Perustelut
Antti Ivanoff ja 21 muuta valtuutettua ovat 22.2.2021 jättäneet valtuustoaloitteen ”tonttivuokrasopimusten uusimisen kohtuulliset ehdot”.
Aloitteen mukaan vanhojen rakennusten neliöt eivät ole yhtä tehokkaita, joten uusimisissa ei tulisi käyttää korkeinta markkinahintaa. Lisäksi vuokraa tulisi kohtuullistaa, mikäli käyttämätön rakennusoikeus ei ole realistisesti käytettävissä. Uusimisen yhteydessä hinnoittelussa tulisi huomioida rakennusten suojelu ja lunastusehdon tulisi olla kohtuullinen. Vuokralaiselle pitäisi sallia tontin ostaminen ja uusimisessa pitäisi huomioida pitkä aikajänne. Aloitteen tekijöiden mukaan vuokrasopimuspohjaa tulisi uudistaa, eikä tontinvuokran tulisi ylittää vuokralaisen maksukykyä. Lisäksi vuokraehdoissa tulisi kieltää kaupunkia myymästä vuokratonttia ulkopuoliselle sijoittajalle.
Vuokrahinnoittelu
Kaupunginvaltuuston 23.4.2018 § 77 hyväksymien Asunto- ja maapolitiikan linjausten mukaan ilman hintakilpailua luovutettavien kerros- ja rivitalotonttien hinnoittelussa tavoitteena on kohtuullinen käypä hinta. Myös kuntalaki edellyttää, että kaupunki määrittää maanvuokran käyvän arvon mukaisesti. Käyvän hintatason varmistamiseksi kaupunki teettää ja säännöllisesti päivittää ulkopuolisella auktorisoidulla kiinteistöarvioitsijalla vyöhykehinta-arvion asuintonttien hintatasosta.
Asunto- ja maapolitiikan linjausten mukaan sopimuksia uusittaessa lähtökohtana on yhdenvertainen kohtelu. Uusittavien sopimusten ehdot määritetään vastaavin periaattein kuin uusissa sopimuksissa. Vuokran määrityksessä lähtökohtana on markkinahintaa vastaava kohtuullinen käypä hinta.
Markkinahintaisuuden ehdon täyttämisen tarkistamiseksi kaupunki teettää säännöllisesti markkinahinnoista vyöhykehintaselvityksen. Viimeisimpiä asunto- ja maapolitiikan linjauksia 2018-2021 hyväksyttäessä kaupunginhallitus edellytti markkinahintaselvityksen päivittämistä vuoden 2018 aikana.
Työ tilattiin ulkopuoliselta arvioitsijalta Newsec Valuation Oy:ltä, joka on aiemminkin selvityksen tehnyt. Selvityksen mukaan osalla alueista markkinahinnan nousu on ollut nopeaa; etenkin keskustan läheisyydessä sekä raitiotien vaikutusalueella markkinahinnat ovat nousseet paikoin huomattavasti vuodesta 2016.
Viimeisin Newsec Valuation Oy:n tekemä selvitys vuodelta 2021 osoittaa hintojen nousseen edelleen, mutta aiempaa muutosta maltillisemmin. Kaupunki on vuonna 2021 tehnyt toimeksiannon myös Catella Property Oy:n kanssa toisen markkinahintaselvityksen toteuttamisesta.
Vuokranmäärittelyssä käytetään sopimuksen uusimishetken markkinahintatasoa, joka on todennettu markkinahintaselvityksellä.
Uudet maanvuokrasopimukset hinnoitellaan selvityksen mukaisen vyöhykejaottelun keskimääräisen markkinahinnan mukaan tai hieman sen yli, jos tontin sijainti on keskeinen tai sillä on jokin muu arvoa nostava ominaisuus. Uusittavien sopimusten vuosivuokra on noin 80 % markkinahintaa vastaavasta vuosivuokrasta.
Kohtuullisuutta ei verrata vanhaan vuokraan, vaan uusimishetken mukaiseen kohtuulliseen käypään hintaan eli markkinahintaan. Vuokrankorotusten suuruus johtuu nykyisen vuokran alhaisuudesta, ei uuden vuokratason kohtuuttomuudesta.
