Perustelut
Aila Dündar-Järvinen on 22.3.2021 jättänyt valtuustoaloitteen tontinvuokrien kohtuullistamisesta ja asunto- ja maapolitiikan linjausten päivittämisestä. Aloitteen mukaan vuokralaiset eivät kykene selviytymään vuokrasuhteiden uusimisen yhteydessä kohoavista tontinvuokrista. Aloitteessa viitataan mm. Helsingin käytäntöön vuokrasuhteita uusittaessa. Aloitteen mukaan maanvuokraa määritettäessä pitäisi pyrkiä arvioimaan maanvuokran vaikutus asumiskustannuksiin, vuokran määrityksessä käytettävää hintaa pitäisi kohtuullistaa ja vuokranmäärityksen perustana pitäisi olla asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden sijaan käytetty rakennusoikeus. Lisäksi aloitteen mukaan uusimisen yhteydessä korotukset pitäisi porrastaa tapahtuvaksi 10 vuoden ajalla, vyöhykehintaisesta hinnoittelusta pitäisi pyrkiä kohti tapauskohtaista tarkastelua, jossa voitaisiin ottaa huomioon mm. vuokralaisen alentunut maksukyky. Lunastusehtoa pitäisi tarkastella uudelleen ja vuokralaiselle pitäisi antaa mahdollisuus lunastaa tontti kohtuullisella hinnalla. Lisäksi vuokrasopimuksia tulisi tarkistaa kesken vuokrakauden vuokralaisen tehdessä esim. energiankulutusta vähentäviä korjausinvestointeja.
Vertailua Tampere/Helsinki
Valtuustoaloitteessa vedotaan useisiin Helsingin kaupungin käytäntöihin asuntotonttien maanvuokrasopimusten uusimisessa. Helsingissä on käytössä vuokran porrastus ja hinnoittelu perustuu kaupungin kustantamien konsulttien todentamaan käytettyyn rakennusoikeuteen. Helsingissä sopimuksia päättyi aiemmin viiden vuoden välein, edellisen kerran vuonna 2015. Viimeisimmässä uusimiskierroksessa käsiteltiin vuonna 2020-2021 päättyviä sopimuksia, joita oli noin 750 kappaletta. Oikaisuvaatimuksia jätettiin 35. Tampereella sopimuksia päättyy 100-300/vuosi. Vuosina 2018-2021 asuntotonttien maanvuokrasopimuksia päättyi noin 780 kappaletta ja uusimisiin liittyen oikaisuvaatimuksia on jätetty 10.
Oikaisuvaatimusten määriä vertaamalla Tampereen käytännöt näyttäytyvät riidattomammilta kuin Helsingin käytännöt.
Todettakoon, että päätöksistä tehdyt valitukset eivät ole menestyneet, vaan ne on säännönmukaisesti hylätty hallintotuomioistuimissa.
Lisäksi Helsingissä on 29.1.2019 hyväksytty tontinluovutuslinjaukset, joiden mukaan uusittavien sopimusten hinnoittelussa ollaan siirtymässä lähemmäs markkinahintaa siten, että vuoteen 2030 mennessä hinnoittelu olisi noin 80 % markkinahinnasta.
Tampereella maanvuokran hinnoittelu perustuu asemakaavan mahdollistamaan rakennusoikeuteen. Mikäli maanvuokrat perustuisivat käytettyyn rakennusoikeuteen, tulisi laskelmat laatia rakennusoikeuden nykytulkintojen mukaisesti jokaisesta uusittavasta maanvuokrasopimuksesta. Kaupungilla ei ole käytössään resursseja käytetyn rakennusoikeuden todentamiseen, vaan se edellyttäisi kaupungin kustantaman ulkopuolisen konsultin käyttöä. Edellä kerrottu lisäisi merkittävästi kaupungin kustannuksia maanvuokrasopimuksia uusittaessa, mutta ei välttämättä tekisi maanvuokrasopimusten uusimisesta nykyistä riidattomampaa, kuten edellä kerrottu Helsingin esimerkki osoittaa. Tampereen tapaa hinnoitella maanvuokra voidaan siis pitää maanvuokralaisten näkökulmasta yhdenvertaisena ja kaupungin ja kaupunkilaisten edun mukaisena.
