Perustelut
Peltolammin hyvinvointikeskuksen tarveselvitystä on käsitelty kaupunginhallituksessa 16.8.2021 § 351, 8.11.2021 § 519 ja 29.11.2021 § 558. Kokouksessa 29.11.2021 asia palautettiin uudelleen valmisteltavaksi. Kokouksessa esitettiin, että päiväkoti, koulu, kirjasto ja nuorisotila toteutetaan kaupungin omana investointina. Sosiaali- ja terveyspalvelut erotetaan kaupungin omasta hankkeesta ja tilat sijoitetaan hyvinvointikeskuksen kaupalliselle puolelle ja hyvinvointialue vuokraa tarvitsemansa tilat. Vuokrattaviin tiloihin on suunniteltu tulevan äitiys- ja lastenneuvola, kouluterveydenhuolto, suunterveydenhuolto, perhepalvelut sekä ikäihmisten palveluja. Lisäksi liikuntatilat ja kirjastoauton vaatimat tilat sijoitetaan kaupalliselle puolelle ja kaupunki tekee niistä vuokrasopimuksen.
Peltolammin hyvinvointikeskuksen uudisrakennus sijaitsee Lakalaivan kaupunginosassa Automiehenkadun, Autovarikonkadun ja Lempääläntien rajaamalla alueella. Etäisyys keskustorilta on noin 7 kilometriä. Suunnittelualue sijaitsee Peltolammin ja Lakalaivan kaupunginosissa Automiehenkadun eteläpuolella. Siihen sisältyy Valiolta vapautunut tontti osoitteessa Automiehenkatu 2 sekä lähiympäristön liikenne-, katu-, viher- ja suojaviheralueita. Länsipuolella on Peltolammin asuinalue, pohjois- ja itäpuolella Lakalaivan yritystontteja ja eteläpuolella Palokallion pientaloasutusta.
Kohde on vuoden 2022 kaavoitusohjelmassa ja asemakaavamuutos on vireillä (TRE:1841/10.02.01/2017). Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä 26.11. - 17.12.2020. Tämänhetkisen arvion mukaan asemakaavaluonnos asetetaan nähtäville syksyllä 2022 ja kaavaehdotus keväällä 2023. Tavoitteena on, että asemakaava saadaan vahvistetuksi vuoden 2023 aikana, mikäli siitä ei valiteta. Hyvinvointikeskuksen viitesuunnitelmia tehdään yhteistyössä asemakaavoituksen kanssa ja niitä tarkennetaan jatkosuunnittelun yhteydessä. Koulusta, päiväkodista, nuorisotiloista ja kirjastosta koostuva uudisrakennus on esitetty toteutettavaksi kaupungin omana investointina. Viereinen rakennus, johon sijoittuvat liikuntatilat ja kirjastoauton tilat toteutetaan vuokrauksella tai muulla rahoitusmallilla. Hyvinvointialue vuokraa tilat suoraan tilojen tulevalta omistajalta.
Kaikki tilat suunnitellaan yhteiskäyttöisiksi. Tilat ja piha-alueet palvelevat myös alueen asukkaita. Rakennuksen mitoituksessa on huomioitu asukasmäärän kasvusta johtuva palvelutarpeen kasvu eri palveluissa. Uuden hyvinvointikeskuksen valmistuttua vanhasta koulurakennuksesta ja tontilla olevasta siirtokelpoisesta väistötilarakennuksesta luovutaan ja alue kehitetään asumiselle. Vanhan koulun tontin asemakaavamuutos on vireillä (Asemakaava nro 8804, TRE:216/10.02.01/2020). Lisäksi luovutaan vanhasta Peltolammin päiväkodista.
