Perustelut
Poikkeamispäätös MRL 171 §:n nojalla MRL 58 § 1 momentin säännöksestä, jonka mukaan rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa.
Alun perin toimistotiloiksi rakennetut kolme toisessa kerroksessa sijaitsevaa huoneistoa halutaan muuttaa asunnoiksi.
HAKIJA ON ANTANUT ERITYISET SYYT POIKKEAMISELLE
”Taustaa: Hämeenkatu 31 sisältää kaksi yhtiötä: As Oy Tampereen Westend ja Kiinteistö Oy Tampereen Liiketilat. Tämä hakemus koskee Kiinteistö Oy Tampereen Liiketilojen hallinnassa olevia tiloja.
Yhtiöt haluavat muuttaa tilojen A29, B30 ja B31 käyttötarkoitusta. HUOM! Alkuperäisessä hakemuksessa haettiin myös tilan A28 muutosta, mutta siitä on nyt luovuttu.
Tilat ovat alkuperäisessä rakennusluvassa olleet toimistoja, mutta ratikan rakennusprojekti ja koronapandemia tyhjensivät tilat ja tappoivat toimistomarkkinat. Tiloja on jo viisi vuotta yritetty vuokrata toimistokäyttöön, mutta halukkaita vuokralaisia ei ole löytynyt. Tälläkin hetkellä lähistöllä on runsaasti vapaita toimistotiloja. Jopa samassa kiinteistössä on vapaata toimistotilaa.
Koska tiloja ei ole saatu vuokrattua toimistokäyttöön, tilat on muutettu asuntokäyttöön sopiviksi. Yhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan tilat ovat toimisto/asuntoja, joten kuvittelimme tämän riittävän. Tilat on tällä hetkellä vuokrattu ulkopuolisille vuokralaisille ja ne ovat asuntokäytössä pitkillä vuokrasopimuksilla.
Poikkeusluparyhmä käsitteli asiaa 3.11. ja puolsi tilojen A29 ja B30 käyttötarkoituksen muuttamista asuntokäyttöön, mutta ei puoltanut tilan B31 käyttötarkoituksen muuttamista perustuen kahteen argumenttiin:
1) Keskustan elävyyden kannalta olisi hyvä olla mahdollisimman paljon toimistoja ja liiketiloja.
2) Liikennemelu on Oskari-järjestelmän mukaan liian suurta.
Näihin voimme todeta, että ensimmäinen peruste on hyvä ja tavoiteltava, mutta ratikkaprojektin ja koronan jälkeisessä tilanteessa ei ole realismia saada tiloja vuokrattua toimistokäyttöön. Tyhjiä tiloja on erittäin runsaasti esim. Tirkkosen talossa, Valioasun talossa, Hjorthin talossa ja jopa samassa talossa. Ainoa vaihtoehtoinen käyttö on airbnb, mikä ei olisi arvokkaan talon kannalta tavoiteltavaa. Mikäli käyttötarkoituksen muutosta ei kaikkiin tiloihin myönnetä, meille ei jää muuta vaihtoehtoa kuin irtisanoa nykyiset asukkaat ja muuttaa tiloja airbnb-käyttöön.
Haetaan poikkeamista 2. kerrokselle, että siinä sallittaisiin myös asuntoja (kaava 7777, määräys lto 32% (ehdottomana), kuitenkin alkuperäisessä luvassa tämä on 30,2 %). Toisessa kerroksessa on jo alkuaankin ollut 6 asuntoa. Liikennemelu Hämeenkadulla on vähentynyt huomattavasti pikaraitiotien myötä. Toisen kerroksen toimistoille ei ole realistista löytää toimisto- tai liiketilakäyttäjiä. Toimistomarkkina läntisessä keskustassa on täysin kuollut, eikä näköpiirissä ole tilojen käyttöä toimistoina. Nykyisessä muodossaan tilat soveltuvat erinomaisen hyvin asunnoiksi (kaksi yksiötä ja yksi kolmio) ja nykyiset asukkaat ovat erittäin tyytyväisiä asuntoihinsa. Mikäli muutos ei onnistuisi, joutuisimme irtisanomaan vuokralaiset. Tämä ei tietenkään olisi kenenkään edun mukaista. Käsittääksemme kiinteistön alkuperäisessä rakennusluvassa on jotain prosenttiosuuksia tilojen jakaumasta. Toivomme, että tällainen seikka ei asetu lupahakemuksemme esteeksi.”
