Perustelut
Poikkeamispäätös MRL 171 §:n nojalla MRL 58 § 1 momentin säännöksestä, jonka mukaan rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa.
UKK-instituutin rakennuksessa tehdään korjaus- ja muutostöitä. Samassa yhteydessä rakennusta laajennetaan ja majoitustilojen määrä kasvaa. Tontin rakennusoikeus ei ylity.
HAKIJA ON ANTANUT ERITYISET SYYT POIKKEAMISELLE
”UKK-instituutin laajennus, korjaus- ja muutostyö sekä osittainen käyttötarkoituksen muutos.
Hankkeen tarkoitus on tukea UKK-instituutin toimintaa, mahdollistaa rakennuksen tervehdyttäminen ja sen liiketoimintaedellytykset rakennuksen kunnostus-, muutos- ja laajennustöillä. Tavoitteena on säilyttää vuonna 1984 valmistuneen rakennuksen arkkitehtoninen henki ja tuoda alueelle palveluita sen historiaa ja luontoarvoja kunnioittaen. Tontilla jo olevien, nykyisten pysäköintipaikkojen määrä täyttää myös laajennuksen jälkeisen laajuuden mukaisen autopaikkavaateen (Vaade 69ap, tontilla 90ap, joista 2kpl le-ap).
Haemme poikkeamista asemakaavan asuinhuoneistojen kerrosalasta hotellitoimintaa varten (5 %).
Rakennuksessa on tälläkin hetkellä lupateknisesti hyväksyttyjä majoitustiloja, jotka on aikoinaan rakennettu palvelemaan liikuntatieteisiin liittyvää tutkimus- ja opetustyötä. Suunnitelmien hotellitoiminnalla on jatkossakin myös tätä toimintaa tukeva tarkoitus. Majoitustoimintojen kehittäminen tukisi koko Kaupin urheilupuistoalueen toimintaa, mahdollistaen hotellimajoittumisen lähellä ulkoilureittejä, urheilupaikkoja ja kilpailutapahtumia, lisäten alueen elinvoimaisuutta. Rakennusoikeuteen verrattuna suunnitelmissa esitetty hotellitoiminta on melko vähäistä, alle 15 % koko rakennusoikeudesta. Tontilla oleva rakennusoikeus 18 085 m², kun hotellitoiminnalle osoitettu kerrosala on n. 2600 m².”
KUULEMINEN
Naapurit on kuultu kaupungin toimesta kirjeellä ja hakemus on kuulutettu Aamulehdessä. Naapurit on kuultu myös rakennuslupaa varten. Naapureilla ei ollut huomautettavaa hankkeesta.
POIKKEAMINEN
Asemakaavan mukaan tontin 884-1 rakennusalalle sallitusta kerrosalasta saadaan käyttää 5 % asuinhuoneistoja varten. Siitä poiketen tontille rakennetaan majoitustiloja 15 % kerrosalasta. Tontin rakennusoikeus ei ylity.
Poikkeaminen voidaan erityisestä syystä myöntää, mikäli se ei MRL 171 § mukaisesti
- aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
- vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
- vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai
- johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
ASEMAKAAVOITUS
Alueella on voimassa Pirkanmaan maakuntakaava 2040, jossa UKK-instituutti sijoittuu virkistysalueelle. Viereinen rantamaisemassa näkyvä pumppaamorakennus on maakunnallisesti arvokas rakennettu kulttuuriympäristö. UKK-instituutin ympäristö sisältyy kantakaupungin yleiskaavassa 2040 keskuspuistoverkostoon, ja UKK-instituutti itsessään on osoitettu palvelujen ja työpaikkojen sekoittuneena kohteena. Vaiheyleiskaavassa valtuustokausilta 2017-2021 ympäristö sisältyy ohjeelliseen keskuspuistoverkoston kehittämistarvealueeseen ja kansallisen kaupunkipuiston hakemusalueeseen. Asemakaava on vuodelta 1982. Asemakaavassa tontti on merkinnällä Y-3 (Tutkimus- ja opetustoimintaa sekä terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten korttelialue).
