Perustelut
Asian taustaa
Tampereen yhdyskuntalautakunnan ympäristö- ja rakennusjaosto on päätöksellään 21.6.2022 § 65 (Liite 1 Yrja) kieltänyt Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö Tampereen Pursikatu 4:ä kiinteistön omistajana (jäljempänä Pursikatu 4) ja Hiisi Experience Group Oy:tä (jäljempänä Hiisi) toiminnanharjoittajana käyttämästä tontilla 837-109-141- 51, Pursikatu 4 sijaitsevan asuinkerrostalon asuinhuoneistoja majoitustiloina 1.7.2022 jälkeen. Määräys ei koskenut asuinhuoneistoa A 4, jossa oli väestörekisterin mukaan henkilö kirjoilla.
Pursikatu 4:lle ja Hiisille kummallekin asetettiin erikseen juoksevan uhkasakon kiinteä peruserä kaksikymmentätuhatta (20 000) euroa ja viidentuhannen (5000) euron lisäerä jokaisen yhden kuukauden ajanjaksolta, jolloin kyseistä velvoitetta ei ole noudatettu.
Pursikatu 4 ja Hiisi valittivat kumpikin päätöksestä Hämeenlinnan hallinto-oikeuteen.
Päätöksellään 5.6.2024 no 1199/2024 (Liite 2 Yrja) hallinto-oikeus hylkäsi valitukset.
Valitusten käsittelyyn kuluneen ajan vuoksi hallinto-oikeus pidensi velvoitteiden määräaikaa 9.8.2024 saakka.
Pursikatu 4 ja Hiisi hakivat valituslupaa ja valittivat korkeimpaan hallinto-oikeuteen.
Päätöksellään 6.2.2025 no 255/2025 (Liite 3 Yrja) korkein hallinto-oikeus hylkäsi valituslupahakemuksen. Korkeimman hallinto-oikeuden päätöksellä 6.2.2025 Tampereen yhdyskuntalautakunnan ympäristö- ja rakennusjaoston päätös 21.6.2022 § 65 on tullut lainvoimaiseksi.
Uhkasakon tuomitseminen maksettavaksi edellyttää, että asetettua velvoitetta ei ole noudatettu ja uhkasakon asettamista koskeva päätös on lainvoimainen (Uhkasakkolaki 10 § 1 mom.).
Rakennusvalvonnan viranhaltija selvitti 15.4.2025 (tarkastuspäivämäärä), että väestötietojärjestelmän mukaan kiinteistöllä sijaitsevassa asuinkerrostalossa on asuntoihin A1 ja A4 tehty lakisääteiset muuttoilmoitukset. Digi- ja väestötietoviraston mukaan ilmoitettu osoite tulee vastata todellista asuinpaikkaa. Tarkastuspäivämääränä 15.4.2025 Hiisihomes.fi- sivustolla oli edelleen varattavissa asuinhuoneistoja lyhytaikaiseen majoitukseen. Näin ollen oli todettavissa, että ympäristö- ja rakennusjaoston kieltoa käyttää asuinhuoneistoja majoitustiloina lyhytaikaiseen majoitukseen ei ole noudatettu, lukuun ottamatta edellä kahta mainittua asuntoa. Lainvoimaista päätöstä, jolla on sakon uhalla kielletty Pursikatu 4 sijaitsevan asuinkerrostalon asuinhuoneistojen käyttö majoitustiloina, ei ole siis noudatettu. (Liitteet 4 Yrja ja 5 Yrja)
Uhkasakkolain 22 §:n mukaan asianosaiselle on ennen uhkasakon tuomitsemista koskevan asian ratkaisemista varattava tilaisuus selityksen antamiseen siten kuin hallintolain 34 §:ssä säädetään.
Sekä Pursikatu 4:lle että Hiisille lähettiin selityspyynnöt uhkasakon tuomitsemista maksettavaksi koskevassa asiassa (Liitteet 4 Yrja ja 5 Yrja). Selityspyyntöihin tuli vastata neljäntoistapäivän kuluessa tiedoksisaannista.
Sekä Pursikatu 4 että Hiisi pyysivät lisäaikaa selityksen antamiseen 30.5.2025 saakka (liitteet 6 Yrja ja 7 Yrja), joka myönnettiin.