Tilan tarve
Hyvinvointikeskus koostuu usean eri toimijan tiloista: koulusta, päiväkodista, nuorisotiloista, kirjastosta ja kirjastoauton tiloista sekä hyvinvointialueen tiloista. Kaupungin oman investoinnin arvioitu bruttoala on 8 907 brm2, huoneistoala 7 329 htm2, hyötyala 8 898 hym2 ja tilavuus 45 200 m3. Kaupungille vuokrattavan tilan arvioitu huoneistoala on 1 877 htm2, ja hyötyala 1 332 hym2. Hyvinvointialueen tilan arvioitu huoneistoala on 1 827 htm2, ja hyötyala 1 378 hym2.
Aikataulu
Mikäli asemakaavan aikataulu sen mahdollistaa, rakennustyöt on suunniteltu toteutettavaksi vuosien 2025–2027 aikana, jolloin käyttöönotto olisi elokuussa 2027. Kaupungin oman investoinnin ja kaupallisen puolen tilojen rakentamisen aikataulut yhteensovitetaan siten, että ne ovat käyttöönotettavissa samanaikaisesti.
Hankkeen toteuttamiseen liittyvät tiedot
Arvio tontin koosta on noin 13 365 m2. Suunnitelman mukaan rakennukset sijoittuvat tulevien tonttien pohjoispäähän Automiehenkadun reunaan. Suunnitelma tarkentuu asemakaavatyössä ja hankesuunnitelmavaiheessa. Osa toiminnoista sijoitetaan viereisen liikekeskuksen yhteyteen. Liikekeskuksesta suunnitellaan lämmin ja esteetön sisäyhteys hyvinvointikeskuksen puolelle. Koulun välituntipihan pinta-alatavoite on 5 500 m2 ja päiväkodin pihan 2 400 m2. Piha-alueiden on tarkoitus palvella kaikkia alueen asukkaita. Päivisin piha-alueita käyttävät koulu ja päiväkoti. Iltaisin piha-alueet ovat kaikkien kuntalaisten käytettävissä. Ilta-ajan käyttö huomioidaan toimintojen suunnittelussa ja toteutuksessa. Keittiön yhteyteen sijoittuu muusta liikenteestä erotettu huoltopiha. Kevyen liikenteen reitit hyvinvointikeskukselle suunnitellaan asemakaavan yhteydessä. Keskus on helposti saavutettavissa joka suunnasta. Suunnittelussa kiinnitetään erityistä huomiota lapsi- ja oppilasturvallisuuteen. Keittiölle suunnitellaan saatto- ja kevyestä liikenteeltä erotettu huoltoreitti. Kirjastoautojen ajo rakennukseen sijoittuu liikekeskuksen puolelle. Hyvinvointikeskuksesta suunnitellaan tehokas ja arkkitehtonisesti korkeatasoinen kokonaisuus. Tarveselvitysvaiheessa rakennuksen arvioitu kerrosluku on kolme. Kokonaisuus koostuu kaupungin tarpeiden mukaisten tilojen kokonaisuudesta (koulu, päiväkoti, nuorisotilat ja kirjaston tilat) ja erillisestä liikerakennuksesta, johon sijoittuu koulun liikuntatilat sekä kirjastoauton tilat sekä sosiaali- ja terveyspalveluiden tilat. Rakennusten välille suunnitellaan lämmin yhdyskäytävä. Toiminnot sijoitetaan siten, että ne ovat helposti saavutettavissa sekä rakennuksen pääkäyttäjille ja alueen asukkaille. Tilojen suunnittelussa noudatetaan koulun ja päiväkodin suunnitteluohjeita.
Investointi- ja käyttökustannukset
Esiselvitysten ja tilaohjelman perusteella tehdyssä laskelmassa on päädytty kustannusarvioon 34 850 000 euroa (3 859 euroa/brm2). Hintataso 9/2022 (Haahtela = 115 %). Rakennusinvestointiin lisätään julkinen taidehankinta, jonka suuruus on 200 000 euroa. (Ks. myös tarveselvityksen luku 4.8.) Rakennusinvestointi yhteensä 35 050 000 euroa. Jatkosuunnittelussa pyritään alentamaan kustannuksia. Keittiön laitteet ovat Pirkanmaan Voimia Oy:n oma investointi. Ne kuitenkin kilpailutetaan osana kokonaisurakkaa ja laitehankinnan lisäksi Voimia osallistuu rakennuttamis- ja rakennuskustannuksiin keittiön osalta. Keittiölaitteiden kustannusarvio on noin 225 000 euroa (alv 0 %), joka sisältää myös rakennuttamis- ja rakentamiskustannukset.