UKK-instituutti sijoittuu kaupunkirakenteeseen harvaan rakennetulle alueelle, noin kolmen kilometrin päähän Tampereen ydinkeskustasta. Tontti sijaitsee Kaupinpuistonkadun päässä rajautuen koillisessa, kaakossa ja luoteessa puistoon sekä lounaassa pysäköintialueeseen ja puistoon. UKK-instituutti on valmistunut vuonna 1984.
Rakennusta laajennetaan korottamalla sitä 1-2 kerroksella lounaassa ja luoteessa. Rakennus sijaitsee metsän keskellä ja jää hyvin ympäröivän kasvillisuuden peittoon. Tämän lisäksi korotukset ovat maltillisia, joten hankkeen maisemalliset vaikutukset jäävät vähäisiksi. Tontilla käytetyn kerrosalan jälkeen rakennusoikeutta on jäljellä 11 243 k-m2.
Asuintilojen määrän kasvattaminen asemakaavan mukaisesta 5 %:sta (904 k-m2) n.15 %:iin (n. 2 599 k-m2) ei ole merkittävä muutos suhteessa tontin kokonaisrakennusoikeuteen 18 085 k-m2. Rakennuksessa on tälläkin hetkellä lupateknisesti hyväksyttyjä majoitustiloja, jotka on aikoinaan rakennettu palvelemaan liikuntatieteisiin liittyvää tutkimus- ja opetustyötä. Vähäinen majoitustoiminnan lisäys on yleiskaavan mukaista.
Hakijan mukaan suunnitellulla hotellitoiminnalla on jatkossakin liikuntatieteisiin liittyvää tutkimus- ja opetustyötä tukeva tarkoitus. Majoitustoimintojen kehittäminen tukisi koko Kaupin urheilupuistoalueen toimintaa, mahdollistaen hotellimajoittumisen lähellä ulkoilureittejä, urheilupaikkoja ja kilpailutapahtumia, lisäten alueen elinvoimaisuutta.
Asemakaavan autopaikkamääräyksen mukaan tontille tulee rakentaa yhteensä 69 autopaikkaa (1 ap/100 m2). Suunnitelman mukaan tontille rakennetaan 90 autopaikkaa, joten asemakaavan autopaikkavaatimus täyttyy. Asemakaavassa ei ole esitetty polkupyöräpaikkojen määrää, mutta rakennusjärjestys edellyttää polkupyöräpaikkoja tässä tapauksessa 69 kpl (1 pp/100 m2).Tontille rakennetaan yhteensä 70 polkupyöräpaikkaa, joten rakennusjärjestyksen vaatimus täyttyy.
UKK-instituutti on hyvin saavutettavissa myös julkisen liikenteen keinoin. Lähimmät joukkoliikenteen bussipysäkit sijaitsevat n. 900 metrin päässä Koljontiellä. Lähin raitiotiepysäkki sijaitsee n. 1,2, km päässä TAYS:n edustalla Kuntokadun varressa.
UKK-instituutin majoitustilojen lisääminen ei vaikeuta ympäröivien yleisten alueiden käyttöä. Laajennuksen myötä läheisille ulkoilualueille tulee lisää käyttäjiä, mutta käyttäjämäärän lisäystä voidaan pitää vähäisenä suhteessa alueen nykyisiin käyttäjämääriin. Majoitustilojen lisäys parantaa palvelutasoa mm. alueella järjestettävien urheilukilpailujen aikana. Poikkeamisluvan myöntäminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle.
