Perustelut
Asia on tullut vireille 10.02.2025, joten asian käsittelyyn sovelletaan rakentamislakia.
Poikkeamispäätös RakL 57 §:n nojalla AKL 58 § 1 momentin säännöksestä, jonka mukaan rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa.
Rakennetaan maanpäällinen pysäköintitalo ja kaksi asuinkerrostaloa.
HAKIJA ON ANTANUT ERITYISET SYYT POIKKEAMISELLE
”Rakennetaan kaksi asuinrakennusta, niitä palveleva piharakennus ja piha-alueet sekä yksi pysäköintilaitos.
Pysäköintilaitos palvelee tontteja 837-122-652-6, 837-122-652-7, 837-122-653-1, 837-122-653-2 ja 837-122-653-3.
Tontilla on hallinnanjakosopimus. Sopimuksen luonnos liitteissä.
Pysäköintilaitoksesta on pysäköintisopimukset alueen toimijoiden kesken ja yhteisjärjestelysopimuksella osoitetaan kaikkien tonttien autopaikkojen kaavallinen toteutuminen pysäköintilaitokseen. Yhteisjärjestelysopimuksen luonnos liitteissä.
Pysäköintitaloa hallinnoi Kiinteistö Oy Hatanpään pysäköinti (Lujatalo Oy:n lukuun perustettava yhtiö).
Asuinrakennuksia pihoineen hallinnoi As Oy Tampereen Boijenkatu 2 (TA-Yhtymä Oy:n lukuun perustettava yhtiö).
ARA-rahoitusta haetaan As Oy Tampereen Boijenkatu 2 osalle.
Rakennushankkeen taustat:
Poikkeamisen perusteena on asemakaavan toteutumisen edistäminen ja tontin tarkoituksenmukainen käyttö. Koko Hatanpään asemakaava-alueen (asemakaavan numero 8578) toteuttaminen on viivästynyt useita vuosia, koska täysin asemakaavan ja rakennustapaohjeen mukaista ratkaisua ei ole onnistuttu saavuttamaan. Esitetty poikkeaminen toteuttaa asemakaavan ja rakennustapaohjeen pääosin toimintojen osalta. Taustaa ja perusteluja on esitetty tarkemmin suunnitelmissa sekä poikkeamien kuvauksessa.
Hanke on saanut ehdollisen puollon laaturyhmäkäsittelyssä 18.12.2024.
Rakennushanke poikkeaa Rakentamislain 751/2023 luvun 5 pykälästä §44 "Sijoittamisen edellytykset asemakaava-alueella" kohdasta 1) "rakentamishanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen" seuraavilta osin:
a. Massoittelu
Poiketaan asemakaavan Yleismääräysten kohdasta ”Tontin 652-6 rakentamistapa: Tontti on tarkoitettu toteutettavaksi kerroksittain siten, että yksi maanalainen ja enintään neljä kerrosta ovat pääosin pysäköintilaitoksen käytössä ja kaksi kerrosta rakennusaloittain pysäköintilaitoksen katon yläpuolella sekä Hatanpään puistokadun puoli ja Boijenkadun alkuosa ovat seitsemänkerroksisia pääkäyttötarkoituksen mukaisesti. [...]”
Perustelut: Pysäköintitalo on 4-kerroksinen, asuinrakennukset ovat 6-kerroksisia. Pysäköintitalo on sijoitettu tontin pohjoisreunalle Hatanpään puistokujan varrelle, asuinkerrostalot sijaitsevat tontin eteläreunalla ja niiden väliin jää piha-alue ulko-oleskelualueineen. Kaava-alueen tontinluovutuskilpailu oli vuonna 2021. Koko kaava-alueen toteutuminen on kuitenkin viivästynyt vuosia, koska alueen toimijoiden kesken ei ole saatu sovittua yhteiskäyttöisen pysäköintilaitoksen toteutusta asemakaavan mukaisen ratkaisun pohjalta. Esitetyllä poikkeamalla on saatu kokonaisratkaisut, jonka pohjalta alueen toimijat ovat päässeet sopimukseen. Massoittelu toteuttaa kuitenkin alueen asemakaavan mukaista korttelirakennetta, jossa korttelin nurkat on rakennettu umpeen ja piha-alueet jäävät rakennusten väliin.
b. Pihan sijoitus:
Poiketaan asemakaavan Yleismääräysten kohdasta: ”Tontin 652-6 rakentamistapa: […] Asuntojen leikki- ja oleskelupiha sijoitetaan pysäköintilaitoksen katolle. Kattopihan tulee olla viihtyisä ja vehreä.”