Molemmat antoivat selitykset annetussa uudessa määräajassa.
Pursikatu 4:n selitys
Selityksessään (Liite 8 Yrja) Pursikatu 4 ilmoittaa ensisijaisena vaatimuksenaan näkemyksensä, että uhkasakkoa ei voida tuomita koska asettamispäätöksessä on olennainen menettelyvirhe ja sillä perustella Pursikatu 4 vaatii uhkasakon asettamispäätöksen poistamista.
Pursikatu 4 näkemyksen mukaan uhkasakkoa asetettaessa olisi tullut kuulla kiinteistöosakeyhtiön huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajia, jotka ovat asianosaisia. Selityksen mukaan nämä ovat omistaneet osakkeet jo ennen uhkasakon asettamispäätöksen tekemistä. Koska osakkeenomistajia ei ole kuultu ennen uhkasakon asettamispäätöstä, Pursikatu 4 mukaan päätöstä rasittaa olennainen menettelyvirhe.
Koska Pursikatu 4:n mielestä asettamispäätöksessä on menettelyvirhe, se ilmoittaa hakevansa päätöksen purkua korkeimmalta hallinto-oikeudelta, mikäli rakennus- ja ympäristöjaosto ei omalla päätöksellään poista uhkasakon asettamispäätöstä.
Selityksessään Pursikatu 4 katsoo, että sillä ei ole uhkasakkolain 7 §:n 1 momentin tarkoittamalla tavalla oikeudellista ja tosiasiallista mahdollisuutta yhtiölainsäädännön perusteella puuttua asuntojen vuokraustoimintaan, koska Kiinteistö Oy:n yhtiöjärjestyksessä ei ole kielletty ns. lyhytvuokrausta.
Lisäksi Pursikatu 4 vaatii, että uuden uhkasakon asettamisesta luovutaan tässä vaiheessa vireillä olevan lainmuutoksen vuoksi. Tätä vaatimusta Pursikatu 4 perustelee lisäksi muun ohessa sillä, että Pursikatu 4:n tavoitteena on saada rakennuksen käyttötarkoitus vastaamaan rakennuslupaa siten, että rakennuksen vuokraustoiminta olisi tulkittavissa asumiseksi eikä majoitustoiminnaksi.
Uuden uhkasakon asettamisesta luopumista Pursikatu 4 perustelee lisäksi apulaisoikeusasiamiehen yhdellä ratkaisulla, jossa muun ohessa on todettu, että vuokraustoiminnan olemassaolo ei ole yksinomaan riittävä osoitus siitä, että toimintaa tulisi pitää rakennusvalvonnan näkökulmasta tosiasiassa majoitustoimintana eikä asumisena.
Selityksessään Pursikatu 4 viittaa myös rakennusvalvonnan muuttuneeseen ohjeistukseen sekä vireillä olevaan lainmuutoshankkeeseen ns. lyhytvuokrauksen osalta. Näistä syistä Pursikatu 4 myös esittää asetetun uhkasakon olevan kohtuuttoman suuri ja esittää sen tuomitsemista huomattavasti pienempänä, kuin mitä asettamispäätöksessä on määrätty.
Selityksessään Pursikatu 4 perustelee muutoin vaatimuksiaan laajalti (Liite 8 Yrja).
Pursikatu 4 selityksestä ilmenee, että Pursikatu 4 ei aio noudattaa ympäristö- ja rakentamisjaoston 21.6.2022 (§ 65) määräämää kieltoa käyttää asuinkerrostaloa majoitustiloina.
Hiisin selitys
Selityksessään (Liite 9 Yrja) Hiisi vaatii, että uhkasakon asettamisesta luovutaan tässä vaiheessa, vireillä olevan lainmuutoksen johdosta ja että mahdollisen uuden velvoitteen ja uhkasakon asettamispäätöksessä huomioidaan Hiisin selityksessään esittämät näkökulmat.
Selityksessään Hiisi muun ohessa kertoo olleensa aktiivinen ja aloitteellinen Tampereen rakennusvalvonnan suuntaan pyrkimällä ratkaisemaan asia neuvotteluteitse. Hiisi kertoo pyytäneensä Tampereen kaupungilta neuvontaa ja ohjausta siihen, miten rakennus saataisiin vastaamaan lyhytvuokrausta palvelevaa toimintaa.