Ympäristönsuojelun lausunnon mukaan kiinteistöltä ja sen ympäristöstä on havaittu liito-oravan papanoita vuonna 2019 Kaupin urheilupuiston asemakaavan selvitysten yhteydessä, ja kiinteistön välittömään läheisyyteen ja osittain kiinteistölle on rajattu liito-oravalle soveltuvia elinympäristöjä. Kiinteistöltä on myös tehty havaintoja erittäin uhanalaisesta lahokaviosammalesta Tampereen kantakaupungin lahokaviosammalselvityksen yhteydessä 2020, ja sekä kiinteistölle että sen välittömään ympäristöön on rajattu lahokaviosammalen esiintymiselle tärkeitä ydinalueita. Liito-oravan elinympäristö ja lahokaviosammalen ydinalue sijoittuvat I-kerroksisen laajennusosan välittömään läheisyyteen ja rakentamisen vaikutusten piiriin.
Hakijan laatiman selvityksen mukaan:
”Peruskorjauksen yhteyteen suunnitellut laajennukset ovat pohjapinta-alaltaan suhteellisen pieniä (yhteensä alle 400 m²) ja sijoittuvat vain pienelle alueelle, eikä näiden vuoksi kiinteistöllä olemassa olevaan puustoon ole tulossa muutoksia, kuten asemapiirustukseenkin on merkitty. Rakennuksen korotukseen puolestaan liittyy vain vähän laajuuden muutoksia rakennuksen massaan. Näsijärven puolella, korotuksen osuudella rakennuksen massa levenee 2.– 4. kerroksissa keskimäärin noin 2,3 m. Maantasokerroksissa korotus ei levennä rakennuksen massaa, vain korotusta kantavat teräspilarit ulottuvat maantasolle saakka. Työmaa-alue rajataan sekä korotusta, että laajennuksia silmälläpitäen, ja säilytettäväksi tarkoitetut puustoiset alueet, reunapuiden juuristoalueet mukaan lukien aidataan työmaa-alueen ulkopuolelle.
UKK-instituutin luontoselvityksessä 2022 (Pekka Rintamäki, Agriborealis OSK) ei havaittu lahokaviosammalta, mutta myöskään 2020 selvityksen (Kaupin sairaalan asemakaavan nro 8643 ja Kaupin urheilupuiston asemakaavan nro 8767 lahokaviosammalselvitys, Olli Manninen, WSP, 28.10.2020) valossa rakennuksen korottaminen ja laajentaminen ei vaikuta lahokaviosammalen esiintymisalueisiin.
UKK-instituutin luontoselvityksessä 2022 (Pekka Rintamäki, Agriborealis OSK) ei havaittu merkkejä liito-oravan esiintymisestä alueella. Yhdenkään tarkastetun puun tyveltä ei löytynyt liito-oravan papanoita. Mikäli liito-orava lisääntyisi alueella, niin papanoita olisi tyypillisesti useita satoja pesimäpuun ja sen lähipuun tyvialueilla. Yksi syy liito-oravan puuttumiseen saattaa olla se, että alueelta ei myöskään löytynyt lisääntymistä edellyttäviä kolopuita – sopivan kokoisia haapoja tikoille alueella ei juuri ole. Myöskään oravan risupesiä ei havaittu.”
Voidaan todeta, että annettujen ehtojen mukaan toteutettuna poikkeaminen asemakaavasta ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista.
UKK-instituutin länsipuolella oleva ja rantamaisemassa näkyvä pumppaamorakennus on maakunnallisesti arvokas rakennettu kulttuuriympäristö. UKK-instituutin maltillinen laajentaminen sijoittuu kiinteästi nykyisen rakennuksen välittömään läheisyyteen, joten poikkeamisluvan myöntämisellä ei vaikeuteta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista.
