Perustelut
Vuokralaisella on ollut Lukonmäestä vuokrattuna tontti 837-61-6320-6. Tontin 837-61-6320-6 pinta-ala on 416 m² ja asemakaavan mukainen/asemakaavasta tulkittu rakennusoikeus 325 k-m².
Vuokrasopimus on uusittu kiinteistöjohtajan päätöksellä 18.4.2023 § 439, jossa vuosivuokra on 3034,63 euroa ja elinkustannusindeksiin sidottu, indeksilukua 100 vastaava perusvuokra 150,45 euroa vuodessa.
Tontin vuokralainen on hakenut kahdesti vuosivuokran kohtuullistamista, ja vaatimukset on hylätty kiinteistöjohtajan päätöksillä 29.11.2023 § 841 ja 29.11.2024 § 768. Vuokralainen on jättänyt oikaisuvaatimuksen koskien kiinteistöjohtajan päätöstä maanvuokran kohtuullistamisesta. Vuokralainen viittaa oikaisuvaatimuksensa perusteluissa, että asiantuntijalausunnon mukaan ainoa mielekäs tapa hyödyntää rakennusoikeutta olisi 31 m2 talousrakennuksen rakentaminen nykyisen pihan lounaiskulmaan, mikä haittaisi pihan käyttöä, ei kuitenkaan välttämättä kohtuuttomasti. Perusteluissa tontin pienestä koosta johtuen piha-alue, joka luonnollisesti on lisäarvoa tuova tekijä esim. kerrostaloasumiseen verrattuna, ja siten kiistatta nostaa tontin arvoa, on pieni jo nykyisellään. Perusteluissa tuodaan esiin, että rakennuksen korottaminen tai kellarikerroksen rakentaminen olisivat poissuljettuja vaihtoehtoja johtuen varjostuksesta naapureille ja kaupunkikuvallisista syistä. Lisäksi hakija itse on tehnyt kantavuuslaskelmia perustuksista, joiden mukaan perustuksia jouduttaisiin vahvistamaan mahdollisen lisäkerroksen rakentamisen yhteydessä. Kiinteistöjohtajan päätöstä vaaditaan kumottavaksi myös päätöksen perusteisiin, toimivallan ylittämiseen ja harhaanjohtavana pidetyn väitteen perusteella sekä käytännön näkökannoilla.
Nykyisissä asunto- ja maapolitiikan linjauksissa on mahdollistettu kohtuullistamisen hakeminen maanvuokraan, jos tietyt edellytykset täyttyvät. Maanvuokran kohtuullistamista on mahdollista hakea asuntotontille, jonka asemakaavan mahdollistamasta rakennusoikeudesta on käytetty vähemmän kuin 80 %. Vuokralaisen tulee kustannuksellaan esittää asiantuntijalausunto, miksi rakennusoikeuden hyödyntäminen ei ole mahdollista johtuen esimerkiksi:
- rakennusteknisistä
- suojelullisista
- kaupunkikuvallisista
- RKY-arvioista johtuvista syistä (RKY = rakennettu kulttuuriympäristö)
Vuokran kohtuullistamiseen vaikuttavia seikkoja eivät ole esimerkiksi vuokralaisen varallisuus tai tontin ominaisuudet, kuten tontin maaperä (pehmeä, kostea, kallioinen, rinne tms.). Mikäli kohtuullistamisen edellytykset täyttyvät, kohtuullistetaan vuokraa rakentamattoman rakennusoikeuden osalta. Kohtuullistaminen myönnetään päätöstä seuraavan vuoden vuosivuokrasta alkaen.
Kiinteistötoimen tilaaman ja asiassa saadun muun selvityksen perusteella tontin 837-61-6320-6 rakennusoikeutta on mahdollista käyttää niin, että 80 % rakennusoikeudesta täyttyy. Tontilla on käytettävissä olevaa rakennusoikeutta, joka on mahdollista hyödyntää rakentamalla esimerkiksi 2-kerroksinen lisärakennus tontin lounaisnurkkaan pihatilaa säilyttäen sekä rakentamalla osittainen korotus päärakennukseen. Tontin rakennusoikeus on 250 m2, jonka lisäksi rakennusalalle saa rakentaa maanpäällistä taloustilaa 75 m2. Tämä jako tulee asemakaavasta.
