrakentaminen sekä liikenne- ja viherverkostot. Alueen kehittäminen toteutetaan vaiheittain.
Asemakaava nro 8628 mahdollistaa alueelle hyvinvointikeskuksen, liikerakennuksen ja asuinrakentamista. Kaupunki toteuttaa hyvinvointikeskukseen Y-tontille päiväkodin, koulun, nuorisotilat ja kirjaston. Asunto Oy Espoon Sinfonian (jäljempänä yhtiö) ja Lujatalo Oy:n tarkoituksena on toteuttaa KM-tontille liikerakennus, josta kaupunki vuokraa koulun liikuntatilat ja kirjastoauton tilat, lisäksi rakennukseen on tarkoitus sijoittua päivittäistavaramyymälä, pienliiketilaa sekä sosiaali- ja terveyspalvelujen tiloja.
Ennen asemakaavan vireilletuloa on kaupungin, yhtiön ja Lujatalon välillä tehty yhteistyösopimus, joka on hyväksytty kaupunginhallituksessa 5.10.2020 § 404. Yhteistyösopimuksen jatkaminen on hyväksytty kaupunginhallituksessa 18.12.2023 § 524. Sopimusalue sijaitsee Peltolammin kaupunginosassa Automiehenkadun ja Lempääläntien risteyksen eteläpuolella, noin viiden kilometrin päässä Tampereen keskustasta. Sopimusalue käsittää yhtiön omistaman tontin 837-320-6035-1 ja kaupungin omistamia yleisiä katu-, lähivirkistys-, suojaviher- ja puistoalueita ja yleiseen pysäköintiin osoitetun LP-3 -tontin. Tontilla 6035-1 sijaitsee olemassa oleva teollisuusrakennus. Sopimusalue on kooltaan pienempi kuin asemakaavan suunnittelualue.
Asemakaavaehdotuksen tultua nähtäville tulee tehtäväksi toteutussopimus ja/tai maankäyttösopimus sekä tarvittaessa muita sopimuksia asemakaavan toteuttamisen mahdollistamiseksi. Tässä asemakaavahankkeessa toteutussopimuksella on sovittu mm. maanomistusten jakautumisesta kaava-alueella yhteistyösopimukseen perustuen, KM-tontin rakentamisen aikataulusta, kaupungin vuokraamien tilojen vuokran määräytymisestä, rakennusoikeuden ja pysäköinnin kustannusvastuista, kaavoitus- ja johtosiirtokustannuksista sekä toteuttamisen periaatteista. Kaupungin, yhtiön ja Lujatalo Oy:n välillä on allekirjoitettu 21.11.2024 erillinen ehdollinen toteutussopimus, jonka asunto- ja kiinteistölautakunta on hyväksynyt 28.11.2024. Kaupungille tulee asuinkorttelialueiden (AK) rakennusoikeudesta 34 400 rakennusoikeuden kerrosneliömetriä ja yhtiölle tulee 22 800 rakennusoikeuden kerrosneliömetriä. Kaupungin omistukseen tulevat lisäksi yleisten alueiden korttelialue (Y), sopimusalueen yleiset alueet sekä yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevat korttelialueet (ET-2 ja ET-15). Yhtiö saa asuinrakennusoikeuden lisäksi liikerakennusten- (KM) ja pysäköintikorttelialueen (LPA) omistuksen.
Asemakaavamuutokseen nro 8628 liittyen on myös allekirjoitettu 21.11.2024 kaupungin ja yhtiön välillä erillinen ehdollinen maankäyttösopimus, jonka asunto- ja kiinteistölautakunta on hyväksynyt 28.11.2024. Kaupunki saa maankäyttösopimuskorvausta yhdyskuntarakentamisen kustannuksia varten 3 043 275 euroa. Maankäyttösopimuskorvaus maksetaan kahdessa vaiheessa. Mikäli liikerakennusten korttelialue ei toteudu toteutussopimuksessa sovitulla tavalla, siirtyy liikerakennuksen kortteli kaupungin omistukseen osana maankäyttösopimuskorvausta erillisellä kiinteistönkaupalla. Kaupan toteutuessa yhtiö ei maksa liikekorttelin arvon mukaista osaa maankäyttösopimuksen mukaisesta korvauksesta, vaan kaupunki saa maankäyttösopimuskorvauksena liikerakennuskorttelin omistuksen ja hallinnan. Tällä varmistetaan liikerakentamisen korttelialueelle tulevien kaupungin toimintojen toteutuminen.
