Perustelut
Tampereen kaupunki on päättänyt 8.12.2023 tehdyllä kiinteistöjohtajan viranhaltijapäätöksellä § 878 kolmen (3) monitoimikentän, joukkuepukuhuoneiden, urheiluvälinevaraston, katsomon sekä niihin liittyvien yhteistilojen jatkovuokraamisesta Sporty World Oy:ltä (y-tunnus 2749667-5) Kauppi Sports Centeristä osoitteessa Kuntokatu 17, Tampere. Tilojen yhteispinta-ala on noin 4 730 m2.
Kyseessä on jatkovuokraus tiloista, joiden vuokraamisesta on 19.2.2019 tehty kiinteistöjohtajan viranhaltijapäätös § 211. Sopimusta on jatkettu kahden vuoden optiokaudella, jonka käyttämisestä on päätetty 9.12.2021 tehdyllä viranhaltijapäätöksellä § 624. Voimassa oleva vuokrasopimus päättyy 31.7.2024.
Sopimus olisi voimassa 1.8.2024 – 31.7.2029. Sopimusta voidaan jatkaa kahden vuoden optiokaudella. Optioajan käytöstä sovitaan kirjallisesti viimeistään 12 kuukautta ennen varsinaisen vuokra-ajan päättymistä eli 31.7.2028 mennessä, ja siitä tehdään erillinen viranhaltijapäätös.
Kiinteistöjohtajan päätöksestä 8.12.2023 § 878 on tehty oikaisuvaatimus. Vaatimuksessa esitetään viranhaltijapäätöksen kumoamista. Lisäksi vaaditaan päätöksen tehnyttä viranhaltijaa vastuuseen virkavelvollisuuden väärinkäytöksen ja laiminlyönnin johdosta sekä virantoimituksesta pidättämistä kaupunginhallituksen päätöksellä. Edelleen oikaisuvaatimuksessa vaaditaan liikunnan palveluhankinnan uudelleen järjestämistä ja avointa kilpailutusta siten, että Spiral-Hallille annetaan mahdollisuus tehdä asiassa kaupungille oma tarjouksensa.
Oikaisuvaatimuksen mukaan asiassa ei ole kyse vuokrasopimuksesta, vaan kilpailutettavasta palveluhankinnasta. Oikaisuvaatimuksen tekijä painottaa, että Spiral-Hallilla olisi mahdollisuus tarjota tilojaan vuokralle huomattavasti edullisemmin. Edelleen oikaisuvaatimuksen mukaan vuokrasopimukseen kirjattu arvonlisäverokanta (24 %) on virheellinen, päätöksen oikaisuvaatimusohjeessa ei ole mainintaa, kenelle oikaisuvaatimus tulee osoittaa, päätöksen tekijällä ei ole ollut toimivaltaa päätöksen tekemiseen, muita lähialueella tarjolla olevia soveltuvia tiloja ja vuokratason kohtuullisuutta ei ole selvitetty, vuokrasopimus on tehty salassa ja sopimuksen vastuuhenkilöä koskeva kirjaus on käsittämätön.
Tarkemmat perustelut vaatimuksille ilmenevät liitteenä olevasta oikaisuvaatimuksesta.
Oikaisuvaatimuksen tekijän lähtökohta on, että sopimuksessa on tosiasiassa kyse urheilutilojen palveluhankinnasta, joka kaupungin olisi pitänyt kilpailuttaa palvelunhankintasopimuksena. Palveluhankintasopimuksessa on hankintalain 4 §:n 1 momentin 4 kohdan mukaan kyse hankintasopimuksesta, jonka kohteena on palvelujen suorittaminen. Tässä sopimuksessa sopimuksen kohteena on tilojen vuokraaminen. Hankintalain 9 § 1 momentin 1 kohdan perusteella vuokrasopimukset jäävät lain soveltamisalan ulkopuolelle.
Tilojen vuokraukseen perustuu myös arvonlisäverokanta, joka Suomessa on tällä hetkellä 24 %.
Asunto- ja kiinteistölautakunnan päätöksen 23.10.2019 § 144 mukaan kiinteistöjohtaja päättää rakennusten, tilojen ja niihin liittyvien alueiden vuokraamisesta enintään 10 vuodeksi. Kiinteistöjohtaja on siten ollut toimivaltainen päättämään vuokrauksesta.
Oikaisuvaatimuksessa on kyseenalaistettu päätöksen kirjaus sopimuksen vastuuhenkilöstä. Konsernijohtajan 17.12.2021 § 152 hyväksymän konsernimääräyksen ”Tampereen kaupungin sopimushallinta” mukaan sopimuksen hyväksymistä koskevassa päätöksessä tulee nimetä sopimuksen vastuuhenkilö. Vastuuhenkilöksi nimetään se henkilö, jonka yksikön/palveluryhmän/palvelun tehtäviin sopimuksen seuranta ja sopimuksen hallintaan liittyvät toimenpiteet kuuluvat. Päätöksen kirjaus vastuuhenkilöstä on konsernimääräyksen mukainen.