KUULEMINEN
Naapurit on kuultu kaupungin toimesta. Naapurit on kuultu myös rakennuslupaa varten. Naapureilla ei ollut huomautettavaa hankkeesta.
POIKKEAMINEN
Tontille sallitusta kerrosalasta on käytettävä 32 % liike- ja toimistotiloina. Siitä poiketen liike- ja toimistotilojen määrä laskisi rakennuslupavaiheen muutoksen lisäksi yhteensä n. 25 %:iin.
Huoneistot sijaitsevat alueella, joka asemakaavassa on merkitty rakennusalan osaksi, jolla tulee sijoittaa liike- tai toimistotiloja rakennuksen kaduntasokerrokseen ja sitä seuraavaan kerrokseen. Siitä poiketen toisen kerroksen tiloja muutettaisiin asunnoiksi.
Poikkeaminen voidaan erityisestä syystä myöntää, mikäli se ei MRL 171 § mukaisesti
- aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
- vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
- vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai
- johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
ASEMAKAAVOITUS
Tontti sijaitsee kaupungin keskustassa rajautuen pohjoisessa Hämeenkatuun sekä idässä, etelässä ja lännessä asuin- ja liikerakennuksen tonttiin.
Huoneistot A29, B30 ja B31 on vuokrattu asuinkäyttöön. Liitteenä yhden vuokralaisen vetoomus.
Huoneisto B31 sijaitsee Hämeenkadun puoleisella sivulla, toisessa kerroksessa. Keskustan elävyyden kannalta myös toisen kerroksen liiketilat ovat tarkoituksenmukaisia eikä niiden, kuten ei ensimmäisen kerroksenkaan, liiketilojen muutamista asunnoiksi ole puollettu. Toisen kerroksen osalta Hämeenkadun puoleiset tilat eivät sovellu asumiseen myöskään liikennemelun vuoksi. Hämeenkadun puolella julkisivuun kohdistuva liikenteen keskiäänitaso on huoneiston kohdalla 68 dB (A-Insinöörit, 2022). Tampereen yhdyskuntalautakunnan (27.8.2019) hyväksymässä melulinjauksessa todetaan, että jos asuinrakennuksen ulkoseinään kohdistuvan melun päiväajan keskiäänitaso on 65 -70 dB, tulee asuntojen avautua myös hiljaiselle puolelle (alle 55 dB). Huoneisto B31 sijaitsee kokonaan Hämeenkadun puolella eikä se avaudu hiljaiselle puolelle. Asemakaavassa Hämeenkadun puoleiselle julkisivulle on annettu määräys, jonka mukaan ko. kohdalla rakennuksen asuintilojen ulkoseinien sekä ikkunoiden ja muiden rakenteiden ääneneristävyyden liikennemelua vastaan on oltava vähintään 38 dB. Koska huoneisto B31 oli alun perin suunniteltu toimistoksi, ei ole varmuutta, täyttävätkö rakenteet em. määräyksen.
Huoneistot A29 ja B30 sijaitsevat rakennuksen sisäpihan puolella, jossa liikennemelun taso on alle 55 dB (Oskari-karttapalvelu, liikennemelu päiväajan keskiäänitaso, ennuste v. 2040). Koska huoneistot A29 ja B30 sijaitsevat pois katunäkymästä ja niissä on myös parveke, on niiden muuttaminen asunnoiksi puollettavissa.
