Perustelut
Vuokralaisella on ollut vuokrattuna tontti 837-61-6320-3. Tontin 837-61-6320-3 pinta-ala on 416 m² ja asemakaavan mukainen/asemakaavasta tulkittu rakennusoikeus 325 k-m².
Vuokrasopimuksen voimassaoloaika päättyy 30.4.2024. Tontin uusi tämänhetkinen vuosivuokra on 3 034,63 euroa ja elinkustannusindeksiin sidottu, indeksilukua 100 vastaava perusvuokra 140,43 euroa vuodessa.
Tontin vuokralainen on hakenut vuosivuokran kohtuullistamista, mikä vaatimus on hylätty kiinteistöjohtajan päätöksellä 15.12.2023 § 904. Vuokralainen on jättänyt oikaisuvaatimuksen koskien kiinteistöjohtajan päätöstä maanvuokran kohtuullistamisesta. Vuokralainen viittaa oikaisuvaatimuksensa perusteluissa, että tontin länsireunalle ei voi rakentaa autotallia/taloustilaa, sillä etäisyydet asuinhuoneen ikkunaan ja naapureiden ikkunaseiniin olisi liian lyhyet. Oikaisuvaatimuksen mukaan rakennuksen korottaminen johtaisi rakennusteknisten ongelmien lisäksi siihen, että naapurien asuinhuoneiden ikkunat jäisi 45 asteen valokulman sisälle määräysten vastaisesti. Myös asuintilojen tekeminen kellarikerrokseen olisi määräysten vastaista, sillä ikkunapintaa olisi alle 10 % huonealasta ja huonekorkeus on alle 2 200 mm. Oikaisuvaatimuksessa todetaan myös, että jäljellä olevan talousrakennuksen rakennusoikeuden arvo on pienempi kuin asuinrakennuksen rakennusoikeuden, ja vuokrankorotusta tulisi suhteuttaa sen mukaisesti.
Nykyisissä asunto- ja maapolitiikan linjauksissa on mahdollistettu kohtuullistamisen hakeminen maanvuokraan jos tietyt edellytykset täyttyvät. Maanvuokran kohtuullistamista on mahdollista hakea asuntotontille, jonka asemakaavan mahdollistamasta rakennusoikeudesta on käytetty vähemmän kuin 80 %. Vuokralaisen tulee kustannuksellaan esittää asiantuntijalausunto, miksi rakennusoikeuden hyödyntäminen ei ole mahdollista johtuen esimerkiksi:
- rakennusteknisistä
- suojelullisista
- kaupunkikuvallisista
- RKY-arvioista johtuvista syistä (RKY = rakennettu kulttuuriympäristö)
Vuokran kohtuullistamiseen vaikuttavia seikkoja eivät ole esimerkiksi vuokralaisen varallisuus tai tontin ominaisuudet, kuten tontin maaperä (pehmeä, kostea, kallioinen, rinne tms.). Mikäli kohtuullistamisen edellytykset täyttyvät, kohtuullistetaan vuokraa rakentamattoman rakennusoikeuden osalta. Kohtuullistaminen myönnetään päätöstä seuraavan vuoden vuosivuokrasta alkaen.
Kiinteistötoimen tilaaman ja asiassa saadun muun selvityksen perusteella tontin 837-61-6320-3 rakennusoikeutta on mahdollista käyttää niin, että 80 % rakennusoikeudesta täyttyy. Tontilla on käytettävissä olevaa rakennusoikeutta, joka on mahdollista hyödyntää esimerkiksi rakentamalla tontin länsireunalle autotalli ja korottamalla rakennusta osittain 2-kerroksiseksi. Tontin rakennusoikeus on 250 m2, jonka lisäksi rakennusalalle saa rakentaa maanpäällistä taloustilaa 75 m2. Hakemuksessa ilmoitettu käytetty rakennusoikeus on 155 m2 ja sama tulos toteutuu tarkistuslaskennassa eli 48 % tontin rakennusoikeudesta on käytetty. Rakennuksessa on kellarikerros, mutta siellä ei ole kerrosalaan luettavissa olevia tiloja. 80 % tontin rakennusoikeudesta on 260 m2.
Tontin kadun puoleiselle osalle on mahdollista rakentaa talousrakennus tai laajennus päärakennuksen lounaisjulkisivun asuinhuoneiden pääikkunat huomioon ottaen. Alueen koko on noin 60 m2 (liitteessä sininen katkoviiva). Asemakaava mahdollistaa rakennuksen toteuttamisen myös 2-kerroksisena (noin 120 m2). Etäisyydet viereisten tonttien rakennuksiin ovat 5,3 m ja 6,5 m. Naapurirakennusten ko. julkisivuilla ei sijaitse asuinhuoneiden pääikkunoita. Päärakennusta on mahdollista korottaa noin 90 m2:n laajuisella alueella (liitteessä oranssi katkoviiva) siten, että valaistusolosuhteet naapuritonteilla 45 asteen valokulmalla eivät muutu. Nämä mahdollisuudet huomioiden lisärakentaminen on mahdollista siten, että käytetty rakennusoikeus ylittää 80 %. Vuokran kohtuullistamisen arviointiin ei vaikuta se, onko jäljellä oleva rakennusoikeus asuinrakennukselle vai esimerkiksi talousrakennukselle.
Todettakoon, että asunto- ja maapolitiikan linjausten mukaisesti asuntotonttien uusittavien maanvuokrasopimusten vuosivuokra on noin 80 prosenttia kaupungin määrittelemästä uusien tonttien markkina-arvoa vastaavasta vuosivuokrasta. Vuosivuokran ollessa 3 034,63 euroa on ko. 80 % noin 75 850 euroa ja 100 % noin 94 813 euroa, jota voidaan pitää markkinoihin verraten kohtuullisena tontin markkina-arvona.
Kohtuullistamisen edellytykset eivät tässä tapauksessa siis täyty.
Henkilötietoja sisältäviä liitteitä ei julkaista kaupungin internet-sivuilla.
Päätösehdotus oli
Esittelijä
Oikaisuvaatimus hylätään.
Päätös
Päätösehdotus hyväksyttiin.