Vuokrasopimusta ei ole tehty salassa, kuten oikaisuvaatimuksessa on esitetty. Kiinteistöjohtajan vuokraamista koskeva päätös sekä päätöksen liitteenä oleva tilavuokrasopimus ovat julkisia. Päätös on annettu tiedoksi kunnan jäsenille kuntalain 140 §:n edellyttämällä tavalla laittamalla päätös oikaisuvaatimusohjeineen nähtäville 9.12.2023 kaupungin verkkosivuille.
Kiinteistöjohtajan päätösotteeseen on epähuomiossa jäänyt kirjaamatta muutoksenhakuviranomainen. Asialla ei kuitenkaan muutoksenhakijoiden oikeusturvan kannalta ole ollut merkitystä, sillä päätökseen liitetyssä oikaisuvaatimusohjeessa on kerrottu, mihin oikaisuvaatimus tulee toimittaa (Tampereen kaupungin kirjaamo). Kaupungilla oikaisuvaatimus valmistellaan aina toimivaltaisen viranomaisen käsiteltäväksi.
Oikaisuvaatimuksella haetaan muutosta päätökseen, ja oikaisuvaatimusta käsiteltäessä tulee ratkaistavaksi, onko sen kohteena olevaa päätöstä syytä muuttaa oikaisuvaatimuksessa vaaditulla tavalla. Siten oikaisuvaatimuksessa esitettyjen viranhaltijan virkavastuuseen liittyvien vaatimusten osalta todetaan, että ne eivät kuulu oikaisuvaatimuskäsittelyn yhteydessä ratkaistavaksi.
Kaupungin tehtävänä on järjestää tiloja palvelujensa käyttöön. Kaupungilla ei ole riittävästi omia tiloja liikunnan ja nuorison, sekä perusopetuksen palveluryhmän akuutin tilantarpeen täyttämiseksi. Tästä syystä tilat on vuokrattu, ja samasta syystä jatkovuokraus on perusteltu. Tilantarve, tilojen soveltuvuus sijainnin, ominaisuuksien ja laajuuden osalta, ja tarvittava sopimuksen kesto on varmistettu liikunta- ja nuorisopalveluiden johtajalta. Samoin on selvitetty perusopetuksen kouluverkon liikuntatilojen väistötilatarpeet koulujen perusparannusten ajaksi tuleville vuosille. Viiden vuoden vuokra-aika perustuu tiedolle, että lähikoulut tarvitsevat koululiikunnan väistötiloja vähintään tuolle ajalle. Lisäksi kaupungin investointiohjelmassa ei ole korvaavia tiloja valmistumassa vielä viiden vuoden aikajänteellä.
Tilantarve kohdistuu monipuolisiin, riittävän korkeisiin ja lattiamateriaaleiltaan vaatimuksen täyttäviin tiloihin (koripallo, lentopallo, sulkapallo, futsal ja salibandy). Spiral-Hallin tilat eivät täytä näitä eri pallolajien vaatimuksia, vaan halli on rakennettu erityisesti salibandyn pelaamiseen.
Spiral-Hallin kenttien lattiarakenteena on betonilattian päälle asennettu ohut muovimatto ja sen päälle ohut Taraflex-matto (pistejoustava), eli kentillä ei ole alusjoustorakennetta ja lattiat eivät täytä nykyaikaisia urheilukentän vaatimuksia. Tällaiset pelialustat aiheuttavat erityisesti nuorille urheilijoille herkästi jalka- ja/sekä selkävammoja. Hallin korkeus ei sovellu lentopalloon, sulkapalloon eikä koripalloon.
Kuten vuokrauspäätöksen perusteluissa todettiin tilojen käyttäjistä, esim. futsalin miesten SM-liigajoukkueille Ilves ja Vehmaisten Urheilijat sekä Ilveksen naisten SM-liigajoukkueelle, Ilveksen A-poikien SM-liigajoukkueelle ja Ilveksen miesten ja naisten II–tason joukkueille ei ole osoittaa muuta pelipaikkaa. Suomen Palloliiton alaisia otteluita viime talvikauden aikana pelattiin yhteensä 273 kappaletta. Kaupungin liikuntapalvelut osoittavat näille lajeille tilat osana liikuntapalveluiden hyväksymää palveluverkkoa. Kansalliset ja kansainväliset palloilutapahtumat (futsal, koripallo, lentopallo, salibandy) edellyttävät huippuolosuhteita, jotka Kauppi Sport Center pystyy tarjoamaan.
