Kaupunginvaltuusto, kokous 24.10.2022

Perustelut

Kaupunkiympäristön palvelualue on valmistellut 20.5.2019 päivätyn ja 9.6.2020 tarkistetun asemakaavan ja asemakaavamuutoksen nro 8656. Asian hyväksyminen kuuluu kaupunginvaltuuston toimivaltaan.
Lisätietoja osoitteessa: https://www.tampere.fi/cgi-bin/kaava/kaavadoc?8656
Diaarinumero: TRE:7809/10.02.01/2017

Kaavan laatija

Projektiarkkitehti Vesa Kinttula
Tampereen kaupunki, kaupunkiympäristön suunnittelu, asemakaavoitus

Tiivistelmä

Asemakaavan keskeinen sisältö

Asemakaavan muutoksella mahdollistetaan hyvällä sijainnilla olevalle alueelle korkealaatuinen asuinrakentaminen joukkoliikenteen, raitiotien, palvelujen ja puistojen äärelle tukemaan monipuolista asuntotuotantoa, myös vuokra-asumista, sekä kaupungin kasvutavoitteita. Työpaikka-, liike- ja toimistoalue muutetaan asuinkerrostalojen alueeksi, johon sijoitetaan myös liike- ja toimisto- sekä palvelutilaa. Viitesuunnitelmassa oli valmisteluvaiheessa kaksi vaihtoehtoa VE1 ja VE2. Asemakaavan muutosehdotus on laadittu näiden vaihtoehtojen ja arviointien sekä saadun palautteen pohjalta.

Asemakaavassa on pääosin pistekerrostaloja, 8. - 12. kerrosta, yhteensä 13 kpl ja korttelin keskellä pihakansien alaiset autopaikat. Kerrosalaa 56.600 kem2, josta liike-, toimisto- ja työtilaa (ltot) tulee käyttää 945 kem2. Asuntokerrosalaa on yhteensä 54.475 kem2. Lisäksi saa sijoittaa yhteistiloja 1180 kem2.

Korttelitehokkuus on korttelialueilla e=2,32 mukaan lukien yhteiskäyttöalueet. Korttelitehokkuus pelkällä asuntokerrosalalla on noin e=2,23 ja aluetehokkuus on ealue=1,56. Kaava-alueen rakennusoikeus kasvaa noin 41.947 kem2 nykyisestä 14.653 kem2:stä. Uusia asukkaita voi tulla noin 1.360 (1/40 kem2). Työpaikkoja voi tulla noin 19 (1/50 kem2).

Asemakaavalla erotetaan osa tontista 833-9 yleisiksi viheralueiksi ja osa Kalevanharjun puistosta tonttialueeksi länsipäässä. Puistoaluetta tulee muutoksessa lisää 1.144 m2. Asemakaava-alueen koko on noin 3,5153 ha. Se rajautuu etelässä Kalevanharjun puistoon, idässä Sarvijaakonkatuun ja Sarvijaakonpolkuun ja pohjoisessa asuin- sekä liike-, toimisto- ja teollisuusrakennusten korttelialueisiin. Kaava-alueen korttelialueen määrä vähenee noin 1.797 m2, koska osa nykyisestä korttelialueesta muutetaan puistoalueeksi ja katualueeksi ja puistoalueesta muutetaan osa korttelialueeksi.

Uusia nimiä ovat ulkoilupoluilla Kalevanrinne ja Kalevankivenpolku sekä itäpään aukiolle Takojanaukio.

Rakennusoikeuden muutos
Asemakaava-alueella rakennusoikeus kasvaa nykyisestään 41.947 kem2.

Uusien okt-tonttien lukumäärä
Asemakaava-alueelle ei tule uusia okt-tontteja.

Asemakaavan toteuttaminen
Asemakaavan toteuttamista varten tehdään toteuttamissopimus kaupungin ja vuokraoikeuksien haltijoiden kesken. Kaavaa voidaan lähteä toteuttamaan heti sen saatua lainvoiman.

Kaava-alueen sijainti ja luonne
Suunnittelualue sijaitsee noin 2,5 km keskustasta itään Kalevanrinteen kaupunginosassa. Kaavamuutos koskee Kalevanrinteen kaupunginosassa Takojankatu 2 - 10 kiinteistöjä ja Takojankadun katualuetta ja Kalevanharjun puistoaluetta. Alueelta on lopettanut Vepsäläisen huonekaluliike ja Vaasan oy:n leipomo. Osittain toimintaa on liike- ja toimistorakennuksissa. Takojankadun varrella on kolme muuntamoa.

