Perustelut
As.Oy. Teiskontie 10-14 -nimiselle yhtiölle on vuokrattu tontti 837-120-412-3, jonka pinta-ala on 8 057 m2 ja asemakaavasta tulkittu laskennallinen rakennusoikeus 12 856 k-m2. Tontin vuokra-aika on 1.4.2014 – 31.3.2064 ja tontin elinkustannusindeksiin sidottu perusvuokra 6 802,12 euroa vuodessa (tämänhetkinen vuosivuokra 158 625,44 euroa).
As.Oy. Teiskontie 10-14 on jättänyt tontin vuokraa koskevan kohtuullistamishakemuksen 25.4.2025.
Tampereen kaupungin asunto- ja maapolitiikan linjauksissa 2022-2025 on mahdollistettu kohtuullistamisen hakeminen maanvuokraan jos tietyt asiat täyttyvät. Maanvuokran kohtuullistamista on mahdollista hakea asuntotontille, jonka asemakaavan mahdollistamasta rakennusoikeudesta on käytetty vähemmän kuin 80 %. Vuokralaisen tulee kustannuksellaan esittää asiantuntijalausunto, miksi rakennusoikeuden hyödyntäminen ei ole mahdollista johtuen esimerkiksi:
- rakennusteknisistä
- suojelullisista
- kaupunkikuvallisista
- RKY-arvioista johtuvista syistä (RKY = rakennettu kulttuuriympäristö)
Vuokran kohtuullistamiseen vaikuttavia seikkoja eivät ole esimerkiksi vuokralaisen varallisuus tai tontin ominaisuudet, kuten tontin maaperä (pehmeä, kostea, kallioinen, rinne tms.). Mikäli kohtuullistamisen edellytykset täyttyvät, kohtuullistetaan vuokraa rakentamattoman rakennusoikeuden osalta. Kohtuullistaminen myönnetään päätöstä seuraavan vuoden vuosivuokrasta alkaen.
Vuokralaisen hakemuksen ja sen liitteenä olleen asiantuntijalausunnon mukaan tontilla on rakennusoikeutta 15 906 k-m2 ja siitä on käytetty 12 432 k-m2 eli 78 %. Asiantuntijalausunnon mukaan tontin rakentaminen ei ole toteutunut kaikilta osin voimassa olevan asemakaavan mukaisesti. Alkuperäisten suunnitteluratkaisujen takia voimassa olevan asemakaavan mukaisen rakentamisen toteutuminen ei ole mahdollista. Lisäksi RKY-alueen vaatimusten huomioiminen rajoittaa huomattavasti muutosten tekemistä. Lausunnon mukaan tontin lisärakentaminen edellyttää maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämää asemakaavan ajanmukaisuuden arvioimista. Lisärakentaminen edellyttää kaavamuutoksen vaikutusten arvioimista laajemman alueen osalla.
Kiinteistötoimen tilaama selvitys tukee edellä mainittua asiantuntijalausuntoa. Selvityksen mukaan asemakaavan mukainen rakennusoikeus on hieman hakijan ilmoittamaa lukua pienempi eli noin 15 700 k-m2, mutta käytetty rakennusoikeus on noin 12 432 k-m2, jolloin rakennusoikeudesta on käytetty alle 80 %. Selvityksessä on todettu, että tontilla on käyttämätöntä rakennusoikeutta II-kerroksisissa rakennussiivissä, mutta koska asemakaava on vanha (1953) ja kohde sijaitsee Kalevan RKY-alueella, täydennysrakentaminen edellyttää tapauskohtaista asemakaavamuutoksen harkintaa.
Kaavoitukselta saadun lausunnon mukaan RKY-alueen arvojen takia perusteet tontin vuokran kohtuullistamiselle ovat ilmeiset. Kalevan RKY-alueen suojelukaavan laatiminen on ohjelmoitu vuosien 2026 – 2030 asemakaavoitusohjelmaan. Aluksi esitetään Kalevan RKY-alueen asettamista rakennuskieltoon, jolla kielletään rakennusten purkaminen alueella.
Tontin 837-120-412-3 vuokrasopimusta uudistettaessa on asemakaavan mukaiseksi rakennusoikeudeksi tulkittu 12 856 k-m2 ja vuokra on määritelty tämän mukaisesti. Rakennusoikeus on virheellisesti tulkittu liian pieneksi. Tässä vaiheessa vuokra tulisi tarkistaa käytetyn rakennusoikeuden eli 12 432 k-m2 mukaiseksi, joka on alle 80 % tontin asemakaavan mukaisesta rakennusoikeudesta.
Asunto- ja maapolitiikan linjausten mukaisesti ”mikäli kohtuullistamisen edellytykset täyttyvät, kohtuullistetaan vuokraa rakentamattoman rakennusoikeuden osalta. Kohtuullistaminen myönnetään päätöstä seuraavan vuoden vuosivuokrasta alkaen”.
Tontin 837-120-412-3 vuokraa tulisi muuttaa 1.1.2026 alkaen siten, että vuokra peritään toteutuneen rakennusoikeuden eli 12 432 k-m2:n mukaan, jolloin tontin elinkustannusindeksiin sidotuksi perusvuokraksi saadaan 6 577,78 euroa (tämänhetkinen, v. 2025 taso, 153 383,83 euroa). Muuten vuokraus jatkuu entisin ehdoin.
Toimivalta: Hallintosäännön 21 §:n 2 momentin 3) kohdan perusteella asunto- ja kiinteistölautakunta päättää maa- ja vesialueiden, rakennusten sekä niihin liittyvien tilojen ja alueiden vuokraamisesta.
Päätösehdotus
Esittelijä
As.Oy. Teiskontie 10-14 -nimiselle yhtiölle (Y-tunnus 0156868-5) vuokratun tontin 837-120-412-3 vuokrasopimusta muutetaan siten, että 1.1.2026 alkaen tontin elinkustannusindeksiin sidottu perusvuokra on 6 577,78 euroa vuodessa vuokrauksen jatkuessa muuten entisin ehdoin.
Sopimuksen vastuuhenkilöksi nimetään kiinteistöt, tilat ja asuntopolitiikka -palveluryhmän kiinteistöjohtaja, jota vakanssia tällä hetkellä hoitaa Virpi Ekholm.