Perustelut
Asunto- ja kiinteistölautakunta päätti 21.4.2021 § 67, että Asunto Oy Hämeenkatu 36 -nimiselle yhtiölle vuokratun tontin 837-107-122-91 vuokrasuhdetta jatketaan uudella vuokrasopimuksella 50 vuoden ajaksi (1.5.2021 - 30.4.2071), että tontin 837-107-122-91 elinkustannusindeksiin (lokakuu 1951=100) sidotuksi indeksilukua 100 vastaavaksi perusvuokraksi vahvistetaan 1.5.2021 alkaen 8 574,67 euroa vuodessa, ja että muutoin vuokrauksessa noudatetaan tavanomaisia vuokraehtoja.
Asunto Oy Hämeenkatu 36 on tehnyt oikaisuvaatimuksen asunto- ja kiinteistölautakunnan päätökseen. Oikaisuvaatimuksen mukaan yhtiöllä ei ole intressiä hakea muutosta kaupungin sisäisiin päätöksiin. Mikäli lautakunnan päätöksen tarkoituksena on ainoastaan sisäisesti vahvistaa kaupungin näkemys mahdollisen uuden vuokrasopimuksen ehdoista, mitään muutosta asiassa ei oikaisuvaatimuksen mukaan vaadita.
Kaupungin ja yhtiön edustajien kesken pidettiin 12.5.2021 palaveri, jolloin yhtiön edustajille ilmoitettiin, että asunto- ja kiinteistölautakunnan päätöksellä 21.4.2021 § 67 on päätetty niistä ehdoista, joilla kaupunki on valmis uusimaan tontin 837-107-122-91 vuokrasuhteen. Lisäksi yhtiön edustajille kerrottiin, että mahdollista uutta vuokrasopimusta allekirjoitettaessa kaupunki tulee edellyttämään asunto- ja kiinteistölautakunnan päätöksessä vahvistetun vuokran mukaisia suorituksia myös 30.4.2021 päättyneen vuokrasopimuksen jälkeiseltä sopimuksettomalta ajalta.
Käytyjen keskustelujen johdosta yhtiölle lähetettiin tiedustelu/täydennyspyyntö, jossa yhtiötä pyydettiin ilmoittamaan, peruuttaako se jättämänsä oikaisuvaatimuksen, tai vaihtoehtoisesti täydentämään oikaisuvaatimustaan niin, että siitä ilmenee, millaista oikaisua asunto- ja kiinteistölautakunnan päätökseen vaaditaan ja millä perusteilla sitä vaaditaan.
Yhtiö toimitti kaupungille 25.5.2021 kirjelmän, jossa yhtiö on pyytänyt lautakuntaa toteamaan, ettei sillä ole toimivaltaa tehdä hakijaa koskevia sopimuksia, kumoamaan oikaisuvaatimuksen kohteena olevan päätöksen osapuolten välisen vuokrasopimuksen ja asiaan sovellettavan lainsäädännön vastaisena, tai mikäli kyseisellä päätöksellä ei ole tarkoitettu millään tavalla vaikuttaa hakijan oikeuksiin, vahvistamaan, että kyseisellä päätöksellä ei ole oikeusvaikutuksia hakijayhtiöön.
Tampereen kaupungin hallintosäännön 22 §:n 3 kohdan mukaan asunto- ja kiinteistölautakunta päättää maa- ja vesialueiden, rakennusten sekä niihin liittyvien tilojen ja alueiden vuokraamisesta. Asunto- ja kiinteistölautakunta on siten ollut toimivaltainen päättämään tontin vuokraamisesta yhtiölle. Kuten yhtiön edustajille 12.5.2021 käydyissä keskusteluissa ilmoitettiin, asunto- ja kiinteistölautakunnan päätöksellä on päätetty niistä ehdoista, joilla kaupunki on valmis uusimaan tontin vuokrasuhteen. Mikäli yhtiö ei halua sitoutua kaupungin tarjoamaan uuteen vuokrasopimukseen, on kaupunki velvollinen lunastamaan tontilla olevan rakennuksen 30.4.2021 päättyneen vuokrasopimuksen kohdan 7 mukaisesti. Todettakoon, että yhtiö on ilmoittanut haluavansa välttää lunastustilanteen.