Asemakaavan tavoitteet
Asemakaavan tavoitteena on mahdollistaa alueen muutos asumiselle Kalevanrinteen alueen kehittymisen ja hyvän joukkoliikenteen saavutettavuuden pohjalta sekä parantaa Takojankadun liikenneoloja.

Asemakaava sisältyi Tampereen kaupungin kaavoitusohjelmaan 2018–2021 ja se oli ajoitettu vuodelle 2018. Kaavatyö on viivästynyt paikan olosuhteiden selvitystyön ja suunnittelun sekä eri neuvottelujen vuoksi.

Asemakaavaprosessin vaiheet
Asemakaava laaditaan tonttien vuokraoikeuksien haltijoiden aloitteesta yhdessä kaupungin kiinteistötoimen kanssa tehdyn yhteistyösopimuksen pohjalta, jossa määritellään kustannusjako mm. maaperän puhdistamisesta.

Aloitusvaihe
Osallistumis- ja arviointisuunnitelma kuulutettiin nähtäville 30.8. -20.9.2018 sekä lähettiin tiedoksi osallisille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatiin 8 viranomaiskommenttia sekä 4 mielipidettä.

Maakuntamuseo edellytti alueen rakennusten inventointia, arvottamista ja vaikutusten arviointia suurmaisemaan. Muinaismuistoja ei ole rekisterissä kaava-alueella, lukuun ottamatta Kalevankankaan sotahistoriallista aluetta, joka rajaa kaavaa.

Pirkanmaan ELY-keskus edellytti viranomaisneuvottelua (MRL 18.2 valvontatehtävän perusteella). Kaava sijoittuu ja rajoittuu RKY-alueisiin, sekä Kalevanharjun muinaismuistoalueeseen sekä maakunnallisesti merkittävään maisema-alueeseen.

Ympäristönsuojelun mukaan on huomioitava vanhan metsän alue länsipäässä, harjun reuna-alueiden puustoisuuden ja rinteen säilyminen  ja liikenteen melu. Pilaantuneet maat on selvitetty.

Joukkoliikenteen mukaan tuleva bussireitti Takojankadulle on huomioitava tilavarauksessa ja liikenteessä.

Pelastuslaitoksella ei ollut huomautettavaa.

Tampereen Veden mukaan vesijohtojen siirto tehdään hyödyn saajien kustannuksella, huomioitava olevat viemärit ja sadevesiviemärit.

Pirkanmaan liitto ei anna lausuntoa.

Viheralueet ja hulevedet -yksikkö kommentoi, että suunnitelmat tulee sovittaa maisemaan ja harjuun, ei pelastusreittejä puistoon, länsipään maisema-arvojen arviointi ja säilyminen tärkeää.

Lisäksi saatiin neljä mielipidettä, joissa kommentoitiin liikenteen määrän kasvua, puiston säilymistä, rakentamistapaa, pysäköintiongelmaa ja palveluiden turvaamista.

Kommentit ja mielipiteet kokonaisuudessaan ovat asemakaavan liitteenä palaute- ja vastineraportissa.

Valmisteluvaihe
Asemakaavaluonnoksen vaihtoehdot valmisteluaineistoineen kuulutettiin nähtäville 30.5. - 20.6.2019. Asemakaavamuutosta ja valmisteluaineistoja esiteltiin yleisötilaisuudessa 3.6.2019. Nähtävilläoloaikana saatiin kommentteja ja lausuntoja (5 kpl) sekä mielipiteitä (3 kpl). Yleisötilaisuudesta 3.6.2019 saatiin kommentteja ja kysymyksiä 20 kpl.

Lausunnoissa tuotiin esiin eri maisemallisten vaikutusten arvioinnin jatkaminen, rakentamisen korkeuden vaikutusten arvioiminen, suhde Kalevanharjun maisemaan ja muinaismuistoalueeseen, Kalevan RKY-alueen vaikutusten arvioinnin täydentäminen, Takojankatu 2 kiinteistön inventoinnin täydentäminen, palvelutarpeen selvittäminen sekä viranomaisneuvottelu ehdotuksen jälkeen ennen jatkokäsittelyä.

Kommenteissa ja mielipiteissä sekä yleisötilaisuudessa tuotiin esiin pysäköinnin ja liikenteen vaikutuksia, pyöräilyn suunnittelua, joukkoliikenneasiaa, rakentamisen korkeutta ja tiiviyttä, vanhojen puiden säilyttämistä sekä Kalevanharjun kulkuyhteyksiä.

