Perustelut
Poikkeamispäätös MRL 171 §:n nojalla MRL § 53:n mukaisesta rakennuskiellosta.
Tontilla sijaitseva, 1950-1960 -luvun taitteessa valmistunut asuinrakennus halutaan purkaa sen huonokuntoisuuden takia. Purkamisen jälkeen tontille halutaan rakentaa autotalli sekä 1-2 -kerroksinen asuinrakennus. Tontti on asetettu asemakaavan laatimista varten rakennuskieltoon 17.9.2022 asti.
Yhdyskuntalautakunta antoi hakemuksesta kielteisen päätöksen 30.10.2019. Päätöksestä valitettiin Hämeenlinnan hallinto-oikeuteen. Hämeen hallinto-oikeus kumosi yhdyskuntalautakunnan tekemän kielteisen päätöksen ja palautti hakemuksen takaisin valmisteltavaksi. Syynä tähän oli se, että hakija oli vuodenvaihteessa 2019-2020 teettänyt uuden kuntotutkimuksen, jonka tulosten perusteella hallinto-oikeus katsoi, että asiaa tulee kaupungilla tarkastella uudelleen.
KUULEMINEN
Naapurit on kuultu uudelleen syksyllä 2020. Naapurit on kuultu osittain hakijan ja osittain kaupungin toimesta. Kaupunki kuuli naapureita myös rakennuslupaa varten. Kahdella naapurilla oli huomautettavaa hankkeesta.
Muistutuksissa otettiin kantaa rakentamisen vaikutuksiin alueella olevaan paineelliseen pohjaveteen sekä paineellisen pohjaveden muutoksien aiheuttamiin mahdollisiin vaikutuksiin naapurikiinteistöillä. Muistutuksissa vastustettiin tontilla nyt olemassa olevan asuinrakennuksen purkamista ja uudisrakennusten rakentamista.
Muistutukset ovat hakemuksen liitteenä. Henkilötietoja sisältävien muistutusten verkkojulkisuutta on rajattu. Muistutukset näkyvät yhdyskuntalautakunnan jäsenille.
Asemakaavoituksen vastine:
Tontti sijoittuu paineellisen pohjaveden alueelle, mikä aiheuttaa erityisvaatimuksia, mikäli perustamistavaksi valitaan paalutus. Paalutusta varten päätöksessä annetaan ehtoja. Purettavaksi esitetystä rakennuksesta on teetetty uusi kuntotutkimus, johon tutustuttuaan Pirkanmaan maakuntamuseo lausunnossaan puoltaa rakennuksen purkamista sen huonon kunnon vuoksi. Uudisrakentaminen on tavanomaista pientalorakentamista, mikä soveltuu eri vuosikymmeninä rakentuneelle alueelle.
POIKKEAMINEN: Rakennuskielto
Tontti on asetettu asemakaavan laatimista varten rakennuskieltoon 17.9.2022 asti.
HAKIJAN ANTAMAT PERUSTELUT:
”Puretaan rakennuspaikalla sijaitseva kellarillinen asuinrakennus, koska rakennus on asuinkelvoton. Rakennuksessa on kellari, joka ei pohjatutkimuksen tai rakennettavuustutkimuksien mukaan sovellu rakennuspaikalle paineisen pohjaveden pinnan ollessa erittäin lähellä maanpintaa. Kuivatustoimenpiteet ja remontit eivät ole tehonneet kellarikerroksen rakenteisiin. Kellarissa sijaitsevat mm. asuinrakennuksen ainoat peseytymistilat. Kellarista löytyi mikrobitestauksessa runsaasti sekä bakteereja että homesieni-itiöitä.
Uuden asuinrakennuksen paalutustyöhön liittyen on tehty ympäristön tarkkailusuunnitelma, jolla varmistetaan rakentamisen aikana päivittäin, ettei paalutus vaikuta pohjavesitasapainoon ja huokosvedenpaineeseen tai aiheuta lähirakennuksiin perustusten painumia.
Ainoa poikkeaminen säännöksistä on keskeneräisen uuden asemakaavan takia langetettu alueellinen rakennuskielto. Rakennushanke on hankkeeseen ryhtyvän perheen tilanteen kannalta ajankohtainen nyt. On odotettavissa, että Pispalan ja Tahmelan asemakaavan eteneminen ja valmistuminen tulee kestämään vielä useita vuosia. Tämän tontin käytön osalta ei ole odotettavissa oleellisia muutoksia uuteen asemakaavaan, joten sen valmistumista ei ole tarpeen odottaa.
Rakennushanke ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle; suunnitelma noudattaa olevia ja uusia asemakaavamääräyksiä ja suunnitelmassa on huomioitu poikkeuslupatyöryhmän kommentit.
