Kaupunginvaltuusto, kokous 14.12.2020

Perustelut

Kaupunkiympäristön palvelualue on valmistellut 3.6.2019 päivätyn ja 25.11.2019 tarkistetun asemakaavamuutoksen nro 8462. Asian hyväksyminen kuuluu kaupunginvaltuuston toimivaltaan.

Lisätietoja osoitteessa: https://www.tampere.fi/cgi-bin/kaava/kaavadoc?8462

Diaarinumero: TRE:3414/10.02.01/2018

Kaavan laatija: Tampereen kaupunki, kaupunkiympäristön suunnittelu, asemakaavoitus, projektiarkkitehti Anna Hyyppä

Asemakaavan keskeinen sisältö
Asemakaavalla mahdollistetaan kahden liike- ja toimistorakennustontin muuttaminen asuinkäyttöön sekä tonttien täydennysrakentaminen. Tontilla nro 3 entinen Hämeen Kenkätehtaan rakennus korvataan uudella 10-kerroksisella opiskelija-asuinrakennuksella. Tontilla nro 60 entisen teollisuusrakennuksen päälle rakennetaan lisäkerroksia. Suunnittelualueen kokonaiskerrosala on 10 220 k-m² ja tehokkuus e=5,55. Rakennusoikeus kasvaa yhteensä 3856 k-m².

Kaava-alueen sijainti ja luonne
Suunnittelualue sijaitsee Tullin kaupunginosassa osoitteessa Pinninkatu 45 ja 47. Asemakaavan muutos koskee tontteja nro 311-3 ja 60, jotka rajautuvat Pinninkatuun ja Varastokatuun. Tontilla nro 3 sijaitsee nelikerroksinen, 1951 valmistunut entinen Hämeen Kenkätehtaan tiilirakennus. Tontilla nro 60 sijaitsee viisikerroksinen, 1948 teollisuuskäyttöön valmistunut tiilirakennus. Molemmat rakennukset ovat olleet 1970-luvulta alkaen toimistokäytössä.

Asemakaavan tavoitteet
Asemakaavamuutoksen hakijoiden tavoitteena on muuttaa tonttien käyttötarkoitus asumiseen. Tontilla nro 3 tavoitteena on nykyisen rakennuksen purkaminen ja korvaaminen uudella opiskelija-asuintalolla. Tontilla nro 60 tavoitteena on nykyisen rakennuksen korottaminen. Kaupungin tavoitteena on kehittää Tullin aluetta Tullin yleissuunnitelman pohjalta monipuoliseksi ja eläväksi kaupunginosaksi, jossa on työpaikkojen lisäksi asumista ja palveluita. Täydennysrakentamisen yhteydessä pihat suunnitellaan vihreämmiksi ja pysäköinti sijoitetaan ensisijaisesti maan alle. Katutasoon sijoitetaan liiketilaa. Hankkeen merkittävät ympäristövaikutukset selvitetään ja alueen kaupunkikuvalliset ja kulttuuriympäristön arvot huomioidaan suunnittelussa.

Asemakaavaprosessin vaiheet
Asemakaava laaditaan tonttien omistajien Kiinteistö Oy Pinninkatu 45:n ja Kiinteistö Oy Pinninkatu 47:n aloitteesta. Tonttia nro 3 koskeva osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä 20.12.2012–24.1.2013. Tuolloin tontin omistajan tavoitteena oli rakennuksen peruskorjaaminen asuinkäyttöön. Tontin nro 60 omistaja jätti asemakaavan muutoshakemuksen 4.12.2013 ja tontti liitettiin samaan kaava-alueeseen.

Aloitusvaiheen jälkeen asemakaavamuutoksen hakijoiden tavoitteet ovat tarkentuneet. Tavoitteena on nyt tontin täydennysrakentaminen Tullin alueen yleissuunnitelman pohjalta. Molempia tontteja koskeva tarkistettu osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä 14.6.–9.8.2018. Siitä saatiin kolme viranomaiskommenttia ja neljä mielipidettä.