Arvion pohjalta yhteenlaskettu kaupungin investointina toteutettavan uudisrakennuksen pääomavuokra tulisi olemaan 2 103 000 euroa/vuosi. (23,91 euroa/htm2/kk), kiinteistönhoito (sisäiset vuokralaiset) 233 838 euroa/vuosi (2,75 euroa/htm2/kk), kiinteistönhoito (Pirkanmaan Voimia Oy) 12 029 euroa/vuosi (4,13 euroa/htm2/kk), kunnossapito 121 368 euroa/vuosi (1,38 euroa/htm2/kk) ja tontinvuokra 86 400 euroa/vuosi (0,98 euroa/htm2/kk). Vuokra on yhteensä 2 556 635 euroa/vuosi ja 213 053 euroa/kuukausi (29,07 euroa/htm2/kk).
Tarveselvitysvaiheen vuokra-arvio on alustava ja se tarkentuu hankesuunnittelun valmistuttua, kun hyvinvointikeskuksen mahdollistavan asemakaavan asettamat reunaehdot toteutukselle ovat selvillä ja toteutettavien tilojen laajuus ja laatu tarkentuvat. Liikuntasalin ja kirjastoauton tilojen osalta Tampereen kaupunki ei sitoudu vielä tarveselvitysvaiheen vuokra-arvioon. Vuokran tulee olla vertailukelpoinen kaupungin vastaavien vuokrien kanssa, vertailukohteina Lielahden Lielahtikeskus ja Tesoman Westeri. Mikäli liikuntasalin ja kirjastoauton tilojen osalta edetään vuokramallilla, tulee vuokrasopimus kaupunginhallituksen ja lautakunnan hyväksyttäväksi erikseen ennen toteutusvaiheeseen siirtymistä.
Lujatalo Oy:n tekemän arvion mukaan pääomavuokrataso ilman ylläpito- ja energiakustannuksia tulisi olemaan noin 20,10 euroa/htm2, 932 962 euroa/vuosi (hintataso 10/2022, alv 0 %). Kulutuksen mukaan erikseen laskutettava käyttäjäsähkön kustannus tulee olemaan arviolta 34 812 euroa/vuosi. Arvio sisäisestä ylläpitovuokravastikkeesta (hallinnointi, vuokralaiselle kuuluva kunnossapito, isännöinti ym.) on 0,64 euroa/m2/kuukausi, 29 706 euroa/vuosi. Pääomavuokra on sidottu elinkustannusindeksiin ja ylläpitovuokra kiinteistön ylläpidon kustannusindeksiin. Kohteen kokonaisvuokra sisäisille asiakkaille on yhteensä 648 181 euroa/vuosi. Kohteen kokonaisvuokra hyvinvointialueelle on yhteensä 580 219 euroa/vuosi. Vuokran määrä tulee tarkentumaan suunnittelun edetessä kustannustason ja jakautumaan vuokralaisten kesken toteutuvan pinta-alan mukaan. Vuokrasopimuksen pituus on 25 vuotta + optio 5 vuotta.
Pysäköintitalossa on sosiaali- ja terveyspalvelujen käyttöön tulevia autopaikkoja 47 kappaletta. Alustavassa arviossa sote-palvelut lunastavat tarvittavat autopaikat itselleen. Lujatalo Oy:n arvioima investointikustannus lunastettavista autopaikoista on noin 22 600 euroa/autopaikka (hinta alv 0 % ja hintatasolla 10/2022). Yhteenlaskettu kustannus on noin 1 034 000 euroa (alv 0 %).
