Asunto- ja kiinteistölautakunta, kokous 28.8.2025

Perustelut

Tontti 837-233-3044-3, Voionmaankatu 44, on vuokrattuna Tampereen Kotilinnasäätiö sr:lle 1.1.1997 – 31.12.2046. Tontin pinta-ala on 8 520 m² ja rakennusoikeus 7 200 k-m². Tontin elinkustannusindeksiin sidottu indeksilukua 100 vastaava perusvuokra on 927,22 euroa ja tämänhetkinen vuosivuokra 21 622,76 euroa.

Vuokralaisen aloitteesta on valmisteltu asemakaavamuutos nro 8930, minkä perusteella tontin rakennusoikeus kasvaa.

Kaavamuutoksen aikana vuokralainen on allekirjoittanut liitteenä olevan sitoumuksen vuokrasopimuksen tarkistamisesta.

Asemakaavamuutos on tullut lainvoimaiseksi 10.10.2024. Asemakaavamuutoksella asuinrakennusoikeus on lisääntynyt 1 800 k-m² eli tontin asuinrakennusoikeus on 9 000 k-m². Lisäksi uutta talousrakennusten rakennusoikeutta on 150 k-m² ja pysäköintilaitoksen rakennusoikeutta 1000 k-m². Hanke toteutetaan valtion pitkällä korkotuella.

Asunto-​ ja maapolitiikan linjausten mukaisesti täydennysrakentamisen toteutuessa olemassa olevalle tontille, vahvistetaan tontille uudet luovutusehdot. Vuokra määritellään niin, että vanhan sopimuksen mukaiseen vuokraan lisätään asemakaavamuutoksen myötä lisääntyneen rakennusoikeuden mukainen vuokra. Tätä vuokraa peritään alkuperäisen vuokrasopimuksen päättymispäivään ja koko tontin osalta vasta alkuperäisen vuokra-ajan umpeuduttua.

Lisäksi linjauksiin on kirjattu, että täydennysrakentamisen kohteena olevasta nykyisen maanvuokrasopimuksen vuokrasta jätetään 40 %:ia huomioon ottamatta asuinkorttelialueiden täydennysrakentamistilanteissa määräajaksi, joissa välitön kaupungille syntyvä yhdyskuntarakentamisen tarve on vähäinen.

Kiinteistötoimi esittää, että tontin 837-233-3044-3 vuokrasopimus puretaan päättymään 31.8.2025 ja tontti vuokrataan uudella vuokrasopimuksella uusituin vuokraehdoin 1.9.2025 – 31.8.2085.

Tontin 837-233-3044-3 elinkustannusindeksiin sidottu indeksilukua 100 vastaava perusvuokra muodostuu 1.9.2025 alkaen seuraavasti: perustana uudelle perusvuokralle on alkuperäinen perusvuokra 927,22 euroa, josta myönnetään 40 %:n alennus 10 vuodeksi, jolloin perusvuokra on 556,33 euroa.

Tähän lisätään lisääntyneen rakennusoikeuden (1 800 k-m²) osuus, jonka hinnoittelussa tulisi käyttää Asumisen rahoitus-​ ja kehittämiskeskuksen (ARA) 9.6.2022 (Akila 17.8.2022 § 115) ko. vyöhykkeelle asuinkerrostalotonteille hyväksymää 200 euron kerrosneliömetrihintaa, jolloin sen osalta elinkustannusindeksiin sidotuksi indeksilukua 100 vastaavaksi perusvuokraksi saadaan 617,50 euroa vuodessa.

Tammikuun 1. päivästä 2047 alkaen vuokra hinnoitellaan koko asuinrakennusoikeuden 9 000 k-m² osalta käyttämällä hinnoittelussa 200 euron kerrosneliömetrihintaa, jolloin elinkustannusindeksiin sidotuksi indeksilukua 100 vastaavaksi perusvuokraksi saadaan 3 087,48 euroa.

Pysäköinnin (1 000 k-​m²​) osalta vuokra tulisi hinnoitella koko vuokra-ajalta siten, että elinkustannusindeksiin sidotuksi indeksilukua 100 vastaavaksi perusvuokraksi vahvistetaan 77,19 euroa vuodessa (tämänhetkinen vuosivuokra 1 800 euroa). Hinnoittelussa on käytetty 30 euron kerrosneliömetriarvoa.