Rakennushanke ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista, sillä rakennus sijoittuu tontille, joka on kaavoitettu asuinrakennukselle ja ollut jo asuinkäytössä.
Rakennushanke ei vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; purettava asuinrakennus on kuntotarkastuksessa todettu asuinkelvottomaksi huonon kunnon takia. Tilalle rakennetaan asuinrakennus asemakaavamääräyksiä noudattaen.
Rakennushanke ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Rakennus sijoittuu olevan asuinrakennuksen paikalle keskelle rakennettua aluetta. Perustamistavasta on saatu puoltava lausunto ELY-keskukselta.”
ASEMAKAAVOITUS:
Tontti on asetettu asemakaavan laatimista varten rakennuskieltoon 17.9.2022 asti. Pispalan ja Tahmelan nykyisen rakennuskiellon aikana on haluttu välttää aiempien rakennuskieltojen aikaan saamat negatiiviset vaikutukset ja mahdollistaa rakennusten saneeraus, laajentaminen ja uudisrakentaminen poikkeusluvalla. Tahmela ei sisälly enää Museoviraston määrittelemiin valtakunnallisesti arvokkaisiin rakennettuihin kulttuuriympäristöihin (RKY). Hyväksytyn asemakaavoitusohjelman mukaisesti Pispala III asemakaava on vuoden 2023 kohde. Asemakaava ei ole vielä vireillä.
Purettavaksi esitetty asuinrakennus on valmistunut 1950-1960 -luvun taitteessa. Rakennus on yksikerroksinen ja siinä on kellari. Rakennuksesta on teetetty kuntotutkimus vuonna 2019.
Hakemuksen liitteenä olevan kuntotarkastusraportin yhteenvedossa todetaan:
”Rakennuksessa on mikrobikasvustoa rakenteiden sisällä paikoissa (kellari, asuinkerroksen välipohja ja yläpohja), mistä on sisäilmayhteys. Tämä osoittaa Asumisterveysasetuksen mukaisen toimenpiderajan ylittymisen ja terveysriskin mahdollisuuden rakennuksessa oleskeleville. Mikäli rakennusta ajateltaisiin nykytilanteessa vielä asuinkäyttöön, tulisi mikrobikasvustot pystyä poistamaan. Mikrobikasvuston saaminen pois ilman rakenteiden laajamittaista purkamista on mahdotonta. Mahdollisten kapselointivaihtoehtojen onnistuminen on hyvin epävarmaa ja ne vaativat uusien ohjeiden mukaan pitkäaikaisia ja jatkuvia seurantatutkimuksia, mikä on kohtuutonta tavallisen ihmisen kodissa.
Pohjaveden korkeus estää kellarikerroksen suunnitellun käytön asumista palvelevina tiloina kokonaan, koska kellarikerroksesta ei saa olla ilmayhteyttä asuintiloihin. Mielestäni rakennuksen korjaaminen turvalliseksi ja terveelliseksi asua on käytännössä mahdotonta ja suosittelenkin vakavasti harkittavaksi rakennuksen purkamista ja korvaamista uudella. Pidän rakennusta nykytilassaan asuinkäyttöön korjauskelvottomana.”
Ottaen huomioon kuntotutkimuksen tulokset sekä Pirkanmaan maakuntamuseon lausunnon, voidaan todeta, että rakennuksen purkamista voidaan puoltaa.
Hankkeen suunnittelua on ohjattu soveltuvin osin Pispalan kaavojen ja rakentamistapaohjeiden periaatteita noudattaen. Ohjauksessa on otettu huomioon tontin sijainti korttelissa, jonka rakennukset ovat valmistuneet pääosin 1970-luvulla. Lähiympäristössä on rakennuksia usealta eri vuosikymmeneltä. Uudisrakennus edustaa tavanomaista pientalorakentamista sekä tämän päivän arkkitehtuuria ja siten muodostaa uuden ajallisen kerrostuman alueen rakennuskantaan. Suunnitelman mukaan autotallista peruutetaan suoraan kadulle. Ajo tulee muuttaa siten, että autotalliin ajetaan oman pihan kautta. Tontin korkeuseroa naapuritontteihin nähden tulee tarkistaa. Rakennuslupavaiheessa asuinrakennus ja autotalli tulee sovittaa paremmin maastoon sekä huolehtia siitä, että tontille tehdään puuston uusintaistutuksia. Rakennuslupavaiheessa suunnittelua ohjaa kaupunkikuva-arkkitehti.