Lisäksi Hiisi kertoo tehneensä strategisen muutoksen, jolla on saatu kasvatettua keskimääräistä viipymää, viipymän ollessa tällä hetkellä 38,53 vrk/varaus. Vuokra-aika on haluttu tehdä asiakkaalle joustavaksi, koska asukkaan on hyvä tietää varausta jatkaessaan kuinka paljon seuraavat vuorokaudet tai viikot kulloinkin maksavat. Vuokralaisen asunnot ovat saatavilla ensisijaisesti pitkäaikaisia asukkaita varten. Edelleen tosiasiallista viipymää vääristää arkiviikon mittaiset varaukset, kun projektityöntekijät viettävät viikonloput kotona. Kun arkiviikot ynnätään yhteen, niin tosiasiallisesti vuokrausten kokonaiskesto on tyypillisesti kuitenkin useampia viikkoja tai kuukausia. Sama asukas voi asua saman kohteen eri asunnoissa pitkänkin ajan kuluessa, asuen välillä toisaalla.
Hiisin selityksen mukaan lyhytaikaisen vuokra-asunnon tarvitsevat henkilöt eivät pääsääntöisesti muuta kotipaikkaansa tai vakituista osoitettaan koska asunto hankintaan vain lyhyemmäksi ylimenokaudeksi. Hiisin mukaan se missä ihmiset asuvat on kokonaan eri asia kuin se, missä väestörekisteri näyttää heidän asuvan. Hiisin mukaan vakinaisen osoitteen ilmoittaminen hotelliin ei ole tavallista, eikä aina mahdollistakaan. Hotelli ei ole pitkäaikaiseen asumiseen tarkoitettu osoite.
Hiisi pitää uhkasakon määrää suhteettoman suurena ja sen tuomitseminen aiheuttaisi pahimmassa tapauksessa koko yritystoiminnan jatkuvuuden. Mikäli uhkasakko päätettäisiin langettaa, niin Hiisin on käytännössä pakko lopettaa asuntojen vuokraustoiminta kohteessa.
Selityksessään Hiisi perustelee muutoin vaatimuksiaan laajalti (Liite 9 Yrja).
Hiisin selityksestä ilmenee, että Hiisi ei aio noudattaa ympäristö- ja rakentamisjaoston 21.6.2022 (§ 65) määräämää kieltoa käyttää asuinkerrostaloa majoitustiloina.
Asian ja selitysten oikeudellista arviointia
Uhkasakon maksettavaksi tuomitseminen edellyttää, että asettamista koskeva päätös on lainvoimainen, päävelvoitetta ei ole noudatettu eikä noudattamatta jättämiseen ole pätevää syytä (Uhkasakkolaki 10 § 1 mom.)
Ympäristö- ja rakennusjaoston päätöksestä 21.6.2022 § 65 molemmat asianosaiset ovat valittaneet hallinto-oikeuteen. Hallinto-oikeus on hylännyt valitukset (Liite 2 Yrja).
Molemmat asianosaiset ovat hakeneet valituslupaa korkeimmalta hallinto-oikeudelta. Päätöksellään 6.2.2025 korkein hallinto-oikeus on hylännyt valituslupahakemukset.
Pursikatu 4:n näkemyksen mukaan uhkasakon asettamista koskevassa päätöksenteossa on tapahtunut menettelyvirhe. Pursikatu 4 näkemyksen mukaan asettamispäätöksessä olisi tullut kuulla kiinteistöosakeyhtiön huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajia, jotka ovat asianosaisia. Selityksen mukaan nämä ovat omistaneet osakkeet jo ennen uhkasakon asettamispäätöksen tekemistä.
Uhkasakon asettamisessa koskevassa päätöksenteossa ei ole tapahtunut menettelyvirhettä. Uhkasakon asettamista koskevassa päätöksenteossa on lainmukaisesti (Uhkasakkolaki 7 § 1-2 mom., 22 § ja Hallintolaki 34 §) kuultu asianosaisia, yhteisöjä, joihin uhkasakko on kohdistettu, kuten päätöksestä (Liite 1 Yrja) ilmenee.