Rakennusoikeuden käyttö
Asunto- ja maapolitiikan linjausten mukaan tontin arvoon vaikuttava rakennusoikeuden määrä perustuu asemakaavan mahdollistamaan rakennusoikeuteen eikä siihen, miten suuri osa tontin rakennusoikeudesta on käytetty.
Rakennusoikeuden käyttäminen perusteena vuokran määrää harkittaessa on vakiintunut käytäntö. Sen käyttäminen vuokran perusteena kohtelee vuokralaisia tasapuolisesti ja johdonmukaisesti. Käytäntö on yhdenvertaisuusperiaatteen mukainen.
Kaupungin myydessä tai vuokratessa tontteja vakiintunut ehto on, että tontin omistajan tai vuokraajan tulee sopimussakon uhalla huolehtia tontin rakentamisvelvollisuuden täyttämisestä määräajassa. Kaupunki ei halua luovuttaa tontteja tonttivarastoiksi ostajille/vuokraajille, vaan kaupungin tavoite on, että tonteille rakennetaan asemakaavan mukainen rakennus. Tontin vuokran sitominen rakennusoikeuden määrään tukee tätä päämäärää. Mikäli tontinvuokra täytyisi maksaa ainoastaan käytetyn rakennusoikeuden mukaan, vuokraa ei tarvitsisi maksaa lainkaan siltä ajalta, kun tontti on rakentamaton. Tämä ei olisi kohtuullista. Käytäntö voisi johtaa myös siihen, että asemakaavan mahdollistamaa rakennusoikeutta ei riittävästi hyödynnettäisi uusia rakennuksia rakennettaessa. Tällainen ei tue kasvavan kaupungin tavoitteita asuntojen lisäämiseksi kaupungissa.
Mikäli kaupunki hyväksyisi käytetyn rakennusoikeuden perusteeksi vuokraa määriteltäessä sopimusten uusintatilanteessa, olisi tämä yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista ja kohtuutonta muita tontinvuokraajia kohtaan. Tämä olisi kohtuutonta myös niiden tontinvuokraajien kannalta, jotka eivät ole vielä rakentaneet tontille, mutta maksavat tontinvuokrasopimuksen mukaisesti rakentamattomasta tontista vuokraa kaupungille.
Käyttämättömän rakennusoikeuden hyödyntämisen todentaminen ei ole yksiselitteistä ja vaatii todentajalta resurssia selvittää asia. Huomioitavaa on, että rakennusoikeus-termin määritelty sisältö on muuttunut aika-ajoin. Vanhojen rakennusten rakentamisen aikana rakennusoikeus on määritelty eri tavalla kuin nykyään ja muutoksia laskentatapaan on tehty valtakunnallisesti aika-ajoin (RT-kortti). Käytetty rakennusoikeus voi muuttuneen termistön ja/tai mahdollisesti myönnetyn poikkeusluvan takia olla isompi, kun asemakaavan mukainen rakennusoikeus ja vaikuttaa näin vuokraan korottavasti.
Maanvuokran perustuessa kaavan sallimaan rakennusoikeuteen, valmistelija on arvioinut vuokran suuruutta vuokralaisen sitä kysyessä. Vuokran suuruuden arviointi on perustunut aina kysymysajankohdan markkinahintatasoon. Jos vuokra määriteltäisiinkin käytetyn rakennusoikeuden mukaan, ei valmistelija pysty arvioimaan vuokran suuruutta ennen kuin konsultti on selvittänyt käytetyn rakennusoikeuden.
Asemakaavallinen suojelu
Asemakaavan mukainen suojelumääräys ei sellaisenaan estä tontilla olevan rakennuksen laajentamista tai lisärakentamista.
Suojelluilla rakennuksilla on asukkailleen muita arvoja ja suojellut rakennukset saattavat olla markkinahinnaltaan jopa uudisasuntoja kalliimpia.
Rakennuksen kunnossapito on rakennuksen omistajan lakisääteinen velvollisuus. Hyvin hoidetussa kiinteistössä hallinnoiva yhtiö tai pientalon omistaja on suunnitellut rakennuksen peruskorjaukset ja maanvuokrasopimuksen uusimisen pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelmassa ja taloussuunnittelussaan. Kaupunki ei voi vuokraa määritellessään huomioida tulevia peruskorjauksia. Niiden huomioiminen tarkoittaisi käytännössä kaupungin osallistumista peruskorjausten kustannuksiin, ja tällöin arvioitavaksi tulisi valtiontukisäännöstön (kielletty valtiontuki) soveltuminen asiaan.
