Perustelut
Asia on tullut vireille 14.2.2025, joten asian käsittelyyn sovelletaan rakentamislakia.
Poikkeamispäätös RakL 57 §:n nojalla AKL 57 § mom 2 säädöksen mukaisesta asemakaavan suojelumääräyksestä.
Korttelissa 95 halutaan käyttää uudisrakennusten rakennusoikeutta ennen kuin asemakaavalla suojellut rakennukset on saneerattu ja niiden viranomaisloppukatselmus on suoritettu. Korttelin 95 suojeltuja rakennuksia, kulkutautisairaala ja kärysauna, kunnostetaan samaan aikaan kuin uudisrakennusta rakennetaan. Korttelin 95 Kurila-niminen rakennus sekä korttelin 96 De Gamlas Hem-niminen rakennus kunnostetaan myöhemmin, kun niissä nyt toimiva Musiikkiopisto saa korvaavat tilat muualta.
HAKIJA ON ANTANUT ERITYISET SYYT POIKKEAMISELLE
”Tampereen kaupunki hakee poikkeamislupaa kiinteistöjen 837-106-95-48, -49,-50,-51 ja -52 osalta asemakaavan 8883 yleismerkinnästä, jonka mukaan uudisrakennusten rakennusoikeutta voidaan käyttää vasta, kun suojelumerkinnällä osoitettuihin rakennuksiin on toteutettu kuntotutkimuksiin perustuva korjaus rakennuksen suojeluarvon säilyttämiseksi ja korjausten viranomaisloppukatselmus on suoritettu. Asemakaavan mukainen tonttijako on vireillä ja hakemus koskee sen mukaisia tontteja 48 ja 52 korttelissa 95, jolle uudisrakennusoikeutta on osoitettu.
1. Poikkeamista haetaan Kurilan ja De Gamlas Hemin korjauksen osalta siten, että uudisrakennusten rakennusoikeutta voitaisiin käyttää ennen edellä mainittujen rakennusten kuntotutkimuksiin perustuvaa korjausta sekä korjausten viranomaisloppukatselmusten suorittamista.
Perustelut: Kurila (tontti 51, kortteli 95) ja De Gamlas Hem (tontti 5, kortteli 96) ovat käyttökuntoisia kaupungin omistamia rakennuksia, jotka ovat tällä hetkellä vuokrattuina sisäisesti Tampereen kaupungin kulttuuripalveluille ja luovutettu edelleen Pirkanmaan musiikkiopiston käyttöön. Kaupunginhallitus on päättänyt Kulttuurin palveluverkkosuunnitelmasta 1.2.2023 § 450 (TRE:5239/00.01.02/2023), jonka mukaan Pirkanmaan musiikkiopistolle tulee rakentumaan korvaavat tilat Hiedanrantaan. Hiedanrannan Kehitys Oy:n alustavan aikataulun mukaan tilojen rakentaminen tapahtuisi 1/2027–12/2028 edellyttäen, että vireillä oleva asemakaava vahvistuu ja rakentamisen käynnistyminen suunnittelu ja sopimuksista päättäminen huomioiden on mahdollista vuoden 2027 alussa. Korvaavat tilat tulisi Hiedanrantaan rakentumaan näin ollen aikaisintaan vuonna 2029 ja vasta tuon jälkeen olisi mahdollista myydä Kurila ja De Gamlas Hem sekä toteuttaa kaavamerkinnän mukainen kuntotutkimuksiin perustuva peruskorjaus viranomaisloppukatselmuksineen. Kaupungin toimesta on rakennuksiin toteutettu ja toteutetaan kuntotutkimuksiin perustuvia välttämättömiä korjaustoimenpiteitä, jotta rakennukset pysyvät käyttökuntoisina ja Pirkanmaan musiikkiopiston toiminta tiloissa voi jatkua.
Asemakaavan yleismerkintä aiheuttaa alueen rakentumisen viivästymisen pitkälle 2030-luvulle saakka. Vaarana on myös, että nyt käyttämättömänä olevien kulkutautisairaalan sekä kärysaunan myynti ja korjaus siirtyisivät vuosilla eteenpäin, jolloin niiden kunto pääsisi entisestään heikkenemään ja korjausaste kasvamaan.