Vaikutuksiltaan merkittävänä rakentamisena pidetään ympäristöstään täysin poikkeavaa rakentamista, kuten kerrostalon rakentamista omakotialueelle tai suuren päivittäistavarakaupan perustamista. Nyt on kyse olemassa olevan rakennuksen maltillisesta laajentamisesta rakennusoikeuden puitteissa. Poikkeaminen asemakaavasta ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Ottaen huomioon hakijan selvityksen sekä saadut lausunnot, asemakaavayksikkö toteaa, että ehtojen mukaan toteutettuna poikkeaminen asuinhuoneistojen kerrosalasta ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä vaikeuta luonnon tai rakennetun ympäristön arvojen säilyttämistä koskevien tavoitteiden saavuttamista tai johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Hakijan esittämät erityiset syyt ovat maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n 1 momentin tarkoittamat ja kyseisen lainkohdan mukaan hyväksyttävät erityiset syyt poikkeamisen myöntämiselle.
Poikkeamisluvan myöntämisellä ei ole merkittäviä vaikutuksia yritystalouteen.
LIITTEET:
Sijaintikartta: Kartassa on esitetty rakennuspaikan sijainti ja poikkeuslupatilanne. Tontti rajautuu koillisessa, kaakossa ja luoteessa puistoon sekä lounaassa pysäköintialueeseen ja puistoon. Kohteen kaakkoissuunnalla on aikaisempi, vuonna 2021 myönteisen päätöksen saanut lupahakemus. Kohteen luoteissuunnalla on myös aikaisempi lupahakemus, joka on saanut myönteisen päätöksen vuonna 2019. Lisäksi kohteen pohjoissuunnalla on kolme aikaisempaa lupahakemusta, joille on myönnetty lupa vuosina 1995, 2005 ja 2009.
Asemakaava: Tontin pääkäyttötarkoitus on tutkimus- ja opetustoimintaa sekä terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten korttelialue. Tonttitehokkuus e= 0,90. Rakennusoikeus on 18 085 k-m2. Suurin sallittu kerrosluku on III½. Autopaikkoja tulee osoittaa 1 autopaikka 100 m2 kohti.
Havainnekuvia: Kuvissa on esitetty rakennus ennen ja jälkeen laajennuksen eri suunnista katsottuna.
Lausunnot
Luontoselvitys ja vaikutusten arviointi
Perspektiivikuvia: kuvissa on näytetty laajennettu rakennus eri ilmansuunnista.
Poikkeamishakemus: Liitteessä on kerrottu hankkeen, rakennuspaikan ja hakijan tiedot.
Suunnitelmat: 1-2- kerrosta korkeat laajennukset sijoittuvat rakennuksen lounais- ja luoteisosiin. Osa liitteistä on salassa pidettäviä JulkL 24 § 20 kohdan perusteella.
Rakennushistoriallinen selvitys (RHS)
Päätösehdotus oli
Esittelijä
Myönnetään tontille 837-132-884-1 lupa saada poiketa asuinhuoneistojen kerrosalasta UKK-instituutin laajentamiseksi hakemuksen liitteenä olevien suunnitelmien periaatteiden mukaisesti Kaupin kaupunginosassa, osoitteessa Kaupinpuistonkatu 1, sillä ehdolla,
että puustoa ei kaadeta,
että työmaa-alue rajataan ja säilytettäväksi tarkoitetut puustoiset alueet reunapuiden juuristoalueet mukaan lukien aidataan työmaa-alueen ulkopuolelle,
että työmaa-alueen ulkopuolelle rajattuja puiden juuristoalueita tai niillä esiintyvää kasvillisuutta ei heikennetä esimerkiksi maamassojen, rakennusmateriaalien, työkoneiden tai muiden vastaavien säilyttämisellä,
että vanhan ja uudisosan materiaalit yhteensovitetaan niin, että materiaalien välille ei synny silmiin pistävää saumakohtaa, ja
että paikoitusaluetta jäsennetään paremmin esimerkiksi kasvillisuuden avulla.
Lupa on voimassa kaksi (2) vuotta siitä, kun tämä päätös on saanut lainvoiman. Päätöstä vastaavaa rakennuslupaa on haettava luvan voimassaoloaikana.