Perustelut: Koska asemakaavan mukaisesta massoittelusta poiketaan (ks. kohta a.), asuntojen leikki- ja oleskelupiha sijoittuu maantasoon pysäköintilaitoksen katon sijaan.
c. Piharakennus
Poiketaan asemakaavan Yleismääräysten kohdasta:
”Asumista koskevat määräykset (kortteli 653, tintut 652-6, 652-7: […] Tontin rakennusalat muodostavat umpikorttelin, jonka ulkonurkat on rajattava rakennuksin. Kaikki rakennukset tulee rakentaa rakennusalan ulkokehään kiinni. […] ”
Perustelut: Piharakennusta ei rakenneta rakennusalan ulkokehään kiinni vaan pysäköintitalon umpiseinää vasten sisäpihan perälle, koska asemakaavasta poikkeavan massoittelun vuoksi (ks. kohta a.) tämä parantaa maantasopihan toiminnallisuutta, viihtyisyyttä, inhimillistä mittakaavaa ja valoisuutta.
d. Liiketilan sijainti
Poiketaan asemakaavamääräyksestä ”lpa900”, joka sijoittuu asemakaavassa rakennusalalle 2700 k-m2 (rakennusala Hatanpään puistokujan ja Boijenkadun kulmassa)
Perustelut: Liiketila sijoitetaan asuinrakennukseen Boijenkadun varteen. Liiketila sijoitetaan rakennusalalle 450 k-m2 ja rakennusalan 2700 k-m2 ja 450 k-m2 välille. Massoittelun poikkeamisista (kohta a.) johtuen liiketilaa ei ole tarkoituksenmukaista sijoittaa kylmänä toteutettavaan pysäköintitaloon.
e. Parvekkeet:
Poiketaan asemakaavan Yleismääräysten kohdasta:
”Asumista koskevat määräykset (kortteli 653, tontit 652-6, 652-7): […] Yksittäisiä ulokeparvekkeita voi käyttää julkisivuaiheena. […]”
Perustelut: Oleskelu- ja leikkipihan puolen julkisivuissa on tornimaisia ulokeparvekkeita, jotta sisäänvedetyt parvekkeet eivät kasvattaisi rakennusmassoja ja rakennusten välissä olevasta sisäpihasta saadaan valoisampi ja viihtyisämpi.
f. Pysäköintilaitoksen julkisivumateriaali:
Poiketaan asemakaavan Yleismääräysten kohdasta:
"Asumista koskevat määräykset (kortteli 653, tontit 652-6, 652-7): […] Rakennusten pääasiallisena julkisivumateriaalina tulee käyttää paikalla muurattua tiiltä tai puuta. […]"
Perustelut: Pysäköintilaitoksen julkisivut tehdään laaturyhmäkäsittelyssä hyväksytyn mukaisesti teräsverkosta toteutuskelpoisuuden varmistamiseksi siten, että asemakaavan yleismääräyksen kohta "Pysäköintilaitosten julkisivujen tulee sopeutua arkkitehtuuriltaan korttelikokonaisuuteen." toteutuu.
Rakennushanke poikkeaa rakentamislain luvun 2 pykälästä §7 "Rakennusoikeus" seuraavilta osin:
e. Rakennusoikeuden jakautuminen liiketilaan ja asumiseen
Poiketaan asemakaavan määräyksestä ”lpa900 Alleviivattu merkintä osoittaa, kuinka paljon tontilla sallitusta kerrosalasta on rakennusalalla käytettävä liike- ja palvelutiloina.”
Liiketilan kerrosalasta korkeintaan 823 k-m2 tehdään asuinkerrosalana ja liiketilaa tehdään vähintään 77 k-m2 tonttien 1 ja 6 kesken sovitusti.
Perustelut: Massoittelun poikkeamisista (kohta a.) ja liiketilan sijainnin poikkeamasta (kohta d.) johtuen liiketilat sijoittuvat tontin eteläreunalle, missä ne ovat huonommin saavutettavissa, koska ne eivät sijaitse alueen pääliikenneväylien läheisyydessä. Tämän vuoksi rakennusoikeutta on osoitettu 823 km2 osalta asuinrakentamiselle. Rakennettavan liiketilan kokonaismäärä tontilla on sovittu yhteistyössä tonttien 1 ja 6 toimijoiden kesken, jotta alueen kokonaisuus on asemakaavan tavoitteita mahdollisimman hyvin toteuttava. Kokonaisrakentamisen määrä tontilla (3.800 k-m2+pysäköintilaitos) on asemakaavan mukainen.”
