Perustelut
Asunto Oy Tampereen Karjalaistalo -nimiselle yhtiölle on vuokrattu tontti 837-129-818-1, jonka pinta-ala on 2 814 m2 ja asemakaavasta tulkittu rakennusoikeus 4 272 k-m2. Tontin vuokra-aika on 1.1.2021 – 31.12.2070 ja tontin elinkustannusindeksiin sidottu indeksilukua 100 vastaava perusvuokra 4 558,54 euroa vuodessa (tämänhetkinen vuosivuokra 106 624,24 euroa).
Asunto Oy Tampereen Karjalaistalo on jättänyt tontin vuokraa koskevan kohtuullistamishakemuksen 27.8.2025.
Tampereen kaupungin asunto- ja maapolitiikan linjauksissa 2022-2025 on mahdollistettu kohtuullistamisen hakeminen maanvuokraan, jos tietyt asiat täyttyvät. Maanvuokran kohtuullistamista on mahdollista hakea asuntotontille, jonka asemakaavan mahdollistamasta rakennusoikeudesta on käytetty vähemmän kuin 80 %. Vuokralaisen tulee kustannuksellaan esittää asiantuntijalausunto, miksi rakennusoikeuden hyödyntäminen ei ole mahdollista johtuen esimerkiksi:
- rakennusteknisistä
- suojelullisista
- kaupunkikuvallisista
- RKY-arvioista johtuvista syistä (RKY = rakennettu kulttuuriympäristö)
Vuokran kohtuullistamiseen vaikuttavia seikkoja eivät ole esimerkiksi vuokralaisen varallisuus tai tontin ominaisuudet, kuten tontin maaperä (pehmeä, kostea, kallioinen, rinne tms.). Mikäli kohtuullistamisen edellytykset täyttyvät, kohtuullistetaan vuokraa rakentamattoman rakennusoikeuden osalta. Kohtuullistaminen myönnetään päätöstä seuraavan vuoden vuosivuokrasta alkaen.
Asunto Oy Tampereen Karjalaistalon hakemuksen ja sen liitteenä olleen asiantuntijalausunnon mukaan tontilla on asemakaavan mukaan rakennusoikeutta 4 677 k-m2 ja siitä on käytetty 3 601 k-m2 eli 77 %.
Yhtiön selvityksen mukaan tontin rakentaminen ei ole toteutunut kaikilta osin voimassa olevan asemakaavan mukaisesti. Alkuperäisissä suunnitelmissa tässä korttelissa kaksikerroksisten kadun suuntaisten rakennusalojen käyttämisestä on kauttaaltaan luovuttu ja korkeat asuinrakennukset on suunniteltu niin, että asuin- tai liiketiloja ja niiden ikkunoita on maantasokerroksesta alkaen koko pitkän sivun matkalta, myös näillä kaavanmukaisesti kaksikerroksisille rakennuksille tarkoitetuilla alueilla. Näin ollen kadun suuntaisten kaksikerroksisten osien rakennusoikeuden käyttäminen on mahdotonta.
Nykyiset rakennukset on myös suunniteltu asemakaavan rakennusalaa kapeampina, joten osa rakennusoikeudesta on käyttämättä tämän vuoksi. Siten alkuperäisistä suunnitteluratkaisuista johtuen rakennusoikeuden täysimääräinen käyttö ei ole mahdollista.
Yhtiön hakemuksen mukaan RKY-alueella ei lisärakentaminen olisi mahdollista ilman laajempaa asemakaavatasoista tarkastelua.
Kiinteistötoimen tilaaman selvityksen mukaan asemakaavasta tulkittu rakennusoikeus on yhtiön asiantutijalausunnon mukainen 4 677 k-m2 ja siitä on käytetty 3 614 k-m2. Selvityksen mukaan tontilla on käyttämätöntä rakennusoikeutta ja sen hyödyntäminen voisi olla vähäisessä määrin mahdollista. Selvityksessä todetaan, että asemakaava on vanha (1955) ja kiinteistö sijaitsee välittömästi valtakunnallisen RKY-alueen vieressä, minkä vuoksi täydennysrakentaminen edellyttää asemakaavan ajanmukaisuuden arviointia.
Asemakaavoitukselta saadun lausunnon mukaan vuoden 1955 asemakaava on pääosin toteutunut, joten lain mukaista tarvetta asemakaavan ajanmukaisuuden arvioinnille ei nouse. Tontti ei kuulu valtakunnallisesti tai maakunnallisesti merkittävään rakennettuun kulttuuriympäristöön. Tontilla on voimassa olevan asemakaavan mukaista rakennusoikeutta hyödynnettävissä.
Kiinteistötoimen tilaaman selvityksen ja asemakaavoituksen lausunnon perusteella käyttämättömän rakennusoikeuden hyödyntäminen on mahdollista, joten vuokralainen ei ole oikeutettu vuokran kohtuullistamiseen.
Todettakoon, että vuokrasopimusta uudistettaessa vuonna 2020 on asemakaavan mukaiseksi rakennusoikeudeksi tulkittu 4 272 k-m2 ja vuokra on määritelty tämän mukaisesti. Vuokralaisen esittämän selvityksen mukaan tontin asemakaavan mukainen rakennusoikeus olisi hieman suurempi eli 4 677 k-m2. Vuokra peritään kuitenkin asunto- ja kiinteistölautakunnan 25.3.2020 § 38 tekemän päätöksen mukaisesti.
Toimivalta: Hallintosäännön 21 §:n 2 momentin 3) kohdan perusteella asunto- ja kiinteistölautakunta päättää maa- ja vesialueiden, rakennusten sekä niihin liittyvien tilojen ja alueiden vuokraamisesta.
Päätösehdotus
Esittelijä
Asunto Oy Tampereen Karjalaistalo -nimiselle yhtiölle (Y-tunnus 0206120-2) vuokratun tontin 837-129-818-1 vuokraa ei kohtuullisteta.