Kaupunginvaltuusto, kokous 14.12.2020

Perustelut

Asemakaavamuutoksella mahdollistetaan korttelin täydennysrakentaminen ja päivitetään arvorakennusten suojelumääräykset. Korttelin käyttötarkoitus muuttuu monipuoliseksi keskustatoimintojen korttelialueeksi. Uudisrakentaminen sijoittuu korttelin sisäosiin ja pysäköinti maan alle. Rakennusten alimpiin kerroksiin sijoittuu pääsääntöisesti liike- ja palvelutiloja. Kortteliin mahdollistetaan uusien jalankulkuyhteyksien avaaminen ja tonttien yhteisiä huolto- ja pysäköintijärjestelyjä.

Tontilla nro 4 muutetaan nykyisiä liike- ja toimistotiloja asunnoiksi ja korvataan vanha pihasiipi 3–8-kerroksisella uudisrakennuksella. Tontilla nro 11 korvataan matala piharakennus 7-kerroksisella uudisrakennuksella. Tontilla nro 12 puretaan toinen pihasiipi ja rakennetaan tilalle 7–9-kerroksinen uudisrakennus. Suunnittelualueen kokonaiskerrosala on 21 280 k-m² ja tehokkuus e=3,0. Rakennusoikeus kasvaa n. 6180 k-m².

Kaava-alueen sijainti ja luonne

Suunnittelualue sijaitsee II kaupunginosassa Tampereen ydinkeskustassa Keskustorin laidalla. Korttelin nro 10 tontit nro 4, 11 ja 12 käsittävä kaavamuutosalue rajautuu Puutarhakatuun, Aleksis Kiven katuun ja Kauppakatuun. Keskustori ympäristöineen on Tampereen hallinnollinen, kaupunkikuvallinen, toiminnallinen ja historiallinen ydin, jossa sijaitsevat kaupungin merkittävimmät julkiset rakennukset. Korttelin eteläpuolinen Kauppakatu on kaupungin alkuperäinen pääkatu ja länsipuolella korttelia rajaa Kuninkaankadun kävelykatuosuus. Pääosin liike- ja toimistokäytössä oleva kortteli 10 on kaupungin vanhimpia kortteleita. Suunnittelualueella sijaitsevat Pantin talo, Sandbergin eli Kekäleen talo sekä Osuuspankin talo.

Asemakaavan tavoitteet

Tonttien omistajien tavoitteena on kehittää korttelin elinvoimaisuutta, lisätä asumista ja katutason kaupallista houkuttelevuutta, monipuolistaa tonttien käyttötarkoitusta sekä selvittää mahdollisuudet maankäytön tehostamiseen. Kaupungin tavoitteena on korttelin kehittäminen korttelisuunnitelman periaatteiden mukaisesti alueen kulttuuriympäristöarvot huomioiden. Suunnittelutyön yhteydessä selvitetään hakijan suunnitelmien toteuttamiskelpoisuus. Suunnittelussa otetaan huomioon alueen sijainti kaupunkirakenteessa ja kaupunkikuvallinen luonne. Täydennysrakentaminen sovitetaan ympäröivään kaupunkirakenteeseen.

Asemakaavaprosessin vaiheet

Asemakaava laaditaan tonttien omistajien aloitteesta. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma kuulutettiin nähtäville 26.6.–21.8.2014 ja siitä saatiin Tampereen Veden kommentti.

Asemakaavan valmisteluaineisto kuulutettiin nähtäville 12.1.–2.2.2017 ja suunnitelmia esiteltiin yleisötilaisuudessa 25.1.2017. Aineistosta saatiin kuusi viranomaisten lausuntoa ja yksi mielipide. Hulevesisuunnittelu otti kantaa korttelin hulevesien hallintaan, Tampereen Sähköverkko Oy kiinteistömuuntamoiden säilyttämiseen ja terveydensuojelu tulevien toimintojen terveysvaikutuksiin. Pirkanmaan maakuntamuseo kommentoi alueen kulttuurihistoriallisia arvoja, hankkeen kaupunkikuvallisia vaikutuksia, Pantin talon pihasiiven purkamista sekä mahdollisia kaupunkiarkeologisia jäännöksiä. Museovirasto otti kantaa Tirkkosen talon kulttuurihistoriallisten arvojen turvaamiseen. Ympäristönsuojelulla ei ollut kommentoitavaa. Mielipiteessä toivottiin uusien, Keskustorille näkyvien rakennusten sovittamista vanhojen rakennusten kattomaailmaan.

Saadun palautteen ja käytyjen keskustelujen perusteella viitesuunnitelmassa tarkasteltiin piha-alueiden istutusmahdollisuuksia hulevesien hallintaa varten ja asemakaavassa annetaan määräyksiä pihojen laadusta. Tontilta nro 12 varattiin tila muuntamolle. Asemakaava edellyttää, että rakennusten 1. ja 2. kerrokseen sijoitetaan liike- ja palvelutiloja, jolloin asuminen sijoittuu pääosin rauhallisempiin yläkerroksiin. Sandbergin talon porrashuoneen suojelumääräystä tarkennettiin ja asemakaavaselostukseen lisättiin maininta mahdollisesti löytyvistä kaupunkiarkeologisista jäännöksistä. Uudisrakennusten ylimpiä kerroksia koskevia määräyksiä tarkennettiin.