2. Poikkeamista haetaan kaavamerkinnän tulkintaan siten, että uudisrakennusoikeutta olisi mahdollista ottaa käyttöön samanaikaisesti kulkutautisairaalan ja kärysaunan kunnostamisen kanssa. Edellytyksenä kuitenkin olisi, ettei uudisrakennusoikeuden osalta ole mahdollista saada hyväksyttyä käyttöönottotarkastusta ennen kuin edellä mainittujen rakennusten kuntotutkimuksiin perustuvat korjaukset on suoritettu ja viranomaisloppukatselmus suoritettu.
Perustelut: Rakentamisen aloittaminen uudisrakennusoikeuden osalta samanaikaisesti rakennusten peruskorjaamisen kanssa nopeuttaisi alueen rakentumista ja loisi toimijalle parempia taloudellisia edellytyksiä mittavan peruskorjausurakan toteuttamiselle, koska olisi mahdollista toteuttaa hankkeita samanaikaisesti vierekkäisillä tonteilla. Mikäli kaavan yleismerkinnästä suojeltujen rakennusten peruskorjaamisen osalta ei poiketa, siirtyy uudisrakentaminen alueella useita vuosia eteenpäin. Koska alue sijaitsee erinomaisella paikalla aivan keskustan tuntumassa, on sen rakentumisella merkittäviä kaupunkikuvallisia vaikutuksia. Lisäksi asuntorakentamisen huonossa suhdannetilanteessa tulisi pyrkiä edistämään kaikkia liikkeelle lähteviä hankkeita mahdollisuuksien mukaan.
Asemakaava-alue 8883 on kokonaisuudessaan tällä hetkellä kaupungin omistuksessa ja rakennuksia sekä tontteja suunniteltu luovutettavan seuraavasti:
Tarjouskilpailu 25.10 – 30.11.2024. Kaupunki tarjouskilpailun perusteella on myymässä seuraavaa kokonaisuutta:
- Tontti 49 Kulkutautisairaala
- Tontti 50 Kärysauna
- Tontti 52 Uutta rakennusoikeutta 4300 k-m2. Tällä tontilla myydään myös purettava pesula/lämpökeskusrakennus
Tonttihaku 6/2025: Kaupunki laittaa hakuun tontin 48, jolla uutta rakennusoikeutta 9950 k-m2. Toteutettavissa kuitenkin vasta, kun edellä kuvatut tarjouskilpailussa mukana olevat ja kunnostettavat rakennukset on kunnostettu kohdassa 2 kerrotulla tavalla.
Myös Kurila sekä De Gamlas Hem ovat tulevaisuudessa realisoitavia kohteita ja tullaan myymään asemakaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen, kun Pirkanmaan musiikkiopistolle rakentuu korvaavat tilat Hiedanrantaan. Alustava aikatauluarvio on aikaisintaan vuonna 2029.”
KUULEMINEN
Naapurit on kuultu kaupungin toimesta. Hakemus on kuulutettu Aamulehdessä. Kolmella naapurilla oli huomautettavaa hankkeesta.
Muistutukset ovat päätöksen liitteenä. Henkilötietoja sisältävien muistutusten verkkojulkisuutta on rajattu. Muistutukset näkyvät yhdyskuntalautakunnan jäsenille.
Muistutus 1:
Muistutuksessa poikkeamista asemakaavasta vastustetaan. Muistutuksessa otetaan kantaa asemakaavan nopeaan aikatauluun sekä poikkeamisen vaikutuksiin asumisviihtyvyyteen.
Asemakaavoituksen vastine:
Nyt ei muuteta asemakaavaa vaan ollaan poikkeamassa voimassa olevan asemakaavan yleismääräyksestä, jonka mukaan uudisrakennusten rakennusoikeutta voidaan käyttää vasta, kun suojelumerkinnällä osoitettuihin rakennuksiin on toteutettu kuntotutkimuksiin perustuva korjaus rakennuksen suojeluarvon säilyttämiseksi ja korjausten viranomaisloppukatselmus on suoritettu. Korttelissa 95 halutaan käyttää uudisrakennusten rakennusoikeutta ennen kuin asemakaavalla suojellut rakennukset on saneerattu ja niiden viranomaisloppukatselmus on suoritettu. Korttelin 95 suojeltuja rakennuksia, kulkutautisairaala ja kärysauna, kunnostetaan samaan aikaan kuin uudisrakennusta rakennetaan. Korttelin 95 Kurila-niminen rakennus sekä korttelin 96 De Gamlas Hem-niminen rakennus kunnostetaan myöhemmin, kun niissä nyt toimiva Musiikkiopisto saa korvaavat tilat muualta.