Oikaisuvaatimuksen mukaan mikäli yhtiöltä peritään uuden sopimuksen mukaista vuokraa, yhtiö pitää vaatimusta osapuolten välisen sopimuksen ja sovellettavan lainsäädännön vastaisena. Ilmeisesti oikaisuvaatimuksessa ”uuden sopimuksen mukaisella vuokralla” on tarkoitettu asunto- ja kiinteistölautakunnan päätöksessä 21.4.2021 § 67 vahvistetuttua vuokraa ja ”osapuolten välisellä sopimuksella” 30.4.2021 päättynyttä vuokrasopimusta, jonka kohdan 7 mukaan ”Vuokramies ei ole velvollinen luopumaan hallintaoikeudestaan, ennen kuin hän on saanut lunastuksen rakennuksista ja laitteista tai siitä vakuuden, mutta hänen on puolestaan vastattava, niin kauan kuin alue on hänen hallinnassaan, vuokrasuhteesta johtuvien velvollisuuksien täyttämisestä."
Maanvuokralain 37 §:n mukaan ”Vuokramies ei ole velvollinen vuokrasopimuksen lakattua luopumaan tontin ja siihen kuuluvan omaisuuden hallinnasta ennen kuin vuokranantaja on maksanut 34 §:n mukaisen lunastuksen tai antanut siitä hyväksyttävän vakuuden. Vuokramies vastaa, niin kauan kuin tontti on hänen hallinnassaan, tontin ja siihen kuuluvan omaisuuden hoitamisesta sekä vuokrasopimuksen lakatessa suoritettua vuokramaksua vastaavan vastikkeen suorittamisesta.” Toisin sanoen maanvuokrasopimuksen päätyttyä vuokralaisella on oikeus lunastusprosessin ajan pitää vuokra-alue hallinnassaan siihen asti, kunnes vuokranantaja on maksanut lunastuksen, mutta toisaalta vuokralainen on velvollinen maksamaan suoritettua vuokranmaksua vastaavaa vastiketta hallinta-ajaltaan. Todettakoon, että tontin 837-107-122-91 vuosivuokra vuonna 2020 oli 9 999,81 euroa.
Maanvuokralain 3.3 §:n mukaan ”Jos joku vuokraamisen tarkoituksessa on vastoin 1 momentin säännöksiä suullisesti sopimuksen nojalla saanut hallintaansa kiinteistön tai alueen, on se sopijapuoli, joka kieltäytyy tekemästä tämän sopimuksen mukaista kirjallista vuokrasopimusta, velvollinen korvaamaan toiselle sopijapuolelle tälle vuokrasuhteen syntymättä jäämisestä aiheutuneen vahingon.” Korvaus käsittää ns. positiivisen sopimusintressin. Näin ollen mikäli asia ei vuokrasopimuksen päättymisestä huolimatta etene lunastukseen, vaan vuokrasuhteen uusimiseen asunto- ja kiinteistölautakunnan päätöksen mukaisin ehdoin, on kaupungilla oikeus uutta vuokrasopimusta allekirjoitettaessa edellyttää lautakunnan päätöksessä vahvistetun vuokran (tämänhetkinen vuosivuokra 169 264 euroa) mukaisia suorituksia myös sopimuksettomalta ajalta. Vuokralainen ei voi pitkittämällä uuden vuokrasopimuksen allekirjoittamista hyötyä sopimuksettomasta tilasta maksamalla vanhan sopimuksen mukaista vuokraa uuden vahvistun vuokran sijasta.
Mikäli osapuolten kesken syntyy erimielisyyttä siitä, minkä suuruista vuokraa vuokralainen on velvollinen sopimuksettomalta ajalta kaupungille maksamaan, ratkaistaan asia viime kädessä yleisessä tuomioistuimessa.
Oikaisuvaatimus voidaan tehdä joko laillisuus- tai tarkoituksenmukaisuusperusteella. Laillisuusperuste on olemassa, jos päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa tai päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä tai on muuten lainvastainen. Asunto- ja kiinteistölautakunnan päätös ei ole ollut lainvastainen eikä sitä ole syytä muuttaa myöskään tarkoituksenmukaisuusperusteella. Oikaisuvaatimus tulee hylätä.
Päätösehdotus oli
Esittelijä
Asunto Oy Hämeenkatu 36 -nimisen yhtiön tekemä oikaisuvaatimus hylätään.
Päätös
Päätösehdotus hyväksyttiin.