Perustelut
Tampereen kaupungin kiinteistötoimi ja Pirkanmaan hyvinvointialue (Pirha) järjestivät 14.10.– 8.11.2024 tonttihaun, jossa oli haettavana tontti 837-237-3884-2.
Tontti sijaitsee asemakaavan nro 8539 mukaisella alueella Ikurin kaupunginosan itäreunalla, Tesoman jää- ja uimahallien pohjoispuolella. Asemakaavalla mahdollistetaan täydennysrakentaminen alueelle, joka on tällä hetkellä metsäistä viheraluetta ja Tampereen kaupungin taimistoa. Alueelta on luovutettu yksi tontti aiemman tonttihaun perusteella, ja alueella on tällä hetkellä tontteja jatkuvassa haussa.
Hakumateriaalissa oli kerrottu, että haettavana oleva tontti 837-237-3884-2 asetetaan haettavaksi valtion tukemaan pitkän korkotuen asuntotuotantoon. Lisäksi hankkeelle tulee hakea erityisryhmien investointiavustus. Tontille tulee vuokra-asumisen lisäksi toteuttaa kehitysvammaisten yksikkö, joka tulee koostumaan yhteisöllisestä asumisesta. Asumisyksikössä tulee olla 13–14 asuntoa. Lisäksi asuinkortteliin tulee toteuttaa 10–12 tukiasuntoa, jotka sijoitetaan vapaasti muun asumisen joukkoon.
Mahdolliset tonttihakuun liittyvät kysymykset tuli esittää sähköisellä lomakkeella keskiviikkoon 23.10.2024 mennessä. Hakua koskien saapui kaksi kysymystä. Vastaukset kysymyksiin on julkaistu maanantaina 28.10.2024.
Hakemuksen liitteenä tuli olla konseptikuvaus. Sen selostuksessa piti kuvata ja perustella ehdotuksen keskeiset suunnitteluratkaisut. Selostuksesta tuli ilmetä ratkaisun arkkitehtonisiin ja toiminnallisiin ratkaisuihin liittyvät periaatteet. Kuvauksessa tuli ilmetä, miten ratkaisu tukee kehitysvammaisten yhteisöllistä asumista, itsenäistä elämää sekä yhteisöllisyyttä asuinympäristössä ja integraatiota muuhun asuinyhteisöön korttelissa.
Hakumateriaalissa oli kerrottu, että tontin saajan valinnassa arvioidaan konseptikuvaksen lisäksi myös yhdenvertaisesti ja tasapuolisesti Tampereen kaupungin maapolitiikan linjausten mukaisesti seuraavia seikkoja:
- hakijalla mahdollisesti oleva toteuttamaton tonttivaranto,
- kaupungin hakijalle aiemmin luovuttamat tontit,
- alueiden monimuotoisuus ja
- asuntopoliittisten tavoitteiden toteutuminen,
- rakentamisen nopean aloituksen mahdollistaminen sekä
- kilpailun edistäminen.
Saapuneita konseptikuvauksia arvioitiin myös etukäteen julkaistuin laadullisin kriteerein Pirhan toimesta. Laadulliset kriteerit olivat:
- konseptin toiminnallisuus ja käytettävyys,
- yhteisöllisyys ja sosiaalinen integraatio,
- ulkotilat ja suhde ympäristöön,
- kestävyys ja ympäristöystävällisyys,
- asukkaiden osallistaminen ja yksilöllisyys,
- kokemus ARA yhteistyöstä ja
- digitaalisuuden hyödyntäminen asumisen palveluissa.
Laadulliset kriteerit pisteytettiin niin, että jokaisesta kriteeristä maksimipistemäärä oli 3 pistettä, jolloin kokonaispistemäärä oli 21 pistettä.
Hakuaikana jätettiin kolme hakemusta. Yksi hakijoista ei ollut yleishyödyllinen yhteisö eikä näin ollen täyttänyt konseptihaun hakukriteeriä. Tämän vuoksi toimijan hanketta ei olisi voitu toteuttaa valtion pitkän korkotuen hankkeena, jolloin hakija rajautui pois hausta. Valinta tehtiin kahden muun hakijan hakemuksen perusteella.