Koululiikunnan näkökulmasta kyseiset tilat Kaupissa ovat ainoat lähikouluille soveltuvat tilat, jotka tällä alueella ovat tällä hetkellä kaupungissa tarjolla. Tiloja päiväaikaan hyödyntävät perusopetuksen kouluista pääsääntöisesti keskusta-alueen koulut sekä Kissanmaan, Sammon, Takahuhdin ja Kansainvälinen koulu (Fista), Pyynikillä väistötiloissa oleva Lamminpään koulu sekä Wivi Lönnin koulun Aleksanterin koulutalo. Erittäin olennaista koulujen näkökulmasta on myös liikuntatilojen helppo ja nopea saavutettavuus, jotta liikuntatunnin aikana ehditään liikkua, eivätkä tunnit kulu siirtymisiin. Spiral-Halli on sijainniltaan tähän tarkoitukseen liian kaukana keskustan kouluista.
Koska oikaisuvaatimuksen esittäjän omistamat Spiral-Hallin tilat tiedettiin soveltumattomiksi sekä tilaominaisuuksiltaan että sijainniltaan tähän tilantarpeeseen, ei Spiral-Hallilta ollut mielekästä pyytää tarjousta.
Liikuntapalveluiden palveluverkkosuunnitelmassa, joka on hyväksytty sivistys- ja kulttuurilautakunnassa 14.6.2022, on huomioitu merkittävät yksityiset tilan tarjoajat, myös Spiral-Halli. Liikunnan palveluryhmässä tunnetaan alue ja sen liikuntapaikkatarjonta hyvin. Vastaavia tiloja ei ole vuokramarkkinoilla tarjolla tällä alueella, mutta vuokratason kohtuullisuuteen löytyy vertailupohjaa kaupungin omistamista, ominaisuuksiltaan soveltuvien hallien sisäisistä vuokrista.
Kaupungin sisäinen kokonaisvuokra sisältää teknisen nykyarvon mukaisen pääomavuokran ja kohteen ylläpitovuokran.
Tesoman palloiluhallin sisäinen kokonaisvuokra, joka sisältää ylläpidon, on vuoden 2023 tasossa 15,41 €/m2/kk. Tämä on ikäluokaltaan ja ominaisuuksiltaan vertailukelpoinen tila Kauppi Sport Centerin tiloihin.
Pyynikin palloiluhallin vastaava sisäinen kokonaisvuokra on vuonna 2023 ollut 10,50 €/m2/kk. Tämä on kuitenkin perusparannusta lähivuosina odottava rakennus. Perusparannuksen myötä tekninen nykyarvo kasvaa investointia vastaavasti ja vuokrataso nousee merkittävästi.
Kauppi Sport Centerin tilavuokra vuoden 2023 tasossa on 14,88 €/m2/kk. Vuokra sisältää kohteen kaiken ylläpidon.
Lisäksi Kauppi Sport Centerin vuokrahinta pitää sisällään siivouksen, mitä kaupungin sisäisissä vuokrissa ei ole, vaan käyttäjät hankkivat sen erikseen. On perusteltua todeta, että vuokrataso on sijaintiin ja vuokrakohteen ominaisuuksiin nähden kohtuullinen. Vuokran määrän perusteet eivät myöskään ole muuttuneet, vaan noudattavat nykyisen voimassa olevan vuokrasopimuksen ehtoja.
Kaupungin vuokrauspäätökset perustuvat tarkkaan harkintaan ja suunnitteluun. Tilantarve on suunniteltu pitkälle tulevaisuuteen liikunnan ja nuorison palveluverkkosuunnitelmassa. Tiloja sekä rakennetaan kaupungin taseeseen että vuokrataan palveluverkon käyttöön vuokramarkkinoilta. Tiloja vuokrataan, jos kaupungin omista kiinteistöistä ei löydy tiloja palvelutarpeen tyydyttämiseksi. Kiinteistöt, tilat ja asuntopolitiikka -palveluryhmä tekee vuokrauspäätökset kaupungin voimassa olevan hallintosäännön mukaisesti aina palveluverkon tarpeeseen perustuen. Kun tarve on tunnistettu, tilatarjonta ja vaaditut ominaisuudet tarpeen täyttämiseksi käydään läpi yhdessä liikunnan ja nuorison tai mahdollisen muun tiloja tarvitsevan palveluryhmän asiantuntijoiden kanssa. Vuokrasopimusneuvottelut käydään vuokranantajan, palveluita tarjoavan palveluryhmän, sekä kiinteistöt, tilat ja asuntopolitiikka -palveluryhmän yhteistyönä. Kauppi Sport Centerin vuokrauspäätöstä tehdessä ja sopimusneuvotteluissa on käytetty myös kaupungin lakiasiainyksikköä apuna. Vuokrauspäätös on valmisteltu huolellisesti. Näin on tehty siitä huolimatta, että kyseessä on jatkovuokraus, jossa sopimusehdot eivät oleellisesti muuttuneet.