Vuokrahinnoittelu
Kaupunginvaltuuston 23.4.2018 § 77 hyväksymien Asunto- ja maapolitiikan linjausten mukaan ilman hintakilpailua luovutettavien kerros- ja rivitalotonttien hinnoittelussa tavoitteena on kohtuullinen käypä hinta. Myös kuntalaki edellyttää, että kaupunki määrittää maanvuokran käyvän arvon mukaisesti. Käyvän hintatason varmistamiseksi kaupunki teettää ja säännöllisesti päivittää ulkopuolisella auktorisoidulla kiinteistöarvioitsijalla vyöhykehinta-arvion asuintonttien hintatasosta.
Asunto- ja maapolitiikan linjausten mukaan sopimuksia uusittaessa lähtökohtana on yhdenvertainen kohtelu. Uusittavien sopimusten ehdot määritetään vastaavin periaattein kuin uusissa sopimuksissa. Vuokran määrityksessä lähtökohtana on markkinahintaa vastaava kohtuullinen käypä hinta.
Markkinahintaisuuden ehdon täyttämisen tarkistamiseksi kaupunki teettää säännöllisesti markkinahinnoista vyöhykehintaselvityksen. Viimeisimpiä asunto- ja maapolitiikan linjauksia 2018-2021 hyväksyttäessä kaupunginhallitus edellytti markkinahintaselvityksen päivittämistä vuoden 2018 aikana.
Työ tilattiin ulkopuoliselta arvioitsijalta Newsec Valuation Oy:ltä, joka on aiemminkin selvityksen tehnyt. Selvityksen mukaan osalla alueista markkinahinnan nousu on ollut nopeaa; etenkin keskustan läheisyydessä sekä raitiotien vaikutusalueella markkinahinnat ovat nousseet paikoin huomattavasti vuodesta 2016.
Viimeisin Newsec Valuation Oy:n tekemä selvitys vuodelta 2021 osoittaa hintojen nousseen edelleen, mutta aiempaa muutosta maltillisemmin. Kaupunki on vuonna 2021 tehnyt toimeksiannon myös Catella Property Oy:n kanssa toisen markkinahintaselvityksen toteuttamisesta.
Vuokranmäärittelyssä käytetään sopimuksen uusimishetken markkinahintatasoa, joka on todennettu markkinahintaselvityksellä.
Uudet maanvuokrasopimukset hinnoitellaan selvityksessä esitetyn vyöhykejaottelun mukaisen keskimääräisen markkinahinnan mukaan tai hieman sen yli, jos tontin sijainti on keskeinen tai sillä on jokin muu arvoa nostava ominaisuus. Uusittavien sopimusten vuosivuokra on noin 80 % markkinahintaa vastaavasta vuosivuokrasta.
Kohtuullisuutta ei verrata vanhaan vuokraan, vaan uusimishetken mukaiseen kohtuulliseen käypään hintaan eli markkinahintaan. Vuokrankorotusten suuruus johtuu nykyisen vuokran alhaisuudesta, ei uuden vuokratason kohtuuttomuudesta.
Rakennusoikeuden käyttö
Asunto- ja maapolitiikan linjausten mukaan tontin arvoon vaikuttava rakennusoikeuden määrä perustuu asemakaavan mahdollistamaan rakennusoikeuteen eikä siihen, miten suuri osa tontin rakennusoikeudesta on käytetty.