KUULEMINEN
Naapurit on kuultu kaupungin toimesta. Naapurit on kuultu myös rakentamislupaa varten. Naapureilla ei ollut huomautettavaa hankkeesta.
POIKKEAMINEN
Tontti 837–122–652–6 on asemakaavassa osoitettu liike- ja toimistorakennusten sekä kulttuuritoimintaa ja julkista palvelua palvelevien rakennusten korttelialue, jolle saadaan sijoittaa myös ympäristöhäiriötä aiheuttamattomia työtiloja sekä asuntoja. Tontille 652–6 on osoitettu yleismääräykset: Tontti on tarkoitettu kerroksittain siten, että yksi maanalainen ja enintään neljä kerrosta ovat pääosin pysäköintilaitoksen käytössä ja kaksi kerrosta rakennusaloittain pysäköintilaitoksen käytössä ja kaksi kerrosta rakennusaloittain pysäköintilaitoksen katon yläpuolella sekä Hatanpään puistokadun puoli ja Boijenkadun alkuosa ovat seitsemänkerroksisia pääkäyttötarkoituksen mukaisesti. Asuntojen leikki- ja oleskelupiha sijoitetaan pysäköintilaitoksen katolle. Kattopihan tulee olla viihtyisä ja vehreä. Tontin rakennusalat muodostavat umpikorttelin, jonka ulkonurkat on rajattava rakennuksin. Kaikki rakennukset tulee rakentaa rakennusalan ulkokehään kiinni. Korttelialueen rajalla rakennuksen ja yleisen alueen väliin jäävä osa tontista käsitellään viereisen yleisen alueen tasoa vastaavaksi. Rakennusten pääasiallisena julkisivumateriaalina tulee käyttää paikalla muurattua tiiltä tai puuta. Parvekkeiden tulee olla sisäänvedettyjä. Yksittäisiä ulokeparvekkeita voi käyttää julkisivuaiheena. Pysäköintilaitosten julkisivujen tulee sopeutua arkkitehtuuriltaan korttelikokonaisuuteen. Rakennusten maantasokerrokseen tulee sijoittaa ikkunallisia tiloja ja kaupunkikuvaa elävöittäviä toimintoja. Rakennusoikeutta on osoitettu tontilla kolmelle rakennusalalle 3800 k-m2 yhteensä ja 11650 k-m2 pysäköintilaitokselle. Tontin pohjoisosan rakennusalalle on osoitettu määräys lpa900, joka osoittaa, että 900 k-m2 tontilla sallitusta kerrosalasta on rakennusalalla käytettävä liike- ja palvelutiloina.
Näistä poiketen tontille rakennetaan pysäköintilaitos tontin pohjoisosaan ja kaksi asuinkerrostaloa eteläosaan. Tontin pohjoisosaan sijoittuvan rakennusalan rakennusoikeus 2700 k-m2 käytetään tontin eteläosaan sijoittuviin asuinkerrostaloihin, mutta tontin kokonaisrakennusoikeus ei ylity. Poikkeavan massoittelun takia liiketilaa toteutetaan kaavasta poiketen 77 k-m2 tontin eteläosaan, Boijenkadun puolelle. Asuntojen leikki- ja oleskelupiha sijoittuu maantasolle, ja pihavarasto sijoittuu korttelin keskelle pysäköintilaitoksen seinää vasten, jolloin korttelista ei muodostu umpikorttelia. Pohjoisosaan toteutettavan pysäköintilaitoksen julkisivut toteutetaan teräsverkosta. Asuinkerrostalojen sisäpihanpuoleiset parvekkeet eivät ole sisäänvedettyjä. Asuinrakennukset ylittävät tontin eteläosien rakennusalat 1) Rakennus 1 ylittää asemakaavaan merkityn VI-kerroksisen rakennusalan pohjoisreunalla (n. 5,2 m) ja rakennus 2 ylittää asemakaavaan merkityn VI kerroksisen rakennusalan itäreunalla (pihan puolella) vähäisesti (n. 1,9 m).
Poikkeaminen voidaan erityisestä syystä myöntää, mikäli se ei RakL 57 §:n mukaisesti
- aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
- vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
- vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai
- johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
ASEMAKAAVOITUS
Tontti sijaitsee XXII kaupunginosassa (Hatanpää) uudella asuinalueella. Tontti rajautuu pohjoisessa ja idässä katualueisiin, etelässä ja lännessä sosiaalitointa, terveydenhuoltoa ja asumista palvelevien rakennusten korttelialueeseen.