Uhkasakon asettamista koskeva päätös on käsitelty hallintotuomioistuimissa. Korkeimman hallinto-oikeuden päätöksellä (Liite 3 Yrja) uhkasakon asettamista koskeva päätös on tullut lainvoimaiseksi. Uhkasakon asettamiseen ja kohdistamiseen liittyvät toimet on kaikilta osin tapahtuneet lain mukaisesti, mikä on lainvoimaisella hallintotuomioistuimen päätöksellä vahvistettu.
Korkeimmalta hallinto-oikeudelta voi toki halutessaan hakea ylimääräisin muutoksenhakukeinoin lainvoimaisen päätöksen purkamista. Ylimääräinen muutoksenhaku ei estä lainvoimaisen päätöksen täytäntöönpanoa eikä lainvoimaisella päätöksellä asetetun uhkasakon tuomitsemista.
Ennen uhkasakon tuomitsemista koskevan asian ratkaisemista asianosaisille on varattu lain vaatimusten mukaisesti tilaisuus selityksen antamiseen (Liitteet 6-7 Yrja).
Molemmat asianosaiset ovat antaneet kirjalliset selitykset (Liitteet 8-9 Yrja). Asian selvittämisessä (Liite Yrja 6-7) ja asianosaisten selityksistä (Liitteet 8-9 Yrja) ilmenee, että kumpikaan asianosainen ei ole noudattanut ympäristö- ja rakennusjaoston määräämää kieltoa eikä kumpikaan asianosainen aio sitä noudattaa. Asian ratkaisemiseksi on hankittu tarpeelliset ja riittävät tiedot ja selvitykset.
Molemmat asianosaiset ovat selityksissään esittäneet erilaisia perusteita noudattamatta jättämiselle mutta mikään niistä ei ole uhkasakkolain 10 § 1 momentin tarkoittama pätevä syy kiellon noudattamatta jättämiselle. Uhkasakon asettamispäätöksen lainmukaisuus on tutkittu hallintotuomioistuimissa.
Asianosaiset ovat viitanneet Tampereen kaupungin rakennusvalvonnan muuttuneisiin ohjeisiin. Tampereen kaupungin rakennusvalvonnan sivuilla nykyisin olevat ohjeet eivät ole ristiriitaisia lainvoimaisen uhkasakon asettamispäätöksen kanssa. Asuinkerrostaloa ei saa käyttää asemakaavan ja rakennusluvan vastaisesti majoitustilana.
Asianosaiset ovat viitanneet myös vireillä olevaan lainmuutoshankkeeseen. Vireillä oleva lakimuutoshanke ei vaikuta lainvoimaisen hallintopäätöksen täytäntöönpanoon. Tiettävästi vireillä ei ole sellaista muutoshanketta, joka sallisi asemakaavan vastaisesti asuinkerrostalon käyttämisen majoitustilana.
Pursikatu 4:n mukaan sillä ei ole uhkasakkolain 7 §:n 1 momentin tarkoittamalla tavalla oikeudellista ja tosiasiallista mahdollisuutta yhtiölainsäädännön perusteella puuttua asuntojen vuokraustoimintaan, koska Pursikatu 4:n yhtiöjärjestyksessä ei ole kielletty ns. lyhytvuokrausta.
Kiinteistössä harjoitettava majoitustoiminta on asemakaavan ja rakennusluvan vastaista. Toiminta on lainvastaista riippumatta siitä, mitä Pursikatu 4 yhtiöjärjestyksessä todetaan.
Mikään yhtiöjärjestyksen mainintakaan ei voisi tehdä asemakaavan ja rakennusluvan vastaista käyttöä lailliseksi.
Kuten uhkasakon asettamispäätöksestä (Liite 1 Yrja) ilmenee, Pursikatu 4 on vuokrannut kyseisen pienkerrostalon yhdellä vuokrasopimuksella Hiisille. Pursikatu 4:llä on kiistatta oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus lopettaa asuinkerrostalossa tapahtuva lainvastainen majoitustoiminta.