Muistutus 2:
Muistutuksessa otettiin kantaa kaavan toteutumisen vaarantumiseen, rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden vaarantumiseen, tarjouskilpailun ehdoista poikkeamiseen tarjoajien yhdenvertaisuutta loukkaavalla tavalla sekä asemakaavaa paremman lopputuloksen saamiseen.
Muistutus 3:
Muistutuksessa todettiin, että poikkeamisen myöntämisellä menetetään keino, jolla rakennusten peruskorjaus voidaan parhaiten turvata. Kaavapoikkeaman hakeminen vasta äskettäin vahvistetun asemakaavan suojelumääräyksiin on kaavakokonaisuuden hyväksyttyjen tavoitteiden vastainen ja vahvistetun kaavan perusperiaatteita oleellisesti muuttava ratkaisu. Näin oleellinen poikkeama asemakaavamääräyksistä edellyttää lainmukaista asemakaavan muutosmenettelyä asianmukaisine kuulemisineen ja vaikutusarviointeineen.
Hakijan vastine muistutuksiin:
”Suojeltujen rakennusten kunnostamisen varmistaminen
Kaava-alueen kaikki rakennukset ovat tällä hetkellä kaupungin omistuksessa. Kaupunki on hintakilpailun perusteella myymässä kulkutautisairaalaa ja kärysaunaa ja kauppakirjaan tullaan kirjaamaan ehto rakennusten kunnostamisvelvoitteesta sopimussakon uhalla. Kaupungin tavoitteena on myyntien myötä saada varmistettua pitkään tyhjillään olleiden rakennusten kunnostaminen ja kulttuuriympäristön arvojen vaaliminen.
Mikäli kaupunki myöhemmin tulee myymään myös Kurilan ja De Gamlas Hemin, tullaan ostaja samalla tavoin velvoittamaan rakennusten kunnostaminen sopimussakon uhalla.
Kurilan ja De Gamlas Hemin ylläpito ja rakennusten arvojen vaaliminen
De Gamlas Hem ja Kurila ovat 100 % vuokrattu Tampereen kaupungin kulttuuripalveluille, josta rakennukset on vuokrattu eteenpäin Pirkanmaan Musiikkiopiston käyttöön. Kohteet ovat näin ollen palveluverkkokäytössä ja niitä ylläpidetään samalla huolellisuudella kuin muitakin kaupungin palvelurakennuksia.
Musiikkiopiston toiminta edellyttää, että kohteet ovat terveelliset ja turvalliset käyttää. Aktiivinen päivittäinen käyttö mahdollistaa nopean reagoinnin ja varmistaa rakenteiden ja talotekniikan kunnossa pysymisen. Kohteiden huolto- ja kunnossapito toteutetaan Tampereen Tilapalveluiden toimesta. Kohteissa käydään huollon toimesta viikoittain ja tekniset järjestelmät tarkastetaan ja huolletaan säännöllisen ohjelman mukaan. Mikäli välittömiä investointitarpeita havaitaan rakennusten kunnon tai käytettävyyden osalta niin Tampereen Tilapalvelut nostavat hankkeet vuotuisille investointilistoille. Eli rakennusten arvo on huomioitu huolellisessa ylläpidossa.
Uudisrakentamisen aloittaminen yhtäaikaisesti suojeltujen rakennusten kunnostamisen kanssa
Uudisrakentamisen aloittaminen samanaikaisesti kulkutautisairaalan ja kärysaunan kunnostamisen kanssa mahdollistaisi korttelin nopeamman rakentumisen. Koska alue sijaitsee keskeisellä paikalla, on nopealla rakentumisella kaupunkikuvallisia vaikutuksia. Myös mahdollisesti rakentamisesta aiheutuvien haittojen ajoittuminen lyhyemmälle aikavälille olisi alueen asukkaiden etu.