Toimijan valinta
Konseptihaun kautta tontin saajaksi valikoitui Elämäni Kodit 40 Oy hankkeellaan ”Elämän kodit”. Laadullisesti Elämän kodit -hanke sai 15/21 pistettä. Myös Tampereen kaupungin arviointikriteeristön pohjata valinta osoittautui samaan hankkeeseen. Elämäni Kodit 40 Oy:llä ei ole toteuttamatonta tonttivarantoa.
Toinen arvioitu hakija sai Pirhan laadullisessa arvioinnissa 12 pistettä. Hakijalla on toteuttamatonta tonttivarantoa.
Hankkeen valmistelu tulee jatkumaan yhteistyössä Pirkanmaan hyvinvointialueen kanssa, kun tontinluovutus saa lainvoimaisuuden. Tampereen kaupunki tukee jatkossa hankkeen edistämistä.
Kiinteistötoimi ja Pirha esittävät tontin varaamista Elämäni Kodit 40 Oy:lle 1.12.2024 alkaen hankkeen suunnittelua ja rahoituksen järjestämistä varten.
Asuinkerrostalojen korttelialuetta olevan tontin 837-237-3884-2 (osoite Maakaari 6) pinta-ala on 4 450 m2 ja rakennusoikeus 4 000 k-m2. Tontille voi kaavan mukaan sijoittaa palveluasumista (palas-3).
Tontille tulisi vahvistaa luovutusehdot asunto- ja maapolitiikan linjausten mukaisesti.
Tontin hinnoittelussa tulisi käyttää Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) 9.6.2022 (Akila 17.8.2022 § 115) ko. vyöhykkeelle asuinkerrostalotonteille hyväksymää 200 euron kerrosneliömetrihintaa. Näin ollen tontin tämänhetkiseksi vuosivuokraksi saadaan 32 000 euroa (pääoma-arvo 800 000 euroa) ja elinkustannusindeksiin sidotuksi, indeksilukua 100 vastaavaksi perusvuokraksi 1 393,73 euroa vuodessa. Hinnoittelussa on käytetty neljän prosentin vuokranmääräytymiskorkoa (keski-indeksi 2296 pistettä/v. 2023). Vuokra-ajan tulisi olla 60 vuotta.
Markkinahinnan ja ARA-hinnan välinen erotus on korvausta yleistä taloudellista etua koskevan palvelun toteuttamisesta (ns. SGEI-tukea, Komission päätös Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 106 artiklan 2 kohdan määräysten soveltamisesta tietyille yleisiin taloudellisiin tarkoituksiin liittyviä palveluja tuottaville yrityksille korvauksena julkisista palveluista myönnettävään valtiontukeen, 2012/21/EU, EUVL L7/2012). Vuokrauksen kohteena olevalle osuudelle ei saa rakentaa muuta kuin ARA-asuntotuotantoa. Mikäli osuudelle rakennetaan muuta kuin ARA-tuotantoa, on vuokralainen velvollinen maksamaan kaupungille käyvän markkinahinnan (320 euroa/k-m2) ja ARA-hinnan välisen erotuksen.
Tässä vaiheessa tontti 837-237-3884-2 tulisi varata Elämäni Kodit 40 Oy:lle 1.12.2024 alkaen toistaiseksi yhden kuukauden molemminpuolisin irtisanomisajoin 31.5.2025 asti. Varausta voidaan tarvittaessa jatkaa puolen vuoden jaksoissa, valtion tukeman tuotannon ollessa kyseessä maksimissaan kahdeksi vuodeksi eli 30.11.2026 asti. Viimeistään varausajan päättyessä tontista tehdään pitkäaikainen maanvuokrasopimus.
Varausajalta peritään vuokraa puolet tämänhetkisestä tontinvuokrasta eli 1 333 euroa kuukaudessa.
Asuntojakauma
Tontinluovutuksen tavoitteena on monipuolinen asuntojakauma. Pienasuntoihin vahvasti painottuva asuntojakauma ei ole tavoitteiden mukainen. Kaupunki edellyttää, että kohteen asuntojen lukumäärästä vähintään 25 % toteutetaan vähintään kahden makuuhuoneen perheasuntoina. Perheasuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 65 m2. Asuntojakauman toivotaan sisältävän myös suuremmille perheille sopivia asuntoja (asunnossa vähintään 3 makuutilaa). Kaikkien asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 45 m2. Asuntojakauma tarkastellaan hankekohtaisesti. Asuntojakauma tulee esittää tontinkäyttösuunnitelman esittelyn yhteydessä, ennen tontin lopullista luovuttamista.