Molemmilla asianosaisilla on ollut uhkasakkolain 7 § 1 momentin tarkoittamalla tavalla tosiasiallinen ja oikeudellinen mahdollisuus lopettaa lainvastainen toiminta mutta sitä ei ole lopetettu, vaan toiminta on jatkunut muuttumattomana.
Uhkasakon asettamista koskevassa päätöksessä (Liite 1 Yrja) on muun ohessa todettu, että kiinteistö on voimassa olevan asemakaavan mukaan asuinrakennuksen tontti ja että kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen tiloja käytetään majoitustiloina, vastoin voimassa olevaa rakennuslupaa ja voimassa olevaa asemakaavaa.
Asianosaisten toimesta ei ole pantu vireille asemakaavan muutoshakemusta eikä ole haettu poikkeamislupaa/rakennuslupaa/rakentamislupaa käyttötarkoituksen muuttamiseksi.
Määrättyä kieltoa on tullut noudattaa viimeistään silloin kun päätös on tullut korkeimman hallinto-oikeuden päätöksellä 6.2.2025 lainvoimaiseksi.
Uhkasakkolain 10 § 2 momentin mukaan uhkasakon lisäeristä voidaan kerralla tuomita maksettavaksi enintään kolme kertaa peruserän suuruinen summa. Määrätty uhkasakon kiinteä peruserä on 20 000 euroa ja lisäerä 5000 euroa jokaisen yhden kuukauden ajanjaksolta, jolloin kyseistä velvoitetta ei ole noudatettu.
Uhkasakkolain 11 §:n mukaan uhkasakko voidaan tuomita asetettua pienempänä, jos päävelvoitetta on olennaiselta osalta noudatettu tai velvoitetun maksukyky on merkittävästi alentunut taikka uhkasakon määrän alentamiseen on muu perusteltu syy.
Uhkasakko asetetaan uhaksi juuri siltä varalta, että mikäli kiellettyä lainvastaista toimintaa jatketaan, uhkasakko tuomitaan maksettavaksi. Jos lainvoimaisella päätöksellä asetettua määräystä noudatetaan eli lainvastainen toiminta lopetetaan, uhkasakkoa ei tuomita maksettavaksi.
Asianosaiset ovat hallintotuomioistuimen päätöksellä saaneet vahvistuksen harjoittamansa toiminnan olevan lainvastaista ja päätöksen mukaan toiminta olisi tullut lopettaa 9.8.2024 (Liite 2 Yrja). Uhkasakon asettamista koskeva päätös on tullut lainvoimaiseksi korkeimman hallinto-oikeuden päätöksellä 6.2.2025 (Liite 3 Yrja). Asianosaisilla on siis ollut pitkä aika reagoida asiaan ja lopettaa lainvastainen toiminta. Asetettua kieltoa käyttää asuinkerrostaloa majoitustiloina ei ole olennaisilta osin noudatettu. Vain kahta asuntoa käytetään asuntona eikä majoitustiloina. Asiassa ei siten ole ilmennyt perusteltua syytä tuomita uhkasakkoa asetettua pienempänä.
On perusteltua tuomita maksettavaksi uhkasakon peruserä 20 000 euroa ja 5000 euron lisäeriä viideltä täydeltä kuukaudelta siitä lukien, kun lainvoimaista päätöstä ei ole noudatettu eli maalis-heinäkuulta 2025.
Molemmat asianosaiset ovat vaatineet luopumista uuden uhkasakon asettamisesta tässä vaiheessa. Tässä asiassa kyse ei ole uuden uhkasakon asettamisesta.
Lainvoimaisella päätöksellä on asetettu juokseva uhkasakko (Liite 1 Yrja). Lainvoimaisen päätöksen ja uhkasakkolain säännösten mukaan, tämän päätöksen lisäksi, juoksevan uhkasakon eriä voidaan määrätä maksettavaksi lisää, mikäli asetetun kiellon mukainen lainvastainen toiminta edelleen jatkuu.
Edellä esitetyin perustein on tuomittava maksettavaksi uhkasakko päätösehdotuksen mukaan.
Osa liitteistä sisältää henkilötietoja minkä vuoksi niitä ei julkaista Tampereen kaupungin verkkosivuilla.