Hulevesien käsittelyä poikkeamisluvissa on ohjattu siten, että kiinteistön vettä läpäisemättömillä pinnoilla syntyvät hulevedet on ensisijaisesti imeytettävä tontilla. Mikäli imeyttäminen ei ole mahdollista, on vettä läpäisemättömiltä pinnoilta tulevia hulevesiä viivytettävä tontilla siten, että viivytysrakenteiden mitoitustilavuus on 1,5 kuutiometriä jokaista sataa vettä läpäisemätöntä pintaneliömetriä kohden. Viivytysrakenteiden on tyhjennyttävä 12 tunnin kuluessa täyttymisestään ja niissä on oltava suunniteltu ylivuoto. Pihojen päällysteiden on oltava pääosin vettä läpäiseviä. Pihoilla ei sallita suuria päällystettyjä alueita. Asfaltti sallitaan vain auton säilytyspaikalla, kivituhka vain auton säilytyspaikalla ja kulkureiteillä.
Kiinteistöllä on tehty rakentamista varten pohjatutkimus ja arvio perustamistavasta. Rakennusalueella maanpinnan korkeustaso on +82,6 - +85,3 m ja asennetusta pohjavesiputkesta mitattu pohjaveden pinnantaso + 82,7…+82,9 m. Käytetty korkeusjärjestelmä on N2000. Hakija on pyytänyt paalutuksesta etukäteen lausunnon Pirkanmaan ELY-keskukselta. Pohjaveden pinta on kiinteistöllä lähellä maanpintaa, mutta pohjavesiputkesta mitattu pohjaveden painetaso ei ylitä maanpinnan tasoa rakentamisalueella.
ELY-keskus katsoo, että kyseessä olevalla kiinteistöllä paalutuksesta ja perustamistapasuosituksen mukaisista muista toimenpiteistä ei käytettävissä olevien tietojen perusteella ennalta arvioiden ole odotettavissa haitallista paineellisen pohjaveden purkautumista tai muuta haittaa pohjavedelle. ELY-keskus ei näe estettä suunnitellulle hankkeelle eikä sille ole tarvetta hakea vesilain mukaista lupaa.
Mikäli perustamistavaksi valitaan paalutus, tulee päätöksessä antaa ehtoja mm. pohjarakennesuunnittelijan pätevyydelle, pohjarakennussuunnitelmasta tarvittavasta lausunnosta, pohjatutkimusten yhteydessä syntyneiden tutkimusreikien sulkemisesta, pohjavedenhallintasuunnitelman laatimisesta sekä alueen erityispiirteiden huomioimisesta paalutustyön suunnittelussa. Ehdot on käyty läpi rakennusvalvonnan sekä Pirkanmaan ELY-keskuksen kanssa.
Asemakaavayksikkö toteaa, että poikkeaminen rakennuskiellosta ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä vaikeuta luonnon tai rakennetun ympäristön arvojen säilyttämistä koskevien tavoitteiden saavuttamista tai johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Poikkeamisluvan myöntämisellä ei ole merkittäviä vaikutuksia yritystalouteen.
LIITTEET:
Sijaintikartta: Kartassa on esitetty rakennuspaikan sijainti ja poikkeuslupatilanne. Tontti rajautuu koillisessa Tahmelankatuun, kaakossa ja luoteessa pientalotontteihin sekä lounaassa Lorisevanpuistoon. Lähialueelle on haettu seitsemän poikkeamislupaa, joista kaksi on vireillä.
Asemakaava: Tontin pääkäyttötarkoitus on asuinrakennusten korttelialue. Rakennusoikeus on tonttitehokkuuden e=0,50 mukaan 461 k-m2. Suurin sallittu kerrosluku on kaksi. Koko tontti on osoitettu rakennusalaksi.
Asemapiirustus: Tahmelankadun varressa sijaitsee autotalli ja hieman keskempänä tonttia sijaitsee 1-2-kerroksinen asuinrakennus. Asuinrakennuksessa ja autotallissa on käytetty kerrosalaa yhteensä 412 k-m2. Rakennusoikeutta tontilla on jäljellä 49 k-m2.
Ilmahavainnekuvat: Kuvissa uudisrakennus on esitetty ilmasta käsin kahdesta eri suunnasta.
Julkisivut ja havainnekuva: Autotalli on yksikerroksinen tasakattoinen rakennus ja asuinrakennuksessa on 1-2 kerrosta. Kattomuoto on tasakatto. Pääjulkisivumateriaali on vaalea rappaus. Havainnekuvassa on esitetty näkymä sisäpihan puolelta.
Katujulkisivu: Kuvassa on esitetty katujulkisivu naapurirakennusten kanssa.
Kuntotarkastusraportti Raksystems: Liitteessä on Raksystemsin tekemä kuntotarkastusraportti.
Kuntotutkimus: Liitteessä on purettavasta rakennuksesta laadittu kuntotutkimus, joka on laadittu vuonna 2020.
Lausunnot: Maakuntamuseon, terveydensuojelun ja ELY-keskuksen lausunnot.