Kehitysvammaisten yhteisöllisen asumisen yksikön tulee sisältää 14 asuntoa yhteiskäyttötiloineen sekä erikseen määritellyt vapaaseen asuntokantaan integroidut tukiasunnot. Kehitysvammaisten asuinkokonaisuuden asuinpinta-alan tulee olla alle 50 % koko hankkeen kokonaisasuinpinta-alasta.
Maaperätutkimus
Asemakaavoituksen yhteydessä alueelle on teetetty ympäristötekninen tutkimus, jonka raportti oli hakumateriaalin liitteenä. Tutkimusten perusteella alueella ei ole todettu kunnostustarvetta.
Energiatehokkuus
Vuoden 2023 alusta yhtiömuotoisten kerrostalotonttien rakentamisessa edellytetään vähintään energiatodistusasetuksen (1048/2017) mukaista A-luokan energiatehokkuutta.
Hiilijalanjälki
Tontinsaajan tulee laskea ja raportoida rakennuksen elinkaaren hiilijalanjälki ja hiilikädenjälki. Ohjeistus laskentaan on päätöksen liitteenä.
Ennen pitkäaikaisen sopimuksen tekemistä tontin 837-237-3884-2 varaajan tulee esittää hyväksyttävät tontinkäyttösuunnitelmat, jonka yhteydessä tulee esittää myös asuntojakauma sekä hiilijalanjäljen laskenta.
Sopimuksen vastuuhenkilöksi nimetään kiinteistöt, tilat ja asuntopolitiikka -palveluryhmän kiinteistöjohtaja, jota vakanssia tällä hetkellä hoitaa Virpi Ekholm.
Päätösehdotus oli
Esittelijä
Tontille 837-237-3884-2 vahvistetaan elinkustannusindeksiin (lokakuu 1951=100) sidotuksi indeksilukua 100 vastaavaksi perusvuokraksi 1 393,73 euroa vuodessa (tämänhetkinen vuosivuokra 32 000 euroa).
Vuokra perustuu Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) hyväksymään hinnoitteluun. Markkinahinnan ja ARA-hinnan välinen erotus on korvausta yleistä taloudellista etua koskevan palvelun toteuttamisesta (ns. SGEI-tukea, Komission päätös Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 106 artiklan 2 kohdan määräysten soveltamisesta tietyille yleisiin taloudellisiin tarkoituksiin liittyviä palveluja tuottaville yrityksille korvauksena julkisista palveluista myönnettävään valtiontukeen, 2012/21/EU, EUVL L7/2012). Vuokrauksen kohteena olevalle osuudelle ei saa rakentaa muuta kuin ARA-asuntotuotantoa. Mikäli osuudelle rakennetaan muuta kuin ARA-tuotantoa, on vuokralainen velvollinen maksamaan kaupungille käyvän markkinahinnan (320 euroa/k-m2) ja ARA-hinnan välisen erotuksen.
Vuokra-ajaksi vahvistetaan 60 vuotta.
Muuten vuokrauksessa noudatetaan tavanomaisia ehtoja.
Tontti 837-237-3884-2 varataan Elämäni Kodit 40 Oy:lle (Y-tunnus 3135666-7) 1.12.2024 alkaen toistaiseksi yhden kuukauden molemminpuolisin irtisanomisajoin 31.5.2025 asti. Varausta voidaan tarvittaessa jatkaa puolen vuoden jaksoissa, valtion tukeman tuotannon ollessa kyseessä maksimissaan kahdeksi vuodeksi eli 30.11.2026 asti. Viimeistään varausajan päättyessä tontista tehdään pitkäaikainen maanvuokrasopimus.
Varausaikana tontista 837-237-3884-2 peritään vuokraa 1 333 euroa kuukaudessa.
Tontin 837-237-3884-2 varaajan tulee esittää hyväksyttävät tontinkäyttösuunnitelmat laaturyhmässä ennen pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen tekemistä.
Sopimuksen vastuuhenkilöksi nimetään kiinteistöt, tilat ja asuntopolitiikka -palveluryhmän kiinteistöjohtaja, jota vakanssia tällä hetkellä hoitaa Virpi Ekholm.