Lunastus vuokrasuhteen päättyessä
Ehto, jonka mukaan kaupunki lunastaa tontilla olevat vuokralaisen rakennukset maksamalla lunastusta 60 % rakennusten teknisestä nykyarvosta, on ollut käytössä Tampereen kaupungilla vuodesta 1968 lähtien. Todettakoon, että kyse on melko yleisesti käytössä olevasta ehdosta.
Aiemmin käytössä olleen ehdon mukaan vuokralaisen tuli vuokrasuhteen päättyessä kustannuksellaan purkaa ja viedä pois tontilla olevat rakennukset yms. Ainoastaan vuodelta 1962 olevan järjestelylain (218/1962) mukaisissa järjestelytoimitukseen perustuvissa päätöksissä vuokrasuhteen jatkamisesta on ollut lunastusehto, jonka mukaan kaupungin tulee lunastaa rakennukset täydestä arvosta.
Kaupungin asunto- ja maapolitiikan linjausten 2018-2021 sekä maanvuokrasopimusten ehtojen mukaisesti kaupunki uusii päättyvän maanvuokrasopimuksen, mikäli tontin käyttötarkoitus ei ole muuttunut. Lunastusehto maanvuokrasopimuksen päättyessä tulisi käytettäväksi ainoastaan siinä tapauksessa, että vuokralainen kieltäytyy uusimasta maanvuokrasopimusta ja vaatii kaupunkia lunastamaan rakennuksen. Jos vuokralainen ei uusi maanvuokrasopimusta, mutta ei vaadi lunastusta, rakennus säilyy tontilla sopimuksettomassa tilassa ja kaupunki perii maanvuokralain mukaisesti vuokrankaltaista vastiketta. Käytännössä Tampereen alueella asuntotonttien vuokralaisen on kannattavampaa myydä asuntorakennus vuokraoikeuksineen kuin vaatia kaupunkia lunastamaan rakennus.
Mikäli voimassa olevan maanvuokrasopimuksen mukainen lunastusta koskeva sopimusehto tulee sovellettavaksi (eli mikäli vuokralainen ei halua jatkaa vuokrasuhdetta uudella vuokrasopimuksella ja vuokrasopimus päättyy), määritellään lunastushinta sopimuksessa sovituin tavoin.
Tontin ostaminen arvoalueilla
Nykyisten asunto- ja maapolitiikan linjausten mukaan asuntotonttien lunastaminen ei ole mahdollista.
Mikäli ostaminen sallittaisiin suojelluille rakennuksille tai arvoalueille, ehto ei kohtelisi maanvuokralaisia yhdenvertaisesti.
Asuntotontit ovat Tampereen alueella arvokkaimpia keskustassa ja raitiotien pysäkkien läheisyydessä. Näillä alueilla kaupunki siis saa maaomaisuudestaan parhaimman tuoton, vaikka asuntotonttien maanvuokrien vuotuinen vuokranmääräytymisperuste on kohtuullinen 4 %:a tontin pääoma-arvosta. Maanvuokrasta saatavat tulot ovat merkittävä tulonlähde, jolla kaupunki pystyy rahoittamaan perustehtäväänsä ja kaupunkilaisten hyvinvointia.
Kuntalain mukaan tontit tulee myydä markkinahintaisena. Mikäli tontteja myytäisiin, markkinahinnan määrittelemiseksi tilattaisiin auktorisoidun arvioitsijan tekemä arviokirja ja tontti myytäisiin arvioitsijan määrittelemällä hinnalla. Riippumattoman arvion teettämisestä syntyy kustannuksia, joiden jakamisesta tulisi etukäteen sopia kaupungin ja maanvuokralaisen välillä. Kauppakirjan ehdot ovat kaupungin tavanomaiset asuntotontin myyntiehdot, jotka asunto- ja kiinteistölautakunta on hyväksynyt.
Kun kaupunki myy uusia asuntotontteja, niiden ostaja on yleensä asuntotonttirahasto ja tontti asukkaalle siis vuokratontti. Tonttirahastot tarjoavat sijoittajille riskittömän sijoitusvaihtoehdon vakaalla tulontuotolla. Kaupungin maaomaisuus vuokrasopimuksineen on kuntalaisten oma tonttirahasto, jota tulee hoitaa pitkäjänteisesti ja varmistaa maanvuokratulojen kassavirran kumulatiivinen kasvu myös tulevaisuudessa. Kaupungin maanvuokratulot ovat tähän asti kasvaneet kumulatiivisesti johtuen vuosittain tehdyistä uusista ja vuosittain uusittavista maanvuokrasopimuksista.