Uudisrakennushankkeen samanaikaisen toteuttamisen ehtona on kaupunki esittänyt, ettei uudisrakennusoikeuden osalta ole mahdollista saada hyväksyttyä käyttöönottotarkastusta ennen kuin edellä mainittujen rakennusten kuntotutkimuksiin perustuvat korjaukset ja viranomaisloppukatselmus suoritettu. Edellä mainitun ehdon perusteella on rakentajalla merkittävä taloudellinen intressi saattaa suojeltujen rakennusten kunnostaminen päätökseen.
Poikkeamisluvan vaikutus suojeltujen rakennusten säilyttämiseen ja alueen rakentumiseen
Mikäli poikkeamista asemakaavan yleismääräyksestä ei myönnetä, tulee suojeltujen rakennusten peruskorjaus sekä alueen rakentuminen siirtymään vuosilla eteenpäin. Kaupunki on varautunut myymään rakennukset kunnostettaviksi, eikä niiden mittava kunnostaminen kaupungin toimesta ole investointisuunnitelmassa.
Päinvastoin kuin muistutuksissa, kaupunki näkee rakennusten kunnostamisen ja arvokkaan kulttuuriympäristön vaarantuvan, mikäli asemakaavan yleismerkinnästä poikkeamista ei myönnetä.
Kaavamerkinnän koskettaminen myös Kurilaa ja De Gamlas Hemiä kävi ilmi vasta tarjouskilpailun jälkeen, sillä asemakaavoituksellekin oli epäselvää, miten ensimmäistä kertaa Tampereella käytettyä kaavamerkintää tulisi tulkita. Kaavamerkintä on osoittautunut osittain epätarkoituksenmukaiseksi tavoitteeseen nähden.”
POIKKEAMINEN
Asemakaavassa on annettu yleismääräys, jonka mukaan ”Uudisrakennusten rakennusoikeutta voidaan käyttää vasta, kun suojelumerkinnällä osoitettuihin rakennuksiin on toteutettu kuntotutkimuksiin perustuva korjaus rakennuksen suojeluarvon säilyttämiseksi ja korjausten viranomaisloppukatselmus on suoritettu.”
Siitä poiketen uudisrakentaminen halutaan aloittaa samanaikaisesti suojeltujen rakennusten, kulkutautisairaalan ja kärysaunan, saneeraamisen kanssa. Musiikkiopiston käytössä olevat De Gamlas Hem ja Kurila kunnostetaan myöhemmin vasta, kun musiikkiopistolle on saatu korvaavat tilat.
Poikkeaminen voidaan erityisestä syystä myöntää, mikäli se ei RakL 57 §:n mukaisesti
- aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
- vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
- vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai
- johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
ASEMAKAAVOITUS
Kohde sijaitsee VI (Kaakinmaa) kaupunginosassa rajautuen pohjoisessa Pyhäjärvenkatuun, idässä Papinkatuun, etelässä Eteläpuistoon ja lännessä Koulukatuun. Kortteleissa sijaitsevat entinen kulkutautisairaala, kärysauna, hallintorakennus Kurila ja De Gamlas Hem.
Kortteleissa 95 ja 96 on voimassa keväällä 2024 hyväksytty asemakaava nro 8883, jossa entinen kulkutautisairaala, kärysauna, hallintorakennus Kurila ja De Gamlas Hem on suojeltu rakennuskohtaisin suojelumerkinnöin. Lisäksi on mahdollistettu kulkutautisairaalan tontin täydennysrakentaminen. Asemakaavassa on myös annettu koko kaava-aluetta koskeva yleismääräys: ”Uudisrakennusten rakennusoikeutta voidaan käyttää vasta, kun suojelumerkinnällä osoitettuihin rakennuksiin on toteutettu kuntotutkimuksiin perustuva korjaus rakennuksen suojeluarvon säilyttämiseksi ja korjausten viranomaisloppukatselmus on suoritettu.”
Edellä mainitulla yleismääräyksellä on ollut tarkoitus kytkeä kulkutautisairaalan tontin uudisrakentaminen ja ilmeisen huonokuntoisten kulkutautisairaalan ja kärysaunan säilyttäminen toisiinsa siten, että varmistettaisiin suojeltujen rakennusten kunnostaminen mahdollisimman pikaisesti, ennen kuin tontin uudisrakentaminen olisi mahdollista. Yleismääräyksessä ei kuitenkaan ole eritelty rakennuksia, vaan valitun sanamuodon vuoksi se koskee hieman virheellisesti kaikkia kaava-alueen suojeltuja rakennuksia.