Hyvinvointialueen vaikutukset
Hyvinvointialueet vastaavat sote-palveluiden järjestämisestä 1.1.2023 alkaen. Kaupunki edistää palveluiden järjestämisen sujuvaa siirtymistä jatkamalla laadittujen palveluverkkosuunnitelmien mukaisten investointihankkeiden suunnittelua. Peltolammin hyvinvointikeskuksen kaupalliselle puolelle sijoittuvat sosiaali- ja terveyspalvelut ovat hyvinvointialueen järjestämisvastuulla kustannuksineen. Hankkeen edetessä hyvinvointialue ja vuokranantaja laativat vuokrasopimukset tarvittavien tilojen käytöstä.
Poistuvat vuokrakustannukset
Peltolammin vanha koulun, kirjaston, neuvolan, kouluterveydenhuollon ja suun terveydenhuollon tila sijaitsee osoitteessa Säästäjänkatu 16. Vanha rakennus on suljettu vakavien sisäilmaongelmien vuoksi vuonna 2019. Toiminta suun terveydenhuoltoa lukuun ottamatta siirtyi samalle tontille vuonna 2019 rakennettuun siirtokelpoiseen rakennukseen. Vanhan koulun korjatut liikuntatilat jätettiin käyttöön. Peltolammin vanha päiväkoti sijaitsee osoitteessa Peltolamminkatu 12. Lapsiperheiden sosiaalipalvelut sijaitsevat Hermiassa osoitteessa Sinitaival 6. Nuorisopalveluiden nuorisotila ja Me-talo ovat vuokralla vanhassa suklaatehtaassa Multisillassa. Kirjasto on vuokrannut suoraan yksityiseltä toimijalta kirjastoautojen säilytystilan osoitteesta Perkkoonkatu 9. Pirkanmaan Voimia Oy toimii Peltolammin koulun väistötilassa sekä Peltolammin päiväkodissa. Kaikista edellä mainituista tiloista luovutaan uuden hyvinvointikeskuksen valmistumisen jälkeen.
Poistuvien rakennusten/tilojen vuokrakustannukset ovat yhteensä 1 469 508 euroa/vuosi, joista sivistyspalvelujen osuus on 1 077 960 euroa/vuosi, Pirkanmaan Voimia Oy:n osuus 29 172 euroa/vuosi ja sosiaali- ja terveyspalvelujen osuus on 362 376 euroa/vuosi.
Vanhan rakennuksen purku ja tasearvo
Vanha koulurakennus (rakennusnumero 2118) esitetään purettavaksi ja poistetaan kirjanpidosta, kun koulun liikuntasalin tarve poistuu. Arvio purkuvuodesta on 2027, mikäli hyvinvointikeskuksen käyttöönotto on vuonna 2027. Purettavan rakennuksen tasearvo on 925 486,74 euroa (31.8.2022).