Vuokralaisen maksukyky ja vuokran tarkistaminen vuokra-aikana
Tonttien vuokrasopimukset tehdään 50 vuodeksi ja ne ovat siirtokelpoisia. Vuokralaisen vuokrasopimuksen uusimishetken taloudellinen tilanne tai muu sosiaalinen suorituseste ei ole perusteltu syy vahvistaa pitkäaikaisen vuokrasopimuksen vuokraa alemmaksi kuin muilla vastaavilla tonteilla.
Maanvuokraus ei sisällä tarveharkintaa. Asumistukijärjestelmä on tarveharkintaista ja maanvuokrauksesta erillinen prosessi.
Tampere on yhdessä muiden kuntien kanssa teettänyt diplomityön ”Maanvuokran kehityksen suhde maan arvon muutokseen” (DI-työ 2021 Aalto-yliopisto, Lankinen Juhani).
Asunto- ja maapolitiikan linjausten päivityksen yhteydessä syksyn 2021 aikana selvitetään maanvuokrasopimuspohjien päivittämistä niin, että maanvuokran suuruutta tarkastellaan myös sopimuskauden aikana markkinahintaiseksi siten, että maanvuokra pysyy lähempänä alueen markkinahintaa koko sopimuskauden ajan.
Kuntalaisia tulee kohdella yhdenvertaisesti ja tasapuolisesti. Yksityisomistuksessa olevien tonttien omistajat ovat maksaneet tontistaan investoinnin ja maksavat kiinteistöveroa. Ei ole perusteluja, miksi kaupunki subventoisi kaupungin vuokratonteilla asuvia kaikkien kuntalaisten kustannuksella. Maanvuokra on yksittäisen henkilön tai yhtiön maksama vastine kaupungin maan käyttämisestä. Maanvuokratuloilla kaupunki rahoittaa palvelujaan, jolloin maaomaisuuden tuotto jakaantuu palvelemaan kuntalaisia yhdenvertaisesti.
Tontin myyminen ulkopuoliselle sijoittajalle
Kaupungin ei ole perusteltua luopua vakaasta ja pitkäaikaisesta tulonlähteestä myymällä maaomaisuuttaan.
Päätösten valmistelu tapahtuu avoimesti ja yhdenvertaisesti. Maapolitiikan valmistelun ja toteutuksen keskeinen arvo on pitkäjänteisyys. Kaupungin maanvuokratuloista saatavan vuosittaisen kassavirran näkökulmasta jo vuokrattujen tonttien myynti laskee kaupungin maanvuokratuloja, joilla kaupunki rahoittaa palveluita.
Jos kaupungin maaomaisuudesta kuitenkin päätetään luopua, tontin luovutus ei heikentäisi vuokralaisen asemaa, sillä tontin vuokrasopimus siirtyisi sellaisenaan luovutuksensaajalle.
Vertailua Tampere/Helsinki
Helsingissä on käytössä vuokran porrastus ja hinnoittelu perustuu kaupungin kustantamien konsulttien todentamaan käytettyyn rakennusoikeuteen. Helsingissä sopimuksia päättyi aiemmin viiden vuoden välein, edellisen kerran vuonna 2015. Viimeisimmässä uusimiskierroksessa käsiteltiin vuonna 2020-2021 päättyviä sopimuksia, joita oli noin 750 kappaletta. Oikaisuvaatimuksia jätettiin 35. Tampereella sopimuksia päättyy 100-300/vuosi. Vuosina 2018-2021 asuntotonttien maanvuokrasopimuksia päättyi noin 780 kappaletta ja uusimisiin liittyen oikaisuvaatimuksia on jätetty 10 kappaletta.
Oikaisuvaatimusten määriä vertaamalla Tampereen käytännöt näyttäytyvät riidattomammilta kuin Helsingin käytännöt.
Todettakoon, että päätöksistä tehdyt valitukset eivät ole menestyneet, vaan ne on säännönmukaisesti hylätty hallintotuomioistuimissa.