Ottaen huomioon meluselvityksen, hakijan antaman selvityksen sekä saadut lausunnot, asemakaavayksikkö toteaa, että poikkeaminen huoneistojen A29 ja B30 osalta liike- ja toimistotilan määrästä sekä rakennusalan osasta, jolla tulee sijoittaa liike- tai toimistotiloja rakennuksen kaduntasokerrokseen ja sitä seuraavaan kerrokseen, ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä vaikeuta luonnon tai rakennetun ympäristön arvojen säilyttämistä koskevien tavoitteiden saavuttamista tai johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Huoneiston B31 osalta poikkeaminen asemakaavamääräyksistä aiheuttaa haittaa kaavan toteuttamiselle.
Poikkeamisluvan myöntämisellä ei ole merkittäviä vaikutuksia yritystalouteen.
LIITTEET:
Sijaintikartta: Kartassa on esitetty rakennuspaikan sijainti ja poikkeuslupatilanne. Tontti rajautuu pohjoisessa Hämeenkatuun sekä idässä, etelässä ja lännessä asuin- ja liikerakennuksen tonttiin. Poikkeuslupahakemus sijaitsee osoitteessa Hämeenkatu 31. Kohteen koillispuolella on kaksi, vuosina 2009 ja 2022 hyväksyttyä poikkeuslupahakemusta. Kohteen etelä-lounaispuolella sijaitsee viisi, vuosina 2012, 2013, 2017, 2021 ja 2022 hyväksyttyä poikkeuslupahakemusta. Lisäksi kohteen etelä-lounaispuolella on kaksi poikkeuslupahakemusta, jotka ovat saaneet kielteisen päätöksen vuosina 1995 ja 2021. Kohteen itäpuolella on yksi myönteinen sekä yksi kielteinen poikkeuslupahakemus. Näistä myönteinen päätös annettiin vuonna 2010, kielteinen vuonna 1995.
Asemakaava: Tontin pääkäyttötarkoitus on asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue. Tontille sallitusta kerrosalasta on käytettävä 32 % liike- ja toimistotiloina. Huoneistot sijaitsevat alueella, joka asemakaavassa on merkitty rakennusalan osaksi, jolla tulee sijoittaa liike- tai toimistotiloja rakennuksen kaduntasokerrokseen ja sitä seuraavaan kerrokseen.
Lausunnot
Meluselvitys
Poikkeamishakemus: Liitteessä on kerrottu hankkeen, rakennuspaikan ja hakijan tiedot. Henkilötietoja sisältävän liitteen verkkojulkisuutta on rajattu.
Suunnitelmat: Rakennus sijaitsee Hämeenkadun eteläpuolella. Asunnoiksi muutettavista huoneistoista suurin sijoittuu pohjoiseen Hämeenkadun varrelle ja kaksi pienempää sijaitsee etelässä sisäpihan puolella.
Vuokralaisen vetoomus: Liite on salainen JulkL 24 §:n 23 kohdan perusteella.
Päätösehdotus oli
Esittelijä
Myönnetään tontille 837-103-29-4 lupa saada poiketa huoneistojen A29 ja B30 osalta liike- ja toimistotilan määrästä sekä rakennusalan osasta, jolla tulee sijoittaa liike- tai toimistotiloja rakennuksen kaduntasokerrokseen ja sitä seuraavaan kerrokseen toimistotilojen muuttamiseksi asunnoiksi hakemuksen liitteenä olevien suunnitelmien periaatteiden mukaisesti III (Nalkala) kaupunginosassa, osoitteessa Hämeenkatu 31 sillä ehdolla,
että keskiäänitason toimenpiderajan alittuminen selvitetään mittauksella asunnoissa ennen niiden käyttöönottoa. Asunnon sisällä päiväajan (klo 7–22) keskiäänitason toimenpideraja on 35 dB ja yöajan (klo 22–7) keskiäänitason toimenpideraja 30 dB. Asunnoiksi muuttamisen yhteydessä tulee huomioida, että asunnon ilmanvaihdon ulkoilmavirran tulee olla käytön aikana vähintään 0,35 dm3/s neliömetriä kohden kaikissa asuinhuoneissa.
Poikkeamishakemus huoneiston B31 osalta hylätään.
Lupa on voimassa kaksi (2) vuotta siitä, kun tämä päätös on saanut lainvoiman. Päätöstä vastaavaa rakennuslupaa on haettava luvan voimassaoloaikana.