Perustelut
Poikkeamispäätös MRL 171 §:n nojalla MRL 58 § 1 momentin säännöksestä, jonka mukaan rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa.
Alun perin toimistotilaksi rakennettu toisen kerroksen huoneisto halutaan muuttaa asunnoksi. Tampereen yhdyskuntalautakunta on antanut asiasta kielteisen päätöksen 14.2.2023 § 50. Päätöksestä on valitettu Hämeenlinnan hallinto-oikeuteen.
HAKIJA ON ANTANUT ERITYISET SYYT POIKKEAMISELLE
Perusteluiksi ja erityisiksi syiksi hakija on esittänyt mm. sen, että Tampereen melulinjaukset (27.8.2019) ovat VnP vastaisia. Poikkeamisharkinnassa viranomaisen on perustettava tulkintansa hierarkkisesti ylempään normiin (VnP), mikäli päätöksentekoa ohjaava normisto (VnP ja kunnallisen lautakunnan päätöksellä luotu ohjeistus eli melulinjaukset) ovat ristiriidassa. Seinärakenteiden ääneneristävyys on riittävä. Erotus 30 dB on VnP:n ohjeistuksen mukainen sallittu äänitaso asuinhuoneistossa sekä päivä- että yöaikaan. Lisäksi ulkoseinän melutason soveltuvuus käyttötarkoitusmuutosharkintaan voidaan kyseenalaistaa sillä perusteella, että nykyinen iv-tekniikka ei suosittele ja jopa kieltää ikkunoiden avaamisen ilmanvaihtotarkoituksiin. Huoneistossa on koneellisen ilmanvaihdon lisäksi kaksi ilmalämpöpumppua. Ulkoseinästä mitattu melu ei siten ole relevantti kriteeri käyttötarkoitusmuutosharkinnassa eikä poikkeamislupaharkinnassa. Ulkoseinästä mitattu melu ei siten voi toimia sellaisena selvityksenä, joka muodostaisi MRL 171.2 §:n poikkeamisen esteen.
Erityiset syyt löytyvät kokonaisuudessaan poikkeamishakemuksesta. Liite on salassa pidettävä JulkL 24 § 23 kohdan perusteella.
KUULEMINEN
Naapurit on kuultu kaupungin toimesta. Naapureilla ei ollut huomautettavaa hankkeesta.
POIKKEAMINEN
Tontille sallitusta kerrosalasta on käytettävä 32 % liike- ja toimistotiloina. Siitä poiketen liike- ja toimistotilojen määrä laskisi rakennuslupavaiheen muutoksen lisäksi yhteensä n. 26 %:iin.
Huoneisto sijaitsee alueella, joka asemakaavassa on merkitty rakennusalan osaksi, jolla tulee sijoittaa liike- tai toimistotiloja rakennuksen kaduntasokerrokseen ja sitä seuraavaan kerrokseen. Siitä poiketen toisen kerroksen tila halutaan muuttaa asunnoksi.
Poikkeaminen voidaan erityisestä syystä myöntää, mikäli se ei MRL 171 § mukaisesti
- aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
- vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
- vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai
- johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
ASEMAKAAVOITUS
Tontti sijaitsee kaupungin keskustassa rajautuen pohjoisessa Hämeenkatuun sekä idässä, etelässä ja lännessä asuin- ja liikerakennuksen tonttiin.
Huoneisto, jolle poikkeamista haetaan, on rakennusluvassa osoitettu toimistoksi. Huoneisto sijaitsee Hämeenkadun puoleisella sivulla, toisessa kerroksessa.
Keskustan strateginen osayleiskaava (2.6.2017 ja 16.1.2019)
Hämeenkatu 31 sijoittuu Keskustan strategisen osayleiskaavan ydinkeskustan kehittämisvyöhykkeelle, jonka kaavamääräyksessä todetaan mm.
”Alueella tulee parantaa ydinkeskustamaisen elinkeinotoiminnan edellytyksiä, saavutettavuutta ja kävelyalueen elävyyttä. Suunnitelmien tulee edistää monipuolisten liiketilojen tarjontaa lisärakentamisen ja sisäpihojen kehittämisen avulla. Toteutuksen tulee tukea kivijalkakauppaa ja sen toimintamahdollisuuksia varaamalla katuihin ja muihin yleisiin alueisiin rajautuvien rakennusten ensimmäiset kerrokset liike- ja palvelukäyttöön. Suunnitelmien yhteydessä on tutkittava asumisen lisäämistä ja toteutettava asumisen vaatimat ulko-oleskelutilat.”