Kulkutautisairaalan tontin uudisrakentaminen ja kulkutautisairaalan ja kärysaunan kunnostaminen haluttaisiin käynnistää aikataulullisista, suunnittelullisista, tontin käytöllisistä ja taloudellisista syistä johtuen yhtäaikaisesti. Yleismääräyksestä halutaan nyt poiketa siten, että kulkutautisairaalan tontin uudisrakentaminen olisi mahdollista, vaikka käytössä olevia Kurilaa ja De Gamlas Hemiä ei vielä peruskorjattaisi, vaan niitä ylläpidettäisiin kuten tähänkin asti. Poikkeamislupaa voidaan puoltaa sillä ehdolla, että uudisrakennusten käyttöönottotarkastusta ei tehdä, eikä uudisrakennuksia oteta käyttöön, ennen kuin kulkutautisairaala ja kärysauna on peruskorjattu, niiden kuntotutkimuksissa todetut vauriot korjattu, viranomaisloppukatselmus suoritettu ja rakennukset todettu käyttökuntoisiksi. Ehdon mukaan toimien poikkeaminen asemakaavamääräyksestä ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeaminen asemakaavasta ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista.
Vaikutuksiltaan merkittävänä rakentamisena pidetään ympäristöstään täysin poikkeavaa rakentamista, kuten kerrostalon rakentamista omakotialueelle tai suuren päivittäistavarakaupan perustamista. Nyt on kyse käyttötarkoitukseltaan asemakaavan mukaisesta rakentamisesta. Poikkeaminen asemakaavasta ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Ottaen huomioon hakijan selvityksen sekä saadut lausunnot, asemakaavayksikkö toteaa, että annetun ehdon mukaan toteutettuna poikkeaminen asemakaavan määräyksestä ”Uudisrakennusten rakennusoikeutta voidaan käyttää vasta, kun suojelumerkinnällä osoitettuihin rakennuksiin on toteutettu kuntotutkimuksiin perustuva korjaus rakennuksen suojeluarvon säilyttämiseksi ja korjausten viranomaisloppukatselmus on suoritettu” ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä vaikeuta luonnon tai rakennetun ympäristön arvojen säilyttämistä koskevien tavoitteiden saavuttamista tai johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Poikkeamisluvan myöntämisellä ei ole merkittäviä vaikutuksia yritystalouteen.
Hallintosäännön 22 §:n 4 momentin 2) kohdan mukaan yhdyskuntalautakunta päättää poikkeamisluvista.
LIITTEET:
Kartat: Sijaintikartassa on esitetty rakennuspaikan sijainti ja poikkeuslupatilanne. Kohde sijaitsee VI (Kaakinmaa) kaupunginosassa rajautuen pohjoisessa Pyhäjärvenkatuun, idässä Papinkatuun, etelässä Eteläpuistoon ja lännessä Koulukatuun. Kohteen koillissuunnalla on kolme aikaisempaa lupahakemusta, joille on annettu myönteiset päätökset vuosina 2010, 2012 ja 2013. Kohteen lounaissuunnalla on vuonna 1998 myönteisen päätöksen saanut aikaisempi lupahakemus. Kohteen luoteissuunnalla on neljä aikaisempaa lupahakemusta, joista kullekin on annettu myönteiset päätökset. Päätökset on annettu vuosina 1999, 2020, 2021 ja 2023. Lisäksi kohteen pohjoissuunnalla on kaksi aikaisempaa lupahakemusta, joille on annettu myönteiset päätökset vuosina 2003 ja 2015. Asemakaavassa tontin pääkäyttötarkoitus on asuin-, liike- ja kulttuuritoimintojen korttelialue, jolle saadaan sijoittaa kulttuuriympäristöön soveltuvaa häiriötöntä kulttuuri- ja liiketoimintaa palvelevaa yksityistä tai julkista tilaa sekä ympäristöön soveltuvaa muuta työpaikkatoimintaa.
Lausunnot
Muistutukset: Henkilötietoja sisältävien liitteiden verkkojulkisuutta on rajattu.
Poikkeamishakemus: Liitteessä on kerrottu hankkeen, rakennuspaikan ja hakijan tiedot.
Suunnitelma: Asemapiirroksessa on esitetty alueen rakennukset.