Rakennusoikeuden käyttäminen perusteena vuokran määrää harkittaessa on vakiintunut käytäntö. Sen käyttäminen vuokran perusteena kohtelee vuokralaisia tasapuolisesti ja johdonmukaisesti. Käytäntö on yhdenvertaisuusperiaatteen mukainen.
Kaupungin myydessä tai vuokratessa tontteja vakiintunut ehto on, että tontin omistajan tai vuokralaisen tulee sopimussakon uhalla huolehtia tontin rakentamisvelvollisuuden täyttämisestä määräajassa. Kaupunki ei halua luovuttaa tontteja tonttivarastoiksi ostajille/vuokralaisille, vaan kaupungin tavoite on, että tonteille rakennetaan asemakaavan mukainen rakennus. Tontin vuokran sitominen rakennusoikeuden määrään tukee tätä päämäärää. Mikäli tontinvuokra täytyisi maksaa ainoastaan käytetyn rakennusoikeuden mukaan, vuokraa ei tarvitsisi maksaa lainkaan siltä ajalta, kun tontti on rakentamaton. Tämä ei olisi kohtuullista. Käytäntö voisi johtaa myös siihen, että asemakaavan mahdollistamaa rakennusoikeutta ei riittävästi hyödynnettäisi uusia rakennuksia rakennettaessa. Tällainen ei tue kasvavan kaupungin tavoitteita asuntojen lisäämiseksi kaupungissa.
Mikäli kaupunki hyväksyisi käytetyn rakennusoikeuden perusteeksi vuokraa määriteltäessä sopimusten uusintatilanteessa, olisi tämä yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista ja kohtuutonta muita tontinvuokralaisia kohtaan. Tämä olisi kohtuutonta myös niiden tontinvuokralaisten kannalta, jotka eivät ole vielä rakentaneet tontille, mutta maksavat tontinvuokrasopimuksen mukaisesti rakentamattomasta tontista vuokraa kaupungille.
Käyttämättömän rakennusoikeuden hyödyntämisen todentaminen ei ole yksiselitteistä ja vaatii todentajalta resurssia selvittää asia. Huomioitavaa on, että rakennusoikeus-termin määritelty sisältö on muuttunut aika-ajoin. Vanhojen rakennusten rakentamisen aikana rakennusoikeus on määritelty eri tavalla kuin nykyään ja muutoksia laskentatapaan on tehty valtakunnallisesti aika-ajoin (RT-kortti). Käytetty rakennusoikeus voi muuttuneen termistön ja/tai mahdollisesti myönnetyn poikkeusluvan takia olla isompi, kun asemakaavan mukainen rakennusoikeus ja vaikuttaa näin vuokraan korottavasti.
Maanvuokran perustuessa kaavan sallimaan rakennusoikeuteen, valmistelija on arvioinut vuokran suuruutta vuokralaisen sitä kysyessä. Vuokran suuruuden arviointi on perustunut aina kysymysajankohdan markkinahintatasoon. Jos vuokra määriteltäisiinkin käytetyn rakennusoikeuden mukaan, ei valmistelija pysty arvioimaan vuokran suuruutta ennen kuin konsultti on selvittänyt käytetyn rakennusoikeuden.
Vuokran porrastus
Pormestariohjelman mukaisesti vuokrankorotusten porrastaminen tulee selvittää. Selvitys tehdään asunto- ja maapolitiikan linjausten yhteydessä syksyn 2021 aikana.
Lähtökohtaisesti vuokran porrastaminen ei toteuta kuntalakia markkinahintaisesta luovutuksesta.
Maanvuokrien porrastaminen uusittavissa sopimuksissa ei ole maanvuokralaisten yhdenvertaista kohtelua ja on tältä osin hyvän hallinnon vastaista.
Maanvuokratulo ja sen kasvu uusittavien sopimusten myötä on huomioitu kaupungin talouden suunnittelussa täysimääräisenä. Valtuustoaloitteen mukainen rajoitettu nousu vähentäisi suoraan kaupungin vuosittaista tuloa ja heikentää näin kaupungin taloudellisia mahdollisuuksia rahoittaa palveluitaan.
