Perustelut
Frenckellin virastotalo kuuluu Tampereen kaupungin realisoitaviin kiinteistöihin. Frenckellin kiinteistöstä luopuminen kytkeytyy keskusvirastotalon tulevaan laajennukseen ja perusparannukseen. Kaupunki on aloittanut keskusvirastotalon uudistamishankkeen, jonka tarkoituksena on luoda kaupungin hallintohenkilöstölle uutta monitoimistotilaa ja hallintokuntien yhteistyötä tukevia muita työskentelytiloja. Edellisestä johtuen kaupunki päätti aloittaa Frenckellin kiinteistön kaavamuutos- sekä myyntiprosessit, joiden tarkoituksena on kehittää kohteelle uusi asemakaavallinen käyttötarkoitus ja myydä rakennus sekä tehdä asemakaavan mukaisesta tontista maanvuokrasopimus. Tavoitteena on löytää uudiskäytölle ratkaisu, jolla on Frenckellin kiinteistön vetovoimaa kasvattava käyttötarkoitus ja joka huomioi rakennuksen historian ja sen ainutlaatuisen ympäristön.
Kaupan kohteena oli vuokraoikeus tonttiin 837-102-7-8 ja sillä sijaitseva vanha tehdasrakennus. Asemakaavamuutoksen myötä kiinteistötunnus tulee muuttumaan. Kohdetta myytiin tarjousten perusteella ja myyntiprosessi oli kaksivaiheinen (ilmoittautumis- ja tarjoamisvaihe).
Ilmoittautumisvaihe:
Myyntiprosessin 1. vaihe (ilmoittautumisvaihe) alkoi 1.4.2019.
Tarjoajia pyydettiin toimittamaan:
- alustava idea kohteen uudesta käyttötarkoituksesta
- alustava kuvaus rahoituksen järjestämisestä
- mahdolliset referenssit saman tyyppisten hankkeiden toteuttamisesta
Määräaikaan 5.6.2019 mennessä kohteesta annettiin kolme ilmoittautumista. Ilmoittautuneita olivat Aare Invest Oy, Erikoissijoitusrahasto eQ Liikekiinteistöt ja Finesco Capital Oy/Skanska Talonrakennus Oy. Kaikki ilmoitukset täyttivät tarjousvaiheen valinnalle asetetut ehdot ja tällä perusteella heidät tulisi kutsua myyntiprosessin 2. vaiheeseen (tarjousvaihe). Ilmoitusvaiheessa esitettiin seuraavia alustavia ideoita Frenckellin kiinteistön tulevasta käytöstä:
- Hotelli- ja matkailutoimintaa
- Ravintola- ja kahvilatoimintaa
- Toimistotilaa
- Kulttuuri/teatteritoimintaa
- Korkeatasoista asumista jossain määrin
- Vanhan kulttuuriympäristön, historian ja suojelunäkökulmien kunnioittaminen
- Luoda avoin ja kiinnostava kohde matkailijoille ja kaupunkilaisille
Tarjousvaihe:
Tarjousten perusteella kaikkien ilmoittautuneiden kanssa käytiin tarkentavia neuvotteluja syksyllä 2019. Tarjousvaiheeseen valittuja pyydettiin toimittamaan 7.10.2019 mennessä kohteesta indikatiiviset tarjoukset, joiden tuli sisältää hintatarjous ja kaupan muut keskeiset ehdot ja edellytykset. Kaupunki pidätti oikeuden hyväksyä ja hylätä tarjoukset sekä pyytää niihin tarkennuksia. Tarjouksiin pyydettiin vielä täsmennyksiä ja mm. vuokrasopimusluonnos takaisinvuokrattavista tiloista ja saadut tarjoukset olivat:
- eQ 11 milj. euroa
- Skanska/Finesco 12 milj. euroa (ehdollinen)
- Aare Invest Oy- M/K Tampere IV Oy 14,3 milj. euroa
Todetaan, että Aare Invest Oy ilmoitti, että heidän osaltaan tarjous- ja neuvotteluosapuolena jatkossa toimi M/K Tampere IV Oy-niminen yhtiö.
Neuvotteluja jatkettiin sisällöltään parhaiten tarjouspyynnössä asetettuja tavoitteita vastaavan ja korkeimman tarjouksen tehneen M/K Tampere IV Oy:n kanssa. Neuvottelut koskivat asemakaavaehtoisten kaupan, maanvuokrasopimuksen ja takaisinvuokrasopimuksien ehtoja ja aikatauluja.
Neuvottelut saatiin päätökseen huhtikuussa 2021. Neuvotteluissa on mm. sovittu, että asemakaavan mukainen tontti vuokrattaisiin M/K Tampere Oy:lle asemakaavan hyväksymisen jälkeen määriteltävään käypään markkinahintaan. Vuokran määrityksen perusteena käytetään tontin pääoma-arvoa, jonka arvioimiseksi vuokranantaja tilaa arviokirjat (2 kpl) riippumattomalta arvioitsijalta asemakaavan saatua lainvoiman. Tontin vuosivuokra on 6 % tontin pääoma-arvosta ja muut maanvuokrasopimuksen ehdot ovat tavanomaiset.
Kohteen asemakaavamuutos on kaupunginhallituksen hyväksymässä kaavoitusohjelmassa vuodelle 2021. Asemakaavamuutoksen aloituskokous on pidetty, osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä, yleisötilaisuus ja viranomaisneuvottelu on pidetty toukokuussa 2019. Asemakaavoittaja on osallistunut tarjousvaiheen viitesuunnitelmien arviointiin ja tarjoajien kanssa pidettäviin suunnittelukokouksiin. Vuokralainen osallistuu asemakaavamuutosprosessiin.
Vuokrasopimus tulisi voimaan vuokralaisen osalta heti ja kaupungin osalta sitten kun kaupungin viranomaisen vuokrasopimuksen hyväksymistä ja vuokra-alueella olevan Frenckellin rakennuksen kauppaa koskevat päätökset sekä asemakaavamuutos nro 8776 ovat saaneet lainvoiman. Sen varalta, ettei jokin edellä mainituista päätöksistä saisi lainvoimaa 1.6.2025 mennessä, on sovittu, että vuokrasopimus raukeaisi.
Hallintosäännön mukaan asunto- ja kiinteistölautakunta päättää maa- ja vesialueiden, rakennusten sekä niihin liittyvien tilojen ja alueiden vuokraamisesta.
Ehdollinen 5.5.2021 ja 7.5.2021 allekirjoitettu maanvuokrasopimus liitteenä.
Päätösehdotus oli
Esittelijä
Asemakaavan mukainen tontti vuokrataan asemakaavan hyväksymisen jälkeen määriteltävään käypään markkinahintaan M/K Tampere IV Oy:lle. Vuokran määrityksen perusteena käytetään asemakaavamuutoksen mukaisen tontin pääoma-arvoa, jonka arvioimiseksi vuokranantaja tilaa arviokirjat (2 kpl) riippumattomalta arvioitsijalta. Tontin vuosivuokra on 6 % tontin pääoma-arvosta. Kiinteistöjohtaja valtuutetaan vahvistamaan arviokirjojen perusteella määritetyn tontinvuokran määrän asemakaavan saatua lainvoiman. Muut maanvuokrasopimuksen ehdot ovat tavanomaiset.
Liitteenä oleva 5.5.2021 ja 7.5.2021 allekirjoitettu ehdollinen maanvuokrasopimus hyväksytään.
Päätös
Päätösehdotus hyväksyttiin.