Hämeenkadusta osayleiskaavassa todetaan:
”Hämeenkatu on kaupungin merkittävin katutila, jota on kehitettävä aktiivisena, monipuolisena, viihtyisänä ja laadukkaana ympäristönä turvaamalla kulttuurihistorialliset arvot ja liike-elämän toimintaedellytykset.”
Yleiskaavan mukaan kiinteistön ensimmäiset kerrokset tulee varata liike- ja palvelukäyttöön.
Asemakaava (21.4.2004)
Asemakaavamääräykset, jotka koskevat toimistohuoneistoa, joka halutaan muuttaa asunnoksi :
- Merkintä er-6 ilmoittaa rakennusalan osan, jolle tulee sijoittaa liike- ja toimistotiloja rakennuksen kaduntasokerrokseen ja sitä seuraavaan kerrokseen.
- Tontille sallitusta kerrosalasta on käytettävä 32 % liike- ja toimistotiloiksi.
Yleiskaavan ohjaus elävän ja viihtyisän keskustan ja liike-elämän toimintaedellytysten turvaamiseksi on varmistettu asemakaavan er-6-määräyksellä ja liiketilojen sijoittuminen erityisesti keskustan pää- ja liikekadun varrella kiinteistön alimpiin kerroksiin: kivijalkakauppaa maantasossa sekä liike- ja toimistotilaa myös asumisen ja katutason liiketilojen välissä. Nämä mahdollistavat nk. laakerikerroksen eri toimintojen välille ja osaltaan antavat myös melun suojaa asuintiloille sisällä kiinteistössä.
Asemakaavassa on linjattu myös asuntojen avautumista hiljaiselle puolelle. Hämeenkadun puoleiselle julkisivulle on annettu määräys eas-1/III-VII, jonka mukaan asuinhuoneiden ikkunoita ei saa sijoittaa Hämeenkadun puoleiseen julkisivuun 3.-7. kerrokseen, ellei asunnon ikkunoita ole myös toisen julkisivun puolella. Eli asuntojen pitää olla ns. läpitalon huoneistoja kerroksissa 3-7. On selvää, että mikäli asemakaava sallisi asuinhuoneistoja myös 1-2 kerroksiin, vaatimuksena olisi ilman muuta se, että ikkunoita olisi myös toisen julkisivun puolella.
Kaavamääräys eas-1/III-VII vastaa vuonna 2019 annetun melulinjauksen (Yhdyskuntalautakunta 27.8.2019 § 229) periaatteita.
Liike- ja toimistotilojen määrään oli myönnetty poikkeus jo rakennuslupavaiheessa, jolloin liike- ja toimistotilojen määrä laski 32 %:sta 30,2 %:iin. Haetun toimistohuoneiston muutoksen myötä liiketilojen määrä olisi enää n. 26 %.
Melulinjaus (Yhdyskuntalautakunta 27.8.2019 § 229)
Hämeenkadun puolella Hämeenkatu 31 julkisivuun kohdistuva liikenteen keskiäänitaso on huoneiston kohdalla 68 dB (A-Insinöörit, 2022).
Tampereen yhdyskuntalautakunnan hyväksymässä melulinjauksessa todetaan, että jos asuinrakennuksen ulkoseinään kohdistuvan melun päiväajan keskiäänitaso on 65 -70 dB, tulee asuntojen avautua myös hiljaiselle puolelle (alle 55 dB). Huoneisto avautuu ainoastaan Hämeenkadun puolelle eikä siten täytä linjauksen vaatimusta.
Asemakaavassa on määrätty, että asuinhuoneiden ikkunoita ei saa sijoittaa Hämeenkadun puoleiseen julkisivuun 3.-7. kerrokseen, ellei asunnon ikkunoita ole myös toisen julkisivun puolella. Eli asuntojen pitää olla ns. läpitalon huoneistoja kerroksissa 3-7.
Melulinjauksen noudattaminen ja asunnon avautuminen myös hiljaiselle puolelle mahdollistaa asunnon tuulettamisen ilman, että asuntoon tulevan melun taso ylittää ulko-oleskelualueiden sallitun enimmäisarvon 55 dB.
Kiinteistön tai asunnon ilmanvaihtojärjestelmän tyyppi ei vaikuta siihen, että tuleeko asuntojen avautua myös hiljaiselle puolelle.