Vuokratulon vähennys kumuloituu porrastettujen vuokrasopimusten määrän kasvaessa ja sillä olisi merkittävä kaupungin taloutta heikentävä vaikutus.
Tapauskohtainen hinnoittelu
Tonttien vuokrasopimukset tehdään 50 vuodeksi ja ne ovat siirtokelpoisia. Vuokralaisen vuokrasopimuksen uusimishetken taloudellinen tilanne tai muu sosiaalinen suorituseste ei ole perusteltu syy vahvistaa pitkäaikaisen vuokrasopimuksen vuokraa alemmaksi kuin muilla vastaavilla tonteilla.
Kuntalaki ei mahdollista maanvuokran määrittelyssä tarveharkintaa. Asumiseen liittyvät tuet ovat maanvuokrasta erillinen järjestelmä, joissa huomioidaan asukkaan tuen tarve tarveharkintaisesti.
Lunastus
Ehto, jonka mukaan kaupunki lunastaa tontilla olevat vuokralaisen rakennukset maksamalla lunastusta 60 % rakennusten teknisestä nykyarvosta, on ollut käytössä Tampereen kaupungilla vuodesta 1968 lähtien. Todettakoon, että kyse on melko yleisesti käytössä olevasta ehdosta.
Aiemmin käytössä olleen ehdon mukaan vuokralaisen tuli vuokrasuhteen päättyessä kustannuksellaan purkaa ja viedä pois tontilla olevat rakennukset yms. Ainoastaan vuodelta 1962 olevan järjestelylain (218/1962) mukaisissa järjestelytoimitukseen perustuvissa päätöksissä vuokrasuhteen jatkamisesta on ollut lunastusehto, jonka mukaan kaupungin tulee lunastaa rakennukset täydestä arvosta.
Kaupungin asunto- ja maapolitiikan linjausten 2018-2021 sekä maanvuokrasopimusten ehtojen mukaisesti kaupunki uusii päättyvän maanvuokrasopimuksen, mikäli tontin käyttötarkoitus ei ole muuttunut. Lunastusehto maanvuokrasopimuksen päättyessä tulisi käytettäväksi ainoastaan siinä tapauksessa, että vuokralainen kieltäytyy uusimasta maanvuokrasopimusta ja vaatii kaupunkia lunastamaan rakennuksen. Jos vuokralainen ei uusi maanvuokrasopimusta, mutta ei vaadi lunastusta, rakennus säilyy tontilla sopimuksettomassa tilassa ja kaupunki perii maanvuokralain mukaisesti vuokrankaltaista vastiketta. Käytännössä Tampereen alueella asuntotonttien vuokralaisen on kannattavampaa myydä asuntorakennus vuokraoikeuksineen kuin vaatia kaupunkia lunastamaan rakennus.
Mikäli voimassa olevan maanvuokrasopimuksen mukainen lunastusta koskeva sopimusehto tulee sovellettavaksi (eli mikäli vuokralainen ei halua jatkaa vuokrasuhdetta uudella vuokrasopimuksella ja vuokrasopimus päättyy), määritellään lunastushinta sopimuksessa sovituin tavoin.
Tontin ostaminen kohtuullisella hinnalla
Nykyisten asunto- ja maapolitiikan linjausten mukaan asuntotonttien lunastaminen ei ole mahdollista. Kuntalain mukaan tontit tulee myydä markkinahintaisena. Mikäli tontteja myytäisiin, markkinahinnan määrittelemiseksi tilattaisiin auktorisoidun arvioitsijan tekemä arviokirja ja tontti myytäisiin arvioitsijan määrittelemällä hinnalla. Riippumattoman arvion teettämisestä syntyy kustannuksia, joiden jakamisesta tulisi etukäteen sopia kaupungin ja maanvuokralaisen välillä. Kauppakirjan ehdot ovat kaupungin tavanomaiset asuntotontin myyntiehdot, jotka asunto- ja kiinteistölautakunta on hyväksynyt.