Asemakaavan valmisteluaineisto oli nähtävillä 6. - 27.6.2019. Siitä saatiin seitsemän lausuntoa ja kolme mielipidettä. Pirkanmaan ELY-keskus toteaa Tullin täydennysrakentamisen olevan yhdyskuntarakenteen kehittämisen kannalta perusteltua. Yleissuunnitelma ei ole MRL:n mukainen eikä sillä ole asemakaavoitusta ohjaavia oikeusvaikutuksia. ELY-keskus otti kantaa myös mm. valaistusolosuhteisiin ja ulko-oleskelualueisiin. Pirkanmaan maakuntamuseon mukaan Pinninkatu 45:n korottaminen on mahdollista edellyttäen, että säilyvä osa säilyttää kaupunkikuvallisen asemansa. Pinninkatu 47:n rakennuksen purkaminen on valitettavaa mutta tässä tapauksessa mahdollista. Uudisrakennuksen sopivuutta ympäristöön tulee vielä tarkastella. Pirkanmaan liiton mukaan täydennysrakentaminen edistää maakuntakaavan toteutumista. Vaikutuksia maakunnallisesti merkittävään rakennettuun kulttuuriympäristöön ei kuitenkaan ole riittävästi tutkittu eikä ratkaisu siten ole maakuntakaavan mukainen. Vaikutusten arviointia ja vaihtoehtojen vertailua tulee täydentää. Ympäristöterveys edellytti, että melun ohjearvot alitetaan. Viheralueet ja hulevedet -yksiköllä, ympäristönsuojelulla ja Pirkanmaan pelastuslaitoksella ei ollut huomautettavaa.

Mielipiteissä tonttien muuttamista asuinkäyttöön pidetään mahdollisena, mutta vastustetaan purkamista ja 12-kerroksista rakennusta. Täydennysrakentamisen tulee soveltua ympäristöön ja korkea rakentaminen tulisi sijoittaa Tullin työpaikkavaltaisille reunavyöhykkeille, jossa se aiheuttaa vähemmän haittaa asumiselle.

Kaupunkikuvatoimikunta käsitteli suunnitelmia 6.8.2019 ja totesi, että Tullin alue on välittävä osa radan suurivolyymisten massojen ja itäpuolisen väljemmän kaupunkirakenteen välillä, joten tehokkuuden nostaminen on periaatteessa mahdollista. Ainakin toinen vanhoista tehdasrakennuksista tulee säilyttää ja vanha räystäslinja tulee jättää selkeästi näkyviin.

Asemakaavaan merkittiin Pinninkadun puoleista nykyistä räystäslinjaa vastaava korkeusasema, jonka yläpuolella julkisivun tulee olla sisäänvedetty tai käsitelty muusta julkisivusta poikkeavalla tavalla. Tontin nro 3 suurinta kerroslukua madallettiin kahdestatoista kymmeneen. Asemakaavan vaikutusten arviointia täydennettiin ja melusuojausta koskevia kaavamääräyksiä tarkistettiin yhdyskuntalautakunnan 27.8.2019 hyväksymien melulinjausten perusteella. Suunnittelun tarkennettua tontin nro 60 liiketilan määrä täsmentyi.

Perustelut

Kaupunkiympäristön palvelualue on valmistellut 3.6.2019 päivätyn ja 25.11.2019 tarkistetun asemakaavamuutoksen nro 8462. Asian hyväksyminen kuuluu kaupunginvaltuuston toimivaltaan.

Lisätietoja osoitteessa: https://www.tampere.fi/cgi-bin/kaava/kaavadoc?8462
Diaarinumero: TRE:3414/10.02.01/2018
Kaavan laatija: Tampereen kaupunki, kaupunkiympäristön suunnittelu, asemakaavoitus, projektiarkkitehti Anna Hyyppä

Asemakaavaehdotus oli nähtävillä 12.12.2019-20.1.2020. Siitä saatiin kolme viranomaisten lausuntoa ja kolme muistutusta.