Asemakaavassa on Hämeenkadun puoleiselle julkisivulle annettu määräys 38dBA. Merkintä osoittaa rakennusalan sivun, jonka puoleisten rakennusten asuintilojen ulkoseinien sekä ikkunoiden ja muiden rakenteiden ääneneristävyyden liikennemelua vastaan on oltava vähintään rakennusalalla osoitetun dBA-luvun mukainen. Edellä mainittu määräys ei koske 1. ja 2. kerroksen tiloja, koska niiden tulee olla liike- ja toimistokäytössä, ei asuinkäytössä.
Valtioneuvoston päätös melutason ohjearvoista (993/1992): ”Asuin-, potilas- ja majoitushuoneissa on ohjeena, että ulkoa kantautuvasta melusta aiheutuva melutaso sisällä alittaa melun A-painotetun ekvivalenttitason (LAeq) päiväohjearvon (klo 7-22) 35 dB ja yöohjearvon (klo 22-7) 30 dB.”
Huoneiston sisätiloissa tehdyn mittauksen mukaan liikennemelun taso huoneistossa on päiväaikaan 28-29 dB, joka alittaa asuinhuoneistolle asetetun päiväajan toimenpidetason 35 dB.
Tämä ei kuitenkaan merkitse sitä, että voitaisiin sivuuttaa melulinjauksen vaatimus, jonka mukaan asunnon tulee avautua myös hiljaiselle puolelle, mikäli ulkoseinään kohdistuvan melun päiväajan keskiäänitaso ylittää 65 db.
Melulinjausta on noudatettu kaikissa asemakaavoituksen valmistelemissa poikkeamishankkeissa elokuun 2019 jälkeen. Ei ole mahdollista, että tästä yhdenmukaisesta ja johdonmukaisesta ratkaisukäytännöstä poikettaisiin Hämeenkatu 31 toimistohuoneiston osalta.
Ottaen huomioon tontin kaavallisen tilanteen, meluselvityksen, hakijan antaman selvityksen sekä saadut lausunnot, asemakaavayksikkö toteaa, että toimistohuoneiston, joka halutaan muuttaa asunnoksi, osalta poikkeaminen asemakaavamääräyksistä aiheuttaa haittaa kaavan toteuttamiselle.
Poikkeaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista tai rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista tai johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Poikkeamisluvan myöntämisellä ei ole merkittäviä vaikutuksia yritystalouteen.
LIITTEET:
Sijaintikartta ja poikkeuslupatilanne: Kartassa on esitetty rakennuspaikan sijainti ja poikkeuslupatilanne. Tontti rajautuu pohjoisessa Hämeenkatuun sekä idässä, etelässä ja lännessä asuin- ja liikerakennuksen tonttiin. Poikkeuslupahakemuskohde sijaitsee osoitteessa Hämeenkatu 31. Kohteen koillispuolella on kaksi, vuosina 2009 ja 2022 hyväksyttyä poikkeuslupahakemusta. Kohteen etelä-lounaispuolella sijaitsee viisi, vuosina 2012, 2013, 2017, 2021 ja 2022 hyväksyttyä poikkeuslupahakemusta. Lisäksi kohteen etelä-lounaispuolella on kaksi poikkeuslupahakemusta, jotka ovat saaneet kielteisen päätöksen vuosina 1995 ja 2021. Kohteen itäpuolella on yksi myönteinen sekä yksi kielteinen poikkeuslupahakemus. Näistä myönteinen päätös annettiin vuonna 2010, kielteinen vuonna 1995. Tontilla on yksi vireillä oleva poikkeamishakemus.
Asemakaava: Tontin pääkäyttötarkoitus on asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue. Tontille sallitusta kerrosalasta on käytettävä 32 % liike- ja toimistotiloina. Huoneistot sijaitsevat alueella, joka asemakaavassa on merkitty rakennusalan osaksi, jolla tulee sijoittaa liike- tai toimistotiloja rakennuksen kaduntasokerrokseen ja sitä seuraavaan kerrokseen.
Keskustan strateginen osayleiskaava: Hämeenkatu 31 sijoittuu Keskustan strategisen osayleiskaavan ydinkeskustan kehittämisvyöhykkeelle.
Lausunnot
Liikennemeluselvitys
Liikennemelu ja LVIS-äänitaso
Melulinjaus
Poikkeamishakemus: Liitteessä on kerrottu hankkeen, rakennuspaikan ja hakijan tiedot. Poikkeamishakemus on salassa pidettävä JulkL 24 § 23 kohdan perusteella.
Suunnitelmat: Rakennus sijaitsee Hämeenkadun eteläpuolella.
Valitus hallinto-oikeuteen: Liite on salassa pidettävä JulkL 24 § 23 kohdan perusteella.