Näin ollen perusvuokra muodostuu seuraavasti:

Markkinahinnan ja ARA-​hinnan välinen erotus on korvausta yleistä taloudellista etua koskevan palvelun toteuttamisesta (ns. SGEI-​tukea,​ Komission päätös Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 106 artiklan 2 kohdan määräysten soveltamisesta tietyille yleisiin taloudellisiin tarkoituksiin liittyviä palveluja tuottaville yrityksille korvauksena julkisista palveluista myönnettävään valtiontukeen,​ 2012/21/EU,​ EUVL L7/2012). Vuokrauksen kohteena olevalle osuudelle ei saa rakentaa muuta kuin valtion tukemaa ​asuntotuotantoa. Mikäli osuudelle rakennetaan muuta kuin valtion tukemaa asuntotuotantoa,​ on vuokralainen velvollinen maksamaan kaupungille käyvän markkinahinnan (350 euroa/k-​m²) ja ARA-​hinnan (200 euroa/k-m²) välisen erotuksen.

Hinnoittelussa on käytetty asumisen osalta 4 %:n ja pysäköinnin osalta 6 %:n vuokranmääräytymiskorkoa (keski-indeksi 2332 pistettä/v. 2024).

Tontin vuokra-ajan tulisi olla 60 vuotta. Muuten vuokraehdot ovat tavanomaiset.

Tampereen Kotilinnasäätiö sr:n tulee hoitaa sopimuksen muuttumisesta aiheutuva vuokraoikeuden kirjaamisen muutos Maanmittauslaitokselle omalla kustannuksellaan.

Toimivalta: Hallintosääntö 21 § 2. mom. kohta 3) Asunto- ja kiinteistölautakunta päättää maa- ja vesialueiden, rakennusten sekä niihin liittyvien tilojen ja alueiden vuokraamisesta.  

Päätösehdotus

Esittelijä

Tampereen Kotilinnasäätiö sr:lle vuokratun tontin 837-​233-3044-3 vuokrasopimus puretaan päättymään 31.8.2025.

Tampereen Kotilinnasäätiö sr:lle (Y-tunnus 0155582-5) vuokrataan asuntotarkoituksiin maanvuokralain (258 /66) 3. luvun mukaisena asuntoalueen vuokrana tontti 837-​233-3044-3 uudella pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella 1.9.2025 – 31.8.2085.

Tontin 837-​233-3044-3 elinkustannusindeksiin (lokakuu 1951=100) sidotuksi indeksilukua 100 vastaavaksi perusvuokraksi vahvistetaan:  

Vuokra perustuu 1 800 k-m²:n osalta 1.9.2025 – 31.12.2046 ja koko rakennusoikeuden 9 000 k-m² osalta 1.1.2047 – 31.8.2085 Asumisen rahoitus-​ ja kehittämiskeskuksen (ARA) hyväksymään hinnoitteluun. Markkinahinnan ja ARA-​hinnan välinen erotus on korvausta yleistä taloudellista etua koskevan palvelun toteuttamisesta (ns. SGEI-​tukea,​ Komission päätös Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 106 artiklan 2 kohdan määräysten soveltamisesta tietyille yleisiin taloudellisiin tarkoituksiin liittyviä palveluja tuottaville yrityksille korvauksena julkisista palveluista myönnettävään valtiontukeen,​ 2012/21/EU,​ EUVL L7/2012). Vuokrauksen kohteena olevalle osuudelle ei saa rakentaa muuta kuin valtion tukemaa asuntotuotantoa. Mikäli osuudelle rakennetaan muuta kuin valtion tukemaa asuntotuotantoa,​ on vuokralainen velvollinen maksamaan kaupungille käyvän markkinahinnan (350 euroa/k-​m ²) ja ARA-​hinnan (200 euroa/k-m²) välisen erotuksen.

Muutoin vuokrauksessa noudatetaan tavanomaisia vuokraehtoja.

Tampereen Kotilinnasäätiö sr:n tulee hoitaa sopimuksen muuttumisesta aiheutuva vuokraoikeuden kirjaamisen muutos Maanmittauslaitokselle omalla kustannuksellaan.

Kiinteistöjohtaja oikeutetaan allekirjoittamaan vuokrasopimukset.

Sopimuksen vastuuhenkilöksi nimetään Kiinteistöt,​ tilat ja asuntopolitiikka -​palveluryhmän kiinteistöjohtaja,​ jota vakanssia tällä hetkellä hoitaa Virpi Ekholm.