Lausunnot ja mielipiteet sekä vastineet niihin ovat asemakaavan liitteenä palaute- ja vastineraportissa.

Viranomaisyhteistyö
Kaavan laatimisen yhteydessä on käyty seuraavia erillisneuvotteluja eri viranomaisten kanssa:
-    Aloitusvaiheen viranomaisneuvottelu 31.10.2018
-    Maakuntamuseon kanssa erillisneuvottelu 8.10.2019

Asemakaavaehdotus on käsitelty kaupunkikuvatoimikunnassa 31.3.2020, jonka palautteen pohjalta on ehdotusta muutettu.

Perustelut

Kaupunkiympäristön palvelualue on valmistellut 20.5.2019 päivätyn ja 9.6.2020 ja 30.8.2021 tarkistetun asemakaavamuutoksen nro 8656. Asian hyväksyminen kuuluu kaupunginvaltuuston toimivaltaan.

Lisätietoja osoitteessa: https://www.tampere.fi/cgi-bin/kaava/kaavadoc?8656

Diaarinumero: TRE:7442/10.02.01/2016, TRE:7809/10.02.01/2017

Kaavan laatija

Tampereen kaupunki, kaupunkiympäristön suunnittelu, asemakaavoitus

projektiarkkitehti Vesa Kinttula ja kaavoitusarkkitehti Milla Hilli-Lukkarinen.

Asemakaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 11.6. - 13.7.2020. Kaavaehdotuksesta saatiin lausunnot Pirkanmaan maakuntamuseolta ja Pirkanmaan ELY-keskukselta sekä yksi muistutus. Pirkanmaan liitto ilmoitti, ettei anna lausuntoa asemakaavaehdotuksesta.

Lausunnot:

Pirkanmaan maakuntamuseo totesi lausunnossaan, että alueen rakennusten dokumentointi on täydennettynä riittävä ja että kyseisillä rakennuksilla on arvoa Kalevanrinteen alueen ja tamperelaisen Iiike-elämän historian ilmentäjinä, mutta arvot eivät ole niin merkittäviä, että ne estäisivät rakennusten purkamisen. Kaavan vaikutuksia on tarkasteltu erityisesti suhteessa Kalevankankaan harjun siluettiin kaukomaisemassa. Kaavan mukaista rakentamista mallinnettaessa on todettu, että uudisrakentaminen ei tule vaikuttamaan harjun maisemalliseen arvoon, mikä on perustavanlaatuinen edellytys kaavahankkeen onnistumiseen. Pirkanmaan maakuntamuseo katsoo, että kaavamuutoksen vaikutukset Kalevan arvokkaisiin kulttuuriympäristöihin eivät ole niin merkittäviä, että kaavaratkaisu ei olisi kulttuurihistoriallisten arvojen osalta hyväksyttävissä. 

Tarkistetun muinaisjäännösaluerajauksen johdosta kaavaehdotuksessa esitetty rakentaminen sijoittuukin nyt hieman etäämmälle muinaisjäännöksestä kaava-alueen itäosassa. Korkeaa rakentamista suunnitellaan kaavaehdotuksessa kuitenkin yhä hyvin lähelle kiinteän muinaisjäännöksen pohjoisrajaa. Pirkanmaan maakuntamuseo pitää ratkaisua arkeologisen kulttuuriperinnön kannalta valitettavana, muttei niin merkittävänä, etteikö kaavaehdotus olisi hyväksyttävissä.

Kaavan hyväksymispäätös tulee lähettää tiedoksi Pirkanmaan maakuntamuseoon.

Pirkanmaan ELY-keskus lausuu rakentamisesta pilaantuneen maaperän päälle, melun ja valon huomioimisesta, valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen (RKY), Kalevan kirkko ja kaupunginosa sekä Kalevankankaan hautausmaa, huomioimisesta sekä Kalevankankaan muinaisjäännösalueen huomioimisesta. Johtopäätöksissä ELY-keskus katsoo, etteivät selvitykset ole riittäviä, eikä kaavaa voida näillä tiedoin viedä eteenpäin. Alueelle suunniteltu rakentaminen on mahdollista toteuttaa ainoastaan siinä tapauksessa, että alueen tuleville asukkaille pystytään takaamaan turvallinen, terveellinen ja viihtyisä asuinympäristö. Näiden kriteerien täyttymistä ei ELY-keskuksen näkemyksen mukaan ole toistaiseksi pystytty riittävän luotettavasti osoittamaan kaavan selvitysaineistosta. Kaavan vaikutukset eivät saa heikentää maakunnallisesti ja valtakunnallisesti arvokkaaksi todettuja arvoja ja vaikutukset tulee selkeästi käydä ilmi kaava-aineistosta. Näiden kriteerien täyttymistä ei ELY-keskuksen näkemyksen mukaan ollut toistaiseksi pystytty riittävän luotettavasti osoittamaan kaavan selvitysaineistosta. 