Hakemuksessa ilmoitettu käytetty rakennusoikeus on 179 m2. Tarkistuslaskennassa käytössä olleiden piirustusten perusteella käytetty rakennusoikeus on käytännössä sama, yhteensä 180 m2 eli 55 % tontin rakennusoikeudesta. Todettakoon, että tällä 1 m2 ei ole merkitystä kohtuullistamisen kannalta ja onkin todettu, että on päädytty käytännössä samaan tulkintaan. 80 % tontin rakennusoikeudesta on 260 m2. Tontin lounaisnurkkaan rakennusalan sisälle on mahdollista rakentaa 2-kerroksinen lisärakennus sekä tehdä esimerkiksi osittainen korotus siten, että käytetty rakennusoikeus ylittää 80 %. Kulkuväylä 1,2 m ja olohuoneen pääikkunan 8 m etäisyys huomioiden tontille jää noin 36 m2:n kokoinen rakennusala, joka 2-kerroksisena on 72 m2. Kahdeksan metrin etäisyydestä voidaan poiketa pientaloissa, jos 45 asteen valokulma toteutuu (esim. 7 m etäisyys ja 7 m korkea 2-kerroksinen laajennus). Seitsemän metrin etäisyydellä rakennusala 2-kerroksisena on 85 m2. Jos otetaan huomioon korotusmahdollisuus autotallin päälle, niin esimerkiksi 8 m linjassa rajattuna tulee 35 m2 lisää. Edellä mainitut mitat ovat ulkomittoja. Toimitetuissa laskelmissa esitetään, että lisärakentaminen ilman perustusten vahvistamista ei olisi mahdollista tai olisi epävarmaa. Lisärakentamisen kustannukset, joita mahdollinen perustusten vahvistaminen aiheuttaisi, eivät ole syy maanvuokran kohtuullistamiselle. 80 % rakennusoikeudesta voisi toteutua myös ilman korotusratkaisua kuten aiemmin kuvattu.
Hakijan perustelut harhaanjohtavasta väitteestä esteettömyyteen liittyen on huomioitu tarkastelussa ja esimerkkikaaviossa on esteettömyysasetuksen vaatima 1200 mm etäisyys. Mitä tulee varjostuksiin ja valokulmiin niin asemakaavamääräys AOR31 ohjaa, että "asuinhuoneen pääikkunan kohtisuoran etäisyyden viereisen tontin rakennusalasta on oltava vähintään 8,2 m". Lisäksi määräyksessä ohjataan, että rakennuksen "julkisivuun ei saa tehdä ikkunoita, jos rakennus on kolme metriä lähempänä tontin rajaa". Asemakaava myös yksiselitteisesti mahdollistaa 2-kerroksiset rakennukset. Myöskään esimerkkinä kaaviossa esitetty korotusosa ei siis varjostaisi naapuria. Korotusmahdollisuuksia on monenlaisia ja esimerkkiä laajemmillakin neliömäärillä. Kaaviossa esitetty pihaan sijoittuva 2-kerroksinen laajennusratkaisu ei varjosta naapuria, koska on tontin puiston puoleisella reunalla. Hakijan kaupunkikuvalliset perusteet eivät ole päteviä, sillä asemakaavassa roomalainen numero II osoittaa rakennusten tai sen osan suurimman sallitun varsinaisen kerrosluvun. Siten asemakaavan kaupunkikuvallinen idea nimenomaan on mahdollistaa 2-kerroksinen rakennus tai osittain 2-kerroksinen rakennus.
Oikaisuvaatimuksen mukaan kiinteistötoimen viranhaltijat olisivat ylittänyt toimivaltansa määrittelemällä nykyisen rakennuksen kerrosalan sekä jaottelemalla sen jokseenkin mielivaltaisesti varsinaiseen kerrosalaan ja talousrakennusta varten käytettävissä olevaan kerrosalaan, missä asioissa toimivalta oikaisuvaatimuksen mukaan on rakennusvalvonnalla.
Oikaisuvaatimuksen alaisen päätöksen perustelujen mukaisesti kiinteistöjohtaja päättää maa-alueiden vuokraamisesta ja siten myös vuokran määrään kohdistuvista kohtuullistamishakemuksista, kun kyse on maa- ja vesialueiden vuokraamisesta enintään 10 vuodeksi ja pidemmäksikin ajaksi, jos vuokranmääräytymisperusteena käytetty pääoma-arvo on alle 200 000 euroa. Tampereen kaupungin asunto- ja maapolitiikan linjausten mukaan kohtuullistamista harkittaessa kaupunki määrittelee käytetyn rakennusoikeuden ensisijaisesti rakennusvalvonnan rakennuslupa-asineiston perusteella. Määrittely tehdään kiinteistötoimessa kohtuullistamishakemuksen käsittelyn yhteydessä. Tontin rakennusoikeuden jakautuminen varsinaiseen kerrosalaan ja talousrakennusta varten käytettävissä olevaan kerrosalaan tulee suoraan asemakaavasta, jonka mukaan tontin varsinaisen kerrosalan 250 m2 lisäksi tontin rakennusalalle saadaan rakentaa maanpäällistä taloustilaa enintään 30 % ilmoitetusta varsinaisen kerrosalan määrästä, eli 75 m2. Kiinteistötoimen viranhaltijat eivät näin ollen hakemusta käsittellessään ole ylittäneet toimivaltaansa.
Edellä lausutuin perustein kohtuullistamisen edellytykset eivät tässä tapauksessa täyty ja oikaisuvaatimus tulee hylätä.
Henkilötietoja sisältäviä liitteitä ei julkaista kaupungin internet-sivuilla.
Päätösehdotus oli
Esittelijä
Oikaisuvaatimus hylätään.
Päätös
Päätösehdotus hyväksyttiin.