Asemakaavan aloitusvaiheen viranomaisneuvottelu järjestettiin 14.3.2017. Suunnitelmia käsiteltiin kaupunkikuvatoimikunnassa 19.12.2017. Tirkkosen talon suojelukysymyksiä on käsitelty työpalavereissa Museoviraston ja Pirkanmaan ELY-keskuksen kanssa.

Asunto Oy Hämeenpohja (tontti nro 10-3) päätti irtautua asemakaavamuutoksesta 20.2.2017 ja Kiinteistö Oy Tirkkosentalo (tontti nro 10-13) 12.10.2018. Kaava-aineisto päivitettiin tältä osin.

Asemakaavan toteuttaminen

Asemakaava voidaan toteuttaa sen saatua lainvoiman. Pysäköinnin ja huollon yhteisjärjestelyt sekä pihan ja jalankulkuyhteyksien kehittäminen edellyttävät koko korttelin kiinteistöjen yhteistyötä ja keskinäisiä sopimuksia. Mikäli pihojen maansiirtotöiden yhteydessä havaitaan vanhoja kivi- tai puurakenteita, tulee niistä ilmoittaa Pirkanmaan maakuntamuseoon.

Maankäyttösopimukset laaditaan ennen kaavaehdotuksen käsittelyä kaupunginhallituksessa.

Asemakaavaehdotuksesta pyydetään lausunnot Pirkanmaan ELY-keskukselta ja Pirkanmaan maakuntamuseolta.

Perustelut

Asemakaavaehdotus oli nähtävillä 1.11.–3.12.2018 ja siitä pyydettiin lausunnot Pirkanmaan ELY-keskukselta ja Pirkanmaan maakuntamuseolta. Muistutuksia ei saatu.

Pirkanmaan maakuntamuseo pitää Pantin talon eteläsiiven purkamista erittäin valitettavana. Asemakaavaehdotus muuttaa kaava-alueen ja Keskustorin kaupunkikuvaa sekä heikentää jossain määrin kaava-alueen kulttuurihistoriallisia arvoja. Tämä on huomioitu asianmukaisesti vaikutusten arvioinnissa. Samalla kaava kuitenkin myös suojelee poikkeuksellisen merkittäviä rakennuskulttuurin arvoja, jotka ovat aiemmin olleet osittain vailla suojelua. Kokonaisuutena asemakaavaehdotus on kulttuuriympäristön arvojen osalta hyväksyttävissä.

Pirkanmaan ELY-keskus totesi, että uudisrakennukset erottuvat selvästi arvorakennuksista erityisesti Keskustorin suunnasta. Tontti- ja korttelikohtaiset kaavahankkeet, joilla pyritään ympäristöään korkeampaan rakentamiseen, ovat ongelmallisia varsinkin kulttuurihistoriallisessa ympäristössä. Kaupunkikeskustan täydennysrakentaminen tulisi selvittää kokonaisuutena ja uudisrakentamisen tulee olla hierarkkisesti alisteista. Lisärakentaminen lisää liikennettä ja asumisen ulko-oleskelutilat tulee toteuttaa. Arvorakennusten osalta kaavassa on asianmukaiset suojelumerkinnät. Korttelin sisäosien korkea rakentaminen on heikennys kaupunkikuvan kannalta. Historiallisessa keskustassa täydennysrakentaminen tulee olla korkeatasoista ja se tulee sopeuttaa ympäröivään mittakaavaan ja kulttuuriympäristön ominaispiirteisiin erityisesti valtakunnallisesti merkittävien RKY-alueiden yhteydessä.

Lausuntojen perusteella korttelin ylin kerrosluku madallettiin yhdeksästä kahdeksaan. Asemakaavan pysäköintinormit päivitettiin 29.1.2019 hyväksytyn pysäköintipolitiikan mukaisiksi.

Perustelut

Kolmen tontin yhteisellä asemakaavamuutoksella mahdollistetaan tonttien täydennysrakentaminen ja päivitetään arvorakennusten suojelumääräykset. Tonttien käyttötarkoitus muuttuu monipuolisemmaksi keskustatoimintojen korttelialueeksi. Uudet asuin- ja liikerakennukset sijoittuvat korttelin sisäosiin. Kokonaiskerrosala on 21 000 k-m2, josta uutta kerrosalaa on 5 900 k-m2.

Asemakaavamuutokseen nro 8557 liittyvät maankäyttösopimukset (2 kpl) on hyväksytty asunto- ja kiinteistölautakunnan kokouksessa 11.11.2020, § 150 ja § 151. Voimassa olevassa asemakaavassa tontin 10-12 pääkäyttötarkoitus ei ole ollut asumista, joten sitä koskevassa maankäyttösopimuksessa ei sovelleta täydennysrakentamisen kannustimia. Tontin 10-11 kohdalla voimassa olevan asemakaavan pääkäyttötarkoitus sen sijaan on mahdollistanut asuinrakentamisen, joten sitä koskevassa maankäyttösopimuksessa huomioidaan täydennysrakentamisen kannustimet.