Asemakaavaehdotuksen aineistoa on muutettu, lisätty ja tarkistettu lausuntojen johdosta. Karttaa ja selostusta on tarkistettu sisällön osalta. 

Muistutus:

Yksityishenkilön nimettömänä annetussa muistutuksessa esitettiin kritiikkiä 70-luvun tyyliseen rakentamistapaan ilman, että esteettisyys ja ekologisuusarvot huomioidaan. Toivottiin bed zed -tyylistä vihreää ajattelua ja kaupungin ohjausta tähän suuntaan.

Muistutus ei aiheuta muutoksia kaava-aineistoon. Vastine on annettu liitteessä kaupungin vastine lausuntoihin ja muistutuksiin.

Viranomaisneuvottelu:

Ehdotusvaiheen viranomaisneuvottelu käytiin Pirkanmaan ELY-keskuksen aloitteesta 21.5.2021. Neuvottelun tarkoitus oli MRL § 66 mukaisesti todeta Kalevanrinteen asemakaavaan 8656 liittyvät valtakunnalliset, maakunnalliset ja muut keskeiset tavoitteet sekä niiden toteutuminen asemakaavaratkaisussa. Neuvottelussa käytiin läpi asemakaavaehdotuksesta saatu palaute ja sen huomioon ottaminen. Viranomaisilla ei ollut huomautettavaa tavasta, jolla palaute oli huomioitu. Neuvottelussa esiin tuli joitakin tarpeellisia tarkistuksia asemakaavan sisältöön. Pilaantuneiden maa-ainesten tekstin tarkistus ja sen historian kuvaus pyydettiin täydentämään asemakaavan selostukseen sekä täydentämään hulevesien imeyttämistä ja vesijohtojen suojaamista koskevia määräyksiä.

Kaava-aineistoon tehdyt muutokset ehdotuksen nähtävilläolon jälkeen

Asemakaavakartan puistoalueiden pääkäyttötarkoitukset (VP) on muutettu lähivirkistysalueiksi (VL) karttamerkintöjen yhteensopivuuden takia. Katualueelta on poistettu yksi puun suojelumerkintä turvallisuussyistä uuden pyöräilyväylän keskeltä. Katualueen tarkempi katusuunnitelma keväällä 2021 aiheutti Takojankadun poikkileikkauksessa levennystarpeen itäosan kiinteistöjen kohdalle, jotta jalkakäytävä saadaan sijoitettua katualueelle. 

Tampereen Veden vesijohdon muuttaminen puistoalueelle ei ole toivottavaa arkeologisten kaivausten mahdollisuuden takia. Asemakaavaan lisättiin yleismääräykseen teksti, että johto voidaan sijoittaa rasitteena korttelialueelle. Tarkempi sijainti selviää asemakaavan toteutusvaiheessa. 

Terveydensuojelun viranomaisneuvottelussa 21.5.2021 esittämän lausunnon johdosta on lisätty huleveden imeyttämistä ja vesijohtojen suojaamista koskeva määräys yleismääräykseen ja tarkistettu kaatopaikan historiaa selostukseen. Meluselvitysten jatkotyön pohjalta on tarkistettu ja merkitty osa melukaidetta Takojankadun länsipäähän korttelinrajasta alkaen muinaismuistoalueeseen asti. Yleismääräyksen opiskelija-asuntoja koskeva pysäköintimitoitus on korjattu pysäköintipolitiikan mukaiseksi. Muita tarkistuksia ei ole tehty karttaan. Kaavaselostus sekä palaute- ja vastineraportti ja kaupungin vastine lausuntoihin ja muistutuksiin -liite on täydennetty ja muutettu saavutettavaksi. Maaperän puhdistamisen asiakirjat on muutettu ja vaihdettu liitteissä. RKY- ja maisemaselvityksen lisäys on tehty lisäliitteeksi sekä yritysvaikutusten arviointilomake on liitetty aineistoihin.  Asemakaavaehdotuksen mitoitusluvut on tarkistettu asiakirjoihin Takojankadun katusuunnittelun jatkon korttelirajatarkistuksen pohjalta.