Toiminnan kustannukset
Hyvinvointikeskukseen tulevien palvelujen henkilöstökustannukset kasvavat niiden toimintojen osalta, missä toiminta laajenee nykyisestä. Sivistyspalveluiden osalta toiminta laajenee varhaiskasvatuksen, perusopetuksen, kirjaston ja nuorisotoimen osalta. Sivistyspalveluiden henkilöstökustannukset (ml. virastopalveluiden henkilöstökustannukset) ovat yhteensä 3 828 000 euroa/vuosi, joista uusien kustannusten osuus on 1 393 612 euroa/vuosi. Sosiaali- ja terveyspalveluiden osalta toiminta laajenee äitiys- ja lastenneuvolapalveluissa, kouluterveydenhuollossa, suun terveydenhuollossa sekä ikäihmisten palveluissa. Perhepalveluissa henkilöstökustannukset pysyvät ennallaan. Sosiaali- ja terveyspalveluiden henkilöstökustannukset ovat yhteensä 3 186 659 euroa/vuosi, joista uusien kustannusten osuus on 683 500 euroa/vuosi. Henkilöstökustannusten kasvuun tulee varautua vuoden 2027 vuosisuunnitelmissa. Ateriapalveluiden kustannukset ovat noin 460 000 euroa/vuosi, jakautuen seuraavasti: Varhaiskasvatus 180 000 euroa ja perusopetus 280 000 euroa. Puhtauspalveluiden kustannukset ovat yhteensä noin 169 000 euroa/vuosi, jakautuen seuraavasti: Yhteiskäyttötilat 41 000 euroa, sivistyspalvelut palveluiden osuus on noin 102 500 000 euroa ja sosiaali- ja terveyspalveluiden osuus noin 25 500. Uusien kustannusten osuus on yhteensä noin 91 900 euroa. Sivistyspalveluiden muut kustannukset ovat yhteensä 664 090 euroa/vuosi, joista uusien kustannusten osuus on 268 867 euroa/vuosi. Sosiaali- ja terveyspalveluiden muut kustannukset ovat yhteensä 255 693 euroa/vuosi, joista uusien kustannusten osuus on 87 230 euroa/vuosi. Vuoden 2027 vuosisuunnitelmissa tulee huomioida ensikertaisen kalustuksen kustannukset, jotka ovat yhteensä noin 2 990 000 euroa. Sivistyspalvelujen osuus näistä kustannuksista on 2 215 000 euroa ja sosiaali- ja terveyspalvelujen osuus on 775 000 euroa.
Lapsivaikutusten arviointi
Terveys: Peltolammin hyvinvointikeskuksen uudisrakennus mahdollistaa lapsille ja koululaisille terveellisen ja turvallisen oppimisympäristön. Samoin kuin nuorille terveelliset tilat toimintaan koulupäivän jälkeen ja muille alueen asukkaille, jotka käyttävät talon muita palveluita (neuvolaa, hammashoitoa ja kirjastopalveluita).
Turvallisuus ja liikkuminen: Hyvinvointikeskus sijaitsee hyvien kulkuyhteyksien varrella. Turvallinen kevyenliikenteen yhteys suunnitellaan myös Västinginmäestä, mistä ohjataan oppilaita Peltolammin kouluun. Päiväkodin ja esiopetuksen saattopaikat järjestyvät lähistölle, josta on turvallinen kulkuyhteys päiväkodille ja kouluun. Oppilaiden on helppo tulla kouluun kävellen tai polkupyörillä. Koulun ja päiväkodin polkupyöräpaikat sijoitetaan hajautetusti oppilaiden kulkureittien ja päiväkodin saattoreittien yhteyteen. Huoltoajolle suunnitellaan turvallinen reitti, joka ei risteä muiden kulkuyhteyksien kanssa. Lisäksi hyvinvointikeskuksen välittömään läheisyyteen on suunniteltu raitiotiepysäkki mahdollista uutta raitiotielinjausta varten. Mikäli uusi linja tulevaisuudessa (aikaisintaan 2030-luvulla) toteutetaan, palvelee se silloin erinomaisesti myös kauempaa kulkevia. Alueen kehittymiseen liittyen Lempääläntien uudelleenjärjestelyt toteutuvat vaiheittain ja kaikissa eri vaiheissa on keskeistä se, että joukkoliikenne palvelee hyvinvointikeskusta mahdollisimman hyvin.
Arjen sujuvuus: Hankkeella on myönteisiä vaikutuksia lasten ja perheiden arjen sujumiseen, kun varhaiskasvatus, esiopetus sekä alakoulu pystytään tarjoamaan jatkossakin lähipalveluna alueen lapsille. Rakennuksen tilat tulevat olemaan monikäyttöisiä ja niitä on mahdollista vuokrata iltakäyttöön, esim. lasten harrastustoimintaa varten. Arjen sujuvuutta parantaa myös se, että saman katon alla on myös muita palveluita (mm. neuvola, hammashoito ja kirjasto).