Muistutukset 1 ja 2: Naapureilta saadut muistutukset, joiden sisältämien henkilötietojen takia liitteiden verkkojulkisuutta on rajattu.
Pohjapiirustus: Liitteessä on esitetty uudisrakennusten pohjapiirustukset. Autotalli on yksikerroksinen. Asuinrakennus on osittain kaksikerroksinen. Siipiosa, jossa sijaitsee saunaosasto, on yksikerroksinen.
Poikkeamislupahakemus: Liitteessä on kerrottu hankkeen, rakennuspaikan ja hakija tiedot. Liitteen sisältämien henkilötietojen takia sen verkkojulkisuutta on rajattu.
Rakennuksen kunto lausunto: Liitteessä on rakennuksen kunnosta annettu lausunto vuodelta 2019.
Pohjatutkimus: Liitteessä on tontilta tehdyn pohjatutkimuksen tulokset.
Ympäristön tarkkailusuunnitelma: Liitteessä on esitetty paalutuksen johdosta tehty ympäristön tarkkailusuunnitelma.
Testausseloste materiaalinäytteistä: Liite sisältää materiaalinäytteistä saatujen laboratoriotutkimusten tulokset.
Päätösehdotus oli
Esittelijä
Myönnetään tontille 837- 215-1056-2 lupa saada poiketa rakennuskiellosta asuinrakennuksen purkamiseksi sekä asuinrakennuksen ja autotallin rakentamiseksi hakemuksen liitteenä olevien suunnitelmien periaatteiden mukaisesti Tahmelan kaupunginosassa, osoitteessa Tahmelankatu 21 sillä ehdolla,
että rakennuslupavaiheessa muutetaan ajo autotalleihin tapahtuvaksi tontin oman pihan kautta, asuinrakennus ja autotalli sovitetaan paremmin maastoon sekä huolehditaan siitä, että tontille tehdään puuston uusintaistutuksia,
että kiinteistön vettä läpäisemättömillä pinnoilla syntyvät hulevedet ensisijaisesti imeytetään tontilla. Mikäli imeyttäminen ei ole mahdollista, on vettä läpäisemättömiltä pinnoilta tulevia hulevesiä viivytettävä tontilla siten, että viivytysrakenteiden mitoitustilavuus on 1,5 kuutiometriä jokaista sataa vettä läpäisemätöntä pintaneliömetriä kohden. Viivytysrakenteiden on tyhjennyttävä 12 tunnin kuluessa täyttymisestään ja niissä on oltava suunniteltu ylivuoto. Pihojen päällysteiden on oltava pääosin vettä läpäiseviä. Pihoilla ei sallita suuria päällystettyjä alueita. Asfaltti sallitaan vain auton säilytyspaikalla, kivituhka vain auton säilytyspaikalla ja kulkureiteillä ja,
että mikäli perustamistavaksi valitaan paalutus
- pohjarakennesuunnittelijalla tulee olla poikkeuksellisen vaativan pohjarakennesuunnittelijan pätevyys.
- perustamistapalausuntoon perustuvasta pohjarakennussuunnitelmasta pohjaveden hallintasuunnitelmineen tulee esittää ulkopuolisen tarkastajan lausunto.
- kiinteistön pohjatutkimusten yhteydessä syntyneet tutkimusreiät tulee sulkea vedenvirtauksen estämiseksi maan pinnalle.
- rakennuslupavaiheessa hakijan tulee laatia pohjavedenhallintasuunnitelma, johon on sisällytetty seuraavat asiat: Rakennusalueen pohjavedenpinnan keskimääräinen korkeus ja vaihtelurajat vähintään puolen vuoden mittausjakson ajalta niin, että mittauskertoja kerran kuukaudessa. Arvio pohjaveden virtausreiteistä suunnittelualueen sisällä perustuen rakennusalueen pohjasuhteisiin, pohjavedentason mittaustietoihin sekä vesistöjen korkeusasemiin. Arvio rakentamisen vaikutuksesta alueellisen pohjavedenpinnan korkeuden muutoksiin ja mahdollisen pohjavedenpinnan alenemisen vaikutusalueen laajuus. Ympäröivien rakennusten tai rakenteiden perustamistavat ja tarvittavat vakavuus- ja painaumalaskelmat.
- paalutustyön suunnittelussa tulee huomioida alueen erityispiirteet paalutusmenetelmän, paalutyypin valinnassa ja paalutuksen toteutuksessa (mm. paaluryhmät, viereiset paalut, paalutuksen vaiheistus)
Lupa on voimassa kaksi (2) vuotta siitä, kun tämä päätös on saanut lainvoiman. Päätöstä vastaavaa rakennuslupaa on haettava luvan voimassaoloaikana.