Asuinkerrostalojen ja pysäköintilaitoksen rakentaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle.
Tampereen kaupungilla olevien tietojen mukaan rakennuspaikalla ei ole arvokkaita luontokohteita, joten poikkeaminen asemakaavasta ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista.
Rakennuspaikan läheisyydessä sijaitsee Hatanpään kartanon valtakunnallisesti merkittävä rakennetun kulttuuriympäristön alue sekä Hatanpään terveysasema, joka on Pirkanmaan rakennetun ympäristön kohde. Kaava mahdollistaa tontille asuinkerrostalojen ja pysäköintilaitoksen rakentamisen ja hanketta on ohjattu myös laaturyhmässä, joten poikkeaminen asemakaavasta ei vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista.
Vaikutuksiltaan merkittävänä rakentamisena pidetään ympäristöstään täysin poikkeavaa rakentamista, kuten kerrostalon rakentamista omakotialueelle tai suuren päivittäistavarakaupan perustamista. Nyt on kyse käyttötarkoitukseltaan asemakaavan mukaisesta asuinkerrostalojen ja pysäköintilaitosten rakentamisesta. Poikkeaminen asemakaavasta ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Ottaen huomioon hakijan selvityksen asemakaavayksikkö toteaa, että ehtojen mukaan toteutettuna poikkeaminen rakennusaloista, rakennusalakohtaisista rakennusoikeuksista, liiketilojen määrästä ja sijoittelusta sekä yleismääräyksistä ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä vaikeuta luonnon tai rakennetun ympäristön arvojen säilyttämistä koskevien tavoitteiden saavuttamista tai johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Poikkeamisluvan myöntämisellä ei ole merkittäviä vaikutuksia yritystalouteen.
Hallintosäännön 22 §:n 4 momentin 2) kohdan mukaan yhdyskuntalautakunta päättää poikkeamisluvista.
LIITTEET:
Kartat: Sijaintikartassa on esitetty rakennuspaikan sijainti ja poikkeuslupatilanne. Tontti rajautuu pohjoisessa Hatanpään puistokujaan, idässä Boijenkatuun, etelässä ja lännessä sosiaalitointa, terveydenhuoltoa ja asumista palvelevien rakennusten korttelialueeseen. Poikkeamislupahakemus sijaitsee osoitteessa Boijenkatu 2. Kohteen koillissuunnalla on kaksi aikaisempaa lupahakemusta, joille on annettu myönteiset päätökset vuosina 2018 ja 2019. Kohteen kaakkoissuunnalla on niin ikään kaksi aikaisempaa lupahakemusta, joille on annettu myönteiset päätökset vuosina 1999 ja 2024. Lisäksi kohteen länsisuunnalla on vuonna 2024 myönteisen päätöksen saanut aikaisempi lupahakemus. Asemakaavassa tontin pääkäyttötarkoitus on asemakaavassa osoitettu liike- ja toimistorakennusten sekä kulttuuritoimintaa ja julkista palvelua palvelevien rakennusten korttelialue, jolle saadaan sijoittaa myös ympäristöhäiriötä aiheuttamattomia työtiloja sekä asuntoja. Rakennusoikeus on rakennusaloilla 3800 k-m2 ja pysäköintilaitokselle 11650 k-m2. Suurin sallittu kerrosluku on kuusi. Autopaikkoja tulee osoittaa 1 autopaikka kerrostalojen 110 m2 kohti, 1 autopaikka toimistojen ja liiketilojen 100 m2 kohti sekä 1 autopaikka kaupungin oma ja ARA vuokratuotantoa, valtion korkotukikohdetta ja senioriasumisen 160 m2 kohti. Toteutettava autopaikkamäärä on pysäköintinormia 20 % alempi, mikäli hankkeessa toteutetaan keskitetty rakenteellinen pysäköinti sekä vuorottaispysäköinti ja/tai autopaikkojen nimeämättömyys. Tontille on osoitettu kolme rakennusalaa.
Poikkeamishakemus: Liitteessä on kerrottu hankkeen, rakennuspaikan ja hakijan tiedot.
Suunnitelmat: Rakennetaan tontin etelärajalle kaksi asuinkerrostaloa ja tontin pohjoisosaan pysäköintilaitos.