Kun kaupunki myy uusia asuntotontteja, niiden ostaja on yleensä asuntotonttirahasto ja tontti asukkaalle siis vuokratontti. Tonttirahastot tarjoavat sijoittajille riskittömän sijoitusvaihtoehdon vakaalla tulontuotolla. Kaupungin maaomaisuus vuokrasopimuksineen on kuntalaisten oma tonttirahasto, jota tulee hoitaa pitkäjänteisesti ja varmistaa maanvuokratulojen kassavirran kumulatiivinen kasvu myös tulevaisuudessa. Kaupungin maanvuokratulot ovat tähän asti kasvaneet kumulatiivisesti johtuen vuosittain tehdyistä uusista ja vuosittain uusittavista maanvuokrasopimuksista.
Vuokralaisen maksukyky ja vuokran tarkistaminen vuokra-aikana
Tonttien vuokrasopimukset tehdään 50 vuodeksi ja ne ovat siirtokelpoisia. Vuokralaisen vuokrasopimuksen uusimishetken taloudellinen tilanne tai muu sosiaalinen suorituseste ei ole perusteltu syy vahvistaa pitkäaikaisen vuokrasopimuksen vuokraa alemmaksi kuin muilla vastaavilla tonteilla.
Maanvuokraus ei sisällä tarveharkintaa. Asumistukijärjestelmä on tarveharkintaista ja maanvuokrauksesta erillinen prosessi.
Tampere on yhdessä muiden kuntien kanssa teettänyt diplomityön ”Maanvuokran kehityksen suhde maan arvon muutokseen” (DI-työ 2021 Aalto-yliopisto, Lankinen Juhani).
Asunto- ja maapolitiikan linjausten päivityksen yhteydessä syksyn 2021 aikana selvitetään maanvuokrasopimuspohjien päivittämistä siten, että maanvuokran suuruutta tarkastellaan myös sopimuskauden aikana markkinahintaiseksi siten, että maanvuokra pysyy lähempänä alueen markkinahintaa koko sopimuskauden ajan.
Kuntalaisia tulee kohdella yhdenvertaisesti ja tasapuolisesti. Yksityisomistuksessa olevien tonttien omistajat ovat maksaneet tontistaan investoinnin ja maksavat kiinteistöveroa. Ei ole perusteluja, miksi kaupunki subventoisi kaupungin vuokratonteilla asuvia kaikkien kuntalaisten kustannuksella. Maanvuokra on yksittäisen henkilön tai yhtiön maksama vastine kaupungin maan käyttämisestä. Maanvuokratuloilla kaupunki rahoittaa palvelujaan, jolloin maaomaisuuden tuotto jakaantuu palvelemaan kuntalaisia yhdenvertaisesti.
Energian kulutusta vähentävien toimenpiteiden vaikutus vuokraan
Energiankulutusta vähentävät toimenpiteet vaikuttavat tontinvuokraan silloin, kun vuokrattuun alueeseen kohdistuu täydennysrakentamista.
Kaupungilla on käytössä täydennysrakentamisen kannustimet, joiden avulla voi saada alennusta tontinvuokrasta. Yksi kannustimista liittyy energiatehokkuuteen: mikäli täydennysrakentamishankkeen yhteydessä jo olemassa olevaan rakennukseen mahdollisesti toteutettava perusparannus edistää merkittävästi energiatehokkuutta, voi tontinvuokrasta saada alennusta.
Maanvuokralaisen omistamaansa rakennukseen kohdentamat energiatehokkuutta parantavat toimenpiteet usein alentavat asumiskustannuksia rakennuksen ylläpitokustannuksien alenemisen johdosta.