Edellä kerrottujen sopimusten lisäksi asemakaavan toteuttaminen edellyttää maanomistuksen järjestelyä asemakaavan edellyttämällä tavalla, joka toteutetaan maanvaihtoina kaupungin ja yhtiön välillä liitteenä olevan vaihtokirjan mukaisesti. Ehdollisella kaupungin ja yhtiön välisellä, 21.11.2024 allekirjoitetulla vaihtokirjalla järjestetään maanomistus siten, että toteutussopimuksessa osapuolille määriteltyjen rakennusoikeuksien mukaiset kiinteistöt voidaan muodostaa. Neuvottelujen pohjalta on kiinteistötoimi yhdessä lakiasiainyksikön kanssa laatinut tämän päätösehdotuksen liitteenä olevan asemakaavamuutokseen nro 8628 liittyvän ja 21.11.2024 allekirjoitetun ehdollisen vaihtokirjan.
Ehdollisessa vaihtokirjassa kaupungin luovuttamien maa-alueiden arvo on 2 460 500 euroa ja yhtiön luovuttamien maa-alueiden arvo on 7 822 500 euroa. Maa-alueiden vaihtoarvojen erotuksena kirjataan 5 362 000 euroa pysyviin vastaaviin. Yhteistyösopimuksessa ja edelleen sen pohjalta tehdyssä toteutussopimuksessa on sovittu asemakaavamuutoksessa muodostuvan rakennusoikeuden jakautumisesta sopimusalueella sopijaosapuolten hallitsemien pinta-alojen suhteessa. Rakennusoikeuden jakautuessa pinta-alojen suhteessa välirahaa ei makseta, vaikka asemakaavamuutoksen mukaiset arvot eivät luovutusten osalta vastaa toisiaan. Saatujen rakennusoikeuksien arvojen välinen erotus sopimusalueella on huomioitu toteutussopimuksessa, jonka mukaisesti yhtiö maksaa rakennusoikeuksien arvojen erotuksesta 475 071 euroa tasinkona kaupungille.
Asemakaavan nro 8628 osalta kaupunki saa maankäyttösopimuskorvauksena 3 043 275 euroa, toteutussopimuksen mukaisen rakennusoikeuden tasinkona noin 475 071 euroa ja vaihtokirjan mukaisena arvojen erotuksena kirjataan pysyviin vastaaviin 5 362 000 euroa. Kaupungin omistukseen tulevien asuinkerrostalotonttien markkina-arvo on noin 14,1 milj. euroa, mikäli ne luovutetaan vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon.
Välittömät kaupungille aiheutuvat yhdyskuntarakentamisen rakentamiskustannukset ovat arviolta noin 8,3 milj. euroa. Lisäksi kaupunki rakentaa asemakaava-alueelle osana hyvinvointikeskusta päiväkodin, koulun, nuorisotilat sekä vuokraa koulun liikuntatilat ja kirjastoauton tilat liikerakennuksesta. Kaupungin taseeseen tulevien julkisten rakennusten kustannusarvio on talousarviossa hyväksytyn talonrakennusohjelman mukaisesti 31 550 000 euroa.
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Yli-Rajala Juha, Konsernijohtaja
Esitetään valtuuston päätettäväksi:
Liitteenä oleva Tampereen kaupungin ja Espoon Sinfonian välinen, asemakaavamuutokseen nro 8628 liittyvä, 21.11.2024 allekirjoitettu ehdollinen vaihtokirja hyväksytään.
Sopimuksen vastuuhenkilöksi nimetään kiinteistöt, tilat ja asuntopolitiikka -palveluryhmän kiinteistöjohtaja, jota vakanssia tällä hetkellä hoitaa Virpi Ekholm.