Pirkanmaan ELY-keskuksen mukaan asemakaavaehdotus ei kaikilta osin täytä asemakaavalle asetettuja sisältö- ja laadullisia vaatimuksia. Asemakaava ei perustu riittäviin selvityksiin vaihtoehtojen tarkastelun osalta. Ratkaisu ei vaali riittävästi rakennettua ympäristöä eikä kauttaaltaan mahdollista terveellisen ja viihtyisän elinympäristön edellytyksiä. Kaavaratkaisu asettaa kiinteistöjen omistajat eriarvoiseen asemaan rakennetun ympäristön suojelun ja rakennusoikeuden määrän perusteella. Ratkaisu uhkaa rakennetun ympäristön arvoja, eikä riittävällä tavalla perustu yleispiirteisempien kaavojen ohjausvaikutukseen. ELY-keskus esittää, että asemakaava palautetaan valmisteluun.

Pirkanmaan maakuntamuseon mukaan Pinninkatu 45:n korotusosa antaa tilaa alkuperäisen rakennuksen funkismuodoille. Pinninkatu 47:n rakennuksen säilyttäminen on katsottu teknisesti ja käytön kannalta mahdottomaksi. Purkaminen on valitettavaa, mutta tässä tapauksessa mahdollista. Kaavaselostuksessa todetaan asianmukaisesti purkamisen heikentävän Tullin kulttuurihistoriallisia arvoja. Pinninkatu 47:n uudisrakennus katkeaa visuaalisesti kahtia alkuperäisen räystäslinjan kohdalla. Uudisrakennus ei siten tue korttelin ehjää kokonaisilmettä ja heikentää Pinninkatu 45:n säilyvän osan historiallista kertovuutta ja erottuvuutta. Julkisivujen sisäänveto istuu luontevasti kokonaisuuteen.

Pirkanmaan liitto totesi, että kaavaselostusta on riittävällä tavalla täydennetty vaikutusten arvioinnin ja vaihtoehtojen vertailun osalta. Pinninkatu 47:n rakennuksen purkaminen ja arvokkaan kulttuuriympäristöperinnön häviäminen on erittäin valitettavaa, mutta perustelluista syistä ymmärrettävä ratkaisu.

Muistutuksissa Pinninkatu 47:n uudisrakennusta pidetään liian korkeana, sillä se ei sovellu ympäristöön ja aiheuttaa merkittävää haittaa naapurikiinteistöille ja asukkaille. Purkaminen olisi menetys alueen teolliselle historialle. Opiskelija-asumisen autopaikkavaatimuksista olisi syytä luopua.

Suunnittelun aikana on selvitetty tontin nro 3 (Pinninkatu 47) nykyisen rakennuksen muuttamista asuinkäyttöön ja korottamista. Asemakaavaa laadittaessa on arvioitu MRA 1 §:n mukaiset vaikutukset ja selostuksessa on kuvattu esillä olleet vaihtoehdot asemakaavan laajuus huomioiden. Kaupunkikuvallisia vaikutuksia on havainnollistettu kuvaparein asemakaavaselostuksessa sekä asemakaavan liitteenä olevassa viitesuunnitelmassa. Suunnitelman kaupunkikuvallisia vaikutuksia on arvioitu ja ohjattu myös kaupunkikuvatoimikunnassa. Kaavahankkeen laajuus ja vaikutukset eivät edellytä laajempia selvityksiä.