Asemakaavaehdotukseen tehdyt tarkistukset ja muutokset ovat luonteeltaan teknisiä muutoksia, hakijat ja kaupunki ovat hyväksyneet osaltaan tarkistukset. Tarkistukset eivät edellytä kaavaehdotuksen asettamista uudelleen nähtäville.

Perustelut

Asia jäi pöydälle 14.9.2021.

Perustelut

Asemakaavalla muodostuu entiselle pienteollisuusalueelle Takojankadun varrelle, osoitteessa Takojankatu 2-10, Kalevanrinteen kaupunginosaan, Kalevanharjun pohjoisrinteen viereen uusi noin 1360 asukkaan asuinkortteli. Työpaikkoja kivijalkaliiketiloihin tulee noin 20. Alueen käyttötarkoitus muuttuu työpaikka-, liike- ja toimistoalueesta asuinkerrostalojen alueeksi, johon sijoitetaan myös liike- ja toimisto sekä palvelutilaa. Asemakaavalla muodostuu asuinkerrostalojen korttelialuetta, jolle muodostuu rakennusoikeutta yhteensä 57 060 k-m2. Tästä on osoitettu asukkaiden yhteistiloille 1640 k-m2 ja liike-, toimisto- ja palvelutiloille 845 k-m2.

Asemakaava mahdollistaa Takojankadun laajentamisen ja bussiliikenteen pysäkin. Alueelta tullaan poistamaan vanhaan sorakuoppaan 1950-luvulla muodostunut ja hiekalla peitetty,  jo purettujen rakennusten alla oleva, yhdyskuntajätteen maankaatopaikka ennen rakennustöihin ryhtymistä. Puhdistus toteutetaan kaupungin tilaamana ja valvomana urakointina. Sujuvat ja turvalliset kävelyn ja pyöräilyn yhteydet osoitetaan parannettavan Takojankadun varteen ja julkinen ulkoiluyhteys Kalevanharjulle korttelin keskivaiheilta.

Kaava-alueen länsipäässä sijaitseva metsäinen alue säilyy virkistysalueena, jossa suurimmat männyt on asemakaavalla suojeltu, osin myös tontilla.

Asemakaavamuutokseen nro 8656 liittyvät yhteistyösopimukset (2 kpl) on laadittu Kiinteistö Oy Tampereen Takojankatu 2:n, Kauko Salmen ja kaupungin välillä sekä Arkta Rakennuttajat Oy:n, kiinteistöosakeyhtiö Tampereen Takojankatu 6:n ja kaupungin välillä ennen asemakaavoituksen käynnistymistä. Yhteistyösopimukset on hyväksytty kaupunginhallituksessa 25.6.2018 § 299 ja § 300.

Asemakaavamuutoksen nro 8656 toteuttamiseen liittyvä koko aluetta koskeva toteutussopimus on käsitelty asunto- ja kiinteistölautakunnan kokouksessa 7.9.2022 § 126. Yhteistyösopimuksen laatimisen jälkeen Arkta Rakennuttajat Oy:n ja kiinteistöosakeyhtiö Tampereen Takojankatu 6:n osalta on tehty yhtiöjärjestelyjä, minkä jälkeen tonttien 833-3 ja 833-9 uudeksi vuokraoikeuden haltijaksi ja toteutussopimuksen sopijapuoleksi on näiden pohjalta tilalle tullut Kiinteistö Oy Takojankadun tontit -niminen yhtiö.

Toteutussopimuksella Kiinteistö Oy Tampereen Takojankatu 2, Kauko Salmi, Kiinteistö Oy Takojankadun tontit ja kaupunki sopivat muun muassa asemakaavamuutosalueen nro 8656 kehittämisestä yli olemassa olevien kiinteistö- ja vuokra-alueiden rajojen, velvoitteistaan asemakaavoitukseen ja toteuttamiseen liittyvästä kustannuksista, investointikustannusten jakamisesta, asemakaavamuutoksella muodostuvan rakennusoikeuden jakamisesta, rakentamisen vaiheistamisesta sekä voimassa olevien vuokrasopimusten purkamisesta ja uusien vuokrasopimusten laatimisesta. Toteutussopimuksessa on huomioitu monipuolisen asuntotuotannon ja asuntokokojen toteutuminen kaava-alueelle.