Asemakaavan mahdollistama tontin nro 3 rakennuksen purkaminen vähentää Tullin alueen kulttuuriympäristöarvoja, mutta museoviranomaisen mukaan purkaminen on tässä tapauksessa mahdollista. Asemakaavassa on annettu suojelumääräys tontin nro 60 säilyvälle rakennuksen osalle sekä määräyksiä uudisrakentamisen sovittamisesta arvoympäristöön. Nykyisen räystäslinjan hahmottumista on pidetty suunnitteluprosessin ajan kaupunkikuvallisesti tärkeänä muistumana vanhasta tehdasrakennuksesta, joten se on osoitettu kaavassa. Viitesuunnitelmassa on esitetty yksi mahdollisuus uudisrakentamisen sovittamisesta arvoympäristöön.

Asemakaava on laadittu kahden tontin yhteistarkastelujen pohjalta. Kiinteistöt ovat kuitenkin erilaisia, erilaisessa kunnossa ja niiden omistajilla on erilaiset tavoitteet. Kaavaratkaisut eivät siten voi olla identtisiä kaikilla tonteilla, ja jokaisessa asemakaavassa arvioidaan täydennysrakentamisen mahdollisuus todettujen arvojen ja laadittujen selvitysten pohjalta.

Rakentaminen tukeutuu valmiiseen yhdyskuntarakenteeseen sitä täydentäen. Kaupunkirakenteen tiivistäminen, asumisen lisääminen ja ympäristön laadullinen kehittyminen ovat kaupungin täydennysrakentamistavoitteiden mukaisia toimenpiteitä. Asemakaavamuutos tukee Tullin alueen monipuolistumista ja liittymistä osaksi kaupungin laajentuvaa ydinkeskustaa. Alueen käyttötarkoitus on strategisen osayleiskaavan mukainen ja rakentamisen tehokkuus kaupungin ydinkeskustaan soveltuva.

Asemakaava on valmisteltu yhdyskuntalautakunnan 27.8.2019 hyväksymien Tampereen kaupungin melulinjausten mukaisesti. Asemakaavassa määrätään asuntojen aukeamissuuntaa ja edellytetään meluntorjuntasuunnitelmaa rakennuslupamenettelyn yhteydessä. Asuintiloille, parvekkeille, terasseille sekä leikki- ja oleskelualueille asetettujen melun ohjearvojen tulee alittua ja melusuojauksen toteutuminen tulee varmistaa myös vaiheittain rakennettaessa. Asemakaava edellyttää myös, että rakennusten suunnittelussa estetään ympäristön ilman epäpuhtauksien siirtyminen sisätiloihin. Näin mahdollistetaan terveellisen, turvallisen ja viihtyisän asuinratkaisun syntyminen melun ja ilmanlaadun osalta. Viitesuunnitelmassa on osoitettu, että valokulmat korttelissa täyttyvät. Asemakaavan pysäköintinormit ovat kaupungin pysäköintipolitiikan (2019) mukaiset ja niissä on huomioitu opiskelija-asuminen.

Asemakaavaratkaisua ei muutettu palautteen perusteella. Viitesuunnitelman havainnekuvia ja selostuksen vaikutusten arviointia täydennettiin.

Perustelut

Asemakaavalla mahdollistetaan kahden liike- ja toimistorakennustontin muuttaminen asuinkäyttöön sekä tonttien täydennysrakentaminen. Tontilla 3 entinen teollisuusrakennus korvataan uudella asuinrakennuksella ja tontilla nro 60 rakennetaan lisäkerroksia nykyisen rakennuksen päälle. Kokonaiskerrosala on 10 220 k-m2, josta uutta kerrosalaa on 3 856 k-m2.

Asemakaavamuutokseen nro 8462 liittyvät maankäyttösopimukset (2 kpl) on hyväksytty asunto- ja kiinteistölautakunnan kokouksessa 11.11.2020, § 153 ja § 154. Tonttien 311-60 ja 311-3 kohdalla voimassa olevien asemakaavojen pääkäyttötarkoitukset eivät ole olleet asumista, joten niitä koskevissa maankäyttösopimuksissa ei sovelleta täydennysrakentamisen kannustimia.